Gestaltungsplan Grabäcker II

Verfahren

1.1

Verfahrensdaten

Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

31. Oktober 2012 10. Dezember 2012 bis 16. Januar 2013 4. Februar 2013 11. März 2013 23. März 2013

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Zuständigkeit zur Genehmigung

Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2.

Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung ab. Das Gebiet "Grabäcker II" ist der Wohn- und Gewerbezone WG4 mit Gestaltungsplanpflicht zugewiesen. 3.

Die Vorlage im Überblick

3.1

Vorlage

Der Gestaltungsplan wurde gestützt auf ein Richtprojekt ausgearbeitet. Der Gestaltungsplan legt Baubereiche für vier Hauptbauten fest, welche entlang der Landstrasse verbunden sind und als geschlossene Überbauung in Erscheinung treten (Pflichtbaulinie). Damit wird eine kammartige Überbauung, welche auch als Lärmschutz dient, sichergestellt. Innerhalb des Aubereichs dürfen die Grenz- und Gebäudeabstände unterschritten oder aufgehoben werden. Die Bauten dürfen mit maximal fünf Vollgeschossen plus einem Attikageschoss erstellt werden. Die maximale Dachkote wird mit 422,00 m.ü.M. festgelegt, womit eine Raumkante entlang der Landstrasse gemäss den städtebaulichen Leitlinien gewährleistet wird. Versand:

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Im Erdgeschoss sind nur publikumsorientierte Nutzungen zugelassen, die Übertragung von Verkaufsflächenanteilen innerhalb des Gestaltungsplanperimeters ist zulässig. In den übrigen Geschossen sind Wohnen, Gewerbe und Dienstleistungen erlaubt. Ab 15 Wohneinheiten pro Gebäude sind 2 % der Bruttogeschossfläche als Gemeinschaftsräume zu erstellen. Zur Landstrasse hin wird mit Ausnahme der Umgebung der Parzelle 3566, welche als Vorplatzbereich versiegelt werden soll, ein Grünbereich mit Baumreihen zur Strassenraumgestaltung festgelegt. Die Erschliessung erfolgt gemeinschaftlich über die Wilerstrasse und die Grabäckerstrasse. Die Abstellplätze (mit Ausnahme jener für Besucher) sind unterirdisch anzuordnen. Gebäudeinterne Abstellplätze sind mit Auflademöglichkeiten für Hybrid- oder Elektroautos vorzusehen. Die Veloabstellplätze sind so zu gestalten, dass sie hindernisfrei zugänglich und gut beleuchtet und wettergeschützt sind. Auch Auflademöglichkeiten für e-Bikes sind vorzusehen. Zwischen den im Situationsplan bezeichneten Richtungspunkten sind öffentliche, uneingeschränkte und hindernisfreie Fusswegverbindungen zu realisieren. Der Gestaltungsplan enthält qualitative Anforderung an die Bauten und Anlagen (§ 5 Sondernutzungsvorschriften [SNV]) sowie zur Umgebungsgestaltung (§ 16/17 SNV). Vorgeschrieben ist die Erstellung eines Energiekonzepts für die ganze Überbauung. Abwärme und erneuerbare Energien sind prioritär zu nutzen. Die Gebäude sind nach MinergieStandard beziehungsweise nach Minergie-P-Standard zu erstellen oder sie haben eine gleichwertige Energiebilanz aufzuweisen. Die Sondernutzungsvorschriften enthalten ferner Lärmschutzbestimmungen. 3.2

Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel:  Gestaltungsplan "Grabäcker II" bestehend aus  Situation 1 : 500  Sondernutzungsvorschriften (SNV) Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1

Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 Baugesetz, BauG). Dazu gehören namentlich die Anforderungen nach § 21 Baugesetz (BauG).

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4.2

Raumplanerische Beurteilung

4.2.1 Städtebau Mit dem Gestaltungsplan wird eine städtebauliche Gesamtlösung im Gebiet "Grabäcker II" angestrebt, welche sich gut einordnet, den Lärmschutzanforderungen gerecht wird sowie eine gute volumetrische und architektonische Gestaltung an dieser langfristig wichtigen OeV-Achse sicherstellt. Die Gemeinde hat eine "Städtebauliche Leitlinie Grabäcker" erarbeitet. Die darin enthaltenen Ziele decken sich im Wesentlichen mit den Zielsetzungen gemäss Raumkonzept Aargau. Das Richtprojekt, welches Grundlage für den vorliegenden Gestaltungsplan bildet, respektiert die übergeordneten städtebaulichen Zielsetzungen der Gemeinde und ermöglicht so eine geordnete Überbauung und eine rationelle Erschliessung. Dies zeigt auch die vorliegende fachliche Stellungnahme vom 3. Februar 2012. 4.2.2 Erschliessung Längs der K 274 gibt es einen kantonalen Überbauungsplan (GR: 10.06.1986) mit Baulinien. Der Gestaltungsplan hält dessen Vorgaben ein. Die Erschliessung des Perimeters für den motorisierten Individualverkehr (MIV) erfolgt an zwei Punkten direkt an die Grabäckerstrasse (Parzelle 3582) beziehungsweise über die Privatstrasse (Parzelle 3543 mit Fahr- und Gehwegrecht) an die Willestrasse. Die geplanten öffentlichen Fusswege sichern eine gute Erschliessung des Areals für Fussgänger. Gemäss § 23 SNV müssen die Fusswegverbindungen mittels Grunddienstbarkeiten zu Gunsten der Gemeinde vor einer Baubewilligung sichergestellt werden. Dies ist sachgerecht. Im Situationsplan sind bei den Grundstückszufahrten ab Grabäckerstrasse die Sichtlinien auf die aktuelle Situation abgestimmt und korrekt festgelegt. Die enge Unterführung unter der Landstrasse ist ein Nadelöhr, Kreuzungen sind nicht möglich. Für die erwähnte Unterführung K 274 der Grabäckerstrasse ist ein Neubau geplant. Die vorgesehene Nutzung der Grabäckerstrasse wurde dabei eingehend geprüft. Die Unterführung wird aufgeweitet (Lichtraumprofil in der Breite und Höhe sowie ein neuer Gehweg) und die Sichtverhältnisse werden deutlich verbessert. Die Erschliessung des Areals durch den öffentlichen Verkehr entspricht zur Zeit erst der Güteklasse E gemäss VSS-Norm 640 281 (Bushaltestelle Sandäckerstrasse, 530 m Entfernung, 4 Fahrten/Stunde). Sie wird mit der geplanten Limmattalbahn auf der Industriestrasse (Haltestelle 280 m Entfernung) besser. Die zukünftige gute Erschliessung des Areals durch den öffentlichen Verkehr ist bei der Parkplatzberechnung beziehungsweise der Festsetzung der maximal zulässigen Parkplätze in § 13 Abs. 4 SNV berücksichtigt (Standorttyp D). An dieser Lage ist zu empfehlen, im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ein Mobilitätskonzept zu erstellen mit der Zielsetzung, die Zahl der Fahrten mit dem Individualverkehr mit geeigneten Mitteln zu minimieren (Ökobonus für Mitarbeitende, Fahrgemeinschaften, Abonnementsbeiträge usw.). 4.2.3 Limmattalbahn (LTB) Das Gebiet "Grabäcker" wird auf der nördlichen Seite, entlang der Industriestrasse, durch die Limmattalbahn tangiert. Die Verkehrsregelung der Grabäckerstrasse (Bahnübergang LTB) wird gemäss Aussage im Planungsbericht mit den Verantwortlichen der LTB koordiniert. Die geplante Limmattalbahn soll westlich der Industriestrasse geführt werden. Bei

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der Überfahrt über die Grabäcker- und die Willestrasse wird eine Verkehrsregelung nötig, sie wird sich auf die Leistungsfähigkeit der über die Knoten führenden Beziehungen auswirken. Die absehbare Nutzung im Sondernutzungsplanperimeter tangiert jedoch das Limmattalbahnvorhaben nicht direkt. Im Zusammenhang mit der LTB wird gegenwärtig ein auf die zukünftigen Randbedingungen abgestimmtes Buskonzept erarbeitet. Es ist absehbar, dass Busse dereinst auf der Grabäckerstrasse zirkulieren. Im Planungsbericht ist unter 4.2.3 korrekt auf den Platzbedarf auf Parzelle 3582 für die mit der LTB nötigen schwerverkehrstaugliche Wendeanlage an der Grabäckerstrasse hingewiesen. Die grundeigentümerverbindliche Sicherstellung dieser Fläche steht aus. Aufgrund der neuesten Erkenntnisse wird die Wendeanlage ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters erstellt. 4.2.4 Hochwasserschutz Werden Nutzungsplanungen geändert, ist der Hochwasserschutz zu prüfen. Gemäss Gefahrenkarte Hochwasser treten ab einem 300-jährlichen Hochwasser (HQ300) Fliesstiefen bis zu 25 cm im Gebiet "Grabäcker II" auf. Es besteht somit eine Restgefährdung. In den Sondernutzungsvorschriften wurde mit § 20 ein Passus aufgenommen, welcher auf die Verantwortlichkeit im Baubewilligungsverfahren hinweist. Dies ist sachgerecht. 4.2.5 Umweltschutz/Lärm Das Gebiet "Grabäcker" wurde vor ein paar Jahren von der reinen Arbeitszone in eine Mischzone (WG4) umgezont und ist der Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) III zugeordnet. Das Planungsgebiet grenzt im Südwesten unmittelbar an die Kantonsstrasse K 274 (Landstrasse) und gilt laut Planungsbericht als nicht erschlossen. Das Gebiet darf nach Art. 30 Lärmschutzverordnung (LSV) nur so weit erschlossen werden, als die Planungswerte (PW) eingehalten sind oder durch eine Änderung der Nutzungsart oder durch planerische, gestalterische oder bauliche Massnahmen eingehalten werden können. Gemäss Lärmgutachten des Ingenieurbüros Planteam S AG, SempachStation werden die PW entlang der K 274 um bis zu 2 dB(A) bei Gewerberäumen und bis zu 8 dB(A) bei Wohnräumen überschritten. In Teilbereichen der Seitenfassaden, vor allem an dem zur Willestrasse hin orientierten Gebäude, können die PW ebenfalls nicht eingehalten werden. In den Sondernutzungsvorschriften werden unter § 19 Auflagen bezüglich dem Lärmschutz gemacht. Diese Massnahmen sind sachgerecht. Damit können die Anforderungen der Lärmschutzgesetzgebung eingehalten werden. 4.3

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Grabäcker II" der Gemeinde Spreitenbach vom 4. Februar 2013 wird genehmigt.

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2. Die Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist – neben dem Genehmigungsentscheid – gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst, es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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Verteiler  Gemeinderat, Poststrasse 13, 8957 Spreitenbach  Departement Bau, Verkehr und Umwelt  Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten)  Abteilung Verkehr BVU

Stephan Attiger Regierungsrat