Gestaltungsplan Alte Bremgartenstrasse

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

15. Januar 2016 14. Januar 2016 bis 12. Februar 2016 20. Mai 2016 bis 20. Juni 2016 4. Juli 2016 7. Juli 2016 28. August 2016

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 12. Januar 1999 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage In Niederrohrdorf entsteht durch den Wegzug der Firma W. Kuhn AG, zusammen mit den umliegenden Parzellen der Firma Egloff + Känzig AG, an zentraler Lage ein grösseres, zusammenhängendes Entwicklungsareal mit einer Fläche von rund 1 ha. Die Gemeinde Niederrohrdorf führte zusammen mit den Grundeigentümern einen Studienauftrag mit vier eingeladenen Architekturbüros durch, um die bestmögliche Lösung für die zukünftige Bebauung zu eruieren. Das vom Begleitgremium zur Weiterbearbeitung empfohlene Projekt "Es war einmal ein Lattenzaun" der Egli Rohr Partner AG,

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Architekten BSA SIA, wurde daraufhin überarbeitet und dient als Grundlage (Richtprojekt) für den vorliegenden Gestaltungsplan (GP). Im Bauzonenplan ist das betreffende Areal der Kernzone zugeordnet. Die Vorschriften für diese Zone sind in § 10 Bau- und Nutzungsordnung (BNO) festgelegt. Mit dem Gestaltungsplan soll eine dichte Überbauung mit einem breiten Wohnungsmix und von hoher städtebaulicher Qualität (inklusive Freiraumqualität) entstehen. Die zentrale Lage ist prädestiniert dafür. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Niederrohrdorf am 4. Juli 2016 beschlossenen Planungsmittel: • Gestaltungsplan "Alte Bremgartenstrasse" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 1. Juli 2016 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die abschliessende Vorprüfung erfolgte mit Bericht vom 15. Januar 2016 ohne Vorbehalte.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen Schlüsselgebiet nach S 1.2 Gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 2.1, sind die Gemeinden angehalten, aufzuzeigen, wie mit den Planungsmitteln der Raumplanung die darin enthaltenen behördenverbindlichen (Innen-)Entwicklungsziele gewährleistet werden. Da vorliegend eine namhafte Bauzonenreserve an zentraler Lage (Kernzone) erschlossen und neu überbaut werden soll (sogenanntes Schlüsselgebiet), wurden die Ziele für den Gestaltungsplan entsprechend darauf ausgerichtet (dicht / hohe Freiraumqualität / gute Anbindung an das Fusswegnetz). Der Gestaltungsplan leistet einen wichtigen Beitrag zur angestrebten hochwertigen Innenentwicklung und zur Zukunftstauglichkeit im Sinne des Richtplans (S 1.2 Siedlungsgebiet / S 1.4 Arealentwicklung).

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4.2.2 Ortsbauliche Qualität (Anforderungen § 21 Abs. 2 BauG) Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, nebst der massgeschneiderten und hochwertigen Innenentwicklung insbesondere die Siedlungsqualität zu fördern (§§ 13, 15, und 46 BauG; Richtplankapitel S 1.1, S 1.2, S 1.4 und S 1.9; § 4 Bauverordnung [BauV]). Dazu gehören beispielsweise Massnahmen zur Schliessung von Baulücken, zur Aufwertung von Ortsbildern und Strassenräumen, zur Förderung der kompakten Bauweise, zur vollständigen Ausnutzung bestehender Gebäude beziehungsweise Bauzonen, zur Erneuerung überalterter Siedlungsteile oder zugunsten qualitätsvoller Neuüberbauungen und Umstrukturierungen mitsamt identitätsstiftender Unngebungsund Freiraumgestaltung. Zur Sicherung der nötigen ortsbaulichen Qualität bei der angestrebten Überbauungsdichte wurde ein qualitätsförderndes Verfahren (Studienauftrag) durchgeführt. Die architektonische und ortsbauliche Qualität des Siegerprojekts wurde im Bericht des Beurteilungsgremiums vom 29. April 2014 ausführlich gewürdigt. Die Hinweise des Beurteilungsgremiums für die Weiterbearbeitung wurden aufgenommen und im Gestaltungsplan entsprechend umgesetzt. Der Fachbericht nach § 8 Abs. 3 BauV befasst sich ausführlich mit den qualitativen Aspekten. Die Setzung der leicht länglichen Punktbauten als Dreispänner in Ost-West-Lage ist städtebaulich überzeugend. Die präzis definierten Baufelder und die klar geregelte Höhenbegrenzung der Bauten bilden eine hochwertige Grundlage mit guter räumlicher und architektonischer Qualität. Auch der Umgang mit der anspruchsvollen Topographie und die festgelegte parkähnliche Umgebungsgestaltung führen zu einem überzeugenden Gesamtkonzept. Die planungsrechtliche Umsetzung im Situationsplan und in den Sondernutzungsvorschriften (SNV) überzeugen. Die im Planungsbericht enthaltenen Begründungen für die von der Regelbauweise abweichende Höhe A, C, D und E sind nachvollziehbar; die unterschiedlichen Höhen dienen in erster Linie dem Ausgleich der Geländemulde. Das unterste Vollgeschoss der Gebäude A, C und E darf nicht zu Wohnzwecken verwendet werden. Damit wird sichergestellt, dass die Erhöhung der Gebäude nicht zu einer unerwünschten Erhöhung der Ausnutzung führt, sondern vorab der städtebaulichen Qualität dient. Die vorgesehenen Hochstammbäume sind bedeutende Elemente des vorliegenden Freiraumkonzepts. Sie sind wichtig für die Strukturierung des Freiraums und letztlich für die Wohnqualität. Die Sondernutzungsvorschriften halten fest, dass das Freiraumkonzept vom 31. März 2015 wegleitenden Charakter hat. In § 10 Abs. 4 SNV wird zudem festgelegt, dass die Bepflanzung mit standortgerechten und überwiegend einheimischen Arten attraktiv sowie abwechslungsreich zu gestalten ist und die bestehenden Bäume zu erhalten sind beziehungsweise neue in ungefährer Lage und Anzahl gemäss den Vorgaben des Freiraumkonzepts zu pflanzen sind. Versiegelte Flächen sind zu vermeiden. Die konkrete architektonische Ausgestaltung der Punktbauten ist wesentlich für die Gesamtwirkung. Es ist Aufgabe des Gemeinderats, im Baubewilligungsverfahren die entsprechenden Qualitäten einzufordern. Aus kantonaler Sicht werden die ortsbaulichen und architektonischen Qualitäten des Richtprojekts mit dem Gestaltungsplan insgesamt gut und zweckmässig gesichert. Die Anforderungen von § 21 BauG werden mit dem Gestaltungsplan ''Alte Bremgartenstrasse" erfüllt. 4.2.3 Abstimmung Siedlung und Verkehr Erschliessung Das Erschliessungskonzept ist einfach, überzeugend und zweckmässig. Um die Verkehrssicherheit gewährleisten zu können, ist ein sach- und normgerechter Ausbau des Mündungsbereichs der Arealerschliessung Grundvoraussetzung (§ 41 Abs. 2 BauV). Massgebend sind im vorliegenden Fall die Dimensionierung im Mündungsbereich (mindestens 5,5 Meter) und die Einlenkradien. Ein Kreuzen zweier Fahrzeuge muss jederzeit gewährleistet sein, damit sich kein unerwünschter Rückstau auf

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der Kantonsstrasse bildet. Der Gestaltungsplan sichert diese verkehrlichen Rahmenbedingungen für den Anschluss "Heigellochstrasse/K 271". Mobilitätskonzept/Parkierung Das Mobilitätsmanagement (MM) ist ein wichtiger Teil der kantonalen Gesamtverkehrsstrategie und erhält im Zusammenhang mit der angestrebten hochwertigen Innenentwicklung an zentraler Lage (vgl. Richtplankapitel Siedlungsgebiet) eine noch höhere Bedeutung. Dies gilt auch für dieses zentral gelegene Gebiet in Niederrohrdorf. Das nach § 21 Abs. 2 BauG beizubringende bessere Ergebnis ist nur sichergestellt, wenn auch das Potenzial des MM im Rahmen des Gestaltungsplans angemessen mitberücksichtigt wird. Gestützt auf die Empfehlungen von aargaumobil wurden einzelne Festlegungen in den Gestaltungsplan aufgenommen, welche einen sach- und standortgerechten Umgang mit der Mobilität fördern sollen. Gemäss § 13 Abs. 1 SNV werden die gemäss VSS-Norm ermittelten PP-Richtwerte als maximal zulässige Anzahl Parkfelder festgesetzt. Als zweiter Satz wird jedoch noch angeführt, dass der Gemeinderat diese Anzahl in begründeten Fällen erhöhen kann (Ermessensspielraum). Der Gemeinderat wird eingeladen, aktiv einen Umgang mit der Mobilität zu fördern, welche eine Erhöhung überflüssig macht. Gemäss § 13 Abs. 3 SNV kann autoarmes Wohnen angestrebt werden, sofern mit einem Mobilitätskonzept nachgewiesen wird, dass die Mobilität aller Nutzergruppen adäquat abgewickelt werden kann. Dies ist zweckmässig.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Alte Brenngartenstrasse", beschlossen vom Gemeinderat Niederrohrdorf am 4. Juli 2016, wird genehmigt. 2. D. Abt il ng Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

tephan Attiger egierungsrat

Verteiler • Gemeinderat, Bremgartenstrasse 2, 5443 Niederrohrdorf • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU

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Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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