Gestaltungsplan Zentrum West

GENEHMIGUNG: Genehmigung durch den Regierungsrat Aarau,den %. Jumi 2008

Der Staatsschreiber: 2 .

SONDERNUTZUNGSVORSCHRIFTEN

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Allgemeine Bestimmungen Zweck des Gestaltungsplanes

Der Zweck des Gestaltungsplanes "Zentrum West" umfasst:

- Sicherstellung einer Gebietsentwicklung mit guter städtebaulicher Qualität für den Ortskern Oberentfeldens

- Aufwertung des Zentrums mit Gewerbenutzung im Erdgeschoss

- Realisierung einer Überbauung mit hoher Wohnqualität

- Aufzeigen, wie die vorgesehenen Nutzungsarten angeordnet sind und erschlossen werden

- Sicherstellen einer rationellen und zweckmässigen Erschliessung für Fahrzeuge, Radfahrer und Fussgänger

Bestandteile des Gestaltungsplanes

Die Sondernutzungsplanung besteht aus den verbindlichen Bestandteilen:

- Situationsplan 1:500

- Sondernutzungsvorschriften

Perimeter

Der Gestaltungsplan umfasst den im Situationsplan bezeichneten Perimeter.

Verhältnis zur Grundordnung

Soweit diese Sondernutzungsvorschriften und der Situationsplan keine abweichenden Festlegungen

enthalten, gelten die Bau- und Nutzungsordnung sowie der Bauzonenplan der Gemeinde Oberentfelden.

Vorbehalten bleibt das übergeordnete kantonale und eidgenössische Recht.

Bauweise Baufelder

! Die Baufeldgrenzen entsprechen Baulinien und ersetzen somit die ordentlichen Grenz- und Gebäudeabstände.

? Mehrgeschossige Gebäude dürfen innerhalb der im Situationsplan gekennzeichneten Baufelder A, B und C errichtet werden.

® Innerhalb der im Genehmigungsinhalt mit "Erweiterungsbereich Wintergärten, Balkone" bezeichneten Bereiche dürfen Balkone und Wintergärten angeordnet werden.

* Innerhalb der im Genehmigungsinhalt mit "Baufeld für eingeschossige Bauten" bezeichneten Bereiche dürfen Velo-/Containerabstellplätze sowie gedeckte Sitzplätze angeordnet werden.

$ Eingangs- und Vordächer dürfen die Baufelder auf einen Drittel der Gebäudelänge um max. 1.50m überschreiten.

Gebäudehöhen ! Die max. Gebäudehöhe beträgt für das Baufeld A = 428.30 M.ü.M.

Baufeld B = 428.05 M.ü.M. Baufeld C = 427.20 M.ü.M.

Nutzungen

! Innerhalb der Baufelder A und B sind Wohn-, mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsnutzungen, innerhalb von Baufeld C sind ausschliesslich Wohnnutzungen zulässig.

Dachform

In den Baufeldern A, B und C sind nur Flachdächer zulässig.

Hochwasserschutz

!Flächiges Anheben des Terrains auf die Referenzhöhe 415.30m ü. M an der Köllikerstr.

?Anhebung des Terrains im Bereich der Tiefgarageneinfahrt auf 414.96 m ü. M.

Einrichtung eines mobilen Hochwasserschutzes bei der Tiefgarageneinfahrt mit Lagerung der Abschirmungselemente direkt im Einfahrtsbereich. Nahtlos an die Einfahrtsmauer anschliessend verläuft

entlang der gesamten Südfassade des Baufeldes A eine Schutzmauer mit der Mindesthöhe von 415.30m ü.M. ®Vorsorgemassnahmen bei Verlegung der Trafostation ins Untergeschoss. U.a. Vermeiden von offenen

Entwässerungskanälen von und zur Trafostation, geschlossene Kabelschächte, Kabelzuleitungen und Lüftungseinrichtungen über die Oberfläche, ggf. dichte Zugangstüren.

Erschliessung Erschliessung

! Die Zufahrt für Besucher und Kunden zu den oberirdischen Parkplätzen erfolgt ebenso wie die Anlieferung der Baufelder A und B innerhalb des bezeichneten Bereiches über die Behmenstrasse.

2 Oberirdische Abstellplätze für Motorfahrzeuge sind Besucherinnen und Besuchern bzw. Kundinnen und Kunden vorbehalten und innerhalb des im Situationsplan bezeichneten Bereichs anzuordnen.

® Die Zufahrt zur Tiefgarage für Anwohner und Beschäftigte der Gewerbenutzung erfolgt innerhalb des bezeichneten Bereiches über die Behmenstrasse.

4 Alle Abstellplätze für die Bewohnerinnen und Bewohner sowie Angestellte sind unterirdisch anzuordnen.

Umgebung

Aussenraum

! Im Rahmen des ersten Baugesuchsverfahrens ist ein detailliertes Freiflächenkonzept für den gesamten Perimeter zu erstellen. Die im Situationsplan eingetragene, generelle Flächenverteilung ist zu berücksichtigen, darf jedoch projektbezogen angepasst werden.

2 Mindestens 20% der Grünbereiche sind als ökologische Ausgleichsflächen auszubilden. Sie sind standortgerecht mit heimischen Pflanzen zu gestalten und dürfen weder anderweitig (z.B. für Spielplätze) genutzt noch privaten Wohneinheiten zugeschlagen werden.

?Der öffentl. Fuss- und Radweg entlang der Suhre muss mit mind. 1.50m Abstand zur Suhre errichtet werden und ist 2.50m breit.

Verfahren

Inkrafttreten ! Der Gestaltungsplan tritt mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft.

2 Die Änderung und Aufhebung des Gestaltungsplanes erfordern das gleiche Verfahren wie der Erlass.

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Genehmigungsinhalt:

Baufeld

Erweiterungsbereich Wintergärten, Balkone

Baufeld für eingeschossige Bauten

Fläche für oberirdische Parkierung

öffentliche

IT N Fuss- / Radwegverbindung, N ’ I mind. 2.50 m breit

00000 Fussgänger

db Erschliessung oberirdische Abstellplätze / Anlieferung

> Erschliessung Tiefgarage

nm Perimeter Gestaltungsplan

— unterirdische Bauten Baulinie Attika

Seren Ein- / Ausfahrtsbeschränkung

vorwiegend Grünflächen

vorwiegend befestigte Flächen

Orientierungsinhalt:

Bestand Gebäude

Mitwirkungsbericht der Gemeinde Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

1. April 2008 22. Januar 2008 18. Februar 2008 bis 18. März 2008 7. April 2008 22. April 2008 13. Mai 2008

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2.

Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung vom 29. November 2000, die am 9. Mai 2001 vom Regierungsrat genehmigt worden ist. 3.

Die Vorlage im Überblick

3.1

Vorlage

Das 0.5 ha grosse Areal des Gestaltungsplans liegt in der Zentrumszone westlich der Suhre. Die bestehenden Bauten sollen abgebrochen und durch drei neue ersetzt werden. In den Baufeldern A und B sind Wohn-, Gewerbe- und Dienstleistungsnutzungen, im Baufeld C ausschliesslich Wohnnutzungen zulässig. Die Ziele des Gestaltungsplans sind im Wesentlichen die Sicherstellung einer Gebietsentwicklung mit einer guten städtebaulichen Qualität und die Aufwertung des Zentrums mit Gewerbenutzungen im Erdgeschoss. 3.2

Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte des Gestaltungsplans mit Sondernutzungsvorschriften (SNV).

Versand: 12. Juni 2008

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Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1

Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne und -vorschriften auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 Baugesetz, BauG). 4.2

Raumplanerische Beurteilung

Der Gestaltungsplan sieht vor, das zentral liegende Areal unter Beachtung einer guten städtebaulichen Qualität zu verdichten. Mit der Gewerbenutzung im Erdgeschoss der Baufelder A und B sollen attraktive öffentliche Räume geschaffen werden. Das Baufeld C dient ausschliesslich der Wohnnutzung. Die Gebäudehöhen liegen, bedingt durch die Topografie beziehungsweise den erforderlichen Hochwasserschutz, um rund 90 cm über den in der Bau- und Nutzungsordnung festgelegten Richtwerten für die Zentrumszone. Attikageschosse sind innerhalb der im Gestaltungsplan definierten Bereiche möglich. Das verdichtete Zentrum entspricht der angestrebten Entwicklung der Gemeinde sowie wichtigen Anliegen gemäss kantonalem Richtplan sowie den Strategien und Leitsätzen gemäss raumentwicklungAARGAU. Die Ziele des Gestaltungsplans sind sachgerecht und werden rechtlich gesichert. 4.3

Erschliessung

Die Erschliessung erfolgt ab der Behmenstrasse, in grösstmöglicher Distanz zum Knoten K 235/Behmenstrasse. Die Parkierung ist grundsätzlich unterirdisch vorgesehen (§ 9 SNV). Der heute diagonal durch das Areal führende öffentliche Fuss- und Radweg wird an die Suhre verlegt. Das Areal liegt in unmittelbarer Nachbarschaft der Bahnhaltestelle. Die bestehenden öffentlichen Velo-Parkplätze werden im Areal ersetzt. Die Parzelle 549 bei der Bahnhaltestelle wird rückwärtig über die Schönenwerderstrasse erschlossen. Das Erschliessungskonzept ist sachgerecht. 4.4

Lärm

Die massgebenden Immissionsgrenzwerte sind eingehalten. Im Gestaltungsplan sind daher keine weitergehenden Massnahmen erforderlich. 4.5

Gewässer

4.5.1 Hochwasserschutz Das Areal des Gestaltungsplans liegt im Gefahrenhinweisgebiet. Der südliche Teil wird bei einem 100-jährlichen Hochwasser stellenweise bis 1 m überschwemmt. Das Terrain wird daher flächig um 30 cm bis 100 cm angehoben. Durch die Terrainveränderungen werden die Überschwemmungen vom Gestaltungsplanareal weitgehend abgelenkt. Beim Haus A, im Bereich der Einfahrt zur Tiefgarage, bleibt ein Einstau von unter 10 cm bestehen. Die Einfahrt zur Tiefgarage wird daher auf die Höhe von 414.96 m ü. M. angehoben und mit einem mobilen Hochwasserschutz ergänzt. Zudem sind für die geplante Verlegung der Trafostation in die Tiefgarage Vorsorgemassnahmen vorgesehen (§ 9 SNV). Die vorgesehenen Massnahmen sind sachgerecht und entsprechen den Anforderungen gemäss kantonalem Richtplan.

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4.5.2 Uferweg Entlang der Suhre ist ein 2.5 m breiter Fuss- und Radweg mit einem Abstand von 1.5 m zur Suhre vorgesehen (§ 11 Abs. 3 SNV). Der Abstand des Wegs ist für den Unterhalt und allfällige Hochwasserschutzmassnahmen an der Suhre wichtig. Die getroffenen Massnahmen im Gestaltungsplan sind sachgerecht. 4.6

Belastete Standorte

Aufgrund der früheren industriellen und gewerblichen Nutzungen ist eine historische Untersuchung und ein Pflichtenheft für die technische Untersuchung nach Art. 7 der Altlastenverordnung (AltlV; SR 814.680) durchgeführt worden. Für die Beurteilung, ob Teile des Areals sanierungsbedürftig sind (Art. 8 AltlV) ist eine technische Untersuchung erforderlich. Im Gestaltungsplan sind keine Massnahmen erforderlich. 4.7

Sondernutzungsvorschriften

Die Sondernutzungsvorschriften erweisen sich als sachgerecht und rechtmässig. 4.8

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Zentrum West" der Gemeinde Oberentfelden vom 7. April 2008 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrats kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt einen Tag nach der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt. 3. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h. es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.

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4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerde beizulegen. 6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h. die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Verteiler  Gemeinderat, Dorfstrasse 7, 5036 Oberentfelden  Departement Bau, Verkehr und Umwelt  Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten)  Rechtsabteilung BVU  Abteilung Verkehr BVU  Staatskanzlei (Amtsblatt) Staatsschreiber: