Gestaltungsplan Egghübel

Profile 1 : 200 | ALLGEMEINE VORSCHRIFTEN Übersichtsplan | : 25'000 Art. 1 Geltungsbereich / Gebietsabgrenzungsbegriffe 1.1 Das Gestaltungsplangebiet umfasst das im Gestaltungsplan "Egghübel" 1:500 eingegrenzte Gebiet der im Bauzonenplan der Gemeinde Niedenwil ausgeschiedenen Wohnzone W2. WER 1.2 Diese Vorschriften gelten für das im Gestaltungsplan "Egghübel" mittels & B) Are N "Perimeter des Gestaltungsplanes" bezeichnete Gebiet. \ EL \ =. ° .\“ Art. 2 Zweck DE Am Der Gestaltungsplan "Egghübel" soll für das Baugebiet "Egghübel" eine geordnete bauliche Gestaltung sicherstellen. Die Aussenräume sind so zu gestalten, dass Vorprüfungsbericht vom 17. Juli 2002 (BDRO.02.39) angemessene Grünflächen von ökologischer Qualität mit einer standortgerechten Be Bepflanzung entstehen. Mitwirkungsauflage / Offentliche Auflage vom 19..August 2002 bis 17. September 2002 Art. 3 Pläne / Sondernutzungsvorschriften Beschlossen vom Gemeinderat am 23. September 2002 Der ee ee besteht aus folgenden rechtsverbindlichen Teilen: 3.1 Gestaltungsplan "Situation" 1:500 3.2 Hangprofil 1 und Hangprofil 2 1.200 NAMENS DES GEMEINDERATES 3.3 Sondernutzungsvorschriften ra Art. 4 Inhalt und Wirkung Der Gestaltungsplan "Egghübel" regelt rechtsverbindlich: T. Peterhans 4.1 Bau- und Strassenlinien 4.2 Art und Mass der Nutzung 4.3 Geschosszahl und zulässige Bauhöhe Genehmigung: Genehmigung durch den Regierungsrat 4.4 Grenz- und Gebäudeabstände Aarau,den 20.N ber 2002 si - Art.5 Stellung zur Bau- und Nutzungsordnung (BNO) 5.1 Soweit diese Sondernutzungsvorschriften keine abweichenden Regelungen treffen, gilt die Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Niederwil (BNO) vom 20. Plan Nr. 965.1 Juni 1997 und der kommunale Überbauungsplan Nesselnbach (resp. Format 84/60 Projektverfasser: ne vom 13.12.1973 / vom 24.6.1983 und vom 7.12.1989 a — a — Paul Schmid 5.2 Der Baulinienplan vom 7.12.1989 wird im Teilbereich der Strasse B durch dipl. Ing. ETH/SIA/USIC diesen Gestaltungsplan abgeändert (Genehmigungsinhalt). Planerstellung März 2002 Ing. Büro Hoch- und Tiefbau Änderung 1 Juni 2002 607 Hägglingen f BAU- UND GESTALTUNGSVORSCHRIFTEN Änderung 2 September 2002 Ar Abe a = u Art. 6 Lage, Stellung und Ausgestaltung von Neubauten Plot-Info = - Der Geltungsbereich wird aufgeteilt in 2 Zonen 1. Bereich "Kuppe" 1 2. Bereich "Hang" — Art.7 Bereich A (Zone W2) 7.1 Die künftige Nutzung richtet sich nach der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) 884 und 6 (Wohnzone W 2, 2-geschossig) der Gemeinde Niedemwil. 7.2 Flachdächer oder Giebeldächer sind freigestellt. 410 Es w Baulinie für Hauptbauten Art.8 _ BereichB (Zone w2) Profil 1 | ö ni ua le iD ich B ist sehr steile Hangl dk: h mit T nbaut F----] 07 gestichet Baulinien für Neben- und unterirdische Bauten Ne) ner ee er er 8.2 Das Versatzmass der Bauten wird so gestaltet, dass alle Gebäude die NORD H— BR Aufzuhebende Baulinie (GR 19.06.1990) Höhenbegrenzungslinie nach Profil 1 und Profil 2 (= max. zulässige Höhe für alle Q hnitt 1 : 200 Gebäudeteile) einhalten. Es sind max. 3 Vollgeschosse zulässig. uerschnitt 1: DJ Km Aufzuhebende Strassenlinie (GR 19.06.1990) 8.3 Für die Tiefgarage gilt der Grenzabstand von 4 m soweit sie oberirdisch is. 6 L Tan” In den Bereichen, in welchen die Tiefgarage das gewachsene Terrain nicht mehr als 4 en ker Höhenbegrenzungslinie für alle Gebäudeteile 12m übenagt, git Sin Sienzabetand van 2 m, 2 a N 8.4 Für TerrassenDauten wird kein Mehrlängenzuschlag geltend gemacht. en R u u l [A| arg Bereich A"Kuppe Art. 9 Umgebungsbepflanzung = ' a . 9.1 Mit der Bauprojektausarbeitung muss der Eingliederung und dem Übergang 2 h Il u u ie Bereich B Hang zwischen der Wohn- und Landwirtschaftszone große Beachtung geschenkt werden. =

blau

Baufeld für Tiefgarage

9.2 Die Terrassen müssen mit Trogbepflanzung die Stockwerke in der Ansicht unterbrechen. 9.3 Entlang der Nordgrenze zur Landwirtschaftszone sind Wildsträucher-Hecken zu

Strasse

2 mEie Bub Perimeter des Gestaltungsplanes pflanzen. eo Art. 10 Terrainsicherungen Terrainveränderungen sind sorgfältig zu gestalten. Böschungs- und M 5 5 Gestaltungssteinmauern (bepflanzt) innerhalb des Perimeters des Orientierungsinhalt Gestaltungsplanes "Egghübel" können bis auf eine Höhe von 1.50 m an die Grenze gestellt werden. Höhere Stützmauern müssen so gegliedert und versetzt sein, dass grau bestehende Strassen und Wege bepflanzbare Bermen als Zwischenraum möglich sind. p fil 2 410 „ max. 408.90 schwarz / gestrichelt geplante Lage der Hauptbauten ul VERSCHIEDENE BESTIMMUNGEN nn grün mögliche Wildsträucherhecken Art. 11 Kontaktnahme vor Projektierung / Begutachtung MITTE = Zur Erreichung einer guten Gestaltung im Sinne dieser Vorschriften ind 34 AAN en EFT gran geeiriähen geplanter Wendehammer gemäss Entwurf Bauvorhaben vor deren Projektierung der Gemeinde zu melden. Querschnitt 1 : 200 Ber Erschliessungsplan Egghübel/Kappellenweg Der Gemeinderat kann die einzelnen Projekte auf Kosten. des Gesuchstellers wor . & fachmännisch begutachten lassen. SN ” u schwarz / gestrichelt Baugebietsg renze a ; Art. 12 Inkrafttreten en a W2 Zonenbezeichnung Der Gestaltungsplan tritt mit Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft. max. 398.00 | geplant Die Änderung bzw. Aufhebung bedarf des gleichen Verfahrens wie der Erlass des l Gestaltungsplanes. Grundstücksgrenze

390

Mitwirkungsbericht der Gemeinde Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

23. September 2002 17. Juli 2002 19. August bis 17. September 2002 23. September 2002 26. September 2002 21. Oktober 2002

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2.

Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung vom 11. September 1984. 3.

Die Vorlage im Überblick

3.1

Vorlage

Das Gebiet ‘Egghübel‘ liegt in der W2-Zone, am nördlichen Bauzonenrand von Niederwil. Der Perimeter umfasst ca. 0.5 ha. Aufgrund der schwierigen topografischen Lage drängte sich die Ausarbeitung eines Gestaltungsplanes auf. Es werden zwei Baubereiche ausgeschieden, ein Bereich ‘Kuppe‘ und ein Bereich ‘Hang‘. Im Weiteren erfolgt die Festlegung von Baulinien für Hauptbauten, Baulinien für Nebenund unterirdische Bauten, einem Baufeld für Tiefgarage sowie einer Höhenbegrenzungslinie für alle Gebäudeteile. Nicht mehr benötigte Strassen- und Baulinien aus dem Jahr 1990 werden aufgehoben. Die Sondernutzungsvorschriften umfassen im Wesentlichen Bau- und Gestaltungsvorschriften für eine optimale Einpassung einer künftigen Überbauung in die anspruchsvolle Hanglage. 3.2

Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel:  Gestaltungsplan mit Sondernutzungsvorschriften

Versand: 26.11.2002

-2-

Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1

Überprüfungsbefugnis

Der Regierungsrat prüft, ob die Vorlage rechtmässig ist, mit den kantonalen Richtplänen übereinstimmt und die kantonalen und regionalen Interessen angemessen berücksichtigt (§ 27 Abs. 2 BauG). 4.2

Raumplanerische Beurteilung

Die Festlegungen im vorliegenden Gestaltungsplan sind situationsgerecht. Sie ermöglichen insbesondere im Bereich ‘Hang‘ eine haushälterische Ausnützung des Bodens und stellen eine der topografischen Situation gerecht werdende Einpassung kommender Bauten in die anspruchsvolle Landschaft sicher. Der Übergang zum angrenzenden Kulturland wird mittels Sondernutzungsvorschriften zur Umgebungsgestaltung geregelt. 4.3

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss: 1. Der Gestaltungsplan ‘Egghübel‘ mit Sondernutzungsvorschriften der Gemeinde Niederwil vom 23. September 2002 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrates kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt mit der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt. 3. Die Beschwerdeschrift muss von der beschwerdeführenden Partei selbst oder von einer im Kanton Aargau zugelassenen Anwältin bzw. einem zugelassenen Anwalt verfasst sein und einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h. es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheides ist der Beschwerde beizulegen.

-3-

6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h. die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Protokollauszug  Gemeinderat, 5524 Niederwil  Baudepartement  Rechtsabteilung BD  Abteilung Verkehr BD  Abteilung Raumentwicklung BD (mit Akten)  Staatskanzlei Staatsschreiber: