Gestaltungsplan Wohnpark Süd inkl. Änderung 2022

Art. 5 I Die zulässige anrechenbare Geschossfläche (aGF) für die

Baufelder A bis C beträgt maximal 2645 fr 2. 2 Pro jeweiligem Baufeld ist folgende anrechenbare Geschossfläche zulässig: Baufeld Zulässige aGF A 734m2 B 1'294m2 C 615m2

Mass

Nutzung und Besitzstand

Art. 5 ' Die zulässige anrechenbare Geschossfläche (aGF) für die

Baufelder A bis C beträgt maximal 3054 m2. 2 Pro jeweiligem Baufeld ist folgende anrechenbare Geschossfläche zulässig: Zulässige aGF Baufeld A 841m2 B 1'375m2 745m2 C

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GEMEINDE HOLDERBANK

KANTON AARGAU

Gestaltungsplan "Wohnpark Süd" Gemäss § 21 BauG

Sondernutzungsvorschriften

• Kanton Aargau

Weitere Bestandteile des Gestaltungsplans: -

Genehmigung

Plan und Schnitte 1:500 / 1:200 Planungsbericht (Orientierungsinhalt)

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Mitwirkungsbericht vom: Vorprüfungsbericht vom: 7. Dezember 2016 Öffentliche Auflage vom: 9. Januar 2017 Beschlossen vom Gemeinderat am: D

bis:

9. Februar 2017 13. Februar 2017

Gemeindeammann:

Die lemeindeschreiberin:

\f\ Genehmigung:

migung durch das Dcpnrtcmcnt Bau, Verkehr und Umwelt Aarau, den \

•_%‘ Der Generalsekretär:

Dezember 2016 SWR INFRA AG, Schöneggstrasse 30, 8953 Dietikon [email protected], www.swr.ch; Tel. 043 500 45 00, Fax. 043 500 45 01

Sondernutzungsvorschriften

HAUPTKAPITEL

Seite

1

ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN

1

2

NUTZUNG UND BESITZSTAND

1

3

BAUVORSCHRIFTEN

2

4

GESTALTUNGSVORSCHRIFTEN

4

5

AUSSENRAUM

4

6

VERKEHRSERSCHLIESSUNG

5

7

ENTSORGUNG UND ENERGIE

6

8

SCHLUSSBESTIMMUNGEN

7

Nr. 22.00.0032

Gestaltungsplan Wohnpark Süd, Holderbank

1

ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN §1

Zweck und Ziele

1 Der Gestaltungsplan bezweckt eine qualitativ hochstehende und zweckmässig erschlossene Überbauung des Areals am Siedlungsrand von Holderbank. Es soll trotz der vorhandenen Lärmbelastung durch Strasse und Eisenbahn eine hohe Wohn- und Aufenthaltsqualität erreicht werden.

Art. 2 Bestandteile des

Gestaltungsplans

1 Verbindliche Bestandteile des Gestaltungsplans sind:

• • 2

Plan und Schnitte 1:500 /1:200 Sondernutzungsvorschriften

Erläuternde Bestandteile des Gestaltungsplans sind: • Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV • Richtprojekt Überbauung, Oktober 2015 • Umgebungskonzept, Oktober 2015

Art. 3 Geltungsbereich

1 Der Gestaltungsplan umfasst das im Plan bezeichnete Gebiet (auf Parzellen Nrn. 6, 7, 8, 645, 646, 675 und 927).

Art. 4 Verhältnis zum

übergeordneten Recht

Soweit der Gestaltungsplan keine anderen Festlegungen enthält, gilt die Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Holderbank (inkl. Zonenplan).

1

Vorbehalten bleibt die übergeordnete Gesetzgebung des Kantons und des Bundes, insbesondere die einschlägige Bau-, Planungs- und Umweltschutzgesetzgebung.

2

2

NUTZUNG UND BESITZSTAND

Art. 5 Mass

Die zulässige anrechenbare Geschossfläche (aGF) für die Baufelder A bis C beträgt maximal 2645 m2. 2 Pro jeweiligem Baufeld ist folgende anrechenbare Geschossfläche zulässig:

Zulässige aGF

i Baufeld

734m2 1'294m2 615 m2

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1

Nutzungsübertragung

3 Zwischen den Baufeldern A, B und C sind Übertragungen der aGF zulässig. Dabei kann von den in Abs. 2 definierten aGF pro Baufeld um maximal 10 % abgewichen werden.

Bestehende Liegenschaft Assek.-Nr. 83

Die bestehende Liegenschaft Assek.-Nr. 83 geniesst Besitzstandsgarantie gemäss § 68 BauG. Bauvorhaben im Bereich dieser Liegenschaft sind im Rahmen der übergeordneten Gesetzgebung zulässig. § 5 Abs. 5 ist dabei zu beachten. 4

Bauvorhaben im Bereich der bestehenden Liegenschaft Assek.-Nr. 83 haben sich hinsichtlich Fassadengestaltung, Materialisierung und Farbgebung sorgfältig in die Gesamtüberbauung zu integrieren. Die Aussenräume haben sich am Umgebungskonzept (§ 2 Abs. 2 SNV) zu orientieren. 5

3

BAUVORSCHRIFTEN 6

Baufelder, Allgemeines

1 Hochbauten sowie Klein- und Anbauten sind, unter Vorbehalt von § 5 Abs. 4 und 5 SNV, ausschliesslich innerhalb der im Plan eingetragenen Baufelder A bis G zulässig. Die Begrenzungen der Baufelder gelten als Baulinien und ersetzen die zonengemässen Grenzabstände. 2 Aussentreppen und Stützmauern sind auch ausserhalb der Baufelder zulässig.

Baufelder A-C

3 Innerhalb der Baufelder A bis C sind Wohnen und mässig störendes Gewerbe sowie Dienstleistungsbetriebe zulässig. Die Attikageschosse sind nur innerhalb der im Plan dafür bezeichneten Bereiche zulässig.

Gebäudeabstand Baufelder A-C

4 Der Abstand zwischen den Gebäuden der Baufelder A und B hat mindestens 8.0 m, derjenige zwischen den Gebäuden der Baufelder B und C mindestens 6.0 m zu betragen. Die Einhaltung der feuerpolizeilichen Abstände bleibt vorbehalten.

Baufeld D

Im Baufeld D ist eine Einstellhalle, ein Parkdeck mit den dafür notwendigen Erschliessungsanlagen sowie ein Autolift zulässig. Überdachungen des Parkdecks haben sich hinsichtlich Material und Farbe gut in die Überbauung einzuordnen.

Baufelder E-F

In den Baufeldern E und F sind Nebenbauten für Nebenräume wie Abstellräume für Zweiräder und Kinderwagen und Containerstandplätze zulässig. Anrechenbare Geschossfläche im Sinne von § 32 Abs. 2 BauG sind nicht zulässig.

Baufeld G

7 Im Baufeld G sind Bauten zur gemeinschaftlichen Nutzung für die Bewohner der Baufelder A bis C zugelassen. Das Baufeld dient als Ruhe- und Spielbereich sowie der Erholung.

Baufeld „unterirdische Gebäude"

" sind ausschliesslich Parkierungsflächen sowie Nebennutzflächen wie bspw. Technikräume, Waschküchen, Keller-, Abstell- sowie Lagerräume und dergleichen zugelassen.

Nr. 22.00.0032

5

6

Gestaltungsplan Wohnpark Süd, Holderbank

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9 Ausserhalb dieses unterirdischen Baufelds sind sekundäre Bauteile wie Schächte, Fluchtwege und -röhren, Entlüftungen der Einstellhallen sowie Zugänge zu den unterirdischen Bauten zulässig.

Abgrabun gen

10 Die Fassade der „unterirdischen Gebäude" darf im Bereich der westseitigen Zufahrtsstrasse bis auf das Strassenniveau abgegraben werden. Wenn das Untergeschoss dadurch baurechtlich als Vollgeschoss gilt, ist ein Vollgeschoss zugelassen.

§ Höhenbeschränkung

Die maximal zulässigen Gebäude- und Firsthöhen ersetzen die zonengemässen Höhenbestimmungen und betragen: I Firsthöhe IGebäudehöhe Baufeld 1

A

Geschossigkeit

2

370.30 m ü. M.

372.70m ü. M.

367.70 m ü. M.

370.10 m ü. M.

366.45 m ü. M.

368.85 m ü. M.

363.65 m ü. M.

363.65 m ü. M.

362.90 m ü. M.

362.90m ü. M.

360.45 m ü. M.

360.45 m ü. M.

360.90 m ü. M.

360.90m ü. M.

Die Anzahl der Geschosse innerhalb dieser Höhenkoten ist frei.

9 Für technisch bedingte Aufbauten gilt die Ausnahmeregelung gemäss § 10 Abs. 2 SNV. 4 Die maximal zulässige Höhe (OK) der Einstellhallen entspricht im Bereich der Baufelder A bis C der Kote des Fertigbodens im Erdgeschoss der Gebäude.

Lärmvorbelasteter Bereich

Lärmschutzmassnahmen Aussenraum

Art. 8 1 In den Bereichen mit möglichen Immissionsgrenzwert-Überschreitungen

ist mit geeigneten Massnahmen die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte gemäss LSV herbeizuführen. 2 Zur Gewährleistung einer hohen Aufenthaltsqualität der Aussenräume zwischen den Baufeldern A bis C sind geeigneten Lärmschutzmassnahmen vorzusehen. Diese sind auch ausserhalb der Baufelder zulässig. Sie sind hinsichtlich ihrer Materialisierung und Farbgebung sorgfältig zu gestalten und haben sich am Richtprojekt und am Umgebungskonzept zu orientieren. 9 Mit dem Baugesuch ist ein Nachweis über die Aussenlärmbelastung und Schalldämmung (vgl. Art. 31 und 32 LSV sowie SIA 181) einzureichen.

Nr. 22.00.0032

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4

GESTALTUNGSVORSCHRIFTEN

Art. 9 Bauten

Bauten, Anlagen und Aussenräume sind sorgfältig zu gestalten und aufeinander abzustimmen, sodass eine besonders gute Gesamtwirkung entsteht.

Qualitative Beurteilung

2

Für die qualitative Beurteilung eines Bauvorhabens sind das Richtprojekt und das Umgebungskonzept wegweisend.

Wird vom Richtprojekt bzw. vom Umgebungskonzept abgewichen, so muss der Nachweis erbracht werden, dass eine gleiche oder bessere Lösung hinsichtlich Siedlungsqualität erreicht werden kann. 3

Neubauvorhaben sind mit einem Modell oder digitalen Fotomontagen zu visualisieren. Die Unterlagen sind mit dem Baugesuch einzureichen. Die angrenzende Umgebung ist ausreichend darzustellen. 4

Mit dem Baugesuch ist ein Material- und Farbkonzept (FassadenGesamtkonzept) einzureichen.

5

Art. 10

Es sind nur Flachdächer mit einer Neigung von maximal 5° zulässig.

Dachlandschaft

1

Dachaufbauten

2 In Baufeld A bis C sind oberhalb der Dachflächen der Attikageschosse nur technisch bedingte Aufbauten wie Anlagen zur Gewinnung von erneuerbaren Energien, Liftüberfahrten, Entlüftungen und dergleichen zulässig. Die Aufbauten dürfen die im Plan festgelegte maximale Höhenkote höchstens um 1.0 m überschreiten, sind auf das technische Minimum zu reduzieren und gestalterisch ansprechend und von der Kantonsstrasse K112 her möglichst nicht sichtbar anzuordnen.

Die Kaminhöhen richten sich nach den als beachtlich erklärten „Empfehlungen über die Mindesthöhe von Kaminen über Dach" (BAFU). Dachbegrünung

3 Flachdächer und Flach geneigte Dächer (bis 15° Neigung) sind, soweit technisch machbar und nicht als Terrasse genutzt, gemäss SIA Norm 312 „Begrünung von Dächern", herausgegeben 2013, naturnah zu begrünen.

5

AUSSENRAUM

Art. 11

Die Freiräume müssen gut gestaltet sein und haben sich gut in die ortsbauliche Umgebung einzuordnen.

Allgemeine Anforderungen

1

Spiel- und Ruhefläche

2

Spielplätze

3 Innerhalb der Spiel- und Ruhefläche sind Spielplätze gemäss § 51 BNO anzulegen.

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In dem im Plan als Spiel- und Ruhefläche ausgewiesenen Bereich ist eine hohe Durchgrünung anzustreben. Versiegelte Flächen sind zu minimieren.

nestaltunosplan Wohnpark Süd. Holderbank

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Grünbereich (ökologische Ausgleichsfläche) strassenseitig

4 Die im Plan als „Grünbereich" ausgeschiedene Fläche entlang der Hauptstrasse ist als gestalterisch ansprechenden und naturnahen Gebäudevorbereich anzulegen. Mit einheimischen, raumwirksamen Bäumen, mit Sträuchern sowie mit artenreicher Begrünung ist in diesem Bereich eine ökologische Ausgleichsfläche zu schaffen. Im Strassenraum sind mindestens 14 Laubbäume zu pflanzen. Davon sind mindestens 3 grosse, raumwirksame Laubbäume vorzusehen, einer davon am südlichen Auftakt des Perimeters.

Es ist darauf zu achten, dass mit mehrheitlich niedrigem Unterwuchs eine ausreichende Transparenz bestehen bleibt, um einen Bezug zwischen Baukörpern und Strassenraum herstellen zu können. Grünbereich (ökologische Ausgleichsfläche)

5 Die im Plan als „Grünbereich" ausgeschiedene Fläche entlang der Bahnlinie ist als ökologische Ausgleichsfläche naturnah anzulegen.

bahnseitig Private Gärten

6 Innerhalb der im Plan dafür ausgewiesenen Bereiche sind gebäudebezogene private Gärten zugunsten der Erdgeschossnutzungen vorgesehen. Sie sind als Gärten oder offene Wiesen auszugestalten.

Innerhalb dieser Bereiche sind Kleinstbauten im Sinne von § 49 Abs. 2 lit. d) BauV zulässig. Bäume

7 Innerhalb des Perimeters sind, zusätzlich zu den Bäumen innerhalb der Fläche „Grünbereich strassenseitig", mindestens 10 Baumstandorte, ausgeglichen verteilt, anzuordnen. Es sind einheimische Baumarten zu wählen. Für Baumpflanzungen ist eine ausreichende Überdeckung von mind. 1.0 m über den unterirdischen Bauten vorzusehen, oder es ist mittels Pflanzentröge und dergleichen einen ausreichenden Wurzelbereich sicherzustellen.

Terrainveränderungen

8 Die Terrainveränderungen haben sich an dem im Richtprojekt vorgesehenen Ausmass zu orientieren.

Art. 12 Ausstellen von

Fahrzeugen

1 Zum Verkauf ausgestellte Fahrzeuge sind grundsätzlich auf der Verkaufsfläche des Parkdecks in Baufeld D anzuordnen. Die Zulässigkeit zum Ausstellen solcher Fahrzeuge auf bestehenden Garagenvorplätzen im Bereich der Liegenschaft Assek.-Nr. 83 ist im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu definieren. 2 Ausserhalb der in Abs. 1 erwähnten Bereiche ist die Anordnung von zum Verkauf ausgestellten oder ausgedienten Fahrzeugen nicht zulässig. Kundenfahrzeuge sind auf den jeweiligen Besucherparkplätzen abzustellen.

6

VERKEHRSERSCHLIESSUNG

Art. 13 Haupterschliessung

Nr. 22.00.0032

Die Haupterschliessung des Areals bzw. die Zufahrt zu den Einstellhallen hat rückwärtig über die Strasse „Schachen" und die Wegparzelle Nr. 645 zu erfolgen. 1

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Ein- und Ausfahrten, Grundstückszufahrten

Die Ein- und Ausfahrten der Einstellhallen und des Parkdecks sowie die übrigen Grundstückszufahrten haben jeweils im Bereich der im Plan bezeichneten Stellen zu erfolgen.

Wendebereich PKW

3 Der im Plan eingetragene Wendebereich ist so zu dimensionieren, dass das Wenden eines PW möglich ist. Der Wendebereich ist ansprechend zu gestalten.

Wendemöglichkeit LKW

4 An den im Plan bezeichneten Stellen ist das Wenden eines Lastwagens (mind. Fahrzeugtyp A, L = 9.4 m gemäss VSS 640 271a) zu ermöglichen. Dazu sind sogenannte „überfahrbare Grünflächen" im Plan eingetragen, diese sind als solche auszugestalten (bspw. Schotterrasen).

Interne Arealerschliessung

5

2

Die im Plan als interne Arealerschliessung bezeichneten Verbindungen sind als Wege auszugestalten. Die Wege zu den Haupteingängen der Gebäude in den Baufeldern A bis C haben den Anforderungen an die Rollstuhlgängigkeit zu genügen.