Gestaltungsplan Glattlerweg

Art. 13

Art. 14

Art. 15 oberirdische Baubereiche

unterirdische Baubereiche Art der Nutzung Mass der Nutzung Geschossflächen Gebäudehöhen Geschosszahlen Öffentliche Passage Fassaden Dächer Wohnungsqualität

4 4 4 4 5 5 5 5 5 5 6

C

Freiraum

6

Art. 16 Öffentliche Bereiche

Halböffentliche Bereiche Dachgarten

6 6 6

Erschliessung und Parkierung

6

Erschliessung Parkierung Anlieferung und Entsorgung Öffentliche Rad- und Fusswegverbindungen

6 7 7 7

Ortsbild-, Natur- und Umweltschutz

7

Art. 17

Art. 18

Art. 19

Art. 20

Art. 21

Art. 22

Art. 23

Art. 24

Art. 25

Art. 26

Art. 27

Art. 28

Art. 29

Art. 30

Art. 31

Art. 32

Art. 33 Ortsbild

Belagskonzept Bepflanzung Lärmschutz Energieeffizientes Bauen Ökologischer Ausgleich Retention und Versickerung

9

Schlussbestimmungen

9

Etappierung Privatrechtliche Vereinbarungen Inkrafttreten Verfahren

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7

8 8 8 9

9

9 9

P099, Gestaltungsplan Glattlerweg / Sondernutzungsvorschriften, Fassung 26.07.2016

A

Allgemeine Bestimmungen

Art. 1 Zweck

1 Der Gestaltungsplan „Glattlerweg" bezweckt eine nachhaltige Standortattraktivität und Aufwertung durch die Vitalisierung und Akzentuierung des heutigen Wohnareals mit seinen Gewerbeflächen. Das Areal hat auf der Basis der übergeordneten Strategien für Freiraumund Langsamverkehr des Quartiers Langäcker eine quartierbezogene Zentrumsfunktion mit Nahversorgernutzungen zu übernehmen. Mit der Verschiebung des öffentlichen Kindergartens in den eingeschossigen Gewerbebau zulasten des Grundeigentümers, wird ein zusätzlicher Wohnungsbau geschaffen. Das Ziel ist eine hohe Wohn- und Siedlungsqualität sicherzustellen. Im Besonderen sollen die Voraussetzungen für eine städtebaulich und architektonisch sehr gut gestaltete sowie wirtschaftlich tragfähige Überbauung geschaffen werden. - soll eine quartierbezogene Zentrumsverdichtung mit einer hohen Wohn-, Arbeits- und Aufenthaltsqualität erreicht werden. sollen die Voraussetzungen für eine vielfältige Nutzungsstruktur und für ein belebtes Quartier geschaffen werden. sollen Freiräume von hoher Qualität gewährleistet werden. soll eine zweckdienliche Lösung für die Verkehrserschliessung sichergestellt werden. 2

-

Art. 2 Bestandteile

'Verbindliche Bestandteile des Gestaltungsplans sind: 2

-

3

Sondernutzungsvorschriften Situationspläne und Schnitte, Mst 1:500 Erläuternde Grundlagen des Gestaltungsplans sind: Planungsbericht Richtprojekt Glattlerpark Berechnungen Lärmgutachten Schattenberechnung Bebauungsmodell, Mst 1:200 Freiraum- und Langsamverkehrsstrategie Quartier Langäcker Fachliche Stellungnahmen Vorabzug Mobilitätskonzept

Perimeter Der Geltungsbereich des Gestaltungsplans umfasst den im Plan bezeichneten Perimeter. Planelemente ausserhalb des Perimeters haben lediglich orientierenden Charakter.

Art. 4 Verhältnis zur Grundordnung

1 Soweit mit dem Situationsplan und den zugehörigen Sondernutzungsvorschriften nicht abweichende Regelungen getroffen werden, gelten die Bestimmungen der Bau- und Nutzungsordnung BNO der Gemeinde Spreitenbach, insbesondere die Vorschriften der Wohnzone Bestand WB und W3. Vorbehalten bleibt die übergeordnete Gesetzgebung des Kantons und des Bundes, insbesondere die einschlägige Bau-, Planungs- und Umweltschutzgesetzgebung.

2

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Nutzung und Gestaltung

Art. 5 Oberirdische Baubereiche

Der Gestaltungsplan ist in vier oberirdische Baubereiche gegliedert. a) b) c) d)

Baubereich la (oBB la) Baubereich lb (oBB 1b) Baubereich 2a (oBB 2a) Baubereich 2b (oBB 2b)

Oberirdische Gebäude (inklusive Klein- und Anbauten) sind ausschliesslich innerhalb der bezeichneten Baubereiche zulässig. Die Begrenzungen der Baubereiche gelten als Baulinien und ersetzen die zonengemässen Grenzabstände sowie die gesetzlichen Strassenabstände. 2

3 Ausserhalb der Baubereiche sind nur bauliche Elemente der Aussenraumgestaltung wie Mauern, Treppen, Spielplatz, Beleuchtung, Möblierung, Begrünung, Parkplätze, Strassen, Wege, Plätze, Hochbeete, vereinzelte Pergolen, Sitzgelegenheiten, Veloabstellplätze zulässig.

6

Unterirdische Baubereiche ' Der Gestaltungsplan wird nicht in unterirdische Baubereiche gegliedert. Untergeschosse/Tiefbauten sind nur auf der Parzelle 1097 zulässig 2

Grenzabstände Der Grenzabstand zwischen dem Glattlerweg und den Untergeschossen/Tiefbauten beträgt im.

Art. 7 Art der Nutzung

1 Neben dem Wohnen sind nicht störende Nutzungen erlaubt. Innerhalb der oberirdischen Baubereiche beträgt der minimale — maximale Wohnanteil gesamthaft 70% - 90%. 2

Baubereich la Wohnen und nicht störende Nutzungen. Ab dem 3.0G ist die Nutzung Wohnen zwingend. 3

Baubereich lb Wohnen und nicht störende Nutzungen. 4

Baubereich 2a Wohnen und nicht störende Nutzungen. Ab dem 2.0G ist die Nutzung Wohnen zwingend. 5

Baubereich 2b Wohnen und nicht störende Nutzungen.

Art. 8 Mass der Nutzung

Das Mass der baulichen Nutzung wird durch die anrechenbare Geschossfläche ausgewiesen und ist für die Baubereiche als Kontingente verbindlich festgelegt.

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Art. 9 Geschossflächen

' Es gelten die nachstehenden maximalen anrechenbaren Geschossflächen aGF als Kontingente: Baubereich la (oBB la) 4500.00 m2 a) Baubereich lb (oBB lb) 1450.00 m2 b) c) Baubereich 2a (oBB 2a) 2300.00 m2 d) Baubereich 2b (oBB 2b) 400.00 m2 e) Untergeschoss 350.00 m2 2 Die zulässigen anrechenbaren Geschossflächen aGF sind als Kontingente pro Baubereich im Situationsplan eingetragen. Wird die Bebauung eines Bereiches in Etappen geplant, ist der Nachweis vorzulegen, wie das zulässige Kontingent unter Einbezug des vorgelegten Teilprojektes eingehalten bzw. ausgeschöpft werden kann.

3

Die anrechenbare Geschossfläche aGF im Untergeschoss kann innerhalb des Perimeters aufgeteilt werden.

Art. 10 Gebäudehöhen

Es gelten die nachstehenden maximalen Gebäudehöhen ohne Technische Dachaufbauten: a) b) c) d)

Baubereich la (oBB la) Baubereich lb (oBB lb) Baubereich 2a (oBB 2a) Baubereich 2b (oBB 2b)

456.0 m.ü.M. 422.0 m.ü.M. 440.0 m.ü.M. 419.0 m.ü.M.

Art. 11 Geschosszahlen

Für die Geschosszahlen gelten die im Situationsplan den einzelnen Baubereichen zugeordnete Maximalwerte.

1

2

Attikageschosse sind nicht erlaubt.

Art. 12 Öffentliche Passage

1

Im Baubereich 1 b ist zwingend im Erdgeschoss eine öffentliche Passage von mindestens 3.00 m Breite einzuplanen. Sie ist der Öffentlichkeit uneingeschränkt zugänglich zu machen, publikums-orientiert auszurichten sowie sicher und freundlich zu gestalten.

Art. 13 Fassaden

1 Die Gestaltung und die Materialisierung der Fassaden aller Gebäude und Gebäudeteile sind so zu wählen, dass ein ästhetisch wertiger und harmonischer Gesamteindruck in sich und im Kontext der Umgebung entsteht.

Art. 14 Dächer

1

Es sind nur Flachdächer zulässig.

2 Alle nicht begehbaren Dachflächen ab einer Fläche von 100 m2 sind extensiv oder intensiv zu begrünen.

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Art. 15 Wohnungsqualität

1 Für Neubauten gilt das Wohnungs-Bewertungs-System WBS (Ausgabe 2000, Bundesamt für Wohnungswesen BWO). Mit dem WBS wird der Gebrauchswert einer Wohnung (W1) und der Wohnanlage (W2) ermittelt. Der Mittelwert von W1 und W2 muss k 2.0 sein.

Freiraum

Art. 16 Öffentliche Bereiche

1 Die innerhalb der im Perimeter bezeichneten öffentlichen Bereiche, sind der Öffentlichkeit uneingeschränkt zugänglich zu machen. Ihre Gestaltung hat sich nach den Bedürfnissen und Anforderungen der Fussgänger auszurichten. 2 Innerhalb des Perimeters sind öffentliche Begegnungsplätze mit einer Gesamtfläche von mindestens 300 m2 vorzusehen. Die Bereiche der öffentlichen Begegnungsplätze müssen eine hohe Gestaltungs- und Aufenthaltsqualität aufweisen. Sie sind entsprechend ihrer unterschiedlichen Funktionen mit einheitlicher Möblierung und Beleuchtung zu versehen.

3 Öffentliche Bereiche sind im Zusammenhang mit der Realisierung der angrenzenden oberirdischen Baubereiche zu gestalten.

Art. 17 Halböffentliche Bereiche

Die innerhalb der im Perimeter bezeichneten halböffentlichen Bereiche, sind als gemeinschaftlich nutzbare Spiel- und Begegnungsplätze zu gestalten. Sie sind den neusten Erkenntnissen über kindergerechte Wohnumfelder und den verschiedenen Altersgruppen entsprechend auszustatten. 1

Halböffentliche Bereiche sind im Zusammenhang mit der Realisierung der angrenzenden oberirdischen Baubereiche zu gestalten.

2

Art. 18 Dachgarten

Die Dachfläche des Baubereichs 1b ist als gemeinschaftlich nutzbarer Dachgarten für die Bewohner und den Kindergarten nutzbar. Elemente der Aussenraumgestaltung, wie Bepflanzung, Hochbeete, vereinzelte Pergolen, Sitzgelegenheiten, etc. sind zulässig. Oberlichter für den Baubereich lb sind zulässig. 1

2 Der Dachgarten ist im Zusammenhang mit der Realisierung des Baubereichs 1b zu gestalten.

Erschliessung und Parkierung

Art. 19 Erschliessung

1 Die Erschliessung für den motorisierten Verkehr der unterirdischen Parkierungs- und Verkehrsflächen sowie der Anlieferung und Entsorgung für alle Baubereiche erfolgt ab der Haufländlistrasse über den Erschliessungsbereich. 2 Innerhalb des im Situationsplan bezeichneten Erschliessungsbereichs sind bauliche Massnahmen zulässig, soweit sie für die Erschliessung erforderlich sind.

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Art. 20 Parkierung

1 Die Berechnung der erforderlichen Anzahl Abstellplätze für alle Nutzungen erfolgt gemäss BNO nach den Vorgaben der VSS Norm 640 281. Die maximal mögliche Anzahl Parkfelder für die Wohnnutzungen und die übrigen Nutzungen richtet sich dabei nach dem als Minimum definierten Anzahl Stellplätzen. Für die Bewohner ist das 1 Parkfeld pro 100 m2 BGF oder 1 Parkfeld pro Wohnung (tieferer Wert ist massgebend) und zusätzlich für Besucher 10% der Bewohner-Parkfelder. Bei den übrigen Nutzungen dürfen aufgrund des Standort Typs B im Maximum 40% des Normbedarfs der Parkfelder erstellt werden. 2 Eine weitere Reduktion der Bewohnerparkplätze maximal auf 0.4 Parkfelder pro Wohneinheit ist möglich und muss im Baubewilligungsverfahren genau definiert werden. In diesem Fall ist im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ein Mobilitätskonzept einzureichen. Dieses umfasst: - Aussagen zu den Standortvoraussetzung - eine Herleitung des effektiven Bedarf PP gemässe BZO und dem Reduktionsfaktor - Massnahmen im Bereich Mobilitätsmanagement (ÖV, LV, Car-Sharing) - Aussagen zum Controlling 3

Das Ziel ist es das Angebot der Bewohnerparkfelder auf rund 0.6 Parkfelder pro Wohneinheit zu reduzieren. 4

Wird das PP-Angebot gestützt auf Abs. 2 reduziert, muss dieser Sachverhalt vor Baubeginn im Grundbuch eingetragen werden.

5

Für die nicht erstellten Parkplätze wird auf die Erhebung der Ersatzabgabe verzichtet.

Die Kundenparkfelder werden weiterhin oberirdisch angeordnet. Zugunsten einer attraktiveren Zugangsgestaltung wird die Anzahl Parkfelder gegenüber dem Bestand reduziert. Neu können in diesem Bereich Maximal 30 Stellplätze für Kunden und Besucher angeordnet werden. 6

Art. 21 Anlieferung und Entsorgung

1 Die zulässigen Standorte für An- und Abfahrten des Verkehrs der Anlieferung und Entsorgung sind im Situationsplan festgehalten.

Art. 22 Öffentliche Radweg- und Fusswegverbindungen

' Die im Situationsplan bezeichneten öffentlichen Radweg- und Fusswegverbindungen sind als solche zu gestalten und dauernd für die Benutzung freizuhalten. Sie sind mit der Realisierung der oberirdischen Baubereiche zu erstellen. Die im Situationsplan bezeichnete öffentliche Passage führt durch den Baubereiche oBB 1b und verbindet als Fusswegverbindung den Glattlerweg mit der Bahnhofstrasse.

2

3 Die Breite reiner Fusswegverbindungen muss mindestens 2.50 m, diejenige kombinierter Radweg- und Fusswegverbindungen muss mindestens 3.00 m betragen. 4 Der Glattlerweg als öffentliche Radweg- und Fusswegverbindung für den Langsamverkehr ist funktional und grosszügig einzubinden.

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E

Ortsbild, Natur- und Umweltschutz

Art. 23 Ortsbild

1 Bauten, Anlagen und bauliche Veränderungen sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine besonders gute Gesamtwirkung erreicht wird.

Art. 24 Belagskonzept

1 Öffentliche Bereiche sowie die Rad- und Fusswegverbindungen sind in einem einheitlichen Hartbelag auszubilden. Halböffentliche Bereiche und oberirdische Parkierungs- und Verkehrsflächen sind soweit technisch möglich mit einem ökologischen Belag zu gestalten.

2

3 Ein ökologischer Belag zeichnet sich durch eine hohe Sicker- und Retentionsfähigkeit, eine hohe Atmungsaktivität und der Möglichkeit einer intensiven Begrünung aus.

Art. 25 Bepflanzung

' Für die Bepflanzung sind vorwiegend einheimische, standortgerechte Arten zu verwenden. 2 Im Bereich für Baumbepflanzungen sind geschlossene Reihen hochstämmiger, optisch und räumlich wirksame Bäume zu pflanzen. Sie sind im Zusammenhang mit der Realisierung der angrenzend oberirdischen Parkierungs- und Verkehrsflächen zu kultivieren.

Die im Situationsplan bezeichneten, bestehenden Einzelbäume sind nach Möglichkeit zu erhalten oder gleichwertig zu ersetzen.

3

Art. 26 Lärmschutz

' Im Innenbereich der Einstellhalle ist eine schallabsorbierende Ausgestaltung des schallreflektierenden Bereiches der Ein- und Ausfahrt bis mindestens 5.00 Laufmeter zwingend notwendig. 2 Anlieferungsvorgänge sind nur (zwischen Montag und Samstag) von 07.00 bis 19:00 Uhr zulässig. 3

Pro Tag sind zulässig a) 12 Anlieferungsvorgänge von Lastwagen (LKW) ohne Kühlaggregat (und ohne Einhausung), b) 9 Anlieferungsvorgänge von LKWs mit Kühlaggregat und mit Einhausung oder c) 1 Anlieferungsvorgang von einem LKW mit Kühlaggregat und ohne Einhausung und 5 Anlieferungsvorgänge von LKWs ohne Kühlaggregat.

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Art. 27 Energieeffizientes Bauen

1 Es gilt die nachstehende Minimalanforderung energieeffizientes Bauen: a) Baubereich 1a

Energetische Sanierung an der Gebäudehülle und Haustechnik (Heizung und Warmwasser) ohne Einbau einer Komfortlüftung

b) Baubereich 1b

Energetische Sanierung an der Gebäudehülle und Haustechnik (Heizung und Warmwasser) ohne Einbau einer Komfortlüftung

c) Baubereich 2a

MINERGIE®-Standard oder eine energetisch und ökologisch gleichwertige Lösung

d) Baubereich 2b

MINERGIE®-Standard oder eine energetisch und ökologisch gleichwertige Lösung

2 Wird im Baubereich la und 1 b eine gesamthafte Neuüberbauung realisiert, gilt die Minimalanforderung des MINERGIEO-Standards oder eine energetisch und ökologisch gleichwertige Lösung.

Art. 28 Ökologischer Ausgleich

' Zur Sicherung und Förderung eines angemessenen ökologischen Ausgleichs sind innerhalb des Perimeters naturnahe Grünflächen einzuplanen und nach ihrer Erstellung fachgerecht zu pflegen. Die Spezifizierung richtet sich nach den örtlichen Verhältnissen wie Untergrund, Besonnung, etc. 2 Innerhalb des Perimeters sind ökologischen Ausgleichsflächen mit einer Mindestfläche von 100 m2 zu erstellen.

3 Sie sind im Zusammenhang mit der Realisierung der angrenzend oberirdischen Baubereiche zu gestalten.

Art. 29 Retention und Versickerung

1 Das innerhalb des Gestaltungsplanperimeters anfallende Regenwasser ist mit geeigneten Massnahmen für Retention und Versickerung dem Grundwasser zuzuführen.

Schlussbestimmungen

Art. 30 Etappierung

1 Die Baubereiche sind unabhängig voneinander in Etappen bebaubar. Die einzige Bedingung der Etappierung ist eine dauernde Gewährleistung des Kindergartenbetriebes nach Möglichkeit ohne Provisorien. Bei einer etappenweisen Überbauung der Baubereiche müssen (gemeinsame) Nebenanlagen der Erschliessung, der Parkierung und der Freiräume anteilsmässig so erstellt werden, dass der Bedarf der jeweiligen Etappe gedeckt ist und die weitere Realisierung der Gesamtüberbauung nicht erschwert oder verhindert wird. 2

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Art. 31 Privatrechtliche Vereinbarungen

1 Sämtliche weiteren, für die Realisierung des Bauvorhabens inner- und ausserhalb des Perimeters notwendigen Vereinbarungen für Grenzbereinigungen, Durchfahrtsrechte, Überbaurechte, gegenseitige Kostenbeteiligung usw. sind privatrechtlich zu regeln und nicht Gegenstand des Gestaltungsplans.

Art. 32 Inkrafttreten

1 Der Gestaltungsplan tritt mit der kantonalen Genehmigung in Kraft. 2

Die Änderung oder Aufhebung erfordert das gleiche Verfahren wie der Erlass.

Art. 33 Verfahren

1 Zur Beurteilung der Frage, ob ein Bauvorhaben den qualitativen Zielsetzungen des Gestaltungsplanes entspricht, holt der Gemeinderat auf Kosten der Bauherrschaft ein Fachgutachten ein. Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen der BNO.

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0

Kanton Aargau

Kanton Aargau

Departement Bau, Verkehr und Umweit Abteilung Raumentwicklung

Spreitenbach

P099, Gestaltungsplan Glattlerweg Legende Situationsplan und Schnitte, Mst 1:500 Gemäss § 21 BauG

Genehmigungsinhalt Weitere Bestandteile des Gestaltungsplans:

Perumeter

- Sondernutzungsvorschriften (verbindlich) - Planungsbericht (orientierend)

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oberirdische Parkierungs- und Verkehrsflachen

Bebauung

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Erschliessung

befahrbarer Bereich

Gebaudehohen / Geschosszahlen

Erschltessungsbereich

maximal anrechenbare Bruttogeschossflache

Ein- und Ausfahrt Parkierungs- und Verkehrsflachen

Technische Dachaufbauten

An- und Abfahrt Anlieferung und Entsorung

Grenzabstande fur Untergeschoss

offentliche Radwegverbindung

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oberirdische Baubereiche mit Grundflache GF

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Orientierungsinhalt

Kartenausschnitt Spreitenbach Mst 1.10000

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Mitwirkungsbericht vom:

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Vorprüfungsbericht vom:

13

Öffentliche Auflage vom:

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Beschlossen vom Gemeinderat am:

bestehende Bauten

Freiraum bis:

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bestehende Umgebung

Halboffentliche Bereiche

bestehende Ein- und Ausfahrten Parkierungs- und Verkehrsflachen

gemeinschaftlich nutzbarer Dachgarten

Der Geme4ndesshreper 3/v

C9C Genehmigung:

Offentliche Bereiche -7

Im Namen des Gemeinderates: Der Gemeinde mann

Genehmigung durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt Aarau, den 23. 4s4eA Der Gene

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offentliche Fusswegverbindung

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Schnitte Mst 1:500

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Parzelle 1097

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