Teilzonenreglement Polyfeld

Die Teilzonenvorschriften Polyfeld bezwecken eine langfristige Umstrukturierung dieses Gebietes zu einem attraktiven Arbeits-, Wohn- und Bildungsstandort. Sie definieren die Rahmenbedingungen, die für eine hochwertige Entwicklung nötig sind, regeln die Gestaltungsanforderungen für Bauten, Anlagen und Freiräume und sehen die Schaffung einer Sammelparkierungsanlage vor.

Die Teilzonenvorschriften Polyfeld bestehen aus Teilzonenplan und Teilzonenreglement.

Der von Kanton und Gemeinde beschlossene Masterplan «Polyfeld Muttenz» (Fassung vom 30. März 2011) gilt für die Gemeinde als Leitbild der angestrebten Entwicklung.

Das Gebiet Polyfeld wird in folgende Zonen eingeteilt:

Neben der reinen Wohnnutzung sind namentlich kleinere emissionsarme Geschäfte und Dienstleistungsbetriebe mit geringem Zubringerverkehr zugelassen.

Der Wohnanteil hat mindestens 2/3 der Bruttogeschossfläche pro Parzelle zu betragen. Die Flächenanteile der verschiedenen Nutzungen sind einzeln auszuweisen.

Generell sind in den Wohn- und Geschäftszonen WG das Wohnen und wenig störende Betriebe zugelassen.

Auf dem mit einer Quartierplanpflicht belegten Areal B (Feldreben) in der Wohn- und Geschäftszone WG6 sind zusätzlich zu den wenig störenden auch mässig störende Betriebe zugelassen. Darunter fallen Betriebe wie Fitness- und Wellnessbetriebe, Gebets- und Versammlungsräume (Kultusbauten), Forschungs- und kleinere Handwerksbetriebe mit mässig störenden maschinellen Einrichtungen.

Wohnungen in den Gewerbezonen sind nur gestattet für Betriebsinhaberinnen und Betriebsinhaber und für standortgebundenes Personal. Ausnahmsweise können zeitlich befristete provisorische Unterkünfte im Zusammenhang mit grösseren Bauvorhaben bewilligt werden.

In allen Fällen darf der Wohnanteil in den Gewerbezonen höchstens 1/3 der oberirdischen überdachten und gewerblich genutzten Flächen pro Parzelle betragen.

Der Bewohnerschaft sind auf dem Gewerbegrundstück geeignete Freiflächen zur Verfügung zu stellen.

In Gewerbezonen sind bei Einzelbauweise wie auch im Rahmen von Quartierplänen keine reine güterverkehrsintensive Betriebe (z.B. Logistik, Distribution, Lager) zugelassen.

Als Hauptbauten gelten Baukörper und Bauteile, welche dem Wohnen und/oder Arbeiten dienen können.

Nebenbauten stehen frei oder sind an den Hauptbau angebaut. Sie sind eingeschossig und werden weder zum Wohnen noch zum Arbeiten genutzt (Garagen, Schöpfe, Velounterstände und dergleichen).

Ausnahmsweise können die Nebenbauten ganz oder teilweise in ein Vollgeschoss des Hauptbaus integriert werden. Dabei erhöht sich die bebaubare Fläche des Hauptbaus um die durch die Vollgeschosszahl zu dividierende Fläche des eingebauten Nebenbaus. Die bebaubare Fläche für weitere Nebenbauten reduziert sich um das vergrösserte Flächenmass des Hauptbaus.

Flächen von Nebenbauten können zu Lasten der Bebauungs- und Ausnützungsziffer der Hauptbauten vergrössert werden.

Die Ausnützungsziffer (AZ) bestimmt in Prozenten der massgebenden Parzellenfläche die maximal zulässige Bruttogeschossfläche (BGF) der Haupt- und Nebenbauten.

Die Bebauungsziffer (BZ) gibt in Prozenten an, wie viel von der massgebenden Parzellenfläche überbaut werden darf. Für die Berechnung der überbauten Fläche und der Bebauungsziffer gilt der äussere sichtbare Umriss der Baute.

Zur Bruttogeschossfläche der Hauptbauten werden gerechnet:

1. Oberirdische Vollgeschossflächen inkl. Umfassungsmauern

2. Sockelgeschossflächen inkl. zugehörige Trennwände und Umfassungsmauern, Treppen und Zugänge, welche unabhängig von der Nutzung die wohnhygienischen Voraussetzungen erfüllen (10% Fensterfläche, 2.3 m Raumhöhe)

3. Flächen von unbeheizten Zwischenklimaräumen wie verglaste Balkone, Wintergärten, vorgelagerte Windfänge und dergleichen

Zur Bruttogeschossfläche der Hauptbauten werden nicht gerechnet:

1. Baulich mögliche, jedoch nicht ausgeführte Geschossflächen in überhohen Räumen

2. Zugänge zu solchen Bereichen

3. Offene, gedeckte und ungedeckte Balkone

4. Offene, gedeckte Eingangsbereiche und Sitzplätze

5. Unbeheizte Technikräume im obersten Geschoss

Zur Bruttogeschossfläche der Nebenbauten zählen deren umwandete Flächen.

Als massgebende Parzellenfläche gilt die zum Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung in der entsprechenden Bauzone vorhandene, strassenbereinigte Parzellenfläche.

Liegen Parzellenteile in verschiedenen Bauzonen, so ist die zulässige bauliche Nutzung gesondert zu ermitteln; die bauliche Nutzung kann in einem Baukörper erfolgen.

Das unterste, teilweise sichtbare Geschoss, welches unter der maximal zulässigen Anzahl Vollgeschosse liegt, wird als Sockelgeschoss bezeichnet.

Zu den Vollgeschossen zählen alle ganz oder teilweise sichtbaren Geschosse mit Ausnahme des Sockelgeschosses.

Die Gebäudehöhe / Fassadenhöhe wird gemessen ab dem Schnittpunkt der Fassade mit dem tiefsten Punkt des gewachsenen bzw. abgegrabenen Terrains bis zum höchsten Punkt der rohen Dachkonstruktion.

Der Dachrandabschluss darf maximal 100 cm über der zulässigen Gebäudehöhe / Fassadenhöhe liegen (vgl. Darstellung):

Mit Ausnahme von Liftschächten und Nottreppenhäusern dürfen Dachaufbauten und technische Installationen (z.B. Klima- und Lüftungsgeräte) den Dachrandabschluss des darunter liegenden Gebäudevolumens nicht überschreiten.

Bei Abgrabungen, deren Länge weniger als 1/3 der dazugehörigen Fassadenbreite betragen, darf die Fassaden- resp. Gebäudehöhe im Bereich der Abgrabung überschritten werden. Ebenso ist die Überschreitung der Fassaden- und Gebäudehöhe bei schachtartig ausgebildeten Kellerabgängen mit einer maximalen Breite von 1.2 m ab Fassade zulässig.

(Vom Regierungsrat nicht genehmigt).

Die Gebäudehöhen werden vom ausgemittelten Strassenniveau bis zum höchsten Punkt der Dachkonstruktion gemessen.

Der Dachrandabschluss darf maximal 100 cm über der zulässigen Gebäudehöhe / Fassadenhöhe liegen (vgl. Darstellung):

Mit Ausnahme von Liftschächten und Nottreppenhäusern dürfen Dachaufbauten und technische Installationen (z.B. Klima- und Lüftungsgeräte) den Dachrandabschluss des darunter liegenden Gebäudevolumens nicht überschreiten.

Die Anzahl der Abstellplätze richtet sich nach der kantonalen Verordnung zum Raumplanungs- und Baugesetz.

Ist die Schaffung des erforderlichen Parkierungsraums auf privatem Areal aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht möglich, ist eine Ersatzabgabe an die Gemeinde zu leisten. Verfahren und Entgelt richten sich nach dem kommunalen Ersatzabgabereglement.

Für die Dimensionierung und Anordnung der Parkplätze sind die Normen des schweizerischen Verbandes der Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS) massgebend.

Quartier-Kompostieranlagen, dezentrale Sammelstellen für wiederverwendbare Stoffe etc. sind in allen Zonen zulässig.

Die Gemeinde kann den Anschluss an bestehende Wärmeverbundnetze im Rahmen von Quartierplanverfahren verbindlich vorsehen. Der kommunale Energiesachplan ist bei allen Planungen und Projektierungen als Planungsgrundlage zu berücksichtigen.

Die Ausnützungs- und Bebauungsziffern können für Bauten, welche mindestens den Minergie P-Standard erreichen, um je 10% (Relativmass, ausgehend von den jeweiligen Basisziffern) erhöht werden. Von diesem Bonus ausgenommen ist die Zone G26a.

Die Qualitätsstandards sind mit den Baugesuchsunterlagen im nötigen Detaillierungsgrad nachzuweisen. Bei ungenügendem Nachweis kann die Erhöhung der Ausnützungs- und Bebauungsziffer von der Baubewilligungsbehörde auf Antrag des Gemeinderates abgelehnt werden.

Die künftige räumliche Organisation des Teilzonenplanperimeters baut auf einer orthogonalen Grundstruktur auf, welche durch die Anlage von Strassen, Wegen, Freiräumen sowie durch die Lage und Ausrichtung von Bauten weiterentwickelt wird. Die Merkmale dieses städtebaulichen Grundprinzips sind:

1. eine orthogonale räumliche Grundstruktur und das Wechselspiel zwischen bebautem und unbebautem Raum

2. eine orthogonale Geometrie als Vorgabe der Anordnung der Bauten, Freiräume und Wegnetze, abgestimmt auf die Bestandessituation

3. gestalterisch und funktional aufgewertete Strassenräume mit hoher Aufenthaltsqualität

4. kompakte Bebauung mit hoher innerer Flexibilität

5. arealbezogene und öffentlich zugängliche, attraktive Freiräume, welche Teil der orthogonalen Grundstruktur sind

6. die zur Strassenachse der Kriegackerstrasse rechtwinklige oder parallele Anordnung der Hauptbauten (Abweichung ± 3.0°). Davon ausgenommen sind Bauten in der Zone G26

Alle Bauten sind derart in ihre bauliche und landschaftliche Umgebung einzugliedern, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Dies gilt besonders für die Dachgestaltung, Baumassenverteilung, Bauhöhe und Bauform sowie Material und Farbe.

Für Neubauten sind nur Flachdächer zulässig.

Dächer auf Hauptbauten sind vollständig mit einheimischem Saatgut auf natürlichem Bodensubstrat zu begrünen, soweit sie nicht als Terrassen genutzt werden. Davon ausgenommen sind Vordächer sowie die Flächen für Anlagen der Energiegewinnung.

Im Teilzonenplanperimeter sollen entlang der öffentlich zugänglichen Flächen attraktive und belebte Situationen geschaffen werden. Die Erdgeschosse bilden an den dazu geeigneten Lagen die Schnittstelle zwischen der spezifischen Gebäudenutzung und der Nutzung des angrenzenden öffentlichen Raumes. Sie sind für die Begegnung, Belebung und öffentliche Erlebbarkeit von grosser Bedeutung.

In den Zonen WG4, WG6 und G26a des Teilzonenplanperimeters sind jene Teile der Erdgeschosse, welche öffentlichen Strassen, Wegen oder Plätzen zugewandt sind, grundsätzlich für gewerbliche, publikumsorientierte und gemeinschaftliche Nutzungen vorzusehen (z.B. Eingangs- und Empfangsbereiche, Ausstellungsräume, Gemeinschaftsräume und Gastronomie, Bildungsaktivitäten, Räume, die Einblick das Gebäudeinnere bieten u.a).

Im Rahmen von Neubauvorhaben sind folgende Vorgaben umzusetzen:

1. Erdgeschosse mit einer lichten Raumhöhe von mindestens 4.0 m (Rohmass)

2. ebenerdige Hauptzugänge auf Strassenniveau

3. flexible Grundrisse hinsichtlich zusammenhängender Gewerbeflächen

Die Bewilligungsbehörde kann auf Antrag des Gemeinderats Ausnahmen bewilligen, wenn von der Lage her eine sinnvolle Bewirtschaftung dieser Flächen nicht möglich, technisch unverhältnismässig ist oder alternative Nutzungen wesentliche Vorteile für die Öffentlichkeit oder Siedlungsqualität ergeben.

Zum Schutz der benachbarten und gegenüberliegenden W- und WG-Zonen und Quartierplanareale ausserhalb des Teilzonenplanperimeters, die dem Wohnen dienen, gelten für die angrenzenden Gewerbezonen folgende Einschränkungen:

1. Die Gebäudehöhen dürfen den Einfallswinkel von 45°, ausgehend von der benachbarten Zonengrenze, nicht übersteigen

2. In der Zone G26a darf die Gebäudehöhe auf 20 m Distanz hinter der Baulinie nicht höher sein als die Gebäudehöhe in den gegenüberliegenden W- und WG-Zonen

3. Das Areal zwischen Bau- und Strassenlinie darf nicht als Lagerplatz benutzt werden

Dieses Gebäude ist ein wertvoller Bauzeuge für die industrielle Entwicklung der Gemeinde Muttenz. Ihm kommt als Einzelobjekt zusammen mit dem westlich anschliessenden Aussenbereich ein hoher Stellenwert zu. Das Gebäude ist vor Zerfall zu schützen und darf nicht abgebrochen werden.

Bauliche Massnahmen sind nur unter Wahrung der schutzwürdigen Substanz zulässig und haben unter Berücksichtigung der bauzeitlichen Gestaltung zu erfolgen. Veränderungen im Aussenbereich sind erlaubt, sofern der Charakter des Nutzgartens erhalten bleibt.

In den W- und WG-Zonen dürfen das gestaltete Terrain, Stützmauern sowie mauerartige Böschungen das gewachsene Terrain um nicht mehr als 1.2 m überragen. Gemessen wird vertikal (im Lot).

Horizontal gestaffelte Stützmauern und mauerartige Böschungen müssen um das Mass ihrer Höhe zurückversetzt werden. Als mauerartige Böschung gilt eine Geländegestaltung mit einer Neigung von mehr als 60°.

In den W- und WG-Zonen sind bei der Errichtung von Mehrfamilienhäusern mit mehr als sechs Wohnungen der Bewohnerschaft zweckmässig ausgestaltete Frei- und Spielflächen zur Verfügung zu stellen und dauernd zu unterhalten.

(Vom Regierungsrat nicht genehmigt).

Für die Umsetzung einer im gesamten Teilzonenplanperimeter hochstehenden Freiraumgestaltung erlässt der Gemeinderat verbindliche Gestaltungsvorschriften. Sie kommen zur Anwendung für Elemente wie Pocket Parks (siehe lit. b), Strassen und Wege, Bäume und Bepflanzungen sowie für die einheitliche Möblierung und Beleuchtung.

Private und öffentliche Freiräume sind ökologisch wertvoll zu gestalten.

Bei der Bepflanzung von Freiflächen sind standortgerechte Bäume und Sträucher zu verwenden.

Gestützt auf § 9 des Gesetzes über den Natur- und Landschaftsschutz vom 20. November 1991 kann der Gemeinderat Weisungen erlassen für die Gestaltung und Bepflanzung ökologisch bedeutsamer Flächen.

(Vom Regierungsrat nicht genehmigt).

(Vom Regierungsrat nicht genehmigt).

(Vom Regierungsrat nicht genehmigt).

Strassenorientierte Freiflächen in den WG- und G-Zonen im Bereich für gewerbliche Erdgeschossnutzung: Die Gestaltung der Freiflächen zwischen öffentlichem Strassenraum und gewerblich genutzten Erdgeschossen richtet sich nach dem Charakter der dazugehörigen Gebäude.

Die Verkehrslösungen innerhalb der einzelnen Betriebe sind so zu gestalten, dass der Verkehr auf den öffentlichen Zufahrtsstrassen nicht beeinträchtigt wird.

Die gemäss Teilzonenplan neu zu schaffenden Erschliessungswege und Langsamverkehrsverbindungen sind im Rahmen von Projekten und/oder Quartierplänen umzusetzen. Dabei ist auf eine optimale Vernetzung, Orientierung und Abstimmung an den Schnittstellen der Perimeter zu achten.

Quartierplanungen im vereinfachten Verfahren in den Zonen W4 und WG4 können von den beteiligten Grundeigentümerinnen bzw. Grundeigentümern ab einer Grösse von 3'000 m² veranlasst werden.

Quartierplanungen im ordentlichen Verfahren können von den beteiligten Grundeigentümerinnen bzw. Grundeigentümern ab einer Grösse von 9'000 m² veranlasst werden.

Innerhalb des Teilzonenplanperimeters können Abweichungen von den generellen Zonenvorschriften nur in den Zonen W4 und WG4 im Rahmen eines Quartierplans im vereinfachten Verfahren bewilligt werden, wenn:

1. ein städtebaulich hochstehendes Verdichtungskonzept auf Grundlage eines qualifizierten Konkurrenzverfahrens (Studienauftrag, Wettbewerb) vorliegt. Die Gemeinde ist am Auswahlverfahren zu beteiligen. Sie kann sich an den Kosten beteiligen

2. die geplante Überbauung gegenüber der Normalbauweise wesentliche Vorteile aufweist

3. die geplante Überbauung den bau- und siedlungsökologischen Anforderungen entspricht

4. es sich um eine siedlungsgerechte, architektonisch und wohnhygienisch qualitätsvolle Überbauung handelt, die sich gut in die bauliche und landschaftliche Umgebung eingliedert

5. besondere Massnahmen zum Energiesparen getroffen werden

Die Anforderungen an Quartierpläne müssen kumulativ erfüllt werden. Der Gemeinderat entscheidet bei jedem Projekt über deren Gewichtung.

Folgende Abweichungen können bewilligt werden:

1. Ausnützungsziffer: Erhöhung bis 35% Relativmass, ausgehend von der Basis-Ausnützungsziffer, zusätzlich zum möglichen Bonus gemäss § 15 (Minergie P-Standard)

2. Vollgeschosse, Fassaden- und Gebäudehöhe: Erhöhung um bis 2 Vollgeschosse (maximale Gebäude- und Fassadenhöhe 22 m)

3. Bei kommunal geschützten Bauten: Erhöhung Bebauungsziffer bis 10% Relativmass, ausgehend von der Basis-Bebauungsziffer

Für die im Teilzonenplanperimeter bezeichneten Zonen mit Quartierplanpflicht sind neue Quartierpläne im ordentlichen Verfahren zu erstellen.

Die künftigen Quartierpläne bezwecken die langfristige Umstrukturierung der betroffenen Gebiete. Sie definieren die Rahmenbedingungen, die für eine hochwertige städtebauliche und architektonische Entwicklung nötig sind. Sie regeln die internen Verkehrssysteme sowie die Gestaltungsanforderungen für Bauten, Anlagen und Freiräume.

(Vom Regierungsrat nicht genehmigt).

Perimeter A (Kriegacker):

• a. Die Quartierplanvorschriften «Schulzentrum Kriegacker» (RRB Nr. 1557 vom 4. August 1998) werden aufgehoben

• b. Der künftige Quartierplan berücksichtigt insbesondere folgende Vorgaben:

• 1. Erarbeitung eines Quartierplans im ordentlichen Verfahren auf der Grundlage eines Wettbewerbs für die Definition der Nachnutzung der Bestandesbauten und der Neubauten

• 2. Klärung der Nutzung der Parzelle 5114 (öffentliche Nutzung, Wohnen, gemischte Nutzung)

• 3. Schaffung des gemäss Masterplan vorgesehenen Grünzugs (auch als Langsamverkehrsachse) zwischen der Kriegacker- und Gründenstrasse. Dieser ist mindestens 20 m breit

• 4. Lokalisierung der öffentlich zugänglichen Freiflächen (der Pocket Parks) und Regelung der übrigen Freiflächen. Die öffentlich zugänglichen Freiflächen (z.B. Pocket Parks, Wege, Grünzug) sind im Grundbuch als Dienstbarkeit einzutragen

• 5. Erarbeitung eines Energiekonzepts, welches insbesondere die Anschlusspflicht der Bauten an den bestehenden Wärmeverbund sowie generell energetische Vorgaben für Bauten und Anlagen regelt (z.B. obligatorischer Minergie P‑Standard oder andere Gesamtkonzeptlösungen mit gleichwertigen Zielen)

• 6. Einbezug der vorgesehenen Sammelparkierungsanlage im Perimeter B (Feldreben) für die langfristige Abdeckung des Parkierungsbedarfs

Perimeter B (Feldreben):

• a. Die Teilzonenvorschriften «Kriegacker» (RRB Nr. 674 vom 29. Februar 1972) werden aufgehoben

• b. Der im Teilzonenplan definierte Perimeter ist mittels eines Quartierplans oder mehrerer Quartierpläne im ordentlichen Quartierplan-Verfahren zu regeln. Dabei sind die nachstehenden Vorgaben einzuhalten:

• 1. Anwendung der generellen Vorgaben des Teilzonenreglements, ausgenommen § 15 Abs. 2 (Minergie P-Bonus)

• 2. Ausnützungsziffer und Vollgeschosszahl gemäss Vorschriften der Zone WG6. Abweichungen von der Gebäudehöhe können bewilligt werden, wenn die nutzungsspezifischen Anforderungen dies rechtfertigen (z.B. Forschung, Labor u.ä.)

• 3. Beschränkung des Wohnanteils auf maximal 30% der zulässigen Bruttogeschossfläche

• 4. Schaffung eines sekundären Erschliessungswegnetzes (insbesondere für den Langsamverkehr): Nord-Süd-Verbindungen zwischen der Hofacker- und Kriegackerstrasse sowie entlang einer internen Ost-West-Achse

• 5. Lokalisierung der Pocket Parks und Regelung der übrigen Freiflächen. Die öffentlich zugänglichen Freiflächen (z.B. Pocket Parks, Wege, Grünzug) sind im Grundbuch als Dienstbarkeit einzutragen

• 6. Aussagen zur Etappierung

• 7. Erarbeitung eines Energiekonzepts, welches insbesondere die Anschlusspflicht der Bauten an den bestehenden Wärmeverbund sowie generell energetische Vorgaben für Bauten und Anlagen regelt (z.B. obligatorischer Minergie P-Standard oder andere Gesamtkonzeptlösungen mit gleichwertigen Zielen)

• 8. Schaffung einer Sammelparkierungsanlage. Diese deckt mindestens den Eigenbedarf der Perimeter A und B sowie jenen der Fachhochschule Nordwestschweiz

Der Gemeinderat erlässt eine Gebührenordnung für die Bewilligung der Bauten und Anlagen, die in den Kompetenzbereich der Gemeinde fallen.

Der Gemeinderat ist berechtigt, in Abwägung öffentlicher und privater Interessen sowie in Würdigung der besonderen Umstände des Einzelfalles in folgenden Fällen bei der Baubewilligungsbehörde schriftlich und begründet Ausnahmen von den kommunalen Zonenvorschriften zu beantragen:

1. wenn die Anwendung dieser Vorschriften eine architektonisch, städtebaulich, sicherheits- oder verkehrstechnisch vernünftige Lösung verunmöglicht (z.B. Einpassung von einzelnen Neubauten in die bestehende Siedlungsstruktur)

2. wenn damit eine wesentliche Verbesserung der Anliegen des Natur- und Landschaftsschutzes ermöglicht wird

3. wenn ein optimaler Lärmschutz nur durch entsprechende bauliche Massnahmen erreicht werden kann

4. wenn schutzwürdige Interessen der Archäologie berührt sind oder die Erhaltung von Bodendenkmälern erreicht werden kann

5. für ausgesprochene Härtefälle

Der Gemeinderat überwacht die Anwendung dieses Reglements. Er kann dazu und zur fachlichen Beurteilung Aufgaben und Befugnisse an die Verwaltung und/oder Kommissionen delegieren.