Gestaltungsplan Juraweg / Revision 2004

Mitwirkungsbericht der Gemeinde Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

1. November 2004 10. Dezember 2004 20. Dezember 2004 bis 25. Januar 2005 14. März 2005 9. Juni 2005 11. April 2005

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage ist eine Beschwerde eingereicht worden. Die Beschwerde konnte am 8. Juli 2005 gestützt auf eine Vereinbarung (vgl. Ziff. 4.2.3) durch Rückzug abgeschrieben werden. 2.

Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung vom 10. Dezember 1980, die vom Grossen Rat am 10. April 1984 genehmigt worden ist. Deren Vorprüfung und Anpassung ist im Gang. 3.

Die Vorlage im Überblick

3.1

Vorlage

Der rechtskräftige Gestaltungsplan Juraweg vom 25. März 1994, genehmigt vom Regierungsrat am 3. Mai 1995, soll ersetzt werden, da keine entsprechende Überbauung realisiert worden ist. Vorgesehen ist eine Wohn- und Gewerbenutzung, die die bestehende Lärmsituation berücksichtigt und hohe gestalterische und architektonische Qualitäten im Anschlussbereich an den Dorfkern schafft. Das 0.6 ha grosse Gestaltungsplanareal liegt in der Wohn- und Gewerbezone WG und in der Wohnzone W3 und ist mit der Sondernutzungsplanpflicht belegt.

Versand: 7. Oktober 2005

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3.2

Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte des Gestaltungsplans (bestehend aus den Plänen "Situation 1:500"; "Erschliessung 1:500"; "Schemaschnitt 1:500") und die Sondernutzungsvorschriften. Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1

Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne und -vorschriften auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 Baugesetz [BauG]). 4.2

Raumplanerische Beurteilung

4.2.1 Allgemeine Beurteilung Der Gestaltungsplan schafft die Grundlagen für eine dichte Bebauung des Gebiets Juraweg mit verschiedenen Wohntypen, Büros, Kleingewerbe und kleinen Einkaufsgeschäften. Es wird ein hoher Wohnwert angestrebt. Er legt entlang der Kantonsstrasse eine geschlossene Überbauung fest und löst den städtebaulich schwierigen Übergang zum südlich angrenzenden, überbauten Wohnquartier entlang des Korbacherwegs. 4.2.2 Gebäude- und Firsthöhen Wenn die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) wie vorliegend nichts anderes festlegt, darf in Gestaltungsplänen höchstens ein zusätzliches Geschoss zugelassen werden; für die Erhöhung der Baumasse sind keine exakten Grenzwerte definiert (§ 3 Abs. 2 ABauV). Die hier abweichend von der BNO definierten Gebäudehöhen von 17 m (Baufeld 1) bzw. 14.25 m (Baufeld 2 inkl. Attika) sind mit dieser Vorgabe grundsätzlich vereinbar. Im Volumen des Baufelds 1 fände jedoch mehr als ein zusätzliches Geschoss Platz. Die grösseren Gebäudehöhen sind durch die städtebauliche Situation, die bestehenden hohen Gebäude in der Gewerbezone nördlich der Kantonsstrasse und die qualitativen Anforderungen an die künftige Überbauung (insbesondere § 6 SNV) nachvollziehbar begründet. Da der Gestaltungsplan zur Anzahl Geschosse keine besondere Regelung enthält, ist der getroffenen Lösung nichts entgegenzusetzen. Die abschliessende Überprüfung der konkreten Projekte bezüglich der Anzahl Geschosse ist Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens. 4.2.3 Gemeinderatsbeschluss vom 11. Juli 2005 Gestützt auf eine Vereinbarung zwischen Beschwerdeführern und den Initianten des Gestaltungsplans, beschloss der Gemeinderat am 11. Juli 2005: –

"Baufeld 1: Reduktion des obersten Wohngeschosses in der Längsentwicklung zur Kantonsstrasse K247 um 50 %. Der Ort für die Geschossreduktion ist grundsätzlich frei wählbar. Sie kann teilweise auch in der Fortsetzung des in Bearbeitung stehenden Gestaltungsplans Juraweg 2 erfolgen. Gegenüber der Liegenschaft auf Parzelle 555 ist in der nördlichen Gebäudezeile längs der Kantonsstrasse das oberste Geschoss um 10 m (Lichtmass) in der Gebäudeentwicklung zu unterbrechen."

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–

„Baufeld 2: Reduktion der längsorientierten Baukörper entlang des Korbackerwegs um ein Vollgeschoss.“

Diese Änderungen liegen innerhalb der im Gestaltungsplan festgelegten maximalen Baufelder und -volumen und müssen daher nicht nochmals öffentlich aufgelegt werden. Die Umsetzung dieser Auflage des Gemeinderats ist Sache des Baubewilligungsverfahrens. 4.2.4 Erschliessung Das Gestaltungsplanareal wird im Wesentlichen über den Juraweg erschlossen (unterirdische Parkierung). Längs der Kantonsstrasse sind eine Kurzzeitparkierung und entlang des Korbackerwegs Besucherparkplätze vorgesehen (§ 14 SNV). Entlang des Jurawegs und des Korbackerwegs werden Flächen für einen 1.5 m breiten Gehweg gesichert. Der Korbackerweg soll auf rund 4 m ausgebaut werden. Der bestehende Gehweg entlang der Kantonsstrasse wird an die Fassade des Gebäudes (Baufeld 1) verlegt. Die rechtliche Sicherung erfolgt über ein noch zu erstellendes öffentliches Wegrecht (§ 14 Abs. 4 SNV). 4.2.5 Lärmschutz Dem Gestaltungsplan liegt ein Lärmgutachten bei (Grolimund & Partner AG, 5. Juli 2004). Mit Massnahmen im Fassadenbereich, wie hinterlüftete Glasfassade, glasverkleidete Balkone, können die erforderlichen Planungswerte eingehalten werden (§ 10 SNV). Die lärmschutzrechtlichen Anforderungen sind damit erfüllt. 4.2.6 Abstand zur Kantonsstrasse Die Baulinie für die "Balkon - Laubengang - Erker - Lärmschutzfassade" unterschreitet den Kantonsstrassenabstand gemäss § 111 BauG um rund 1.50 m. Die Kantonsstrasse ist gut ausgebaut. Der reduzierte Strassenabstand ist durch das gegenüber der Normalbauweise siedlungsgestalterisch bessere Ergebnis des Gestaltungsplans begründet (z.B. angemessene Verdichtung und Berücksichtigung der benachbarten Strukturen). Zudem stehen der Reduktion des Strassenabstands keine wichtigen Freihalteinteressen für die Kantonsstrasse entgegen. 4.2.7 Anschlussbereich im Westen Der Gestaltungsplan erfasst nicht die ganze Fläche der Sondernutzungsplanpflicht gemäss Bauzonenplan. Die westliche angrenzende Parzelle 97 wird in einem späteren Verfahren beplant. Vorgesehen ist zur Zeit eine entsprechende Erweiterung des vorliegenden Gestaltungsplans Richtung Westen. 4.2.8 Aufhebung bisheriger Gestaltungsplan Der rechtskräftige Gestaltungsplan vom 25. März 1994, genehmigt vom Regierungsrat am 3. Mai 1995, wird aufgehoben (§ 15 Abs. 2 SNV). 4.3

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

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Beschluss: 1. Der Gestaltungsplan Juraweg/Revision 2004 der Gemeinde Hunzenschwil vom 14. März 2005 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrates kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt mit der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt. 3. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h. es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheides ist der Beschwerde beizulegen. 6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h. die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Protokollauszug  Gemeinderat, Schulgasse 2, 5502 Hunzenschwil  Departement Bau, Verkehr und Umwelt  Rechtsabteilung BVU  Abteilung Verkehr BVU  Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten)

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Staatskanzlei (Amtsblatt)

Staatsschreiber: i.V.