Gestaltungsplan Belvédère

Art. 1 Ziel und Zweck

1

Mit der Sondernutzungsplanung werden folgende Ziele angestrebt:

a) Klare, strenge Gliederung der Bauten mit hoher ArchitekturQualität unter Respektierung der vorhandenen Bautypologie (Körnung) b) Optimale Einfügung der Bauten in die topografische Hangsituation c) Grosszügige Aussenraumgestaltung mit klar definierten Grünzonen und einheitlicher Bepflanzung (Sichtschutz und „Durchgrünung" der Anlage). d) Direkte, rationelle Erschliessung ab bestehenden Erschliessungsstrassen e) Schallschutzmassnahmen durch Bauteil-Staffelungen, Rücksprünge und architektonischen Massnahmen in lärmexponierter Lage f) Siedlungsverdichtung/haushälterische Nutzung des Bodens 2 Der Sondernutzungsplan soll einerseits die geplante, verdichtete Einfamilienhaus-Siedlung in den Baufeldern A + B sicherstellen und andererseits die individuell zu gestaltenden Einfamilienhäuser im Baufeld C durch architektonische Reglementierung so definieren, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht.

Art. 2 Verhältnis zum übergeordneten Recht

Soweit der Sondernutzungsplan nichts anderes festlegt, gelten die Bau und Nutzungsordnung (BNO) sowie der Zonenplan der Gemeinde Zufikon. Vorbehalten bleiben die Bestimmungen des übergeordneten Bau- und Planungsrechts.

Art. 3 Perimeter und

Bestandteile

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Der Sondernutzungsplan umfasst den im Situationsplan 1:500 bezeichneten Perimeter.

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Grundeigentümerverbindliche Bestandteile des Sondernutzungsplanes sind die vorliegenden Sondernutzungsvorschriften (SNV) sowie der Situationsplan 1:500. 3

Der Planungsbericht und der Lärmbericht (Firma Grolimund AG vom 26.10.2006) dienen der Erläuterung und sind nicht verbindlich.

2. Teil

Bauvorschriften / Gestaltungsbestimmungen

Art. 4 Baufelder

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Das Baufeld A bezeichnet die Baufelder für Hauptbauten. Das Baufeld legt die maximale Ausdehnung der Geschosse und deren Höhen fest. Die Baufelder ersetzen die zonengemässen Gebäudelängen sowie die Grenzund Gebäudeabstände. 2

Das Baufeld B bestimmt die Baufelder für Zwischenbauten. Die Baufelder definieren die maximale Ausdehnung der Geschosse und deren Höhen. Die Baufelder ersetzen die zonengemässen Gebäudelängen sowie die Grenz- und Gebäudeabstände. 3

Das Baufeld C ist für freistehende Einfamilienhäuser mit Garagen oder Carport bestimmt. Die Überbauung hat im Rahmen der geltenden Bauvorschriften zu erfolgen, soweit § 6 und § 10 SNV nichts anderes festlegen. Bauten dürfen an den Rand des Baufeldes gestellt werden. 4

Das Baufeld TS ist für eine Trafostation bestimmt. Es darf an den Rand des Baufeldes gebaut werden. Zur Rebbergstrasse ist ein minimaler Abstand von 60 cm einzuhalten.

Art. 5 Höhen

1

Für die Baufelder A+B sind die maximalen Höhenkoten gemäss den Definitionen im Situationsplan 1:500 massgebend. Die Geschosszahl ist nicht limitiert.

2 Die maximalen Höhen gelten für alle oberirdischen Bauvolumen. Diese dürfen lediglich durch technisch bedingte Dachaufbauten (z.Bsp. Kamine, Lüftungsrohre) in notwendigen Mass überschritten werden.Technisch bedingte Aufbauten sind in geordneter Weise zusammen zu fassen. Klima- und Lüftungsanlagen sind ausserhalb der Gebäudehülle nicht zugelassen.

Art. 6 Ausnutzung

Die zonengemässe Ausnützungslimitierung im gesamten Perimeter wird aufgehoben.

Art. 7 Heizung

Es sind nur Heizsysteme mit erneuerbarer Energie zugelassen. (Wärmepumpen, Erdsonden usw).

Art. 8 Baufeld A

1

In diesem Baufeld ist eine verdichtete, terrassierte und in sich verbundene Einfamilienhaus-Siedlung gemäss Plänen und Modell 1:200 vom 11. September 2006 vorgesehen ( 9 Einheiten mit je 2 über- und hintereinander angeordneten Einfamilienhäuser auf vorgeschobenem Garagensockel). Pläne und Modell haben wegleitenden Charakter und verdeutlichen die Planungsziele.

Die einzelnen Baukörper sind so auszugestalten, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht. Balkone, Terrassen, Loggien, Vordächer und dgl. sind in ihrer Gesamtwirkung ins Bauvolumen zu integrieren (innerhalb der äussersten Mantellinie der Baubereiche). 3

Für die Bauten ist eine minimale Farb- und Materialpalette nach ganzheitlichem Konzept zu verwenden. Die für eine Bepflanzung vorgesehenen Tröge müssen bepflanzt werden (Sichtschutz). Die Bepflanzung kann nach individuellen Wünschen erfolgen. 4

Es sind nur Flachdächer zulässig. Diese dürfen als Terrassen / Gärten genutzt werden. In den Baufeldern 2/4/6/8/10/12/14/16/18 sind die Flachdächer extensiv zu begrünen.

Art. 9 Baufeld B

1

Das Baufeld B bezeichnet die Bereiche, in welchen Zwischenbauten zulässig sind (Loggia/VVintergarten/VVohnräume sowie Garagen, Zugang, Keller).

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Die Zwischenbauten sind so auszugestalten, dass sie mit den Hauptbauten eine gute Verbindung eingehen und gleichzeitig diese optisch freistellen. Es sind nur Flachdächer zulässig. Diese dürfen als Terrassen / Gärten genutzt werden. Für die Bauten ist eine minmale Farb- und Materialpalette nach ganzheitlichem Konzept zu verwenden. Die für eine Bepflanzung vorgesehenen Tröge müssen bepflanzt werden (Sichtschutz). Die Bepflanzung kann nach individuellen Wünschen erfolgen. Im gesamten Baufeld B und dem dazugehörenden Gartenbereich dürfen zusätzlich zur bewilligten Überbauung keine weiteren Bauten errichtet werden. Dies beinhaltet auch Kleinbauten wie Gartenhäuschen, Tierhütten, Pergola usw.

Art. 10 Baufeld C

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In diesem Baufeld sind individuell gestaltete, freistehende Einfamilienhäuser mit entsprechend dazu gehörenden Garagen oder Carports zulässig. Die Gestaltung der Bauten hat hohen architektonischen Anforderungen zu genügen. 2 Die einzelnen Baukörper sind so zu gestalten, dass eine gute Gesamtwirkung und eine harmonische Zusammenwirkung mit der darunter liegenden, verdichteten Einfamilienhaus-Siedlung entsteht.

Balkone, Terrassen, Loggien, und dgl. sind in das Bauvolumen zu integrieren, das heisst innerhalb der äussersten Mantellinie der Baubereiche vorzusehen. 3

Garagen oder Carports sind mit den Hauptbauten zusammen als gestalterische Einheit zu realisieren. 4

Es sind nur Flachdächer erlaubt. Sie sind extensiv zu begrünen.

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Materialisierung und Farbgebung haben sich der verdichteten Einfamilienhaus-Siedlung anzugleichen. Es wird eine moderne Architektur mit einfacher Formensprache ohne kitschige oder modische Ausgestaltung verlangt. Eine gute Proportion des Volumens und ein einfacher architektonischer Ausdruck bei der Ausgestaltung der Gebäudehülle sind zwingend. Farb- und Materialpalette in Anlehnung an diejenige der Baufelder A+B und nach Absprache mit der Gemeinde.

Art. 11 Schallschutz

1

1m Rahmen der Baubewilligung ist der Nachweis zu erbringen, dass jeder lärmempfindliche Raum über ein Fenster belüftet werden kann, für welches die Summe aller Ausbreitungsdämpfungen (Abstands- und Hindernisdämpfung, Aspektwinkeldefinition) gegenüber der Kantonsstrasse K127 mindestens 28 dBA beträgt. Siehe § 3 Abs. 3. Allfällige Überschreitungen der Planungswerte gelten als Ausnahmen für kleine Teile von Bauzonen gern. Art. 30 LSV (max. 1 Zimmer pro EFH). Siehe § 3 Abs. 3.

Teil 3

Erschliessung und Parkierung

Art. 12 Erschliessung

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Die Zufahrt zum Baufeld C erfolgt über die bestehende Strasse „im Lee".

2

Die Zufahrt zu den Baufeldern A+B erfolgt über die Rebbergstrasse (Gemeindestrasse). Diese ist im Haltestellenbereich der BD Bahn bereits fertiggestellt. Die Wegparzelle Parz. 1527 (inkl. Ausweichstelle und Wendefläche auf Parz. 145 gemäss § 13 Abs. 2 SNV) ist auf gesamter Länge gleichzeitig mit der Ausführung der Siedlung auszubauen.