Gestaltungsplan Im Ifang

3 0. Jan. 2019

Geschäfts-Nr. BVUARE.13.154 Gemeinde Baden; Gestaltungsplan "Im Ifang"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung

Sachverhalt

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht 1.Mitwirkung 2. Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Stadtrat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

14. Mai 2018 6. Oktober 2014 bis 5. November 2014 20. März 2017 bis 18. April 2017 18. Juni 2018 bis 17. Juli 2018 19. November 2018 4. Dezember 2018 10. Januar 2019

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 27. Mai 2016 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Mit dem Gestaltungsplan werden die planungsrechtlichen Grundlagen für eine gestalterisch gut eingepasste Überbauung im Gebiet "Im !fang" geschaffen. Das Gebiet umfasst rund 0,85 ha Wohnzone W4 und rund 0,15 ha Wohnzone W2. Der Gestaltungsplan bezweckt gemäss § 5 Abs. 2 Sondernutzungsvorschriften (SNV) insbesondere:

JA03_Geschäfte\3_Genehmigungen\02_ARE\RO\20190121_bdv_13.154.docx

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Den Bau von städtebaulich und architektonisch qualitätsvollen und zeitgemässen Neubauten Ein vielfältiges Nutzungsangebot mit Wohnen, Arbeiten und Quartierversorgung Optimale Flächen für den öffentlichen Verkehr und die Entsorgungsstelle Freiräume von hoher Qualität

3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Stadtrat Baden am 19. November 2018 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan "Im Ifang" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 19 November 2018 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 14. Mai 2018 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen Die Stadt Baden ist Teil der Kernstadt Baden/Wettingen. Diese bilden zusammen mit den Agglomerationen den Motor der gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Entwicklung. Die Kernstädte sollen gemäss Richtplan bis 2040 gut ein Fünftel des prognostizierten Bevölkerungswachstums des Kantons und zwei Fünftel des dabei angestrebten Zuwachses an Beschäftigten aufnehmen. Ein Grossteil dieses Wachstums muss durch hochwertige Innenentwicklung an dafür gut geeigneten Lagen geschaffen werden. Als geeignet werden jene Areale bezeichnet, in welchen aufgrund der Lage ein nachhaltiger Umgang mit der Mobilität umsetzbar ist. Der kantonale Richtplan gibt auch Mindestdichten vor, welche es zu erreichen gilt. Das Gebiet mit rund 1 ha Fläche ist bereits überbaut und soll erneuert werden. Damit ist es ein wichtiges Handlungsgebiet für die anzustrebende Innenentwicklung nach Richtplankapitel S 1.2. Es kann festgehalten werden, dass der Gestaltungsplan einen wesentlichen Beitrag zur qualitativen Innenentwicklung leistet. Die Vorlage stimmt grundsätzlich mit den behördenverbindlichen Vorgaben und Handlungsanweisungen des kantonalen Richtplans überein (vgl. nachfolgende Ziffern).

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4.2.2 Städtebauliche und architektonische Beurteilung Die Baufelder B, Cl, C2, A und D nehmen das orthogonale Bebauungsmuster des direkten Umfeldes auf. Überhohe Erdgeschosse in den Gebäuden A und B (maximal 4,5 m) sollen publikumsorientierte Nutzungen für die Quartierversorgung (Läden, Kleinkinderbetreuung und ähnliches) ermöglichen. In den oberen Geschossen sind Wohnungen vorgesehen. Die Gebäude C bis H sind als reine Wohnbauten im Hof konzipiert. Grundsätzlich kann in Bezug auf den Strassenraum und auf den unmittelbaren baulichen Kontext von einer guten Setzung sowie Ausrichtung der Bauvolumen gesprochen werden. Die Setzung der Baukörper berücksichtigt das kantonale Denkmalschutzobjekt Wallfahrtskapelle Maria-VVil (BAD014). 4.3 Umgebungsgestaltung / Freiraum / Strassenraum Bruggerstrasse Die städtebauliche Aufwertung der lärmintensiven Verkehrsachsen ist eine wichtige Aufgabe (siehe auch Richtplankapitel S 1.1). Die Gemeinden sind aufgefordert, diese Räume aktiv aufzuwerten. Es liegt ein Richtkonzept Umgebung vor. Dieses wie auch die darauf aufbauenden Sondernutzungsvorschriften (§§ 13 und 14 SNV) vermögen zu überzeugen. Das Konzept zeigt verschiedene Nutzungsbereiche mit klar definierten Zielsetzungen. Die Bushaltestelle direkt vor dem Gebäude ist für einen nachhaltigen Umgang mit der Mobilität eine grosse Chance. Sie erschwert andererseits aber auch den Umgang mit dem knappen Freiraum zur Strasse hin. Das Detailprojekt für die neue Busbucht ist rechtzeitig mit den kantonalen Instanzen abzusprechen. Die Situation beim Stockmattgrabentobel sollte bezüglich Freiräume aufgewertet werden. Der Gestaltungsplan sieht im Grenzbereich gegen Osten und gegen Süden ökologische Ausgleichsflächen vor. Ebenso zweckmässig sind die Vorschriften zur Bepflanzung in §§ 14 und 20 SNV. 4.4 Erschliessung Das Erschliessungskonzept ist situationsgerecht. Die Erschliessung für den motorisierten Individualverkehr (MIV) erfolgt über den Stockmattgraben direkt in eine Tiefgarage. Der Gestaltungsplan sieht nur wenige oberirdische Besucherparkplätze vor. Die Erschliessung erfolgt — einvernehmlich mit kantonalen Interessen — mehrheitlich über die Stockmattstrasse (Parzelle 3891). Die Mehrbeanspruchung dieses Anschlusses setzt voraus, dass die Bushaltestelle verlegt wird. Dies ist eine Bedingung für die Bewilligung der Mehrbeanspruchung des Anschlusses (vgl. § 113 BauG) und so auch in § 15 Abs. 2 SNV festgelegt. Gemäss § 8 SNV ist ein Vordach "Bushaltestelle" mit einer Tiefe von 3 m zugelassen. Mit den Formulierungen in § 8 Abs. 2 SNV werden die Rahmenbedingungen erfüllt, um für das Vordach nach § 80 BauG die Zustimmung in Aussicht zu stellen; die Lage und Dimensionierung der Bushaltestelle ist abschliessend definiert und das Vordach kommt den wartenden Fahrgästen des Busses zugut. Zudem ist sichergestellt, dass dieser Raum nicht als Aussenraum für Verkaufsflächen genutzt wird (§ 8 Abs. 2 SNV). Mit dem Gestaltungsplan werden zwei öffentliche Fusswegverbindungen festgesetzt. Die Festlegung der Flächen für die Veloparkierung wird begrüsst. 4.5 Mobilität! Abstimmung Siedlung und Verkehr Baden verfügt über einen genehmigten Kommunalen Gesamtplan Verkehr (KGV). Bei einer Sondernutzungsplanung mit dieser verkehrsplanerischen Bedeutung ist eine Auseinandersetzung mit den Zielen des behördenverbindlichen KGV zwingend. In Kapitel 2.4 des Planungsberichts wird das

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Thema "Abstimmung Siedlung und Verkehr" im Zusammenhang mit dem Gestaltungsplan nachvollziehbar erläutert; es sind dies die Limitierung der Parkfelder sowie die Schaffung neuer attraktiver Fusswegverbindungen. Baden limitiert bereits in der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) das erlaubte Parkfelderangebot. Dementsprechend trägt das im Planungsbericht auf 108 Parkfelder veranschlagte Parkfelderangebot — § 55 Abs. 4 BauG entsprechend — grundsätzlich den begrenzten Strassenkapazitätsreserven sowie dem Schutz vor den Auswirkungen des Verkehrs Rechnung und schafft die Voraussetzungen für autoreduziertes Wohnen. Das Parkfelder-Angebot hat sich gestützt auf § 17 Abs. 4 SNV nach den Minimalwerten für den Standorttyp B im Anhang IV der BNO auszurichten. Dies ist sachgerecht. Gemäss § 17 Abs. 5 SNV sind die öffentlich benutzbaren privaten Parkfelder zu bewirtschaften. Dies entspricht den regionalen Zielsetzungen im urbanen Wirtschaftsraum und auch dem KGV. 4.6 Sichtzonen Die Sichtlinien beziehungsweise die Sichtzonen sind sachgerecht und entsprechen den heutigen Normen und Vorschriften. 4.7 Öffentliches Gewässer / Hochwasserschutz Die Parzelle 3117 wird auf einem kurzen Abschnitt vom eingedolten Stockmattgrabe gequert, der als öffentliches Gewässer der Stadt Baden gilt. Die Baubereiche für unterirdische Bauten und Hochbauten weisen gegenüber der Bachleitung einen minimalen Abstand von 6 m auf. Über der Bachleitung sollen oberirdische Parkplätze angeordnet werden. Fliessgewässer dürfen gemäss Art. 38 Abs. 1 Bundesgesetz über den Schutz der Gewässer (GSchG) nicht überdeckt und eingedolt werden. Laut Abs. 2 kann die Behörde für Verkehrsübergänge Ausnahmen erteilen. Oberflächenparkplätze über eingedolten Fliessgewässern sind nicht zulässig, unabhängig davon, ob es sich um öffentliche Gewässer des Kantons Aargau oder der Stadt Baden handelt. Zudem haben Bauten, wie Parkplätze, seit einem Urteil des Verwaltungsgerichts vom 21. Juni 2017 wieder einen Gewässerabstand von 8 m + 1 m = 9 m gemäss der Übergangsbestimmung zur Gewässerschutzverordnung (GSchV) einzuhalten. Die Breite des Gewässerraums kann laut Art. 41a Abs. 4 GSchV in dicht überbauten Gebieten den baulichen Gegebenheiten angepasst werden. Nachdem der Planungsperimeter in einem dicht überbauten Gebiet liegt, kann für den vorliegenden Bachabstand von 6 m eine Ausnahmebewilligung erteilt werden. Eine Bachoffenlegung ausschliesslich auf der Parzelle 3117 ist infolge der grossen Tiefenlage von 3,7 m unverhältnismässig. Trotzdem soll ein Korridor derart freigehalten werden, dass allenfalls zu einem späteren Zeitpunkt bauliche Massnahmen am Stockmattgrabe weiterhin möglich bleiben. Diese Freihaltung soll mit einem Beseitigungsrevers sichergestellt werden. Dies ist sachgerecht. Die Gefährdung durch Hochwasser beschränkt sich auf den östlichsten Teil des Perimeters. Die Fliesstiefen betragen bis zu 25 cm bei einem hundertjährlichen Hochwasserereignis. Es ist ein Schutzdefizit vorhanden. Die Vorschrift in § 19 SNV zum Hochwasserschutz ist sachgerecht. 4.8 Lärm Gemäss Planungsbericht gilt das Gebiet im Sinne der Raumplanung als erschlossen. Somit ist erst im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens die Einhaltung von Art. 31 Lärmschutzverordnung (LSV) nachzuweisen. Im Rahmen des Gestaltungsplans sind keine lärmschutzrechtlichen Bestimmungen notwendig.

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Den Unterlagen ist eine Lärmexpertise der Firma Metron vom 16. November 2016 beigelegt. Das Gutachten weist für die Strassenfassade Überschreitungen der massgeblichen Innmissionsgrenzwerte (IGW) von 3 dB(A) während der Nachtperiode aus. Das Gutachten formuliert einige Lärmschutzempfehlungen, welche auch im Planungsbericht erläutert werden. Ausnahmen bei der Einhaltung der Lärmgrenzwerte sind nur zulässig, sofern mittels Lärmarchitektur eine optimale Situation erreicht wird. Die Grundrisse des miteingereichten Richtprojekts sind lärmgerecht konzipiert. Aufgrund der Tatsache, dass mit dem geplanten Bauprojekt eine Baulücke geschlossen werden kann, liegen auch überwiegende Interessen vor, womit die nach Art. 31 Abs. 2 LSV notwendige kantonale Zustimmung in Aussicht gestellt werden kann. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens gilt es, mit einem Lärmgutachten die genauen Beurteilungspegel bei den einzelnen Fenstern der lärmempfindlichen Räume auszuweisen und Angaben zur Schalldämmung der Aussenbauteile zu machen (Art. 34 LSV). Bei sämtlichen lärmempfindlichen Räumen, bei denen die IGW der Empfindlichkeitsstufe III nicht eingehalten sind, hat die Schalldämmung der Aussenbauteile den erhöhten Anforderungen der Norm der Schweizerischen Ingenieurund Architektenverein (SIA-Norm) 181 zu genügen. Zudem sind die lärmempfindlichen Räume, welche über kein Fenster unterhalb der IGW belüftet werden können, mit einer kontrollierten Wohnraumlüftung auszustatten. 4.9 Energie Die Vorschrift bezüglich Energie ist sachgerecht und unterstützt die kantonalen Bestrebungen zur Energieeffizienz.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Im Ifang", beschlossen vom Stadtrat Baden am 19.November 2018, wird genehmigt. 2. ie b il

g Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

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egierungsrat

Verteiler • Stadtrat, Rathausgasse 1, 5401 Baden • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU

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Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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