Gestaltungsplan Breiti

Sachverhalt 1.

Verfahren

1.1

Verfahrensdaten

Vorprüfungsbericht Öffentliche A u f l a g e Beschluss Gemeinderat Eingereicht z u r G e n e h m i g u n g A b l a u f d e r Beschwerdefrist

19. April 2 0 1 2 16. Mai - 1 8 . Juni 2 0 1 2 2 0 . Juli 2 0 1 2 15. A u g u s t 2 0 1 2 7. S e p t e m b e r 2 0 1 2

Das fachliche G u t a c h t e n g e m ä s s § 8 A b s . 3 B a u v e r o r d n u n g ( B a u V ) liegt vor. Die V e r f a h r e n s v o r a u s s e t z u n g e n für die G e n e h m i g u n g sind erfüllt. 1.2

Zuständigkeit zur Genehmigung

D a s D e p a r t e m e n t B a u , V e r k e h r u n d U m w e l t ist g e m ä s s § 2 7 A b s . 1 B a u g e s e t z (BauG) für die G e n e h m i g u n g d e r e i n g e r e i c h t e n V o r l a g e z u s t ä n d i g . 1.3

Rechtsschutzverfahren

Z u r V o r l a g e sind z w e i B e s c h w e r d e n eingereicht w o r d e n , die in e i n e m Entscheid a b g e handelt w e r d e n . A u s d e m B e s c h w e r d e v e r f a h r e n e r g e b e n sich keine Ä n d e r u n g e n der Vorlage. Die G e n e h m i g u n g erfolgt koordiniert mit d e m B e s c h w e r d e e n t s c h e i d .

2.

Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage

Das Gebiet "Breiti" liegt im Z e n t r u m d e r G e m e i n d e u n d w u r d e im R a h m e n der Z o n e n p l a n u n g d e r Dorfzone z u g e w i e s e n . Die Dorfzone dient nach § 7 A b s . 2 der B a u - und Nutz u n g s o r d n u n g ( B N O ) der G e m e i n d e T h a l h e i m d e r Erhaltung d e s historisch wertvollen Ortskerns. Bauliche V e r ä n d e r u n g e n h a b e n dies z u berücksichtigen. Bei d e r Festlegung der B a u m a s s e u n d d e r Gestaltungsvorschriften orientiert sich d e r G e m e i n d e r a t a m Charakter d e r b e s t e h e n d e n Ü b e r b a u u n g u n d U m g e b u n g . Im B a u z o n e n p l a n ist das Gebiet d e s h a l b mit einer S o n d e r n u t z u n g s p l a n p f l i c h t belegt.

3.

Die Vorlage im Überblick

3.1

Vorlage

Mit d e m Gestaltungsplan soll d a s Gebiet "Breiti" s a c h g e r e c h t e r s c h l o s s e n , eine gute Eino r d n u n g ins Ortsbild sichergestellt, d e r Hägibach mehrheitlich ausgedolt und eine attraktive A u s s e n r a u m g e s t a l t u n g sichergestellt w e r d e n . Z u d i e s e m Z w e c k scheidet der Gestal-

Versand:

2 3. Mai 2013

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t u n g s p l a n s e c h s v e r s c h i e d e n e B a u b e r e i c h e mit unterschiedlichen R a h m e n b e d i n g u n g e n ( S o n d e r n u t z u n g s v o r s c h r i f t e n [ S N V ] ) a u s . V o n der H a u p t s t r a s s e führt eine Ringstrasse ins Gebiet, w e l c h e mit Strassenlinien g e s i c h e r t w i r d . Die Breite beträgt 4,30 m, im Bereich der T r i c h t e r m ü n d u n g 5,00 m. Im Plan sind diverse F u s s w e g v e r b i n d u n g e n v o r g e g e b e n , d e r e n g e n a u e Lage mehrheitlich j e d o c h erst im B a u b e w i l l i g u n g s v e r f a h r e n festgelegt w e r d e n , u m d e n architektonischen Spielraum nicht unnötig e i n z u e n g e n . Die Lage der Einfahrten in die T i e f g a r a g e n wird ebenfalls im Plan v o r g e g e b e n . Der G e s t a l t u n g s p l a n definiert v e r s c h i e d e n e A u s s e n r ä u m e , d e r e n Funktion und A u s g e s t a l t u n g detailliert in d e n S o n d e r n u t z u n g s v o r s c h r i f t e n geregelt w e r d e n . Für die A u s d o h l u n g d e s H ä g i b a c h s wird ein 11 m breiter G e w ä s s e r r a u m sichergestellt. G e m ä s s § 12 S N V wird im g e s a m t e n A r e a l eine nachhaltige B e b a u u n g (Minergie o d e r g l e i c h w e r t i g e Lösung) v o r g e g e b e n ; S o l a r w ä r m e und S o l a r s t r o m a n l a g e n sind gestattet.

3.2

Gegenstand der Genehmigung

Z u g e n e h m i g e n sind die verbindlichen Inhalte f o l g e n d e r Planungsmittel: •

G e s t a l t u n g s p l a n "Breiti" b e s t e h e n d a u s Situation 1 : 500 Sondernutzungsvorschriften

Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1

Überprüfungsbefugnis

Die G e n e h m i g u n g s b e h ö r d e prüft die N u t z u n g s p l ä n e auf Rechtmässigkeit, auf Ü b e r e i n s t i m m u n g mit d e n kantonalen Richtplänen und d e n regionalen S a c h p l ä n e n s o w i e auf a n g e m e s s e n e Berücksichtigung der k a n t o n a l e n und regionalen Interessen (§ 2 7 A b s . 2 B a u G ) . D a z u g e h ö r e n namentlich die A n f o r d e r u n g e n nach § 21 B a u G .

4.2

Raumplanerische Beurteilung

A l s G r u n d l a g e für d e n G e s t a l t u n g s p l a n w u r d e eine T e s t p l a n u n g durchgeführt. Die R e s u l tate sind im Gestaltungsplan a u f g e n o m m e n w o r d e n .

4.2.1 Siedlungs- und landschaftsgestalterische Einpassung (§ 21 BauG) D a s Ü b e r b a u u n g s k o n z e p t ist städtebaulich ü b e r z e u g e n d und wird der Situation sowie d e m direkt a n g r e n z e n d e n Ortsbild v o n nationaler B e d e u t u n g gerecht. F o l g e n d e Punkte s t e c h e n hervor: • • • •

Positionierung d e s V e r k a u f s g e s c h ä f t s mit Einbezug d e s Unterdorfplatzes; A n o r d n u n g und O f f e n l e g u n g d e s B a c h s ; A n o r d n u n g der Bauten entlang der K a n t o n s s t r a s s e und der Quartierstrassen; V e r l a u f der Quartierstrasse sowie F r e i r a u m g e s t a l t u n g .

In K o m b i n a t i o n mit d e n B N O - D o r f z o n e n v o r s c h r i f t e n sichert der G e s t a l t u n g s p l a n , insbes o n d e r e die P a r a g r a p h e n 8 bis 13 S N V , eine a n g e m e s s e n e ortsbauliche, architektonis c h e und freiraumgestalterische Qualität; die A n f o r d e r u n g e n von § 21 B a u G w e r d e n erfüllt.

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Der v o r l i e g e n d e G e s t a l t u n g s p l a n ermöglicht g e n ü g e n d S p i e l r ä u m e , w e l c h e a u f g r u n d der teilweise n o c h f e h l e n d e n k o n k r e t e n Ü b e r b a u u n g s a b s i c h t e n und d e n v e r s c h i e d e n e n Eig e n t ü m e r n n o t w e n d i g sind.

4.2.2 Erschliessung Parallel z u m G e s t a l t u n g s p l a n w u r d e für die K a n t o n s s t r a s s e K 4 7 4 in T h a l h e i m ein Betriebs- und G e s t a l t u n g s k o n z e p t ( B G K ) erstellt. Die beiden P l a n u n g e n konnten so optimal aufeinander abgestimmt werden. Die K 4 7 4 ist eine kantonale R a d r o u t e . Der R a d v e r k e h r wird g e m ä s s k a n t o n a l e m R a d r o u t e n k o n z e p t im M i s c h v e r k e h r geführt. D i r e k t e r s c h l i e s s u n g e n e n t s p r e c h e n nicht der W i d m u n g einer K a n t o n s s t r a s s e und k ö n n e n nur in b e g r ü n d e t e n A u s n a h m e f ä l l e n akzeptiert w e r d e n , w e n n eine rückwärtige Erschliess u n g nicht v e r h ä l t n i s m ä s s i g möglich ist. V o r a u s s e t z u n g ist nebst e i n e m s a c h g e r e c h t und v e r k e h r s s i c h e r a u s g e b i l d e t e n A n s c h l u s s ein siedlungsorientiert ausgestalteter S t r a s s e n r a u m , der eine tiefe F a h r g e s c h w i n d i g k e i t und eine hohe A u f m e r k s a m k e i t fördert. Da e s sich bei der K a n t o n s s t r a s s e K 4 7 4 um eine s c h w a c h belastete V e r b i n d u n g s s t r a s s e handelt, sind die im G e s t a l t u n g s p l a n v o r g e s e h e n e n Direkterschliessungen vertretbar und s a c h g e r e c h t . Das E r s c h l i e s s u n g s k o n z e p t ist einfach und ü b e r z e u g e n d . Im B a u b e r e i c h F sowie im V o r p l a t z b e r e i c h der B a u b e r e i c h e A sind B e s u c h e r p a r k p l ä t z e möglich. Diese Parkplätze w e r d e n gestalterisch ( S t r a s s e n r a u m / O r t s b i l d ) begründet. Die g e p l a n t e n V o r p l a t z b e r e i c h e e n t s p r e c h e n d e m heutigen Dorfcharakter. Der gesetzliche K a n t o n s s t r a s s e n a b s t a n d ist aus kantonaler Sicht nicht z w i n g e n d einzuhalten, w e n n a u s G r ü n d e n d e s Ortsbildschutzes ein Unterabstand e r w ü n s c h t ist. A u f g r u n d der g e r i n g e n V e r k e h r s d i c h t e sowie der siedlungsorientierten A u s g e s t a l t u n g der K a n t o n s s t r a s s e ist dies vorliegend vertretbar. D a s im Plan verbindlich festgelegte F u s s w e g n e t z sichert eine gute F u s s w e g e r s c h l i e s s u n g und ist mit der Lage der Bushaltestellen und d e m aktuellen Stand d e s B G K a b g e s t i m m t . Im B a u b e r e i c h F ist die g e p l a n t e Ausfahrt mit d e m F u s s w e g kombiniert. Dies ist nicht ideal und benötigt vorsorgliche M a s s n a h m e n zur Sicherheit der F u s s g ä n g e r i n n e n und F u s s gänger. Im B a u b e w i l l i g u n g s v e r f a h r e n sind e n t s p r e c h e n d e M a s s n a h m e n zu prüfen und s i cherzustellen. Die Lage der Bushaltestellen ist mit der Abteilung V e r k e h r Sektion öffentlicher V e r k e h r a b g e s p r o c h e n . Im R a h m e n d e s B G K sind sichere Bereiche für die Passagiere s i c h e r z u stellen. Bauten und A n l a g e n m ü s s e n grundsätzlich d e n gesetzlichen S t r a s s e n a b s t a n d v o n 6 m g e m ä s s § 111 B a u G einhalten. A u f g r u n d der örtlichen Verhältnisse ist eine U n t e r s c h r e i tung d e s gesetzlichen S t r a s s e n a b s t a n d s denkbar. Die G e m e i n d e b e g r ü n d e t die zwei Pflichtbaulinien in d e n B a u b e r e i c h e n A 1 und F1 mit der bestmöglichen E i n o r d n u n g der N e u b a u t e n in das b e s t e h e n d e Ortsbild. Z u d e m kann mit einem N e u b a u im U n t e r a b s t a n d die " D o r f - E i n g a n g s p f o r t e " sichergestellt w e r d e n . Die "Dorf-Eingangspforte" ist aus Sicht der V e r k e h r s s i c h e r h e i t z w e c k m ä s s i g .

4.2.3 Hochwassersicherheit Die G e f a h r e n k a r t e H o c h w a s s e r zeigt für d e n Perimeter des Gestaltungsplans "Breite" a b e i n e m 100-jährlichen H o c h w a s s e r Ü b e r s c h w e m m u n g e n bis zu einer Fliesstiefe v o n 2 5 c m . Es besteht folglich ein Schutzdefizit, w o m i t M a s s n a h m e n erforderlich sind.

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Die G e f ä h r d u n g g e h t v o m H ä g i b a c h aus, w e l c h e r weiter o b e r h a l b über die Ufer tritt und entlang der Strasse Hegi in d a s Gebiet "Breite" fliesst. In d e n eingereichten Unterlagen w e r d e n A n g a b e n zur O f f e n l e g u n g und der g e p l a n t e n A b f l u s s k a p a z i t ä t g e m a c h t . Im G e staltungsplan ist v o r g e s e h e n , d e n Bach offen zu legen und d u r c h d a s neue Quartier z u führen. Trotz deutlicher V e r b e s s e r u n g der H o c h w a s s e r s i c h e r h e i t mit der B a c h ö f f n u n g ist eine vollständige H o c h w a s s e r s i c h e r h e i t im P l a n u n g s g e b i e t d a m i t nicht sichergestellt. In § 18 S N V wird d e s h a l b ein Artikel a u f g e n o m m e n mit der Vorschrift, im Baubewilligungsverf a h r e n e n t s p r e c h e n d e V o r k e h r e n zu treffen. Diese Vorschrift ist sachgerecht.

4.2.4 Öffnung des Hägibachs Die neue Linienführung d e s H ä g i b a c h s ist aus Sicht des öffentlichen G e w ä s s e r s sehr gut gewählt. Der Bach fügt sich gut in die künftige Ü b e r b a u u n g e i n . N a c h der U n t e r q u e r u n g der H a u p t s t r a s s e wird der H ä g i b a c h im Bereich der Erschliessung eingedolt geführt. Direkt d a n e b e n wird ein Bereich " G r ü n f l ä c h e für Spielen und E r h o l e n " a u s g e s c h i e d e n . A u f g r u n d der zu g r o s s e n Tiefenlage w ä r e in d i e s e m Bereich eine o f f e n e Führung unverhältnismässig.

4.3

Gesamtbeurteilung

Die V o r l a g e erfüllt die gesetzlichen V o r a u s s e t z u n g e n für die G e n e h m i g u n g .

ßeschluss 1. Der G e s t a l t u n g s p l a n "Breiti" der G e m e i n d e T h a l h e i m v o m 2 0 . Juli 2 0 1 2 wird g e n e h m i g t . 2. Die Abteilung R a u m e n t w i c k l u n g wird mit der Publikation im A m t s b l a t t beauftragt.

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist - neben dem Genehmigungsentscheid - gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind.

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4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst, es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b)

darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.

Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

Verteiler -

G e m e i n d e r a t , Gässli 2 6 5 , 5 1 1 2 T h a l h e i m

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D e p a r t e m e n t B a u , V e r k e h r und U m w e l t

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A b t e i l u n g R a u m e n t w i c k l u n g B V U (Original mit A k t e n ) Rechtsabteilung BVU A b t e i l u n g Landschaft und G e w ä s s e r B V U Abteilung Verkehr BVU