Quartiergestaltungsplan «Lüssi / Göbli»

Planung / Bau, den Dig Der Abteilungsleiter:

Vom Gemeinderat beschlossen am

Der Gemeindepräsident:

Der Gemeindeschreiber:

Öffentliche Auflage vom...1.4.0EZ,.2012. .bis...14 JAN. 2013.

Visum Planung / Bau "7

Vom Gemeinderat festgesetzt am

Der Gemeindeprasident:

Der Gemeindeschreiber:

Abteilung Planung / Bau, 04.09.2012

Inhalt

1. Einleitung 3 1.1 Ausgangslage 3 1.2 Grundlagen des Quartiergestaltungs- 4 plans 1.3 Verfahren 6

2. Konzept Z 2.1 Festlegungen Bebauung / Städtebau 7

Entwässerung

2.5 Festlegungen zum Baulandbedarf 9
3. Vereinbarungen 10
4. Mitwirkungsverfahren 10
4.1 öffentliche Auflage 10
5. Weiteres Vorgehen 10
5.1 Folgeplanungen 10
6. Handlungsanweisungen 11
6.1 Bebauung 11
6.2 Erschliessung 11
6.3 Freiräume 11
6.4 Umwelt 12
Anhang 13

Auszug Richtprojekt Umgebung

1. Einleitung

1.1 Ausgangslage

Studienauftrag als Im Frühjahr 2009 führten die Gemeinde Baar und die Stadt Grundlage Zug in Zusammenarbeit mit den betroffenen Grundeigentümern einen Studienauftrag mit dem Ziel durch, für die Erweiterung des Quartiers Lüssi Göbli Siedlungsstrukturen zu entwickeln, welche als Vorgabe für die weitere bauliche Entwicklung dienen sollen. Das mit Vertretern von Baar und Zug sowie den Grundeigentümern besetzte Beurteilungsgremium entschied sich für das Konzept der Graber Pulver Architekten AG. Das Bebauungskonzept überzeugte insbesondere durch die sorgfältige Analyse des Ortes, seine differenzierten Siedlungs- und Freiraumstrukturen sowie die gute Etappierbarkeit und bietet beste Voraussetzungen für eine der Siedlungserweiterung Lüssi Göbli. Weiterentwicklung - So

Um ESEe . lin“, x av Bebauungsstruktur, Lüssi Göbli Baar und Zug”

Freigabe Reserve-Bauzone Die Freigabe einer Reserve-Bauzone bedingt gemäss Bauordnung einen vom Gemeinderat festgesetzten Quartiergestaltungsplan worin aufgezeigt wird, dass die erforderlichen Qualitäten zur Umgebung, zur Erschliessung und zur Bebauung gesichert werden. Es wurde anfänglich auf die Erarbeitung eines Quartiergestaltungsplans verzichtet, da die Qualitäten bereits im Studienverfahren dargestellt und direkt im Bebauungsplan gesichert werden sollen. Zur

Rechtssicherheit und zur Erfüllung von 8 38 Abs. 2 der Baarer Bauordnung 2005 wurde dennoch ein einfacher Quartiergestaltungsplan als Voraussetzung für die Freigabe der Reserve-Bauzone erarbeitet. Zweck des Der Quartiergestaltungsplan Lüssi Göbli hat zum Ziel, die Quartiergestaltungsplans Rahmenbedingungen für ein städtebaulich überzeugendes Bauprojekt auf der Basis des Studienauftrags und des Bebauungsplans zu sichern. Der Quartiergestaltungsplan koordiniert die öffentlichen Anliegen, die im Studienauftrag konkretisiert und in den Bestimmungen und dem Situationsplan des Bebauungsplans Lüssi Göbli, Teilgebiet Baar, enthalten sind. Das Gesuch um Freigabe der Reserve-Bauzone erfolgt in einem separaten Verfahren.

1.2 Grundlagen des Quartiergestaltungsplans

Der kantonale Richtplan, die kommunalen Richtpläne Verkehr, Siedlung / Landschaft 2005 sowie die Bauordnung und der Zonenplan 2005 bilden die Grundlagen des Quartiergestaltungsplans.

Ausschnitt Kantonale

Richtplankarte

kantonalem Richtplan in einem Umnutzungsgebiet Arbeiten - Wohnen. Entlang der Göblistrasse ist eine Vernetzung von Naherholungsgebieten anzustreben. Diesem Auftrag wird mit der Bachrenaturierung des Arbachs Rechnung getragen.

Ausschnitt kommunale

Richtplankarte Siedlung und Landschaft 2005

erhöhten Gestaltungsanforderungen die wesentlichen konzeptionellen Aspekte im Rahmen von Quartiergestaltungsplänen zu klären. Die Verbindungskorridore bezwecken die Erreichbarkeit der Erholungs- und Freihaltegebiete in Kombination mit ökologischen Aufwertungen. Im Rahmen eines Quartiergestaltungsplans ist zudem eine öffentlich zugängliche Freifläche in angemessener Grösse zu konzipieren.

Ausschnitt kommunale Richtplankarte Verkehr 2005

> Das Gebiet ist gemäss kommunalem Rich tplan von der Baarermattstrasse (siehe A9) zu erschliessen.

Ausschnitt Zonenplan 2005

Reserve-Bauzone und Die Flache des Quartiergestaltungsplans ist der Reserve- Bebauungsplanpflicht Bauzone Wohnzone W3 zugewiesen und es besteht die Bebauungsplanpflicht für öffentliche Freiräume gemäss 8 11 Abs. 5 der Bauordnung. Instrument des Das Instrument des Quartiergestaltungsplans ist in § 4 Quartiergestaltungsplans Abs. 3 der Bauordnung umschrieben. Danach können für die bauliche Entwicklung eines Gebietes durch den Gemeinderat Quartiergestaltungspläne erlassen werden. Sie dienen als Grundlage für die Ausarbeitung und Beurteilung von Arealbebauungen und Bebauungsplänen und zur Ausscheidung von öffentlichen Quartierfreiräumen. Der Quartiergestaltungsplan legt die Grundzüge der künftigen Quartierstruktur fest. Die Inhalte beschränken sich auf zentrale Aspekte, die eine übergeordnete Koordination erfordern und von öffentlichem Interesse sind. Für die Behörden ist der Inhalt eines festgesetzten Quartiergestaltungsplans verbindlich. Gemäss gemeindlicher Praxis beträgt in der Wohnzone W3 die öffentliche Freifläche 4% der anrechenbaren Landfläche. Die Vorgaben des Merkblatts für Planer der Gemeinde Baar, „Freiflächen in den Quartieren — Qualitätskriterien für die Planung und Realisierung” sind bei der Umsetzung zu berücksichtigen.

Der Quartiergestaltungsplan besteht aus folgenden Bestandteilen:

Bestandteile des - erlautender Bericht zum Quartiergestaltungsplan Quartiergestaltungsplans mit Handlungsanweisungen - Situationsplan mit Erschliessung, Freiraumgestaltung und Bebauung

Die Inhalte zum Konzept sind dem Bebauungsplan Lüssi Göbli, Teilgebiet Baar, entnommen. Die Handlungsanweisungen sind in den Bestimmungen zum Bebauungsplan konkretisiert.

1.3 Verfahren

Das Verfahren für den Quartiergestaltungsplan erfolgt in Koordination mit dem Verfahren zum Bebauungsplan Lüssi Göbli, Teilgebiet Baar. Das Ergebnis des Studienverfahrens und das weiterentwickelte Siegerprojekt wurden vom Gemeinderat und von der Planungskommission als Basis für den Bebauungsplan verabschiedet. Die Qualitäten des entsprechenden Richtprojektes werden mit dem Bebauungsplan gesichert. Am 4. Juli 2012 wurde der Baarer Bauungsplan vom Gemeinderat zur Vorprüfung durch die kantonale Baudirektion verabschiedet. Der Stadtrat Zug hat den Bebauungsplan über das Teilgebiet Zug am 2. Juli 2012 der Baudirektion zugestellt.

Verfahrenskoordination Da mit dem Baubauungsplan die Festsetzungen zur Bebauung, Umgebung und Erschliessung bereits bestimmt werden und der vorliegende Quartiergestaltungsplan

lediglich als Voraussetzung für die Freigabe der Reserve- Bauzone gemäss Bauordnung dient, kann auf die Beratung des Quartiergestaltungsplans in der Planungskommission verzichtet werden. Die öffentlichen Auflagen beider Bebauungspläne und des Quartiergestaltungsplans soll zur gleichen Zeit erfolgen.

Es werden folgende Termine angestrebt:

Geplanter Ablauf - Zustimmung zum Quartiergestaltungsplan durch den Gemeinderat (September 2012)

• Offentliche Auflage und Mitwirkung (voraussichtlich Dezember 2012)

• Auswertung und anschliessende Festsetzung durch den Gemeinderat (Februar 2012)

• Publikation der Festsetzung (als Information)

2. Konzept

2.1 Festlegungen Bebauung / Städtebau

Baubereiche / Die Bebauung im Perimeter des Quartiergestaltungsplans Geschossigkeit Lüssi Göbli zeichnet sich durch ein einheitliches Konzept aus. Die Bauten bilden mit abgewinkelten Volumen, je paarweise gruppiert, eine gemeinsame Grossform. Das Zentrum zeichnet sich durch einen halboffenen Hofraum aus. Das oberste Geschoss ist als Vollgeschoss und nicht als Attika auszubilden. Mit diesen Vorgaben wird die angestrebte Grossform mit den 6 Baubereichen unterstützt.

2.2 Festlegungen Erschliessung

Zu- und Wegfahrt Die Erschliessung der zwei südöstlich gelegenen Baubereiche erfolgt über eine Erschliessungsrampe an die Göblistrasse. Die restlichen Gebäude werden über die Baarermattstrasse erschlossen. Die Erschliessung hat über die bezeichneten Zu- und Wegfahrten zu erfolgen. Auch bei einer etappierten Realisierung der Baubereiche sind keine weiteren Zu- und Wegfahrten erlaubt. Provisorische Erschliessungen sind zulässig. Diese dürfen jedoch nur an die bezeichneten Zu- und Wegfahrten der Baarermattrespektive Göblistrasse angeschlossen werden. Abweichung zum Richtplan Die südliche Tiefgarageneinheit wird in Abweichung zum Richtplan über die Göblistrasse erschlossen. Die Abweichung erfolgt aufgrund der Grundwasserströme, die ein Zusammenschliessen der Tiefgaragen und somit einer Gesamterschliessung über die Baarermattstrasse entgegenstehen.

Verlegung kantonaler Fuss-/ Im Quartiergestaltungsplan wird der kantonale Fuss- und Radweg und Göblistrasse Radweg in Abstimmung mit dem Kanton an die nordwestliche Grundstücksgrenze verlegt. Dadurch werden mögliche Nutzungskonflikte zwischen Fussgänger und Radfahrer im Bereich der Siedlung unterbunden. Die Öffentlicher Fussweg öffentliche Fusswegverbindung durch das Areal bleibt bestehen. Verlegung Göblistrasse Die teilweise Verlegung der Göblistrasse auf Baarer Gebiet erfolgt aufgrund der besseren Bebaubarkeit der Bauten im Gebiet des Zuger Bebauungsplans.

Parkierungsanlagen Die Parkierung der Fahrzeuge ist in unterirdischen Anlagen angeordnet. Die Besucherparkplätze werden zusammengefasst jeweils im Eingangsbereich der Tiefgarage platziert. Davon ausgenommen ist ein oberirdischer Parkierungsbereich für Besucher am Ende der Baarermattstrasse.

2.3 Festlegungen Freiraum

Richtprojekt massgebend Das im Rahmen des Bebauungsplans erarbeitete Richtprojekt zur Umgebungsgestaltung bildet die Grundlage für die Freiraumplanung. Der Quartierfreiraum bildet das Zentrum der Bebauung. Die begrünten Aussenräume sind naturnah zu gestalten. Es sind vorwiegend einheimische, standortgerechte Pflanzen zu verwenden. Das Ziel ist es, den Charakter einer bäuerlich geprägten Wiesenlandschaft soweit wie möglich zu erhalten. Es soll eine extensiv gepflegte Blumenwiese von Osten her in das Quartier hereingezogen werden und anschliessend in eine bespielbare Rasenlandschaft übergehen. Sträucher und Hochstammbäume bilden zwischen den Erschliessungswegen und den Gebäuden einen Sichtschutz und unterteilen den Raum. Die Göblistrasse an der Grenze zur Stadt Zug wird mit einer Baumallee hervorgehoben und bildet mit der Bachrenaturierung des Arbachs auf dem Gebiet der Stadt

Zug einen ausgeprägten Verbindungskorridor.

2.4 Festlegungen Umwelt, Lärm und

Entwässerung

Gewässerschutzbereich Im Baubewilligungsverfahren ist zu berücksichtigen, dass das Bebauungsplangebiet im Gewässerschutzbereich liegt. Für Bauvorhaben im oder über dem Grundwasser sind die Vorgaben des ZUDK-Merkblattes „Bauen im Grundwassergebiet” zu beachten.

Lärmgutachten Das Lärmgutachten des Ingenieurbüros Beat Sägesser vom 20.09.2011 dient als Grundlage für die weitere Planung. Es gelten die Planungswerte für Wohnräume von 55 dB (A) am Tag und von 45 dB (A) in der Nacht.

Beim Richtprojekt ist die Einhaltung der LSV mit folgenden Massnahmen in den lärmexponierten Fassaden möglich. Die Ausbildung der geplanten Balkone als verglaste Loggien ist mit schalldichter Brüstung und absorbierender Verkleidung der Untersicht zu versehen. Auch für die Reinigung und den Unterhalt dürfen keine Öffnungsmöglichkeiten aller ungeschützten, strassenseitigen Fenster bestehen.

Entwässerung Die Entwässerung des Quartiergestaltungsplangebietes wurde im Rahmen einer GEP-Nachführung (Vorprojekt Entwässerungskonzept der Andre Rotzetter + Partner AG vom 10. Oktober 2011) überprüft. Generell soll das Sammeln des Meteor- und Schmutzwassers innerhalb der neuen Überbauung geschehen und an möglichst wenigen Anschlusspunkten in das Zuger Abwassernetz eingeleitet werden. Das Meteorwasser muss retiniert in den renaturierten Arbach eingeleitet werden.

2.5 Festlegungen zum Baulandbedarf

In der Wegleitung zu 8 38 Abs. 2 der Bauordnung ist gemäss Zonenplan das Baulandangebot in der Gemeinde Baar bis 2020 definiert.

Reserve-Bauzone W3 Heute sind in der Reserve-Bauzone W3 noch folgende grössere, unüberbaute Flächen vorhanden:

Lüssi Göbli ca. 26°000 m2 Freigabe Reserve-Bauzone Das Gebiet mit 3. Priorität zur Baufreigabe 2015 - 2020 Lüssi Göbli entspricht dem Perimeter des Quartiergestaltungsplans. Die Prioritätenliste in der Bauordnung wurde im Sinne einer Entwicklungssteuerung erstellt und ist nur wegleitend. Der Bebauungsplan Lüssi Göbli wird voraussichtlich frühestens 2013/14 in Rechtskraft erwachsen. Eine frühere Freigabe dieser Reserve-Bauzone kann in Betracht gezogen werden.

Baarermatt Ost ca. 24'000 m2 Das Gebiet mit 3. Priorität zur Baufreigabe 2015 - 2020 ist Teil des Quartiergestaltungsplans Baarermatt Ost, der zurzeit in Erarbeitung ist.

unüberbaute W3-Zone In der unüberbauten W3-Zone sind noch folgende grössere Gebiete vorhanden:

Baarermatt ca. 6'000 m2 Jöchler ca. 24'000 m2 Obermühle ca. 29'000 m2

Zu diesen unüberbauten Flächen sind keine Planungsabsichten bekannt. Es ist deshalb frühestens in 2- 3 Jahren, im Zeitraum 2015 bis 2020 (3. Priorität), damit zu rechnen, dass diese Flächen bebaut werden. Für die der

Geltungsdauer der Nutzungsplanung (bis ca. 2020) sind somit noch Reserven vorhanden.

3. Vereinbarungen

Vertragliche Regelungen Die Verlegung der Göblistrasse auf Baarergebiet wie auch die Verlegung des kantonalen Radwegs sind nebst den Regelungen zu Bau und Unterhalt der übrigen Infrastrukturen in einem Vertrag mit den Behörden und den privaten Grundeigentümern geregelt. Die Erstellungs- und Ausbaukosten für die Strassen, die nur der Erschliessung einer Reserve-Bauzone dienen, werden gemäss Art. 29, Abs. 2 des gemeindlichen Strassenreglementes vollumfänglich auf die Grundeigentümer verlegt. Der Gemeinde Baar erwachsen deshalb daraus keine Kosten. Der Vorvertrag wurde am 13. Juli 2012 beurkundet. Der Abschluss des Hauptvertrages erfolgt, sobald die Bebauungspläne Lüssi Göbli, Teilgebiete Baar und Zug, welche Grundlagen für den Hauptvertrag bilden, in Rechtskraft erwachsen sind.

Erschliessungsrechte über Für die Erschliessung eines Teils des Baarermattstrasse Quartiergestaltungsplangebietes über die private Baarermattstrasse der Landis Bau AG wird mittels

Erschliessungsvereinbarung mit den Grundeigentümern der Parzellen GS Nrn. 701 und 702 geregelt. Der Nachweis der nötigen Erschliessungsrechte hat vor der öffentlichen Auflage des Bebauungs-, respektive des Quartiergestaltungsplans zu erfolgen.

4. Mitwirkung

4.1 öffentliche Auflage

In Anlehnung an das Nutzungsplanverfahren sind Quartiergestaltungspläne im Rahmen der Mitwirkung während 30 Tagen öffentlich aufzulegen (unter Hinweis auf 38 37 und 39 PBG). Während der Auflagefrist können beim Gemeinderat schriftlich Anregungen deponiert werden. Die Beschwerdemöglichkeit gemäss 5 41 PBG entfällt.

Auflagefrist Die öffentliche Auflage des Quartiergestaltungsplanes Lüssi Göbli ist im Dezember 2012 zusammen mit dem

Bebauungsplan vorgesehen.

5. Weiteres Vorgehen

5.1 Folgeplanungen

Freigabe Reserve-Bauzone Damit das Gebiet des Quartiergestaltungsplans Lüssi Göbli bebaut werden kann, ist das Gesuch um Freigabe der Reserve-Bauzone durch den Gemeinderat zu beschliessen.

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Für die Freigabe muss namentlich auch der Baulandbedarf ausgewiesen werden. Der Bedarfsnachweis muss hinreichende Aussagen über die Einwohnerentwicklung, Baulandreserven und Verfügbarkeit enthalten. Zudem muss der Bebauungsplan Lüssi Göbli, Teilgebiet Baar, in Rechtskraft erwachsen und der Hauptvertrag abgeschlossen sein.

6. Handlungsanweisungen

6.1 Bebauung

Besonders gute Die Anforderungen an Arealbebauungen gemäss 8 17 der Gesamtwirkung Baarer Bauordnung sind sinngemäss zu erfüllen. Angestrebt wird eine Wohnüberbauung von hoher städtebaulicher und architektonischer Qualität.

Anforderungen an Die im Bebauungsplan Lüssi Göbli, Teilgebiet Baar, auf der Bebauungen Basis der Richtprojekte konkretisierten Siedlungsstrukturen bilden die Vorgaben für die weitere bauliche Entwicklung. Massgebend sind u.a. die Vorgaben zur Gestaltung der Baubereiche sowie die Abstandsregelungen. Die im Quartiergestaltungsplan dargestellten Baubereiche sind im Bebauungsplan massgeblich zu definieren.

6.2 Erschliessung

Vorgaben Die Erschliessung der Baubereiche hat über die Baarermatt-, respektive über die Göblistrasse an den bezeichneten Zu- und Wegfahrten zu erfolgen. Auch bei einer etappierten Realisierung der Baubereiche sind keine weiteren Zu- und Wegfahrten erlaubt. Provisorische Erschliessungen sind zulässig, sofern sie an den bezeichneten Zu- und Wegfahrten angeschlossen werden.

Parkierungsanlagen Die Parkierung ist mit Ausnahme von ein paar Besucherparkplätzen am Ende der Baarermattstrasse in unterirdischen Anlagen angeordnet. Die Besucherparkplätze sind zusammen zu fassen und jeweils im Eingangsbereich der Tiefgarage zu platzieren.

Erschliessungsnachweis Für die Erschliessung über die private Baarermattstrasse über die Baarermattstrasse hat der Nachweis der nötigen Erschliessungsrechte durch die Grundeigentümer vor der öffentlichen Auflage des Quartiergestaltungsplans zu erfolgen.

6.3 Freiräume

Quartierfreiraum / Mindestens 4% der anrechenbaren Landfläche ist als Aussenraum zusammenhängender öffentlicher Quartierfreiraum im Zentrum der Bebauung auszuscheiden. Der

11

Quartierfreiraum hat eine Fläche von mindestens 1'100 m2 aufzuweisen. Wegweisend für die Ausgestaltung der gesamten Aussenanlagen ist das im Rahmen des Bebauungsplans Lüssi Göbli, Teilgebiet Baar, erstellte Richtprojekt Umgebung vom 18. Juni 2012.

Umsetzung Die Erstellung des Freiraumes ist in den Bestimmungen des Bebauungsplans zu sichern.

6.4 Umwelt

Grundwasserschutz Es sind die Anforderungen für das Bauen im Grundwasser zu erfüllen.

Lärmschutz Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sind bei lärmempfindlichen Räumen von Wohnnutzungen die Planungswerte nachzuweisen.

Energie Die Bauten haben mindestens den Minergie-Standard zu erfüllen.

12

Anhang: Auszug Richtprojekt Umgebung vom 18.06.2012

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Anhang: Legende Richtprojekt Umgebung

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Goblistrasse | Lussiweg

Kantonaler Fuss- und Veloweg

Interne Erschliessurg

Chaussierung

Chaussierung / Fallschutz möblierte Sprelflachen / Aufenthalt

öffentliche Freflache + BE ’

Alleebäume (Goblistrasse} Alle Höher, Masse und ubriger Angaben leinsı hhesslich der Baumhasel bereits verlegten Leitungen) sind vom Unternehmer suf der Baustelle selbst zu nehmen und ın den Plänen zukuntsolliesen. Der Unternehmer prüft vor Arbeitsbeginn die Vollständigkeit und Pichtigkeit der Plane, Allfallige Abweick unger und wisest IBUATTORUTNE: sowie Unstimmigkeiten gegenüber den erhaltenen Angaben Stileıche, Haunbuche, Unvollstbndigkeiten sind unverzüglich der Boule:tung und dem Feldahorn tandschaltsarchitekten zu melden und mit ihnen tu bereingen.

Bachgehölze Erle, Weide

flan Situationsplan Richtprojekt Schotterrasen Feuerwehrflache

Bevobjert Liss Göbli Slomenrasen Erbengemeinschaft Iten Aufraggebet sii Kaiser Erbengemeinschaft

i= Spielrasen Archstekt Graber Pulver Architekten AG

Massstab 1:500 Bereich Bach j Retentionsgraben ne] Blumenwiese | Hochstaudenflur Plannvirirer 932-03-001B

84 xaagcm Strauchpflanzung mangpene

DatiGer. 18.06.2012 Sev Führung Dachwasser zu Dates 932-03-02B dwg Rei anion

Meteorwasser (Koten nur Informatız)

Schmutzwasser (Koten nur Informatıy)

Leitungen desteherd Heyer Partner ac Bergstrasse 50 ch-Bo 42 Zürich Rigole mit Notüberlauf ewe Mager-ay.ch nfof@ nage’ ag.ch ——P THA Ay ORI _ Entwasserungsrichtung + +6246266 30 20

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