Baureglement

1. Arten Die Stadt Olten erlässt zum Zweck der Ortsplanung neben diesem Reglement gemäss § 14 Baugesetz folgende Arten von Nutzungsplänen: Zonenplan

1. Erschliessungspläne

2. Gestaltungspläne Sie erlässt auch Richtpläne.

Bis zum Erlass oder während der Änderung von Nutzungsplänen können für genau bezeichnete Gebiete Planungszonen festgelegt werden, in denen keine baulichen Veränderungen oder sonstigen Vorkehren getroffen werden dürfen, die der laufenden Planung widersprechen. Planungszonen können sich auf die Festlegung von Baulinien längs geplanter Erschliessungs- oder anderer öffentlicher Anlagen beschränken (Projektierungszonen).

Die Planungszonen dürfen für höchstens 3 Jahre verfügt werden. Soweit nötig kann vom Stadtrat beim Regierungsrat eine Verlängerung für die Dauer von höchstens 2 Jahren eingeholt werden.

1. Inhalt Der Zonenplan umfasst das Siedlungsgebiet der Stadt Olten. Er scheidet zudem die Schutzzonen aus.

Er gliedert das Baugebiet in Zonen verschiedener Nutzungsart, Ausnützung und Bauweise.

Das Land, das bereits weitgehend überbaut, erschlossen oder nach Erschliessungsprogramm innerhalb der nächsten 15 Jahre zu erschliessen ist, bildet die Bauzone der ersten Etappe.

Das restliche Land des Siedlungsgebietes bildet die Bauzone der zweiten Etappe. Auf diesem Land darf nur gebaut werden, wenn die Bauinteressenten neben ihren eigenen Beiträgen der Gemeinde vorschussweise auch die restlichen Kosten der Erschliessungsanlage bezahlen.

Ohne andere Vereinbarung ist der Vorschuss nach der Überführung des Landes in die Bauzone erste Etappe, frühestens aber nach 15 Jahren, ohne Zins zurückzuerstatten.

Das Land ist erschlossen, wenn hinreichende Zu- und Wegfahrten vorhanden sind, die Wasser-, Energie- und Abwasserleitungen bis zum Grundstück oder in dessen unmittelbare Umgebung herangeführt sind und der Anschluss zulässig und ohne besonderen Aufwand möglich ist.

Die Erschliessungspläne ordnen die Erschliessung des Baugebietes in Übereinstimmung mit dem Zonenplan durch Pläne und Vorschriften dieses und weiterer Reglemente über die Verkehrsanlagen, die Wasser- und Energieversorgung, Anlagen für Fernheizungen und Gemeinschaftsantennen sowie die Abwasser- und Abfallbeseitigung.

Sie legen darin namentlich fest:

1. Baulinien

2. den Raum und, wenn nötig, die Höhenlage von Verkehrsanlagen und die zugehörigen Grünanlagen

3. Versorgungs- und Gewässerschutzanlagen

4. Einteilung in Anlagen der Grob- und Feinerschliessung

Die Baulinien bezeichnen den Mindestabstand der Bauten von öffentlichen Verkehrsanlagen, Gewässern, ober- und unterirdischen Leitungen und Wäldern. Sie sollen auch genügende Gebäudeabstände sichern.

Neben den Baulinien kann der Erschliessungsplan Vorbaulinien enthalten. Bauten, welche vor der Baulinie, aber hinter der Vorbaulinie liegen, können ohne Mehrwertverzicht um- und ausgebaut werden.

Rückwärtige Baulinien bestimmen das von Bauten freizuhaltende Hintergelände.

Gestaltungsbaulinien bestimmen die Lage und die Umrisse der Bauten.

Für Bauten unter der Erde und für oberirdische Bauteile, wie einzelne Geschosse und Arkaden sowie für Garagen, können besondere Baulinien festgelegt werden.

Die relativen Baulinien begrenzen längs Verkehrsanlagen die Flächen, wo Bauten und bauliche Anlagen nur erstellt werden dürfen, wenn Personen und Sachen gegen die schädlichen Auswirkungen der Verkehrsanlagen genügend geschützt werden.

Besondere rückwärtige Baulinien bestimmen das von oberirdischen Bauten freizuhaltende Hintergelände, mit Ausnahme von Klein- und Nebenbauten.

Land, das in den Erschliessungsplänen für öffentliche Anlagen bestimmt ist oder innerhalb der Baulinien liegt, darf nicht mehr überbaut werden. Ausnahmen nach diesem Reglement bleiben vorbehalten.

Die Übernahmeverpflichtung ist in § 41 Abs. 2 Baugesetz geregelt.

Die Grundeigentümer haben gegen volle Entschädigung das in den Erschliessungsplänen für öffentliche Anlagen bestimmte Land an die Stadt abzutreten und die Erstellung der vorgesehenen öffentlichen Leitungen und Anlagen zu dulden.

Streitigkeiten über die Abtretungs- und Duldungspflicht entscheidet auf Antrag des Stadtrates oder der Grundeigentümer der Regierungsrat. Er kann nach Anhören der Beteiligten geringfügige Änderungen ohne neue Planauflage bewilligen.

Streitigkeiten über die Entschädigung werden im Schätzungsverfahren für Enteignungen entschieden.

Die Gestaltungspläne bezwecken eine architektonisch und hygienisch gute, der baulichen und landschaftlichen Umgebung angepasste Überbauung, Gestaltung und Erschliessung zusammenhängender Flächen. Sie haben insbesondere vor schädlichen Einwirkungen zu schützen.

Sie regeln insbesondere:

1. Baulinien und Bauhöhen

2. Lage, äussere Abmessungen und Stellung der Bauten

3. äussere Erscheinung

4. Durchmischung der Nutzungen

5. Gestaltung der Aussenräume und deren Bepflanzung

6. Flächen für Kinderspielplätze

7. externe und interne Erschliessungsverhältnisse

8. Abstellflächen für Motorfahrzeuge, Fahrräder und Kinderwagen Die Gestaltungspläne können auch die Erstellung und Benützung privater Erschliessungsanlagen und anderer Anlagen von gemeinsamem Interesse regeln. Art. 13 Abs. 3 ist sinngemäss anzuwenden.

Die Gestaltungspläne können mit Sonderbauvorschriften verbunden werden.

Die Gestaltungspläne und die dazugehörigen Sonderbauvorschriften ermöglichen insbesondere folgende Abweichungen von den Zonen- und Bauvorschriften:

1. Erhöhung der maximalen Geschosszahl in allen Kern- und Wohnzonen, sofern sich für die Überbauung eindeutige Vorteile ergeben und das Stadtbild nicht beeinträchtigt wird.

2. Erhöhung der Ausnützungsziffer um einen Bonus von in der Regel höchstens 20 % in den Zonen M3, M2, W3, W2 und EH, wobei ein Bonuszuschlag von mehr als 10 % nur in ausgesprochenen Härtefällen und vor allem zur Sanierung in bebauten Gebieten gewährt werden darf. Ein Bonus kann nur zugesprochen werden, sofern die Anforderungen nach Art. 79 erfüllt sind.

3. In ausgesprochenen Härtefällen kann die Ausnützungsziffer in der Kernrandzone aus städtebaulichen Erwägungen oder wegen der örtlichen Einpassung erhöht werden.

4. Abweichungen von der offenen Bauweise in den Zonen M3, M2, W3, W2 und EH sind zulässig, sofern eine Verbesserung des Siedlungsbildes erreicht wird und die Erschliessung gewährleistet bleibt.

5. Grünflächen- und Überbauungsziffer können bei der Anwendung besonderer Bauformen, die gewichtige Vorteile aufweisen, angemessen herabgesetzt werden.

Bei Gestaltungsplänen kann der Stadtrat auf Antrag der Baukommission bei schwierigen Fragen auf Kosten und im Einvernehmen mit der Bauherrschaft Fachexperten beiziehen.

Ein Gestaltungsplan ist in jedem Fall nötig für:

1. Bauten mit 7 und mehr Geschossen oder mehr als 20 Metern Höhe

2. Bauten in der Kern- und Kernrandzone und bei geschlossener Bauweise. Vorbehalten bleiben Art. 22, Art. 23.

3. Bauten und Anlagen mit schädlichen oder stark störenden Auswirkungen (Lärm, Rauch, Gestank, usw.) oder mit grossem Verkehrsaufkommen, namentlich Einkaufszentren, Lagerhäuser, Parkhäuser, Industrieanlagen, Ausbeutungen und Deponien.

Die Baukommission kann von sich aus einen Gestaltungsplan verlangen, wenn die Erschliessung erschwert ist, die Einpassung in besondere örtliche Verhältnisse grössere Sorgfalt bei der Projektierung verlangt, wesentliche öffentliche Interessen wahrgenommen werden müssen und wenn die Einhaltung der Regelbauweise zu besonderen Schwierigkeiten oder zu einer unverhältnismässigen Härte führen würde.

In Gebieten, wo aus städtebaulichen Gründen Gebäudeabstände unterschritten werden müssen und diese Unterschreitungen nicht innerhalb des Gestaltungsplanes geregelt werden können, ist ein genereller Gestaltungsplan nötig.

Der generelle Gestaltungsplan regelt die wichtigsten baurechtlichen Fragen wie Baulinien, Geschosszahl, Gebäudehöhe und die Grundsätze der Erschliessung.

Die Richtpläne sind wegleitend für die Ausarbeitung und Überprüfung von Nutzungsplänen.

Sie orientieren die Öffentlichkeit über die Grundzüge der Stadtplanung und stehen jedermann zur Einsicht offen. Die Richtpläne sind nur für die Behörden verbindlich und enthalten keine für die Grundeigentümer rechtswirksamen Anordnungen über die zulässigen Nutzungen des Bodens.

Die Stadt Olten erlässt namentlich folgende Richtpläne:

1. Verkehrsrichtplan

2. Landschaftsrichtplan

3. Versorgungsrichtplan

4. Richtplan für Schongebiete

5. Wohnschutzrichtplan

6. Gestaltungsrichtplan

7. Richtplan für die Ansiedlung von Dienstleistungsbetrieben in Wohngebieten Der Richtplan kann sich auf das gesamte Stadtgebiet oder auf Teile davon beziehen.

Das Gebiet der Stadt Olten wird durch den Zonenplan namentlich in folgende Zonen aufgeteilt:

1. Kernzone K

2. Kernrandzone KR

3. dreigeschossige Mischzone M3

4. zweigeschossige Mischzone M2

5. dreigeschossige Wohnzone W3

6. zweigeschossige Wohnzone W2

7. Eigenheimzone EH

8. Landhauszone L

9. Altstadtzone A

11. Schutzzone S

12. Grünzone GR

13. Freihaltezone F

14. Gewerbezone G

15. Industriezone I

16. Zone für öffentliche Bauten und Anlagen Ö

17. Reservegebiet R

18. Planungszone (siehe §§ 23, 71, 120, 137 BauG) P Die Grenzen der einzelnen Zonen sind im Zonenplan Massstab 1:2500 festgelegt. Dieser Plan ist Bestandteil des Baureglementes.

In der Kern-, Kernrandzone und den Mischzonen sind öffentliche Bauten, Geschäfts- und Wohnbauten sowie Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe, die entsprechend den örtlichen Verhältnissen nicht stören, zulässig.

Wohnungen im Erdgeschoss sind nur zulässig, wenn sie den wohnhygienischen Anforderungen entsprechen.

In der Kern- und Kernrandzone kann im Rahmen von Gestaltungsplänen gebietsweise ein Wohnflächenanteil bis zu 30 % vorgeschrieben werden. Dieser Wert bezieht sich auf die Bruttogeschossflächen der einzelnen Gebäude. Ein Richtplan legt die für den Wohnschutz in Frage kommenden Gebiete fest.

In der Kernzone sind fünfgeschossige Bauten zulässig. Die Grünflächenziffer beträgt 30 %, wobei Baumbepflanzungen und Alleen 2 angemessen Anrechnung finden. Für jeden Baum werden 20 m angerechnet.

Die Bauweise ist geschlossen.

Der Gestaltungsplan ist grundsätzlich obligatorisch, ausgenommen sind kleinere Um-, Aus-, An- und Nebenbauten. Im Weiteren kann der Stadtrat in Ausnahmefällen auf den Erlass eines Gestaltungsplanes verzichten, sofern dadurch keine städtebaulichen, ästhetischen und verkehrsplanerischen Probleme entstehen.

In der Kernrandzone sind viergeschossige Bauten zulässig.

Die Grünflächenziffer beträgt 30 %, wobei Baumbepflanzungen und Alleen 2 angemessen Anrechnung finden. Für jeden Baum werden 20 m angerechnet.

Die Bauweise ist geschlossen.

Der Gestaltungsplan ist grundsätzlich obligatorisch, ausgenommen sind kleinere Um-, Aus-, An- und Nebenbauten. Im Weiteren kann der Stadtrat in Ausnahmefällen auf den Erlass eines Gestaltungsplanes verzichten, sofern dadurch keine städtebaulichen, ästhetischen und verkehrsplanerischen Probleme entstehen.

In den Mischzonen legt der Zonenplan die zwei- oder dreigeschossige Bauweise fest.

Die Grünflächenziffer beträgt 40 %.

Es gilt die offene Bauweise.

In den Wohnzonen sind grundsätzlich nur Wohnbauten sowie Büros, Praxen usw. für stille Berufstätigkeiten und Läden für die Quartierversorgung sowie kleinere öffentliche Bauten und Anlagen zulässig. Restaurants und andere Dienstleistungsbetriebe mit erhöhtem Verkehrsaufkommen sind nur zulässig auf Grund eines Gestaltungsplanes und soweit sie in einem besonderen Richtplan vorgesehen sind.

Gewerbebetrieben, die sich bei Inkrafttreten des Baureglementes in einer Wohnzone befinden, wird im Rahmen von Art. 126 der Weiterbestand zugesichert. Eine Erneuerung oder eine angemessene Erweiterung am selben Ort ist zulässig, sofern die Immissionen zumutbar sind und durch die baulichen Massnahmen nicht zunehmen.

In der dreigeschossigen Wohnzone beträgt die Ausnützungsziffer 0,8. Es sind dreigeschossige Bauten zulässig.

In der zweigeschossigen Wohnzone beträgt die Ausnützungsziffer 0,6. Es sind zweigeschossige Bauten zulässig.

Es gilt die offene Bauweise.

In der Eigenheimzone beträgt die Ausnützungsziffer 0,5. Es sind zweigeschossige Bauten zulässig. Sie ist für den Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern bestimmt. Das Erstellen einer dritten Wohnung ist dann zulässig, wenn dadurch der Charakter der Zone nicht beeinträchtigt wird.

In Hanglagen mit mindestens 8 % Neigung sind talseits 3 Geschosse und eine Ausnützungsziffer von 0,6 zulässig. Die talseitige Gebäudehöhe darf 8,50 m nicht übersteigen. Die Erhöhung der Ausnützungsziffer darf dann nicht bewilligt werden, wenn dadurch nachteilige Folgen bezüglich Quartierbild, Wohnhygiene usw. entständen.

In der Landhauszone beträgt die Ausnützungsziffer 0,4. Es sind zweigeschossige Bauten für Ein- oder Zweifamilienhäuser zulässig.

Die Altstadt und die weiteren in die Altstadtzone einbezogenen Gebäude und Räume sind als Kulturdenkmäler von regionaler und überregionaler Bedeutung in ihrer städtebaulichen Konzeption zu erhalten. Die Schutzbestrebungen beziehen sich auf die Altstadt, die Räume Kirchgasse, Graben und Klosterplatz als städtebauliche Einheit, die Grösse und die Proportion der Häuser, die Dachformen, die massstäblichen Verhältnisse der Fassaden und deren Gliederung.

Grundsätzlich müssen Fassaden, Dächer, das Brandmauersystem sowie andere wertvolle Gebäudeteile erhalten bleiben. Der Schutz bezieht sich auch auf die unter dem Boden liegenden Konstruktionen, Befunde und Funde.

Die Ausnützung ergibt sich aus der Einpassung der Gebäude in die bestehende Bebauung.

Eine Grünflächenziffer wird nicht festgelegt.

Ersatzbauten sind dort zulässig, wo die bestehende Bausubstanz nachweisbar nicht erhaltenswert ist und sie sich hinsichtlich Massstäblichkeit und Baustilmerkmale deutlich von der charakteristischen Altstadtbebauung unterscheidet.

Ersatzbauten müssen sich hinsichtlich Gestaltung, Material und Massstäblichkeit ins Altstadtbild einpassen.

Im Bereich der Altstadtzone ist eine ausgewogene Nutzungsmischung erwünscht. Für Ersatz- und grössere Umbauten kann ein Wohnflächenanteil bis zu 30 % vorgeschrieben werden.

Grundsätzlich sind alle Nutzungsarten zulässig, die entsprechend den örtlichen Verhältnissen nicht stören und die erhaltenswerte Bausubstanz nicht beeinträchtigen.

a) Zweck und Inhalt Die Schutzzone dient der Erhaltung der Eigenart von Gebäuden und Gebäudegruppen, die einen wesentlichen Bestandteil des Stadtbildes darstellen.

Die Eigenart kann namentlich in der besonderen Qualität der Bauten, in der Dokumentation einer bestimmten Bauepoche, in der Gestaltung der einzelnen Gebäude oder der Aussenräume liegen.

Der Schutz bezieht sich auf die Fassaden, die Dächer, weitere erhaltenswerte Gebäudeteile sowie die Aussenräume, ferner auch auf die unter dem Boden liegenden Konstruktionen, Befunde und Funde.

Die Ausnützung ergibt sich aus der Einpassung der Gebäude in die bestehende Bebauung.

Eine Grünflächenziffer wird nicht festgelegt. Sie richtet sich nach den örtlichen Verhältnissen.

Wo sich aus triftigen Gründen eine Erhaltung der bestehenden Bausubstanz nicht vertreten lässt, dürfen Altbauten oder Teile davon, unter Wahrung der entsprechenden örtlichen Gestaltungsmerkmale, durch Neubauten ersetzt werden.

Für grössere Bauvorhaben kann, insbesondere wenn baureglementarische Vorschriften nicht eingehalten werden können, ein Gestaltungsplan verlangt werden.

Wo eine Erhaltung der bestehenden Bauten eine schwerwiegende Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit eines Grundstückes zur Folge hat, kann durch An- oder Ausbauten ein Ausgleich ermöglicht werden.

Neu- und Anbauten müssen gebührend auf die vorhandene und schützenswerte Bausubstanz Rücksicht nehmen und dürfen diese in ihrer Wirkung nicht beeinträchtigen.

Im Bereich der Schutzzone ist eine angemessene Nutzungsdurchmischung erwünscht. Bei Neu- und grösseren Umbauten kann ein Wohnflächenanteil bis zu 30 % vorgeschrieben werden.

Grundsätzlich sind alle Nutzungsarten zulässig, die entsprechend den örtlichen Verhältnissen nicht stören und die erhaltenswerte Bausubstanz nicht beeinträchtigen.

Gebiete, die sich durch besondere Gestaltungsmerkmale wie Parzellierung, Gebäudeanordnung, Vorgarten usw. als typische Quartiere von Olten auszeichnen, sind in einem Richtplan aufzunehmen.

Zur Einhaltung dieser Einheit und Eigenart können für Neubauten besondere Vorschriften in einem Gestaltungsplan erlassen werden.

a) Zweck und Inhalt Die Grün- und Freihaltezonen umfassen Gebiete, die nicht überbaut werden dürfen. Sie dienen dem Schutz wichtiger Landschaftsbereiche, der Gliederung des Siedlungsgebietes, der Erhaltung und Schaffung von Park- und Erholungsanlagen.

Kleinere Bauten und Anlagen sind nur zulässig, wenn sie dem vorgesehenen Zweck der Zone dienen und diese in ihrer Wohlfahrtswirkung nicht beeinträchtigen.

Die Grünzone muss der Öffentlichkeit dauernd zugänglich sein. Nutzungen, welche diese Zugänglichkeit dauernd einschränken, sind nicht zulässig.

Die Freihaltezone kann öffentlich oder privat genutzt werden, soweit diese Nutzung nicht dem Zweck der Zone widerspricht.

In der Gewerbe- und Industriezone kann die geschlossene Bauweise eingeführt werden.

Die Baukommission kann die Gebäudehöhe beschränken, wenn das Stadtbild gestört oder berechtigte nachbarliche Interessen verletzt werden.

Ein angemessener Teil der unüberbauten Grundstückfläche ist zu begrünen. Dies gilt insbesondere für die Bauverbotszone entlang von öffentlichen Strassen sowie gegenüber angrenzenden Wohngebieten. Dort sind mit Vorzug Bäume zu pflanzen.

In der Gewerbezone sind nicht wesentlich störende Gewerbe-, Dienstleistungs- und Industriebetriebe und betriebsnotwendige Wohnungen zulässig.

In der Industriezone sind Industrie-, Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe zulässig sowie betriebsnotwendige Wohnungen, vorausgesetzt, dass durch geeignete Vorkehrungen für wohnhygienische Verhältnisse gesorgt wird.

In den Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen dürfen nur öffentliche und vorwiegend öffentlichen Zwecken dienende Bauten oder Anlagen erstellt werden. Spielfelder auf Wiesen und Hartplätzen sollen grundsätzlich in ihren Ausmassen nicht durch Hochbauten eingeschränkt werden.

Das Gebiet soll vom Gemeinwesen, für das es bestimmt ist, gütlich oder auf dem Wege der Enteignung erworben werden. Andernfalls kann der Eigentümer nach Ablauf von einer von ihm angesetzten Frist von 5 Jahren verlangen, dass sein Grundstück einer anderen Zone zugeteilt wird. Bei einer solchen Änderung des Zonenplanes ist für das wegfallende Gebiet angemessener Ersatz zu schaffen.

Im Zonenplan können Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen der Abtretungspflicht im Sinne von § 42 Baugesetz unterstellt werden. In diesem Fall gilt unter Vorbehalt der Bestimmungen über die materielle Enteignung § 41 Baugesetz sinngemäss.

Das Siedlungsgebiet, das nicht der Bauzone zugeteilt wird, bildet das Reservegebiet.

Vom Reservegebiet kann Land, das für eine spätere Überbauung vorab in Frage kommt, als Baulandreserve ausgeschieden werden.

Die voraussichtliche Nutzung und Erschliessung kann im Reservegebiet bereits festgelegt werden.

Nutzungspläne sind durch den Stadtrat während 30 Tagen öffentlich aufzulegen. Die Auflage ist in den offiziellen Publikationsorganen und im Amtsblatt zu veröffentlichen.

Von der Auflage bis zum rechtskräftigen Entscheid über den Plan dürfen an den einbezogenen Grundstücken keine baulichen Massnahmen mehr vorgenommen werden, welche die Ausführung des Planes behindern könnten.

Gegen den Beschluss der Planauflage kann innert 10 Tagen vom Beginn der Auflage an gerechnet, beim Regierungsrat Beschwerde geführt werden.

Während der Auflagefrist kann jedermann, der durch den Nutzungsplan berührt ist und an dessen Inhalt ein schutzwürdiges Interesse hat, beim Stadtrat Einsprache erheben.

Der Stadtrat entscheidet über die Einsprachen und beschliesst über Gestaltungspläne und Detailerschliessungspläne auf Gemeindeebene letztinstanzlich.

Gegen die Entscheide des Stadtrates kann innert 10 Tagen beim Regierungsrat Beschwerde geführt werden.

Gegen Entscheide des Stadtrates kann bei Zonenplänen und Gesamt- Erschliessungsplänen innert 10 Tagen beim Gemeindeparlament Beschwerde erhoben werden.

Das Gemeindeparlament entscheidet über die Beschwerden und beschliesst den Plan.

Gegen Entscheide des Gemeindeparlamentes kann innert 10 Tagen beim Regierungsrat Beschwerde geführt werden.

Die Nutzungspläne sind durch den Regierungsrat zu genehmigen. Sie treten mit der Publikation des Genehmigungsbeschlusses im Amtsblatt in Kraft.

Die rechtskräftigen Pläne können von jedermann eingesehen werden.

Der Stadtrat hat die Festlegung der Planungszonen während 30 Tagen öffentlich aufzulegen. Während der Auflagefrist kann dagegen beim Stadtrat Einsprache erhoben werden. Gegen den Einspracheentscheid kann innert 10 Tagen beim Regierungsrat Beschwerde erhoben werden.

Die Planungszonen werden mit der Publikation der Auflage wirksam. Sie können von jedermann eingesehen werden.

Der Gestaltungsplan kann nach Anhören der betroffenen Grundeigentümer vom Stadtrat aufgehoben werden, wenn innert 5 Jahren seit dem Inkrafttreten des Gestaltungsplanes nicht in wesentlichem Umfang mit dessen Verwirklichung begonnen wurde. Gegen den Aufhebungsbeschluss kann innert 10 Tagen beim Regierungsrat Beschwerde geführt werden.

Abänderungen und Anpassungen von Gestaltungsplänen sind im üblichen Planverfahren zulässig.

Die Entwürfe der Richtpläne sind öffentlich bekannt zu machen, bevor das Gemeindeparlament darüber beschliesst. Jedermann erhält Gelegenheit, sich zu den Entwürfen zu äussern. Das Gemeindeparlament hat zu den Einwendungen auf Antrag des Stadtrates Stellung zu beziehen. Die Richtpläne sind durch den Regierungsrat zu genehmigen.

Der Stadtrat kann von sich aus oder auf Gesuch eines Grundeigentümers eine Baulandumlegung anordnen.

Er ist dazu verpflichtet, wenn mindestens ein Drittel der beteiligten Grundeigentümer, denen mehr als die Hälfte der einzubeziehenden Fläche gehört, ihn darum ersucht.

Das Verfahren richtet sich nach den §§ 83 ff des Baugesetzes.

Bei Grenzbereinigungen bestimmt der Stadtrat allfällige Geldausgleiche und Entschädigungen und nimmt die Kostenverteilung vor.

Im Übrigen gilt § 97 des Baugesetzes.

Bauvorschriften Art. 52 und 53 [entfallen]

Die Bausubstanz in der Altstadtzone soll bei allen baulichen Massnahmen mit der grösstmöglichen Schonung behandelt werden.

Unter Wahrung dieses Grundsatzes ist eine Anpassung der Gebäude an zeitgemässe Nutzungsbedürfnisse möglich, mit dem Ziel, die Altstadt als lebendigen Stadtteil mit einer ausgewogenen Nutzungsdurchmischung zu erhalten.

a) Vorrang vor anderen Bauvorschriften Die allgemeinen Bauvorschriften haben nur insoweit Gültigkeit, als sie den nachfolgenden Bauvorschriften für die Altstadtzone nicht widersprechen.

Die entsprechenden eidgenössischen und kantonalen Vorschriften bleiben vorbehalten.

Der Stadtrat erlässt zum Zwecke der Erhaltung und Restaurierung schutzwürdiger Bauten und Bauteile sowie zur guten Anpassung von Ersatzbauten in das Altstadtbild eine besondere Schutzverordnung.

Er führt als verwaltungsanweisende Richtlinie ein Verzeichnis über schutzwürdige Einzelgebäude, das periodisch anzupassen ist.

Die Altstadtkommission stellt für alle Baugesuche in der Altstadt sowie in der Schutzzone Antrag an die Baukommission. Sie begleitet die Bauvorhaben selbständig. Sie kann im Rahmen des Voranschlages Beiträge an die durch den Altstadtschutz sowie die Schutzbestimmungen entstehenden Mehrkosten gewähren.

Der Beitrag wird grundsätzlich nach dem Mehrkostenprinzip berechnet und in der Schutzverordnung geregelt. Die normalen Unterhaltsaufwendungen sind nicht beitragsberechtigt.

In der Altstadtzone sind insbesondere zu erhalten: Fassaden Dächer Brandmauern andere Gebäudeteile (z.B. Tragstruktur), soweit sie erhaltenswert sind.

Die Altstadtkommission kann in Zweifelsfällen den Nachweis verlangen, dass ein Gebäude oder Teile davon nicht schützenswert sind.

a) Ersatzbauten Ersatzbauten sind nur in Fällen möglich, wo durch Substanzuntersuchungen der Nachweis erbracht ist, dass die bestehende Bausubstanz nicht erhaltenswert ist, oder wo sich ein Baukörper wegen seiner Massstäblichkeit oder der Baustilmerkmale deutlich vom Altstadtbild unterscheidet.

Die Gestaltung von Ersatzbauten muss sich hinsichtlich Massstäblichkeit, Material und Farbe dem Altstadtbild anpassen.

Die bestehenden Gebäude- und Firsthöhen dürfen nicht überschritten werden. Bei Ersatz- und Umbauten kann die Altstadtkommission eine Anpassung der Gebäudehöhe an das historische Stadt- und Strassenbild verlangen.

Wo Gebäude ersetzt werden, sind die Ersatzbauten auf die alten oder auf die historisch nachweisbaren Fluchten zu setzen, wobei geringfügige Abweichungen möglich sind.

Die zulässige Gebäudetiefe ergibt sich aus den zu erhaltenden Rückfassaden.

Bei Ersatzbauten ist die Rückfassade unter Rücksichtnahme auf die Umgebung auf den historisch nachweisbaren Standort zu stellen.

Die Gestaltung der Fassaden soll sich hinsichtlich Material, Formen, Proportionen und Farben dem Altstadtbild anpassen.

Umgestaltungen der Fassaden im Erdgeschossbereich sind in zeitgemässer Art möglich, wobei diese einen muralen Charakter aufweisen sollen und sich dem Aufbau der Gesamtfassade anzupassen haben.

Erdgeschoss und Obergeschossfassaden sollen in der Regel eine Einheit bilden, die statische Struktur des Gebäudes soll deutlich zum Ausdruck kommen.

Einzelheiten über die Fassadengestaltung regelt die Schutzordnung.

Das hystorische Brandmauersystem soll erhalten bleiben. Es muss in der Fassade ablesbar sein.

Die Erschliessung von zwei benachbarten Gebäuden durch ein einziges Treppenhaus ist zulässig, wenn es sich um besonders schmale Gebäude handelt und die getrennte Erschliessung unzumutbar wäre.

In den Brandmauern sind angemessene Durchbrüche dort zulässig, wo aus betrieblichen Gründen Durchgänge nötig sind.

Die gesamte Breite der Durchbrüche soll in der Regel 1/3 der Gesamtlänge der Brandmauer nicht übersteigen.

Die feuerpolizeilichen Vorschriften bleiben vorbehalten.

Dächer sind bezüglich Neigung, Bedachungsart und Farbgebung dem Altstadtbild anzupassen.

Dacheinschnitte und Dachaufbauten sind nur zulässig, soweit sie vom öffentlichen Strassenraum innerhalb und ausserhalb der Altstadt nicht einsehbar sind und die Dachlandschaft nicht beeinträchtigen.

Dachausbauten für Wohnungen sind zulässig, wenn sie nach aussen nicht störend wirken.

Lukarnen sind zulässig, wenn sie die Dachlandschaft nicht beeinträchtigen. In der südlichen und östlichen Ringmauer sind keine Lukarnen zulässig. Diese Regelung gilt sinngemäss auch für Dachflächenfenster.

Einzelheiten über die Gestaltung der Dächer regelt die Schutzverordnung.

Bei Umbauten und Restaurierungen kann die Entfernung störender Bauteile und die Wiederherstellung eines historisch ableitbaren Zustandes verlangt werden.

Treppenhaus- und Liftaufbauten sind grundsätzlich nicht zulässig.

Andere technische Aufbauten sind zulässig, wenn sie sich in das Altstadtbild einordnen lassen.

Veranden, Balkone und Erker sind in den in der Schutzverordnung bezeichneten Gebieten zulässig. Ihre Gestaltung hat sich dem Altstadtbild anzupassen.

Die Vorgärten ausserhalb des südlichen Teils der Ringmauer dürfen nicht überbaut werden. Bereits vorhandene Kleinbauten dürfen nicht ersetzt oder ausgebaut werden.

Die Anlage von Sitzplätzen ist bewilligungspflichtig. Ihre Gestaltung darf nicht störend wirken.

Bei allen baulichen Massnahmen, Reklamen und öffentlichen Einrichtungen im Strassenraum ist dem Charakter der Altstadt in besonderem Masse Rechnung zu tragen.

Das Anbringen von Reklamen ausserhalb der Schaufenster ist bewilligungspflichtig.

Selbstleuchtende Reklamen ausserhalb von Schaufenstern sind nicht zulässig.

Die Einzelheiten der Gestaltung von Reklamen sowie anderen baulichen Einrichtungen im Strassenraum werden in der Schutzverordnung geregelt.

In der Altstadt- und Schutzzone sind zusätzlich bewilligungspflichtig alle äusseren baulichen, gestalterischen oder farblichen Änderungen sowie alle Änderungen im Gebäudeinnern, mit Ausnahme der üblichen Unterhaltsarbeiten.

In der Schutzzone finden die Bauvorschriften für die Altstadtzone sinngemäss Anwendung.

Ziel und Umfang der Schutzbestrebungen in den einzelnen Bereichen der Schutzzone werden in der Schutzverordnung umschrieben und soweit nötig in Gestaltungsplänen konkretisiert.

Soll grundsätzlich von den vorstehenden Bauvorschriften abgewichen werden, ist in jedem Fall ein Gestaltungsplan nötig.

In den Wohnzonen ist der Raum zwischen strassenseitiger Fassadenflucht und der Grenze der Verkehrsanlage grundsätzlich als Garten zu gestalten. Sofern die Einheitlichkeit des Vorlandes, der lokale Charakter des Strassenbildes oder andere schutzwürdige Interessen nicht beeinflusst werden, darf in Ausnahmefällen, zum Beispiel für Abstellplätze, ein Teil des Vorlandes benutzt und ausgestaltet werden.

Wo es das Strassenbild oder die wohnhygienischen Verhältnisse erfordern, kann die Baukommission nach Anhören des Grundeigentümers die Erhaltung des Baubestandes oder die Anpflanzung von Bäumen vorschreiben.

Im Kerngebiet kann das Vorland geöffnet und der öffentlichen Verkehrsanlage angefügt werden.

Das Niveau des Vorlandes ist demjenigen der Verkehrsanlage anzupassen.

Die Erstellung von Parkplätzen und Vorfahrten im Vorland ist nur zulässig, wenn die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigt wird.

[entfällt]

[entfällt]

Für nicht erstellte Abstellplätze gemäss Art. 82 und 83 hat der Grundeigentümer in der Kern- und Kernrandzone eine Ersatzabgabe von Fr. 6'000.— und in den übrigen Bauzonen von Fr. 3'000.— zu leisten.

Diese Ersatzabgabe wird ohne Zins zurückerstattet, sobald der Grundeigentümer die erforderlichen Abstellflächen schaffen kann oder ihm ein dingliches Recht zur uneingeschränkten Benützung von in angemessener Entfernung liegenden öffentlichen oder privaten Abstellplätzen zusteht.

Die Ersatzabgabe wird in einen Fonds gelegt, der ausschliesslich dem Zweck dient, vermehrte öffentliche Parkplätze zu schaffen und zu unterhalten.

Für das Einsprache- und Beschwerdeverfahren gelten Art. 158 und

Art. 185 und 186 [entfallen]

Richtlinien für Abstellplätze für Motorfahrzeuge Für die Berechnung der erforderlichen Abstellplätze für Motorfahrzeuge gelten folgende Richtlinien:

Bei subventioniertem sozialem und gemeinnützigem Wohnungsbau kann die Anzahl der zu erstellenden Parkplätze angemessen reduziert werden. 2. Bei Alterssiedlungen ist pro 3 Wohnungen ein Abstellplatz zu errichten. 3. Bei Dienstleistungsbetrieben, öffentlichen und privaten Verwaltungen,

8. Bei Unterhaltungsstätten wie Theater, Konzertsaal, Kino, Versammlungssaal, usw. ist pro 7 Sitzplätze ein Abstellplatz zu errichten, wobei nachgewiesene Mehrfachnutzungsmöglichkeiten Anrechnung finden. 9. Bei Schulen, Kirchen, Altersheimen, Spitälern, Sportanlagen, Warenhäusern, Supermärkten, Einkaufszentren, Bahnhöfen, usw. bestimmt die Baukommission die Anzahl der zu errichtenden Abstellplätze auf Grund der SNV Norm 640 290.

Die Baukommission kann von diesen Richtlinien begründet insbesondere in folgenden Fällen abweichen:

Im Kerngebiet, in der Altstadt- und Schutzzone und wenn ein leistungsfähiges öffentliches Verkehrsmittel sich in unmittelbarer Umgebung befindet sowie zum Schutze des Ortsbildes. Im Weiteren bei nachgewiesenen Mehrfachnutzungsmöglichkeiten von Abstellplätzen, bei nur periodisch benutzten Räumen, die nicht kommerziell genutzt werden, bei einer Beteiligung an einer Parkierungsanlage in unmittelbarer Umgebung sowie bei allen Lösungen, die sich aus einem genehmigten städtischen Verkehrskonzept ergeben.