Gestaltungsplan Kirchwise

13. Sep. 2019

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16, Sep. 2019

Geschäfts-Nr. BVUARE.17.42 Gemeinde Siglistorf; Gestaltungsplan GP "Kirchwise"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung

Sachverhalt

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

21. November 2018 4. Juni 2018 bis 3. Juli 2018 4. Februar 2019 bis 5. März 2019 24. Juni 2019 4. Juli 2019 5. August 2019

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 13. November 2013 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das Gebiet "Kirchwise" liegt in der Wohnzone 3 (W3). Es stellt mit 1,27 ha die grösste Baulandreserve der Gemeinde Siglistorf dar. Es handelt sich um ein wichtiges Gebiet der Gemeindeentwicklung. Mit der vorliegenden Planung werden die Grundlagen für eine attraktive, hochwertige und familienfreundliche Überbauung des Areals festgelegt.

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3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Siglistorf am 24. Juni 2019 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan "Kirchwise" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 27. Juni 2019 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 21. November 2018 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung abzustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird. Weichen Festlegungen des Gestaltungsplans vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinderat in einer qualifizierten Stellungnahme das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis nachzuweisen. Die Stellungnahme liegt vor und wurde mit der abschliessend vorgeprüften Gestaltungsplanvorlage öffentlich aufgelegt. Siglistorf weist mit rund 33 Einwohnerinnen und Einwohnern pro Hektare (E/ha) für eine Gemeinde im ländlichen Entwicklungsraum eine durchschnittliche Einwohnerdichte auf. Gemäss Richtplan ist bis ins Jahr 2040 im überbauten Gebiet eine Einwohnerdichte von 40 E/ha zu erreichen. Die unüberbauten Flächen sind mit durchschnittlich 60 E/ha zu entwickeln. Gemäss vorliegendem Richtprojekt sind 55 Wohnungen unterschiedlicher Grösse vorgesehen. Damit könnte eine Einwohnerdichte von gegen 100 E/ha erreicht werden. Für eine ländliche Gemeinde handelt es sich um eine sehr hohe Einwohnerdichte, entsprechend muss die Qualität der Überbauung im Bereich des Ortsbildhintergrunds an sensibler Lage sichergestellt werden. Die Vorlage stimmt mit den behördenverbindlichen Vorgaben und Handlungsanweisungen des kantonalen Richtplans überein (siehe nachfolgende Ziffern). 4.2.1 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern.

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Gemäss § 4 Abs. 3 Bau- und Nutzungsordnung (BNO) bezweckt der Gestaltungsplan "Kirchwise" unter anderem: • das Herstellen der Attraktivität für Familien mit Kindern • die energieeffiziente Bauweise mit Möglichkeit für den Anschluss an einen Wärmeverbund • den ortsbildlich verträglichen Übergang zur angrenzenden Bebauung. Gemäss § 1 SNV ist unter anderem eine verdichtete Bauweise mit gleichzeitiger Sicherung der hohen Wohn- und Freiraumqualität anzustreben. Ferner soll mit geeigneten Wohnungseinheiten und kinderfreundlicher Freiraumgestaltung die Attraktivität für Familien mit Kindern sichergestellt werden. Bauwillige müssen zwecks Abklärung der Rahmenbedingungen frühzeitig mit dem Gemeinderat in Verbindung treten (§ 23 Abs. 1 SNV). Der Gemeinderat kann zur Beurteilung der Konformität der Baugesuche mit den Zielen des Gestaltungsplans einen neutralen Experten beauftragen (§ 23 Abs. 2 SNV). § 45 BNO legt die Kriterien zur Beurteilung der Einordnung von Bauten und Anlagen ins Ortsbild fest und ermächtigt den Gemeinderat, im Rahmen des Baugesuchverfahrens bei Bedarf zu intervenieren. Ortsbild und Städtebau Als Grundlage für den Gestaltungsplan wurden Richtprojekte Architektur und Umgebung erarbeitet. Diesen Richtprojekten kommt in allgemeiner Weise wegleitender Charakter zu (§ 22 SNV). Das Bebauungskonzept sieht unterschiedliche Bautypen und Grundrisstypologien, eine Differenzierung nach Anzahl Geschosse in Abhängigkeit der Lage zum Ortskern und zum Siedlungsrand, sowie hinsichtlich des Geländes vor. Die Einpassung ins Ortsbild wurde am Modell geprüft. Das Überbauungskonzept ist im Grundsatz überzeugend (insbesondere hinsichtlich Setzung, Gebäudetypologien, Geschossigkeit und Freiraum). Freiraum Das Richtprojekt Umgebung zeigt einen für die halböffentliche und private Nutzung differenzierten Aussenraum. Im Zentrum der halböffentlichen Nutzungen stehen der Baubereich G, welcher für einen gemeinschaftlich nutzbaren, offenen Bau für Aufenthalt und Begegnung vorgesehen ist, der zentrale Spielplatz sowie die Aufenthalts- und Begegnungsflächen. Dieser Aussenraumteilbereich wird im Situationsplan als Begegnungsflächen festgelegt und muss eine Mindestgrösse (§ 10 Abs. 1 SNV) sowie Schwerpunkte in Form grüner Inseln aufweisen (§ 10 Abs. 3 SNV). Ferner enthalten die SNV Vorgaben zur Gestaltung der übrigen Flächen und des Siedlungsrands, zum ökologischen Ausgleich der Bepflanzung mit hochstämmigen Laubbäumen und zu Stützmauern. Gemäss § 14 SNV soll die arealinterne Erschliessungsstrasse im Sinne einer Wohnstrasse verkehrsberuhigt gestaltet werden. § 19 SNV macht konkrete Vorgaben zur Durchwegung innerhalb des Areals sowie bezüglich der Anbindung an das Zentrum. Das Richtprojekt zum Freiraum weist hohe Qualität auf. Die Umsetzung der gewünschten Aspekte in den SNV ist gut gelungen. 4.2.2 Abstimmung von Siedlung und Verkehr Erschliessung Der Perimeter des Gestaltungsplans liegt abseits bestehender oder geplanter kantonaler Verkehrsinfrastrukturen. Das Gebiet "Kirchwise" wird über die bestehende Erschliessungsstrasse "Kirchwisen" zur Kantonsstrasse K 431 erschlossen. Gemäss Planungsbericht ist die Kapazität des bestehenden Verkehrsknotens (Kirchwisenstrasse/K 431) ausreichend ausgebaut, um die zusätzlichen Fahrten aufzunehmen. Diese Einschätzung ist nachvollziehbar und sachgerecht. Die arealinterne Erschliessung erfolgt ab der Strasse "Kirchwisen" direkt zur Tiefgarage beziehungsweise zur neuen Stichstrasse mit Wendemöglichkeit. Die Erschliessung der W2 (Baubereiche 6 bis 8) wird mittels Festlegung von Strassenlinien mit Verweis auf das Enteignungsrecht gemäss § 132

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BauG sichergestellt. Die Stichstrasse entspricht dem Typ Zufahrtsstrasse. Das Kreuzen von Personenwagen muss nicht gewährleistet werden, der Begegnungsfall Personenwagen/Fahrrad ist sichergestellt. Am Ende der neuen Stichstrasse besteht eine Wendemöglichkeit. Im Situationsplan ist ein Wendebereich eingetragen, die Sicherstellung erfolgt mittels Dienstbarkeitsvertrag (§ 15 Abs. 2 SNV). Mit der im Gestaltungsplan eingetragenen Fuss- und Radwegverbindung wird das Planungsgebiet direkt an den Dorfkern (Gemeindehaus) und die Bushaltestelle angeschlossen. Die öffentliche Benutzung wird durch Dienstbarkeiten gesichert (§ 20 Abs. 1 SNV). Ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters wurde im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens das öffentliche Wegrecht geschaffen und im Grundbuch angemerkt. Parkierung/Mobilitätsmanagement Die Parkierung erfolgt hauptsächlich unterirdisch (102 Parkfelder gemäss Richtprojekt) sowie im Umfang von 13 Parkfeldern oberirdisch. Festgelegt werden ein Bereich Tiefgaragen (§ 17 SNV) sowie ein Bereich oberirdische Parkierung (§ 19 SNV). Die maximal erlaubte Anzahl der Abstellplätze richtet sich nach den Schweizer Normen des Schweizerischen Verbands der Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS-Norm SN) 640 281 (§ 17 Abs. 2 SNV). Das Planungsgebiet ist der öV-Güte D zugeteilt; die Möglichkeiten des Mobilitätsmanagernents sind beschränkt. Parkfelder direkt an der Strasse werden als sicherheitskritisch beurteilt. Bei der Ausgestaltung ist dieser Aspekt zu berücksichtigen. Insbesondere ist ein genügender Abstand zur Strasse "Kirchwise" einzuhalten. Zuständig für die Beurteilung der Verkehrssicherheit ist der Gemeinderat. 4.2.3 Weitere materielle Hinweise Geologie Gemäss geologischem Atlas der Schweiz 1:25000, Blatt "Zurzach" (Jahr 2000), liegen im Gebiet Siglistorf meist mehrere Meter mächtige, zu oberflächennahen Rutschungen neigende Hangbedeckungen (mit Abrissrand) auf der Molasse vor. Im Projektperimeter sind bisher keine Rutschaktivitäten bekannt. Die Gemeinde hat einen geologisch-geotechnischen Bericht erstellen lassen (Dr. Heinrich Jäckli AG, Baden, 4. Mai 2012). Die Empfehlung, dass mit dem Baugesuch ein geologischer Bericht einzureichen ist, wurde in den Sondernutzungsvorschriften (§ 23 Abs. 3 SNV) aufgenommen. Hochwassergefahren Innerhalb des Gestaltungsplanperimeters besteht kein Hochwasserschutzdefizit. Hingegen besteht eine Gefährdung durch Oberflächenabfluss. Dies soll bei den weiteren Planungsarbeiten berücksichtigt werden. Entwässerung Für die neue Überbauung im Gestaltungsplanperinneter hat die Gemeinde ein Entwässerungskonzept (Teil-GEP [Genereller Entwässerungsplan] vom 18. Dezember 2017) erarbeitet. Dies bildet die Grundlage für die weiteren Planungsarbeiten. Lärm Das Planungsgebiet gilt im Sinne von Art. 19 Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG) als nicht erschlossen. Das Gebiet darf daher nur so weit erschlossen werden, als die Planungswerte (PVV) eingehalten sind oder durch eine Änderung der Nutzungsart oder durch planerische, gestalterische oder bauliche Massnahmen eingehalten werden können (Art. 30 Lärmschutzverordnung [LSV]). Es wurde ein Lärmschutznachweis erstellt. Dieser kommt zum Schluss, dass im Rahmen eines üblichen Nutzungsregimes sowie der Einhaltung der Nachtruhevorschriften durch die Gewerbebetriebe,

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die Planungswerte der Empfindlichkeitsstufe (ES) II von 55/45 A-bewerteter Schallpegel (tags/nachts) im Gestaltungsplangebiet (mit einer Ausnahme) eingehalten werden können. Ausnahme bilden die Materialbrucharbeiten auf dem Areal der Firma Meier-Laube. Gemäss Angabe der erwähnten Firma beschränken sich die Materialbrucharbeiten auf fünf bis acht Tage im Jahr. Für eine abschliessende Beurteilung im Baubewilligungsverfahren ist die Gemeinde zuständig. Störfallvorsorge Das Gestaltungsgebiet befindet sich im Konsultationsbereich (= 300 m) der Erdgashochdruckleitung 70 bar der Erdgas Ostschweiz AG (Strecke Remigen—Fisibach). Da nur ein untergeordneter Teil des Gestaltungsplangebiets von diesem 300-m-Konsultationsbereich tangiert wird und keine speziell sensiblen Nutzungen vorgesehen sind, sind die Ausführungen gemäss Planungsbericht (Kapitel 4.9) nachvollziehbar und sachgerecht. Energie Gemäss § 9 SNV muss mit dem Baugesuch ein Energiekonzept eingereicht werden. Dabei ist aufzuzeigen, dass ein möglichst hoher Anteil an erneuerbaren Energieträgern sowie eine hohe Energieeffizienz in Erstellung und Betrieb der Bauten erreicht werden kann. Die Einhaltung dieser Grundsätze ist durch das Minergie-Standard Label nachzuweisen. 4.3 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die Gemeinde Siglistorf hat ihren allgemeinen Nutzungsplan an die neuen Baubegriffe und Messweisen der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) angepasst. Damit finden auf dem vorliegenden Gestaltungsplan die Bestimmungen der BauV, inklusive der Bestimmungen von Titel 3 (Baubegriffe und Messweisen) Anwendung. Die einzelnen Bestimmungen sind zweckmässig und setzen die Vorgaben gemäss BNO um.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Kirchwise", beschlossen vom Gemeinderat Siglistorf am 24. Juni 2019, wird genehmigt. 2. ie A

n Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

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Verteiler • Gemeinderat Siglistorf, Dorfstrasse 164, 5462 Siglistorf • Departement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU) • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres (DVI) • Vermessungsamt DVI

Rechtsmittelbelehrung 1 Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b)darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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