In den Reben IV

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Departement für Bau und Umwelt

Thurgau Frauenfeld, 29. März 2019

Entscheid Nr. 20 0066/2018/DBU/ARE

Politische Gemeinde Aadorf - Gestaltungsplan «In den Reben IV» -Aufhebung Arealüberbauungsplan «In den Reben»

Das Departement für Bau und Umwelt entscheidet:

1.

Der vom Gemeinderat Aadorf am 23. August 2017 beschlossene Gestaltungsplan «In den Reben IV» wird mit Ausnahme des Wortes "massgebende" in Art. 17 Abs. 1 Satz 1 SBV genehmigt.

2.

Die vom Gemeinderat Aadorf am 23. August 2017 beschlossene Aufhebung des Arealüberbauungsplans «In den Reben» (genehmigt mit RRB Nr. 859 vom 2. Juni 1987) wird genehmigt.

3.

Mitteilung an: - Gemeinderat Aadorf, Gemeindeplatz 1, 8355 Aadorf, unter Beilage von je zwei Exemplaren des Gestaltungsplans «In den Reben IV» und der Aufhebung des Arealüberbauungsplans «In den Reben» (genehmigt mit RRB Nr. 859 vom 2. Juni 1987), je mit den notwendigen Genehmigungs-, Nichtgenehmigungs- und Hin¬ weisvermerken (Art. 7, Abs. 2 SBV) (Charge) - Strittmatter Partner AG, Vadianstrasse 37, 9000 St. Gallen - Amt für Denkmalpflege - Amt für Umwelt - Departement für Bau und Umwelt, Rechtsdienst - Departement für Inneres und Volkswirtschaft, Abt. Energie - Hochbauamt - Tiefbauamt - Amt für Raumentwicklung, unter Beilage eines Gestaltungsplans «In den Reben IV» und einer Aufhebung des Arealüberbauungsplans «In den Reben» (genehmigt mit RRB Nr. 859 vom 2. Juni 1987) mit Vermerken analog Gemeindeexemplare sowie der übrigen Akten

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Erwägungen: 1.

Mit Schreiben vom 22. Februar 2018 ersucht der Gemeinderat Aadorf um Geneh¬ migung des im Titel erwähnten Gestaltungsplans «In den Reben IV» und die Auf¬ hebung des Arealüberbauungsplans «In den Reben» (genehmigt mit RRB Nr. 859 vom 2. Juni 1987). Die beiden Planungsvorlagen wurden vom Amt für Raument¬ wicklung mit Bericht vom 16. Juli 2015 vorgeprüft. Aufgrund der eingereichten Un¬ terlagen kann gefolgert werden, dass das Verfahren ordnungsgemäss durchgeführt wurde. Gegen den zur Genehmigung eingereichten Gestaltungsplan «In den Reben IV» liegen beim Departement für Bau und Umwelt verschiedene Rekurse vor. Über diese Rekurse befindet das Departement für Bau und Umwelt in separaten Ent¬ scheiden, welche inhaltlich und zeitlich mit diesem Entscheid koordiniert sind.

2.

Der zur Genehmigung eingereichte Gestaltungsplan «In den Reben IV» umfasst die Parzellen Nrn. 3234, 3503 (Teil), 3504 (Teil), 3507, 3064, 3065, 3067, 3573, 3574, 3591,3628, 3629 und 3682. Diese liegen an einer exponierten Südhanglage am Nordrand von Ettenhausen. Dabei handelt es sich um einen ehemaligen Rebhang, welcher mehrheitlich unbebaut und nicht erschlossen ist. Das Gestaltungs¬ plangebiet ist dreiseitig von bestehenden Einfamilienhausquartieren umgeben. Im Norden grenzt es an die offene Landschaft. Im Übergangsbereich zu dieser Land¬ schaft besteht die Brandforenstrasse (Parzellen Nrn. 3503, 3507). Diese begrenzt das Gestaltungsplangebiet im Norden. Südlich erfolgt die Begrenzung durch die Rebbergstrasse (Parzelle Nr. 3504). Im Gebiet besteht ein rechtskräftiger Areal¬ überbauungsplan «In den Reben» (nachfolgend: Arealüberbauungsplan). Dieser wird durch den vorliegenden Gestaltungsplan «In den Reben IV» ersetzt. Im rechts¬ kräftigen Zonenplan ist das betroffene Gebiet der Wohnzone W2-B (niedrige Dichte) zugewiesen und mit einer Gestaltungsplanpflicht überlagert. Entlang der Brandfo¬ renstrasse wird im Kantonalem Richtplan (KRP) das Siedlungsgebiet mit einer «ro¬ ten Linie» begrenzt. Im Bereich von solchen Siedlungsbegrenzungslinien ist der Gestaltung des Siedlungsrandes besondere Beachtung zu schenken (KRP, Fest¬ setzung 1.1 D). Gemäss Art. 2 der Sonderbauvorschriften (SBV) bezweckt der Gestaltungsplan «In den Reben IV» (nachfolgend: Gestaltungsplan) insbesondere eine zweckmässige Erschliessung sowie die gute Einpassung der Bebauung in die besondere ortsbauli¬ che und landschaftliche Umgebung. Dabei wird auch eine hohe Wohnqualität mit at¬ traktiven und grosszügigen Aussenräumen angestrebt. Im nördlichen Bereich (Bau¬ bereiche A und B) soll eine hochwertige Architektur und eine einheitliche Gestaltung erreicht werden. Im südlichen Bereich (Baufelder C 1-3) wird eine «möglichst ruhige Dachlandschaft» angestrebt. Ferner wird das Ziel verfolgt, eine Durchlässigkeit für den Fussverkehr und ein Aussichtsschutz entlang der Brandforenstrasse zu errei¬ chen. Mit Blick auf § 23 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; RB 700) erachten

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wir den Zweckartikel insgesamt zweckmässig und auf die örtliche Situation abge¬ stimmt. Nach Art. 1 SBV bestehen die allgemeinverbindlichen Bestandteile des Gestal¬ tungsplans aus einer Karte im Massstab 1:500, den Sonderbauvorschriften und Bei¬ lageplänen. Zu beachten ist dabei, dass die Inhalte der Beilagepläne nur soweit verbindlich sind, wie sie in den Sonderbauvorschriften erwähnt sind. Der Planungs¬ bericht dient der Erläuterung. Gemäss Kapitel 1.2.2-des Planungsberichts liegt dem Gestaltungsplan ein Bebauungskonzept für den exponierten, oberen Hangbereich zu Grunde. Dieses Konzept basiert auf der horizontalen und vertikalen Staffelung von eingeschossigen Volumen mit Flachdach. Diese Strategie ermöglicht eine or¬ ganische Einbettung in die Topographie und garantiert im Zusammenhang mit einer angemessenen Körnung und Massstäblichkeit der Baukörper eine gute Einpassung in das Ortsbild. Im Gegensatz zu heterogen wirkenden Einfamilienhausquartieren entsteht durch die einheitliche Erscheinung ein locker bebautes Quartier mit er¬ kennbarem Siedlungscharakter. Um diese Qualität sicherzustellen, wird das Prinzip der horizontalen und vertikalen Staffelung, der Kubatur und der Geschossigkeit ge¬ mäss den Beilageplänen «Freiraumkonzept», «Schnitt Baubereich A3 / B3 » und «Fassade Baubereiche A3 / B3» in den Sonderbauvorschriften (SBV) verbindlich geregelt. Nebst Flachdächern sind in den Baubereichen A und B grundsätzlich auch Pult- oder Satteldächer zulässig (Art. 13 SBV). Da mit dem Gestaltungsplan aber das Prinzip der Kubatur, Geschossigkeit (vgl. Beilagepläne) sowie max. Höhenko¬ ten (in m.ü.M) vorgegeben ist, sind faktisch nur Flachdächer zulässig, die allseitig mit einer Brüstung eingefasst sind (vgl. Kapitel 4.3.7 Planungsbericht). Ferner dür¬ fen für die Fassadengestaltung nur naturbelassene oder gestrichene und nicht glänzende Materialen verwendet werden. Die Farben sind zudem in Erdtönen zu halten (Art. 14 Abs. 2 SBV). Damit kann gewährleistet werden, dass für die Baube¬ reiche A und B insgesamt eine hochwertige Architektur und eine einheitliche Gestal¬ tung erreicht wird. Des Weiteren ist zu begrüssen, dass sämtliche Hauptbauten mindestens den Minergie-Standard zu erfüllen haben. Durch die spezifische Platzierung der Bauten (Baubereiche) werden grosszügig di¬ mensionierte Grünraum- und Bepflanzungskorridore (Art. 17 und 18 SBV) ermög¬ licht. Diese sind von weither sichtbar und verzahnen den Siediungs- mit dem Land¬ schaftsraum. Unterstützt wird diese Verzahnung - abweichend zu Art. 36 des Bau¬ reglements -, indem die Zulässigkeit von Terrainveränderungen eingeschränkt wird. Weiter ermöglicht der Gestaltungsplan, dass entlang der Brandforenstrasse die Aussicht in die Weite der Hügellandschaft bewahrt bleibt. Dazu wird mit Art. 18 Abs. 2 SBV auch vorgeschrieben, dass Einfriedungen sichtdurchlässig sein müssen. Im Sinne von § 36 PBG regelt der Gestaltungsplan die werkleitungs- und verkehrsmässige Erschliessung. Insbesondere sieht der Gestaltungsplan vor, die Bauberei-

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che A über die Brandforenstrasse zu erschliessen. Für die übrigen Baubereiche ist eine neue, einspurige Stichstrasse geplant. Diese soll zudem mit verschiedenen Ausweichstellen ergänzt werden. Zudem wird der Trottenweg bis zur Brandforen¬ strasse verlängert. Damit wird die Fusswegverbindung in Nord-Süd-Richtung ver¬ bessert. Die werkleitungsmässige Erschliessung richtet sich nach einem Beilage¬ plan "Konzept Werkerschliessung" (Art. 6 SBV). Insgesamt gelangen wir zur Auf¬ fassung, dass die gewählte Erschliessung sachgerecht ist. Angesichts der exponier¬ ten und schwierigen Hanglage ist zudem zu begrüssen, dass der Geländeeinschnitt und die Stützmauern für die verkehrsmässige Erschliessung minimalst gehalten werden. Um den Zugriff auf das hierfür benötigte Land sicherzustellen, hat die Poli¬ tische Gemeinde Aadorf verschiedene Kaufverträge abgeschlossen. Mit diesen Ver¬ trägen kann im Sinne von § 36 Abs. 1 PBG auch die zeitgerechte Erschliessung des Gebiets „In den Reben" gewährleistet werden. Im Planungsperimeter ist vorgesehen, das betreffende Baugebiet entgegen dem ak¬ tuellen Generellen Entwässerungsplan (GEP) der Gemeinde Aadorf im modifizier¬ ten Mischsystem anstatt im reinen Mischsystem zu entwässern. Wie im Entscheid SE 06/18 zum Detailprojekt “Sanierung Rebbergstrasse“ festgehalten, ist für die be¬ reits bebauten Parzellen Nrn. 3068, 3568, 3549, 3591 und 3235 ein Abflusskoeffi¬ zient von 0.25 und für die restlichen noch nicht bebauten Parzellen ein Abflusskoef¬ fizient von 0.10 auf das Regenabwasser vorgesehen. Dadurch kann die Einhaltung der neuen Abflusskoeffizienten bei den bereits bebauten Parzellen gewährleistet werden. Auch führt die zusätzliche Wassermenge nicht zu einer Beeinträchtigung des Dorfbaches. Die Abflusskoeffizienten auf das Mischabwasser wurden für das gesamte, noch nicht bebaute Gebiet entsprechend dem Detailprojekt auf 0.10 fest¬ gelegt, wodurch eine deutliche Reduktion des Abflusses Richtung ARA erfolgt (Ab¬ flusskoeffizient bestehend: 0.20, Abflusskoeffizient neu: 0.10). Aus kantonaler Sicht stellt das Vorhaben entwässerungstechnisch eine Verbesserung dar. Mit der Ge¬ nehmigung des Gestaltungsplans wird die Gemeinde Aadorf aufgefordert, ihren GEP (siehe auch Entscheid SE 06/18) anzupassen. Aufgrund der früheren rebbaulichen Nutzung ist das gesamte Gebiet in der Hin¬ weiskarte Bodenbelastungen (HKB) verzeichnet. Im Perimeter wird allgemein mit Überschreitungen des Richtwerts gemäss der Verordnung über Belastungen des Bodens (VBBo, SR 814.12) gerechnet; der Boden gilt daher bis zu einer Tiefe von 30 cm als schwach belastet. Gemäss ständiger Praxis des Amts für Umwelt sind für Flächen, die als schwach belastet geführt werden, keine Bodenuntersuchungen er¬ forderlich. Das Material kann vor Ort auf derselben Parzelle innerhalb des Belas¬ tungsperimeters belassen und wieder angelegt werden. Von ihm geht keine Ge¬ fährdung von Menschen, Tieren und Pflanzen aus. Soll überschüssiges Bodenma¬ terial abgeführt werden, muss die Entsorgung zwingend in einer Deponie des Typs B (vormals Inertstoffdeponie) erfolgen.

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Abweichungen von der Regelbauweise Gemäss Kapitel 5.1 des Planungsberichts (PB) weicht der Gestaltungsplan mehr¬ fach von der Regelbauweise ab. Insbesondere wird in den Baubereichen A6, A7 und B 1-6 das Dichtemass (AZ von 0.35, GFZ von 0.60) um 0.05-0.15 erhöht. Nicht erhöht wird das Dichtemass in den Baubereichen A1-5, B6 und in den Baufeldern C 1-5. Weiter erlaubt der Gestaltungsplan, dass die Gebäudelänge in den Baube¬ reichen B1-6 von 18 m auf 25 m (+7 m) erhöht wird. Schliesslich sieht der Gestal¬ tungsplan vor, dass teilweise von den ordentlichen Grenzabständen abgewichen werden kann. Nach § 24 Abs. 2 PBG kann von der Regelbauweise abgewichen werden, wenn dadurch gesamthaft eine bessere Siedlungsgestaltung erzielt wird und diese im öffentlichen Interesse liegt. Der Nachweis des besseren Siedlungser¬ gebnisses ist von der Planungsbehörde zu erbringen. Entsprechende Begründun¬ gen und Nachweise sind in Kapitel 5.1.2 des Planungsberichts und dem Ein¬ spracheentscheid der Gemeinde Aadorf vom 27. November 2017 enthalten. Aus kantonaler Sicht nachvollziehbar ist, dass im oberen Hangbereich (Bauberei¬ che B1-B6) die Gebäudelänge auf 25 m erhöht wird. Diese Erhöhung ermöglicht insbesondere, dass mehrerer Baukuben an einem Ort konzentriert werden können. Damit wird auch erreicht, dass sich die geplante Bebauung räumlich mit dem Hang und der Landschaft verzahnt. Gleichzeitig wird gewährleistet, dass der ehemalige Rebhang noch erlebbar bleibt. Um dies sicherzustellen, verlangt Art. 17 Abs. 3 SBV zusätzlich, dass in der allgemeinen Umgebungsfläche das Gelände als "optisch durchlaufender Hang" zu gestalten ist. Diese Bestimmung stellt auch sicher, dass die privaten Aussenterrassen, Stützmauern und Terrainveränderungen auf den Nahbereich der Häuser (Baubereiche A und B) beschränkt werden. Ferner wird mit Art. 17 Abs. 3 SBV das Prinzip der Terraingestaltung geregelt. Dafür wird insbesondere der Beilageplan "Freiraumkonzept" zum allgemeinverbindlichen Inhalt erklärt. Im Wesentlichen garantiert das Freiraumkonzept, dass die Terrain¬ veränderungen differenziert und kleinteilig sind. Dabei sieht das Konzept insbeson¬ dere vor, dass sowohl die (notwendige) Terrainveränderungen als auch Aussenter¬ rassen hangparallel (Ost- oder Westseite) anzuordnen sind. Die Fläche der einzel¬ nen Terrassen wird bewusst beschränkt. In der Regel sind diese nicht grösser als 25 m2 und nicht breiter als 5 m (vgl. verbindliches Freiraumkonzept und verbindliche Fassadenpläne). Somit kann sichergestellt werden, dass insgesamt eine optimale Umgebungsgestaltung resultiert.

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Um zu verhindern, dass die im Baubereich B geplanten Volumen nicht wie umge¬ kippte Hochhäuser (klassische Terrassenhäuser) wirken, müssen diese horizontal und vertikal versetzt werden. Insgesamt gewährleisten die gewählten Massnahmen, dass sich die geplante Bebauung optimal in die bauliche und landschaftliche Um¬ gebung einfügt. Damit kann im Sinne von § 24 PBG insgesamt eine bessere Sied¬ lungsgestaltung erzielt werden, welche im öffentlichen Interesse liegt.

Sonderbauvorschriften (SBV)

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Gemeinde Aadorf OEREB10207

Sonderbauvorschriften

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Öffentliche Auflage vom: 15. September bis 4. Oktober 2017 Dem fakultativen Referendum gemäss § 24 Abs. 3 PBG unterstellt.

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