Gestaltungsplan Unterdorf

Geschäfts-Nr. BVUR0.14.89-1 Gemeinde Ammerswil; Gestaltungsplan "Unterdorf"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung

Sachverhalt

1. Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung und öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

29. Juni 2015 20. Juli bis 18. August 2015 13. Oktober 2015 23. November 2015 23. November 2015

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Zuständigkeit zur Genehmigung Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutzverfahren Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 20. Oktober 2004 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das 0,45 ha grosse Areal des Gestaltungsplans befindet sich südlich der Kirche und umfasst im Wesentlichen die Parzellen 550, 245 und teilweise 245.1. Es liegt grossmehrheitlich in der Wohnzone W2 mit Sondernutzungsplanpflicht. Die Erschliessung erfolgt über die Dorfzone. Das Areal ist noch unbebaut. Der Gestaltungsplan bezweckt, eine architektonisch gute, auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sorgfältig abgestimmte Überbauung sicherzustellen, welche zudem auf das denkmalgeschützte Ensemble der reformierten Pfarrkirche angemessen Rücksicht nimmt.

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3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte des vom Gemeinderat Ammerswil am 13. Oktober 2015 beschlossenen Gestaltungsplans "Unterdorf" bestehend aus: • Situation 1 : 500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 18. Mai 2015 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV).

Erwägungen

4. Beurteilung der Vorlage 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung Gestaltungspläne bezwecken, ein Gebiet architektonisch gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung abzustimmen, den Boden haushälterisch zu nutzen und eine angemessene Ausstattung mit Anlagen für die Erschliessung und Erholung sicherzustellen (§ 21 Abs. 1 BauG). Gestaltungspläne können von den allgemeinen Nutzungsplänen abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt wird, die zonengemässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (§ 21 Abs. 2 BauG). Die Abweichungen und das erreichte bessere Ergebnis werden in der fachlichen Stellungnahme vom 9. Februar 2015 erläutert (§ 8 Abs. 3 Bauverordnung [BauV]). 4.2.1 Allgemeines Der Gestaltungsplan ist sorgfältig erarbeitet. Er ermöglicht eine kompakte, gut eingepasste Überbauung. Die fachliche Stellungnahme vom 9. Februar 2015 kommt nachvollziehbar zum Schluss, dass die Abweichungen gegenüber den bau- und planungsrechtlichen Bestimmungen der Nutzungsplanung die Erfordernisse von § 8 Abs. 3 BauV erfüllen. Das bessere Ergebnis wird sowohl anhand der konkreten Festlegungen (zum Beispiel Baufelder, Erschliessung) als auch der instrumentellen Vorgaben (Richtprojekt) erkennbar. Die geforderten Qualitäten, insbesondere bezüglich Überbauung, Erschliessung und Aussenräume, sind in den Sondernutzungsvorschriften hinreichend umschrieben und gesichert. 4.2.2 Ortsbild Das Ortsbild der Gemeinde Ammerswil ist gemäss dem Inventar der Ortsbilder der Schweiz (ISOS) als regional bedeutend eingestuft. Das Areal des Gestaltungsplans befindet sich nach ISOS innerhalb des Dorfkerns, der dank architekturhistorischer, regionaltypischer und räumlicher Merkmale noch heute als Ganzheit ablesbar ist. Für diesen Bereich ist das höchste Erhaltungsziel A (Erhalten der Substanz) festgelegt. Das bedeutet, dass alle Bauten, Anlageteile und Freiräume integral erhalten werden müssen. Zudem sollten störende Eingriffe beseitigt werden.

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Das Areal des Gestaltungsplans liegt in der Wohnzone W2 und in der Dorfzone D (erste Bautiefe entlang Kantonsstrasse). Die Vorschriften für die Dorfzone D sind in § 9 und jene für die Wohnzone W2 in § 8 Bau- und Nutzungsordnung (BNO) festgelegt. Nordseitig bestimmt das herausragende Kirchenensemble das ortsbauliche Umfeld, während das Gestaltungsplangebiet ostseitig an die Einfamilienhauszone grenzt. 4.2.3 Richtprojekt (planungsrechtliche Sicherung) Das Richtprojekt (inklusive dem Umgebungsplan) ist sorgfältig erarbeitet und dient als qualitativer Massstab. Dies ist in den SNV entsprechend festgehalten. Die Bauten fügen sich gemäss Richtprojekt mit den schlichten, einheitlich gestalteten Baukörpern und ruhigen Dachflächen gut ins empfindliche ortsbauliche Umfeld ein. Mit der differenzierten Setzung der unterschiedlichen Baukörper sowie durch die in den Grundzügen einheitliche Gestaltung der Bauten und Freiräume entsteht ein ausgewogenes Gefüge. Die Zufahrt zur unterirdischen Sammelgarage wird bewusst als Baukörper — im Sinne eines bäuerlichen Nebenbaus — ausgestaltet und in der ersten Bautiefe zur Kantonsstrasse platziert, sodass der projektierte Hofraum weitgehend verkehrsfrei bleibt. Die bestehenden bäuerlichen Mehrzweckbauten (Wohn-/Ökonomieteil) mit den charakteristischen Freiräumen prägen das Dorfbild von Ammerswil entlang der Kantonsstrasse (Wechselspiel Vorplatz, Garten oder Grünraum). Das einheitliche Konzept der Umgebungsgestaltung mit den umfassenden Hecken überzeugt grundsätzlich. Die Bepflanzung soll nicht zu streng in Form gebracht werden, da dies im bäuerlichen Umfeld in dieser Ausprägung eher untypisch ist. Das Bebauungskonzept ist nachvollziehbar und die ortsbaulich relevanten Themen sind in der Analyse und im Richtprojekt vorbildlich abgehandelt. Der Gestaltungsplan und das Richtprojekt überzeugen insgesamt. 4.2.4 Freiraum Die vorgesehene Fläche für "Spiel und Freizeit", die Fussweg-Erschliessung sowie die weitgehend autofreie Umgebung schaffen gute Voraussetzungen für die Erzeugung von qualitativ hochwertigen Freiräumen und gelten als essentielle Bestandteile des Gestaltungsplans. Bei einer etappenweisen Realisierung ist mit dem ersten Baugesuch von einer Fachperson ein Umgebungsplan mit Bepflanzungskonzept für den ganzen Perimeter zu erstellen und einzureichen (§ 11 Abs. 1 SNV). 4.2.5 Erschliessung Das Areal liegt in der zweiten und dritten Bautiefe ab der Kantonsstrasse K 376 und soll direkt auf diese erschlossen werden. Nach § 84 BauG hat die Erschliessung grundsätzlich über Gemeindestrassen zu erfolgen. Ein Anschluss an die Kantonsstrasse kann nur bewilligt werden, wenn eine hinreichende Begründung vorliegt (§ 103 Abs. 2 BauG). Die Bewilligung kann überdies nicht ausgestellt werden, wenn die Verkehrssicherheit erheblich gestört ist (§ 113 BauG). Die Kantonsstrasse in Ammerswil hat eine tiefe Netzfunktion. Sie weist über weite Abschnitte einen verkehrstechnisch tiefen Ausbaustandard mit siedlungsorientiertem Charakter auf. Aus diesen Gründen können die Direkterschliessung und die Tangierung des Kantonsstrassenabstands toleriert werden. Die Erläuterungen im Planungsbericht und der Situationsplan "Tiefgaragen-Einfahrt EG" zeigen, dass eine mit dem Sinn und Zweck der allgemeinen Vorschriften hinreichend verträgliche Erschliessungslösung im Baubewilligungsverfahren realisierbar ist. Im Areal des Gestaltungsplans fehlt eine Wendemöglichkeit für Zügelfahrzeuge. Für die geplante Wohnnutzung besteht dafür nur ein geringer Bedarf, sodass ein Verzicht auf eine Wendemöglichkeit vertretbar ist. Die im Situationsplan "Tiefgaragen-Einfahrt EG" aufgezeigte gestalterische Ausbildung der Direkterschliessung (insbesondere Lage des Begegnungsplatzes vor der Rampe, Trichterausbildung, Lage Rampenbeginn) hat auf die verkehrsplanerische Beurteilung des Gestaltungsplans wesentlichen Einfluss. § 13 SNV setzt das Erschliessungskonzept, wie es im Planungsbericht Seite 23 erläutert wird, gut um. Die Sichtzonen sind korrekt festgelegt.

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4.2.6 Hochwasserschutz Die K 376 wird bei einem dreissigjährlichen Hochwasser überflutet (H030). Die Fliesstiefen können bis zu 25 cm betragen. Die Gefährdung geht von einer Schwachstelle am Teuftelbach aus. § 16 SNV regelt den Hochwasserschutz sachgerecht. 4.2.7 Grundwasser Das Areal liegt über dem Gewässerschutzbereich Au mit einem Grundwasservorkommen von geringer Mächtigkeit. Im Gewässerschutzbereich Au dürfen keine Bauten erstellt werden, die unter dem mittleren Grundwasserspiegel liegen (Anhang 4, Ziffer 211 Gewässerschutzverordnung, GSchV). Die Behörde kann Ausnahmen bewilligen, soweit die Durchflusskapazität des Grundwassers gegenüber dem unbeeinflussten Zustand um höchstens 10 °A vermindert wird. § 15 SNV regelt den Schutz des Grundwassers sachgerecht. 4.2.8 Lärmschutz Das Areal gilt im Sinne von Art. 19 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) als nicht erschlossen. Es darf nur so weit erschlossen werden, als die Planungswerte (PW) eingehalten sind oder durch Massnahmen eingehalten werden können (Art. 30 Lärmschutzverordnung, LSV). Die Planungswerte sind eingehalten, weshalb in den Gestaltungsplan keine lärmtechnischen Bestimmungen aufgenommen werden müssen. 4.2.9 Planungs- und Baurecht Die Gemeinde hat ihre BNO noch nicht an die neuen Baubegriffe und Messweisen der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) angepasst. Solange eine Anpassung nicht erfolgt ist, gelten anstelle der Bestimmungen im Titel 3 (Baubegriffe und Messweisen) die Bestimmungen der Allgemeinen Verordnung zum Baugesetz (ABauV) vom 23. Februar 1994, wie sie in Anhang 3 der BauV aufgeführt sind (§ 64 Abs. 1 BauV). Die Sondernutzungsvorschriften sind insgesamt sachgerecht 4.3 Gesamtbeurteilung Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Unterdorf", beschlossen vom Gemeinderat Ammerswil am 13. Oktober 2015, wird genehmigt. 2. De Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

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Verteiler • Gemeinderat, Lenzburgerstrasse 1, 5600 Ammerswil • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Verkehr BVU • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) 4 von 5

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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