Gestaltungsplan Mitteldorf

Art. 1 Zweck

1 Der Gestaltungsplan Mitteldorf bezweckt eine gut in die bestehende Struktur eingepasste Bebauung an der sensiblen Lage am Übergang zum Dorfkern. Ziel ist eine qualitativ hochwertige Bebauung welche Rücksicht nimmt auf die Ansprüche der Bewohner, Anwohner und andere Raumnutzer.

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Bestandteile 1 Der Gestaltungsplan besteht aus folgenden rechtsverbindlichen Teilen: •

Situationsplan 1:500

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Sondernutzungsvorschriften

Planungsbericht

2 Der Planungsbericht nach Art. 47 RPV dient der Information und ist nicht rechtsverbindlich

Richtkonzept

3 Grundlage für das Bauprojekt bildet das Richtkonzept Mitteldorf Stetten von VValker Architekten AG und grünwerk1 Landschaftsarchitekten AG vom 01.10.2015. Dieses ist für die Beurteilung des Baugesuches wegweisend.

Richtkonzept bung

Fachgutachten

Umge-

4 Grundlage für die Umgebungsgestaltung bildet das Richtkonzept Umgebung von grünwerk 1 landschaftsarchitekten AG, welches einerseits in das obgenannte Richtkonzept vom 01.10.2015 sowie in den Planungsbericht (Kap. 4.1.9 Variante 3 — Freiraumkonzept) eingeflossen ist. Diese sind für die Beurteilung des Baugesuches wegweisend.

5 Zur Überprüfung, ob das Bauprojekt den Zielvorgaben des Richtprojektes entspricht, ist vom Gemeinderat auf Kosten der Bauherrschaft ein Fachgutachten einzuholen. Sofern das Bauprojekt durch den Verfasser des Richtprojektes selbst erstellt wird, kann auf ein Fachgutachten verzichtet werden.

Art. 3 Perimeter

1 Der Geltungsbereich des Gestaltungsplans umfasst die im Plan bezeichnete Perimeterfläche.

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Verhältnis zur Grundordnung

1 Soweit mit dem Situationsplan und den zugehörigen Sondernutzungsvorschriften nicht abweichende Regelungen getroffen werden, gelten die Bestimmungen der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Stetten insbesondere die Vorschriften der Zone Dorfzone.

2 Vorbehalten bleibt die übergeordnete Gesetzgebung des Kantons und des Bundes, insbesondere die einschlägige Bau-, Planungs- und Umweltschutzgesetzgebung. Hochbauten 5

Baubereiche

1 Hochbauten (inkl. Klein- und Anbauten sowie Gartengerätehäuschen) sind, ausser in den in § 10 Abs. 2 genannten Fällen, ausschliesslich innerhalb der bezeichneten Baubereiche zulässig. Die Begrenzungen der Baubereiche gelten als Baulinien und ersetzen die zonengemässen Grenzabstände sowie die gesetzlichen Strassenabstände.

Geschosszahl

2 In den Baufeldern 1 und 2 sind 3 Vollgeschosse und 1 Dachgeschoss erlaubt. In den Baubereichen 3 und 4 sind 2 Vollgeschosse und 1 Dachgeschoss erlaubt. In den Baubereichen 5 und 6 sind 3 Vollgeschosse ohne Attikageschoss erlaubt. Falls in den Baubereichen 5 und 6 ein Satteldach erstellt wird, sind 2 Vollgeschosse und 1 Dachgeschoss erlaubt.

Gebäudehöhe

3 Die Gebäudehöhe wird definiert durch das gewachsene Terrain und die im Situationsplan festgelegten maximalen First- und Traufhöhen (bei Schrägdachern) und der Gebäudehöhe (Flachdächer Gebäude 5 + 6).

Gebäudelänge

4 Die maximal zulässige Gebäudelänge wird durch die Baubereiche definiert.

Gebäudebreite

5 Die maximal zulässige Gebäudebreite in den Baubereichen 1, 2, 3 und 4 beträgt 14 bzw. 15 m (gemäss Richtkonzept). Diese Gebäudebreite ist inklusive der im Richtkonzept vorgesehenen Laubenschicht. Die Gebäude dürfen nicht auf der gesamten Gebäudebreite mural in Erscheinung treten.

Geschossflächen

o Die im Situationsplan eingezeichneten maximalen Bruttogeschossflächen pro Baubereich ersetzen die zonengemässe Ausnützungsziffer.

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7 Bauten und Anlagen im Baufeld 6 sind sorgfältig zu gestalten und auf die umgebende Bebauung abzustimmen. (Es ist im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ein Gestaltungs-/Materialisierungskonzept vorzulegen, welches über Konstruktion, Material und Farbe Auskunft gibt)

Art. 6 Nutzung

1Alle Baufelder sind für das Wohnen in Mehrfamilienhäusern und nicht störendes Gewerbe vorgesehen.

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Pflichtbaulinien

1 Entlang der Pflichtbaulinie ist die Fassade von Hauptbauten auf die ganze Gebäudehöhe auf diese zu stellen. 2 Für Baufeld 4 ist die Balkon- / Laubenschicht durchgehend an die Pflichtbaulinie zu stellen.

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Dachgestaltung

1 In den Baubereichen 1 — 4 sind nur Satteldächer mit einer Neigung zwischen 35 und 45 ° gestattet. In den Baubereichen 5 und 6 sind Flachdächer zulässig , ein zusätzliches Attikageschoss ist nicht erlaubt. Technisch bedingte Aufbauten (Lift) sind zulässig. Flachdächer sind extensiv zu begrünen.

Dacheinschnitte und aufbauten

2 Es sind Dachaufbauten in Form von Schleppgauben oder Gauben mit Flachdach möglich. Gauben mit Querfirst sind nicht erlaubt. Das Material der Gaube ist farblich auf die Dachfläche abzustimmen. Der Abstand vom Ortgang muss mindestens der Höhe der Gaube entsprechen, gemessen vom Schnittpunkt der Gaube mit der Dachhaut bis Oberkante der Gaube. Die Länge solcher Aufbauten soll in der Regel 1/3 der massgebenden Fassadenlänge nicht übersteigen.

3 In den Baufeldern 1-4 sind strassenseitig keine Dachaufbauten und einschnitte erlaubt. Die Anordnung von liegenden Dachfenstern ist möglich. Es sind hochrechtwinkelige Dachfenster vorzusehen, welche ein Mass von 80 cm in der Breite und 140 cm in der Höhe nicht überschreiten dürfen.

4 Giebelseitige Fassadeneinschnitte für Loggia, etc. sind erlaubt, müssen sich jedoch in der Dimensionierung in die Gesamtgestaltung einfügen.

5 Solaranlagen sind erlaubt, sofern eine gute Gesamtwirkung erzielt werden kann.

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Materialisierung, Fassadengestaltung

1 Die architektonische Gestaltung ist an das ortstypische Fassadenbild anzugleichen. Eine gegliederte Fassadengestaltung ist anzustreben. Entlang der Mellingerstrasse und der Unterdorfstrasse ist in Anlehnung an die bestehende Bebauung eine vorwiegend verputzte Fassade vorzusehen. Einzelne untergeordnete Elemente (Balkone, Eingangsbereiche) können in Konstruktion, Farbe und Material abweichen.

Fenster

2 Es sind nur hochrechtwinklige Fenster oder Fenstergruppen in Hochrechtwinkliger Anordnung erlaubt.

Balkonanlagen

3 In Baufeld 1 und 2 sind strassenseitig keine Balkonanlagen erlaubt. Private Aussenbereiche sind an der Süd-/West-Seite vorzugsweise als zusammenhängende Balkon-/Loggiaanlagen zu erstellen. In Baufeld 3 und 4 sind Balkone/Loggien auf der Südseite zulässig, müssen sich jedoch in der Gestaltung in die umgebende Bebauung einfügen.

Art. 10 Volumenschutzobjekt

Mellingerstrasse 1

1 Der Kopfbau des Gebäudes Mellingerstrasse 1 (Volumenschutzobjekt gemäss § 23 BNO) ist in seiner Substanz zu erhalten und in die Gestaltung von Baufeld 3 zu integrieren.

Volumenschutzobjekt Unterdorfstrasse 4

2 Das bestehende Gebäude Unterdorfstrasse 4 (Volumenschutzobjekt gemäss § 23 BNO) ist in seiner Substanz zu erhalten. Der ostseitige Scheunenteil kann zur Wohnnutzung ausgebaut werden, rückwärtige Kleinbauten können ersetzt werden. Um- und Anbauten müssen sich in das für die Dorfkernzone typische Ortsbild einordnen.

Umgebung

Art. 11 Terrainanpassungen

1 Das Terrain darf nicht unnötig verändert werden. Niveauunterschiede sind möglichst fliessend auszubilden.

Freiraumgestaltung

2 Die Freiraumgestaltung ist Bestandteil des Bauprojekts und ist im Baugesuch, gestützt auf ein einheitliches, zusammenhängendes und verbindliches Konzept Freiraumgestaltung, auszuweisen. Bestandteil dieses Konzeptes zur

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Freiraumgestaltung ist auch der Übergangsbereich zum öffentlichen Strassenraum.

Grünflächen

3 Die bezeichneten Bereiche sind vorwiegend als offene Flächen mit einem lockeren Baumbestand (Baumhain) auszugestalten (durchgängige Gestaltung). Oberirdische Bauten und Anlagen sind nicht zulässig. Einfriedungen wie Zäune, Geländer, Mauern und Hecken sind nicht zulässig. Standortgerechte Sträucher in Einzelstellung, sowie Rabatten sind als Sichtschutz- bzw. Trennelemente möglich.

Bereich private Vorplätze

4 Die privaten Vorplätze dienen der Nutzung durch die angrenzenden Gebäude. Die Bereiche sind so zu gestalten, dass sie in den öffentlichen Bereich übergehen. Bauliche Massnahmen wie Einfriedungen oder andere abgrenzend wirkende Elemente sind möglichst gering zu halten. Eine geringe bauliche Erhöhung (max. 15 cm über Platzniveau) ist erlaubt. Parkieren ist verboten.

5 Sitzplatzerweiterungen bis 1.5m über die Fassadenflucht sind zulässig. Einfriedungen wie Zäune, Geländer und Hecken sind nicht zulässig. Ausgenommen sind partiell angelegte Sichtschutzelemente mittels Hecken bis 1.5m Höhe Zur besseren Integration der privat genutzten Vorzonen in das Terrain, sind Mauern bis zu einer Höhe 0.6m erlaubt. Diese Mauern sind in der Form und in der Materialisierung auf die Wohnbauten abzustimmen. Natursteinmauern, Blocksteinwurf und Löffelsteine sind nicht zulässig. Sträucher in Einzelstellung, sowie Rabatten als Sichtschutz- und Trennelemente sind zulässig.

Bereich private Grünflächen

6 Die privaten Grünflächen dienen der Nutzung durch die angrenzenden Gebäude. Sie sind als Grünfläche und möglichst durchlässig zu gestalten. Einfriedungen oder andere abgrenzende Elemente, mit Ausnahme von Natursteinmauern, sind nicht vorgesehen.

Baumhain

7 Innerhalb der Grünfläche gemäss Situationsplan sind mindestens 15 Hochstammbäume (Obstbäume, Zierobstbäume) zu pflanzen. Für die Bepflanzung einzelner Bäume über der Tiefgarage ist lokal eine genügend starke Erdschicht von ca. 120 cm zu gewährleisten.

Hofbaum

8 Innerhalb des Übergangbereichs gemäss Situationsplan sind mindestens 5 Hofbäume wie zum Beispiel Winterlinde, Rosskastanie, Nussbaum zu pflanzen. Entlang der Mellingerstrasse sind mindestens 3 Hofbäume zu pflanzen.

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Begegnungs- & Spielbereich

9 Die im Situationsplan schraffierten Bereiche sind als gemeinschaftlich nutzbare Spielplatz-, Sitzplatz- und Begegnungsflächen mit hoher Aufenthaltsqualität und durchgängiger Gestaltung anzulegen. Chaussierungen, Spielgeräte, Sitzbänke und dergleichen sind zulässig. Beläge sind nach Möglichkeit versickerungsfähig auszubilden oder über die Schulter zu entwässern. Sämtliche Rasenflächen mit Ausnahme der Spielwiese, sind mit einem artenreichen Blumenrasen anzulegen (ökologischer Ausgleich). Diese Blumenrasen sind als solche zu pflegen und zu erhalten.

Bereich für Spielwiese

10 Der im Situationsplan bezeichnete Bereich für Spielwiese ist als gemeinschaftlich nutzbare Spielwiese zu gestalten.

Pfarrgarten

11 Der Pfarrgarten ist in seiner jetzigen Form und Struktur (Garten und umgegeben Mauer) zu erhalten. Er dient vorwiegend dem Anbau von Gemüse, Blumen und Kräutern. Die Nutzung des Pfarrgartens für Kirchenanlässe (Aparos, Hochzeiten usw.) ist erlaubt.

Bereich Vorgarten

12 Die im Situationsplan bezeichneten Bereiche sind als privat oder gemeinschaftliche genutzte Vorgärten (Pflanzgärten) anzulegen. Murale 20cm hohe Sockelmauern, sowie Einfriedungen mit Staketenzäunen sind zulässig und sind auf die im Dorfzentrum vorkommenden Einfriedungen abzustimmen. Der Bereich Vorgarten überlagert die Zufahrt zur Tiefgarage auf Ebene -1.

Art. 12 Übergangsbereich

zum öffentlichen Strassenraum

1 Der Übergangsbereich zum öffentlichen Strassenraum ist sorgfältig und nach durchgängigem Gestaltungskonzept zu gestalten. Er hat sich in Materialwahl und Formgebung an vorhandenen Vorplätzen zu orientieren. Der Übergang zwischen dem öffentlichen Trottoir und dem privaten Grundstück ist wenn möglich ohne Trennstein zu gestalten. Randabschlüsse und Trennsteine sind nur in Ausnahmefällen zulässig und sind auf das Betriebs- und Gestaltungskonzept Mellingerstrasse abzustimmen. Es ist nicht erlaubt, hier Autos zu parkieren. Die Zufahrt (Ein- und Ausfahrt in die Tiefgarage) ist erlaubt.

Podeste

2 Den Baufeldern vorgelagerte Podeste mit Treppen und Rampen dienen zur Erschliessung (Baufeld 1,2 & 4), sowie als private Vorzone von Baufeld 4. Diese Podeste sind einheitlich zu gestalten und orientieren sich in Materialwahl und Form an vorhandenen Podesten und Treppen. Geländer, Zäune und dergleichen sind nur zulässig, wenn dies aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. 3 Es sind in diesem Bereich mindestens 5 Haus- / Hofbäume zu pflanzen.

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Erschliessung

Art. 13 Erschliessung

1 Die Erschliessung für den motorisierten Verkehr erfolgt ab der Unterdorfstrasse.

2 Die Notzufahrten erfolgen ab der Mellingerstrasse zwischen Haus 3 und Haus 2 sowie südlich von Haus 3.

3 Im Rahme des Bauprojektes ist ein Beleuchtungskonzept einzureichen.

Art. 14 1 Die Gestaltung der Einfahrt hat gemäss Richtkonzept zu erfolgen. Die

Baubehörde kann Abweichungen nur bewilligen, wenn eine gestalterisch bessere Lösung gewählt wird.

Baubereich unterirdische Parkierung

2 Die erforderlichen Abstellplätze sind unterirdisch innerhalb des bezeichneten Baubereichs zu erstellen.

Überdeckung

3 Die Tiefgarage muss eine Überdeckung von mindestens 80 cm aufweisen. Die Baubehörde kann eine Ausnahme bewilligen, wenn eine gestalterisch bessere Lösung gewählt wird.

Ein- und Tiefgarage

Ausfahrt

4 Die zulässige Ein- und Ausfahrt in die Tiefgarage ist im Situationsplan festgelegt. Die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt im Verhältnis zur Umgebung auf Ebene -1. Sie wird überlagert durch den Bereich für Vorgarten. Die bestehende Mauer in diesem Bereich ist nach Erstellung der Tiefgaragenein- und —ausfahrt in ähnlicher Gestaltung neu zu erstellen. Die genaue Lage wird im Bauprojekt definiert. Absturzsicherungen mit Staketenzäunen sind zulässig und sind auf die im Dorfzentrum vorkommenden Einfriedungen abzustimmen.

Besucherparkierung

5 Die notwendigen Besucherparkplätze sind unterirdisch im Einfahrtsbereich der Tiefgarage anzuordnen. Vor dem bestehenden Gebäude Unterdorfstrasse 4 sind zwei Parkplätze, wovon ein Besucherparkplatz, erlaubt.

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Velos, Kinderwagen

6 Bei jedem Mehrfamilienhaus sind genügend grosse, gut zugängliche und abschliessbare Abstellräume für Velos, Kinderwagen, usw. vorzusehen. Mit dem Bauprojekt sind Abstellplätze und die Abstellräume für Velos aufzuzeigen.

Interne Erschliessung

7 Die interne Erschliessung erfolgt gemäss den dafür im Situationsplan bezeichneten Flächen. Die genaue Lage wird im Bauprojekt definiert.

8 Die Wege für die interne Erschliessung sind so zu gestalten, dass sie für alle Nutzergruppen (Kinder, Ältere, Personen mit Rollstühlen oder Kinderwagen) einfach und gefahrlos zu benutzen sind.

Entsorgung

9 Ein Platz für die notwendigen Entsorgungseinrichtungen (Container) ist im Einfahrtsbereich der Tiefgarage vorzusehen. Oberirdische Entsorgungseinrichtungen sind zu vermeiden.

Diverse Bestimmungen

Art. 15 Energieeffizientes

Bauen

1 Es ist ein spezifischer Energieverbrauch von maximal 30 kWh/m2a für die Kennzahl Wärme zu erreichen.

2 Der Energiebedarf ist mindestens zu 50 % mit erneuerbarer Energie (z.Bsp. Photovoltaik, Sonnenkollektoren, Holz, Erdwärme) zu decken.

E-Bikes / E-Autos

3 Im Rahmen des Baugesuches sind genügend Lademöglichkeiten (Steckdosen) für Akkus von E-Bikes und E-Autos vorzusehen.

Art. 16 Entwässerung Trennsystem

1 Das innerhalb des Perimeters anfallende unverschmutzte Regenabwasser ist mit geeigneten Massnahmen für Retention und Versickerung dem Grundwasser zuzuführen oder mittels einer zu erstellenden Sauberwasserleitung abzuführen.

Art. 17 Etappierung

1 Die Überbauung kann etappenweise erstellt werden. Vor Baubeginn der ersten Etappe muss ein verbindliches Gestaltungskonzept für die gesamte Überbauung vorliegen.

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2 Sofern die unterirdische Parkierung etappiert wird, ist mit dem Baugesuch der 1. Etappe aufzuzeigen, wie die 2. Etappe realisiert werden kann.

Art. 18 Lärmschutz

1 Mit den Baugesuchen für die Baufelder 1, 2 und 3 ist ein Lärmgutachten einzureichen. Im Rahmen dieses Gutachtens ist auch die Oberflächenmaterialisierung aufzuzeigen.

Schlussbestimmungen