Gestaltungsplan Chalchi

Stand: Beschluss Gemeinderat

ARCOPLAN Raumplanung, Umweltfragen, GIS-Datenbearbeitung Lüscher Pfister Keller Limmatauweg 9 508 Ennetbaden 056 203 40 20

A 16.10.2008 / PK/ sz ) 10 20 Meter

368-1_4.eps

bestehend

® Deponie / Lagerplatz ',, bestehend 3

Asphaltfläche

GENEHMIGUNGSINHALT

EEE] s! neue Baubereiche für Hochbauten 1 Die Baubereiche für Hochbauten bezeichnen die maximale Ausdehnung der Geschossflächen. Sie ersetzen die Grenz- und Gebäudeabstände. 2 Innerhalb der Baubereiche für Hochbauten können die Höhen der Geschosse frei festgelegt werden. 3 In der Regel sind die Dächer über gewerblich genutzten Bauten als Flachdächer auszubilden. Andere Dachformen entsprechend der bisherigen Dachform oder soweit sie für gewerbliche Nutzungen zweckmässig sind (z.B. Sheddächer), können zugelassen werden.

gs1mam| 82 maximale Höhe der Bauten (Meter über Meer) Die im Plan bezeichneten Höhenkoten gelten für alle oberirdischen Bauvolumen. Technisch bedingte Dachaufbauten sind in minimalem Masse möglich. Sie sind in geordneter Weise zusammenzufassen.

83 Höhenbegrenzung nach unten Zum Schutz der Bachleitung des Chrüzlibaches dürfen neue Bauten die Höhenkote von 347.50 n.ü.M nicht unterschreiten.

BEE 54 Baubereich für Vordächer

1 Der Baubereich für Vordächer bezeichnet die maximale Ausdehnung von Vordächern. 2 Stützen, Verladerampen und einzelne Trennwände sind zugelassen.

E= 85 Erschliessungsflächen / Ein- und Ausfahrtsbereiche 1 Die Erschliessungsflächen dienen als zusammengefasste Ein-/ Ausfahrt zur Baldingerstrasse. 2 Die Erschliessungsflächen können mit Asphaltbelag oder dergleichen in platzartiger Form ausgestaltet werden, wobei die Ein-/Ausfahrten auf die im Plan bezeichneten Bereiche zu beschränken sind.

86 1 Werkplatz für gewerbliche Nutzung

Der Werkplatz für gewerbliche Nutzungen dient als Parkierungs-, Manövrier- und Lagerfläche im Zusammenhang mit der Nutzung der angrenzenden Bauten. Entlang des Chalchi-Kanals ist der durchgehende Wanderweg sicherzustellen.

““ 2 versiegelt

In den als Werkplatz versiegelt bezeichneten Bereichen sind neben sickerfähigen Belägen auch nicht sickerfähige Beläge wie Asphalt, Ortbeton, Verbundsteine und dergleichen zugelassen.

s 3 sickerfähig In den als Werkplatz sickerfähig bezeichneten Bereichen sind ausschliesslich sickerfähige Beläge wie sickerfähige Verbundsteine, Chaussierungen, Schotterrasen und dergleichen zugelassen. Neue und bestehende Anlageteile ausserhalb der Bauzone unterstehen den Bestimmungen nach Art. 24 ff. RPG.

naturnahe Grünflächen

1 Die naturnahen Grünflächen dienen dem ökologischen Ausgleich innerhalb des Areals.

2 Sie sind als artenreiche, strukturierte Flächen anzulegen und entsprechend zu unterhalten. 3 Für die Gestaltung sind ausschliesslich einheimische, dem Standort angepasste Bäume, Sträucher und Stauden resp. kräuterreiches Saatgut mit Schweizer Ökotypen zu verwenden. Kleinstrukturen wie Holzbeigen, Steinhaufen und dergleichen sind erwünscht.

4 Vereinzelte Einrichtungen für Aufenthalt sind möglich.

88 Hofbereiche und Umgebungsflächen im Wohnumfeld

1 Die privat nutzbaren Bereiche sind den Wohnbauten zugeordnet und können für die Parkierung, als Spiel- und Gartenanlagen, Sitzplätze und dergleichen genutzt werden.

2 Einzelne Kleinbauten, namentlich auf mindestens 2 Seiten offene, gedeckte Autoabstellplätze, sind innerhalb der regulären Grenz- und Waldabstände möglich.

89 Vorplatz-Bereich 1 Der Vorplatz-Bereich ist als offene Fläche auszubilden. Temporäre Ausstellungen sind möglich, wenn eine genügende Sichtzone gewährleistet werden kann. 2 Parkplätze sind nicht zugelassen.

810 Sichtzone An der Baldingerstrasse müssen die Sichtzonen einen sichtfreien Raum gemäss $ 45 ABauV mit einer Beobachtungsdistanz B (2.5 m) und einer Knotensichtweite A (60 m) gewährleisten. Die Sichtzonen sind mit geeigneten Massnahmen (z.B. durch Zaun) freizuhalten.

811 Altlasten Mit dem Baugesuch der 1. Etappe ist ein Sanierungs- / Entsorgungskonzept über das gesamte Areal vorzulegen. Darin ist aufzuzeigen, dass das Projekt aus altlasten- und abfallrechtlicher Sicht realisiert werden kann.

ee. S12 Perimeter Gestaltungsplan

ORIENTIERUNGSINHALT

Wald [U] Zonengrenzen gemäss Bauzonenplan u | Landwirtschaftszone gemäss Kulturlandplan Waldgrenze an Bauzone gemäss Bauzonenplan

BEE Bauten mit Besitzstandsgarantie Bauliche Massnahmen sind im Rahmen von 8 68 BauG zulässig.

Gewässer: Weiher / offener Bach eingedolter Bach E77 bestehende Gebäude __ bestehender Wendeplatz ° Richtkote Aussenraum <-> Wanderweg

Mitwirkungsbericht der Gemeinde Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

7. Oktober 2008 1. Juli 2008 18. August bis 16. September 2008 7. Oktober 2008 30. Oktober 2008 8. Dezember 2008

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2.

Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung vom 29. November 1994. 3.

Die Vorlage im Überblick

3.1

Vorlage

Das Areal der ehemaligen Kalkfabrik Rekingen ist gemäss Bauzonen- und Kulturlandplan der Wohn- und Gewerbezone WG zugewiesen. Das Areal soll in Etappen einer Neunutzung zugeführt werden. Das Areal ist auf drei Seiten von Wald umgeben, durch das Areal führt in einer Tiefe von ca. 5 bis 10 m der Chrüzlibach. Mit dem Gestaltungsplan erfolgen zur Realisierung der neuen Nutzungen in Etappen die notwendigen Festlegungen (Beispiel: Waldabstand, Bauten über eingedoltem Bach). 3.2

Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel:  

Gestaltungsplan Sondernutzungsvorschriften

Versand: 5. Februar 2009

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Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1

Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne und -vorschriften auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 Baugesetz, BauG). Dazu gehören namentlich die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2

Raumplanerische Beurteilung

4.2.1 Allgemeine Beurteilung Der im vorliegenden Planungsgebiet geforderte Umgang mit Altlasten, bestehender Bausubstanz, Waldabstand und der Bachführung stellt eine komplexe Situation dar und stellt hohe Anforderungen. Gesamthaft wird mit der eingereichten Vorlage eine an die örtliche Situation angepasste Lösung getroffen. Verschiedene Fragen werden stufengerecht erst im Baubewilligungsverfahren abschliessend geprüft, zum Beispiel Dachformen. Die Regelungsdichte ist im vorliegenden Fall angemessen. 4.2.2 Erschliessung Die Grundstückszufahrten von der Kantonsstrasse K 242 werden mit einer Breite von 5.50 m und Einlenkradien von 6 m festgelegt (Ausnahme: bestehende Liegenschaften bei der südlichen Zufahrt). Mit Beanspruchung der seitlichen sickerfähigen Belagsflächen ist theoretisch die Zufahrt mit einem Radius von 6 m möglich. Da es sich um eine untergeordnete Zufahrt handelt, ist die Verkehrssicherheit gewährleistet. Der als bestehend bezeichnete Wendekreisel ist zweckmässig. Da der Innenbereich bislang noch nicht abgegrenzt ist, funktioniert das Wenden ohne Probleme. Der Innenbereich kann neu mit einem sickerfähigen Belag (Beispiel: Verbundsteine, Schotterrasen) ausgestaltet werden. Daher steht diese Fläche auch für den Fahrbereich von LKW’s zur Verfügung. Ein sicheres Wenden auf dem Privatareal kann somit sichergestellt werden, womit gefährliche Ausfahrten rückwärts vermieden werden können. 4.2.3 Baubereich für Hochbauten/Vorplatz-Bereich In der WG-Zone sind drei Vollgeschosse und eine Gebäudehöhe von 11 m zugelassen. Im Rahmen des Gestaltungsplans gemäss kantonalem Recht kann ein zusätzliches Geschoss erlaubt werden (§ 3 Abs. 2 lit. a Allgemeine Verordnung zum Baugesetz, ABauV), was einer maximalen Gebäudehöhe von 14 m entspricht. Mit den festgelegten Koten (Erdgeschoss/maximale Gebäudehöhe) kann eine maximale Gebäudehöhe von 12.20 m erreicht werden. Diese Höhe ist für den beabsichtigten Erhalt der Rundbogenhalle erforderlich, begründet und rechtlich vertretbar. 4.2.4 Chrüzlibach/Mühlebach Zum Schutz der Bachleitung wird eine maximale Tiefenkote von 347.50 m festgelegt, welche mit Bauten nicht unterschritten werden darf. Fliessgewässer dürfen nach Art. 38 des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer (GSchG) vom 24. Januar 1991 nicht überdeckt oder eingedolt werden. Sie sind, wenn es nach Abwägung aller Interessen zumutbar ist, wieder offen zu legen und nach den Grundsätzen über die Beschaffenheit der Gewässer zu gestalten.

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Der Chrüzlibach auf der Parzelle 182 ist ca. 10 m tief eingedolt. Auch nach fachlicher Beurteilung wäre es vorliegend unverhältnismässig, den Bach offen zu legen. Eine Verlegung des Chrüzlibachs, zum Beispiel in den Bereich des Mühlebachs, ist aus topografischen Gründen nicht möglich. Bei Einhaltung des Gewässer- und Waldabstands wäre somit die östlich des Chrüzlibachs gelegene Bauzone nicht mehr sinnvoll überbaubar. Die Festlegung von Baubereichen (auch über dem Chrüzlibach) ist daher auch im Sinne der Land sparenden Nutzung vertretbar und begründet. Für die Überbauung des eingedolten Chrüzlibachs besteht eine Gewässernutzungsbewilligung. 4.2.5 Sondernutzungsvorschriften Die Bestimmungen sind im Gestaltungsplan direkt eingetragen. Es werden unter anderem detaillierte Festlegungen zu den Baubereichen, der Erschliessung, naturnaher Grünflächen sowie zum Umgang mit den Altlasten gemacht. Die getroffenen Interpretationsspielräume (Plan und SNV) sind unter den hier gegebenen Voraussetzungen planerisch sinnvoll und rechtlich vertretbar. 4.3

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Chalchi" der Gemeinde Rekingen vom 7. Oktober 2008 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. Die Frist beginnt einen Tag nach der Publikation des Entscheids im kantonalen Amtsblatt. Sie steht still vom Samstag vor Palmsonntag bis Ostermontag, vom 1. Juli bis 15. August und vom 20. Dezember bis 10. Januar. 2. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h. es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 3. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht eingetreten.

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4. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerde beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 5. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h. die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Verteiler  Gemeinderat, Alte Dorfstrasse 1, 5332 Rekingen  Departement Bau, Verkehr und Umwelt  Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten)  Rechtsabteilung BVU  Abteilung Verkehr BVU  Staatskanzlei (Amtsblatt) Staatsschreiber: