Gestaltungsplan Läubrig

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

27. März 2017 7. November bis 6. Dezember 2016 18. April bis 18. Mai 2018 2. Juli 2018 27. Juli 2018 6. August 2018

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 19. Februar 2014 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das Gebiet "Läubrig" umfasst eine Fläche von ca. 1,4 Hektaren (ha) und ist gemäss Bauzonenplan der Wohnzone W2 mit Gestaltungsplanpflicht zugeordnet.

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Mit dem Gestaltungsplan "Läubrig" soll die Art der Bebauung geregelt werden. Er hat zum Ziel, eine auf die örtlichen Verhältnisse abgestimmte Siedlungsstruktur mit einem gut durchmischten Angebot für Wohneigentum zu schaffen. Mit dem Gestaltungsplan wird insbesondere folgendes bezweckt: • eine Überbauung des landschaftlich exponierten Areals mit einer angemessenen Nutzungsdichte und hoher Wohnqualität, • die Sicherstellung einer sorgfältigen Umgebungsgestaltung mit hoher Aufenthaltsqualität für die Bewohner, • die Regelung einer zweckmässigen Erschliessung ab bestehendem Strassennetz, • eine mögliche Etappierung des Areals zugunsten der Rücksichtnahme auf die kommunalen Entwicklungsziele. Dafür legt der Gestaltungsplan unterschiedliche Nutzungsfelder, aber auch differenzierte Bereiche für Freiräume fest. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Tegerfelden am 2. Juli 2018 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan "Läubrig" bestehend aus: • Situation 1 : 500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 2. Juli 2018 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 27. März 2017 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen Schlüsselgebiet nach S 1.2 Für die Gemeinde Tegerfelden handelt es sich beim Gebiet "Läubrig" um ein potenzielles Schlüsselgebiet. Dieses trägt massgeblich zur Einwohnerentwicklung bei. Betreffend Einwohnerentwicklung wird die Mindestanzahl der Wohneinheiten vorgegeben (Art. 6 Abs. 4 SNV). Gemäss Angaben im Fachgutachten ist mit ca. 85 — 95 E/ha zu rechnen. Die Anforderungen gemäss Richtplan S 1.2, Planungsanweisung 2.1/2.2, werden somit erfüllt.

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4.2.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, nebst der massgeschneiderten und hochwertigen Innenentwicklung insbesondere die Siedlungsqualität zu fördern (§§ 13, 15 und 46 BauG; Richtplankapitel S 1.1, S 1.2, S 1.4 und S 1.9; § 4 Bauverordnung [BauV]). Ortsbild und Städtebau / Freiraum Das unbebaute, zusammenhängende Gebiet liegt am Übergang zum Kulturland. Es befindet sich gut einsehbar, erhöht am Hang oberhalb des Ortskerns. Die Gemeinde beabsichtigt, das Areal über einen längeren Zeitraum in Etappen bebauen zu lassen (Überbauungsstrategie des Gemeinderats Tegerfelden vom 18. April 2016). Dementsprechend soll im Gestaltungsplan eine gewisse Flexibilität offengelassen werden. Dies ist nachvollziehbar und hinsichtlich der Steuerung der Gemeindeentwicklung verständlich. Der Detaillierungsgrad und die grundeigentümerverbindlichen Regelungen hinsichtlich Ortsbild, Städtebau und Freiraum sind eher knapp gehalten. Das Richtprojekt sieht die Erstellung von vier Bautiefen vor (im Gestaltungsplan werden vier Nutzungsfelder festgelegt). Diese orientieren sich am Verlauf der Höhenlinien. Die Setzung der Gebäude erlaubt Sichtachsen in Hangrichtung und rechtwinklig dazu. Die Ausrichtung der Volumen orientiert sich an den nachbarschaftlichen Bebauungen im Süden und Südosten. Die Körnigkeit und Grösse der Gebäude nimmt von der Talseite zum Bauzonenrand hin ab. Die übergeordnete Struktur lässt eine Einheitlichkeit der Siedlung erwarten. Die Überbauungsstudie (Siedlungsraster, Freiraumstruktur und Parkierung) zeigt insbesondere im Bereich der Mehrfamilienhäuser (Nutzungsfeld S) die gemeinschaftlichen Grünräume auf. Auch wenn diese Flächen im Gestaltungsplan nicht abschliessend geregelt sind, gelten die Bestimmungen gemäss § 43 Bau- und Nutzungsordnung (BNO) der Gemeinde Tegerfelden (Qualität und Quantität für Bauten mit mehr als vier Wohneinheiten). Primär für die Nutzungsfelder M1 und M2 wird eine Gemeinschaftliche Grünfläche auf der Westseite ausgeschieden. Das im Arbeitsmodell abgebildete Richtkonzept überzeugt betreffend Körnigkeit und Anordnung der Baukörper. Die Erschliessung und die Festlegungen zur Umgebungsgestaltung sind zweckdienlich und auf die zu erwartenden Bewohner (Mietwohnungen, Eigentum) ausgerichtet. Detailliertere Festlegungen (Beispiel bei Mehrfamilienhäusern) können auch erst im Baubewilligungsverfahren gestützt auf die BNO erfolgen. 4.2.3 Erschliessung/Parkierung Strassenerschliessung Das Gebiet "Läubrig" liegt peripher und wird über die Strassen "Leuberg", "Hasenberg" und "Läubrig" erschlossen werden. Diese genügen mit der geplanten Ausweichstelle ("Hasenberg"; rechtliche Sicherung mittels Strassenbaulinien gemäss § 111 BauG) der Anforderung der zukünftigen Nutzungen. Die privaten Erschliessungsbereiche der Baufelder M1 und M2 sind vor Baubeginn servitutarisch sicher zu stellen (Art. 7 Abs. 6 SNV). öV-Erschliessung Das Gebiet "Läubrig" liegt gemäss Planungsbericht in der öV-Güteklasse E2, in einer mittleren Fusswegdistanz (ca. 350 m) zur Bushaltestelle Hochbrücke. Ab dieser Haltestelle sind Anschlüsse in Richtung Bad Zurzach, Döttingen, Niederweningen, Baden und Brugg sichergestellt. Fuss- und Radverkehr Der Fuss- und Radverkehr ist über das bestehende Strassen- und Wegnetz erschlossen. Aufgrund der Verkehrsbelastung ist eine gemeinsame Nutzung des Strassenraums raumplanerisch richtig (Flächenbedarf). Das Gebiet ist über das kommunale Strassennetz an die kantonale Radroute zur alten Zurzacherstrasse angeschlossen. Ebenso führt ein kantonaler Wanderweg westlich des Ge-

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biets vorbei. Für die Bewohner und die Bevölkerung sind Fusswegverbindungen zu den Bushaltestellen, den öffentlichen Einrichtungen (unter anderem Schule) wichtig. Diese sind über die Alte Zurzacherstrasse oder südlich über den Galgenbuck respektive die alte Döttingerstrasse sichergestellt. Arealintern ist eine Fusswegverbindung auf der Westseite als Verbindung der beiden Strassen "Leuberg" und "Läubrig" vorgesehen. Dieser Fussweg wird vernetzt zur Strasse "Hasenberg" über die Erschliessungsbereiche M1 und M2. Parkierung Die Pflichtparkplätze für die Baufelder S, M1 und M2 sind entweder in einer Unterniveaugarage oder in die Gebäude integriert (Art. 8 SNV) zu erstellen. Bezüglich der Anordnung und Anzahl der Veloparkplätze ist die VSS-Norm SN 640 065 massgebend. 4.2.4 Weitere materielle Hinweise Oberflächenwasserschutz (Hangwasser) Das Gebiet "Läubrig" weist zwischen dem tiefsten Punkt und dem höchsten Punkt eine Höhendifferenz von ca. 18 m auf. Es besteht eine Gefährdung durch Oberflächenabfluss. Im Planungsbericht (Kapitel 4.2) und den Sondernutzungsvorschriften (Art. 10 SNV) sind Bestimmungen dazu aufgenommen. Vor Baubeginn ist mit einem Projekt aufzuzeigen, wie das anfallende Wasser gefasst und abgeleitet werden kann. Lärm Das Gestaltungsplanareal ist der Wohnzone W2 (Empfindlichkeitsstufe [ES] II) zugeordnet. Einzuhalten sind dabei die Planungswerte am Tag 55 dB(A) und in der Nacht 45 dB(A). Gemäss Planungsbericht befinden sich keine wesentlichen Lärmquellen im näheren Umfeld des Gestaltungsplanareals, demzufolge können die Planungswerte eingehalten werden. Festlegungen in den SNV sind daher nicht notwendig. 4.2.5 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Der Grosse Rat hat am 15. September 2009 den Beitritt zur 'Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe' (IVHB) beschlossen und mit der Bauverordnung (BauV) vom 25. Mai 2011 umgesetzt. Die vorliegende BNO richtet sich nach diesen neuen Bestimmungen. In den SNV werden wichtige Elemente wie Gebäudeausrichtung, die Geschossigkeit sowie Abstandsvorschriften geregelt. Mit diesen Vorgaben besteht eine hohe Verbindlichkeit zum Richtprojekt. Weiter erfolgen Festlegungen zur Erschliessung/Parkierung (§§ 7 und 8) sowie zur Umgebungsgestaltung/Aussenbeleuchtung (§§ 9 und 12). Die Festlegungen sind sachgerecht.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

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Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Läubrig", beschlossen vom Gemeinderat Tegerfelden am 2. Juli 2018, wird genehmigt. 2. ie Ab

Ra mentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

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egierungsrat

Verteiler • Gemeinderat, Staltig 14, 5306 Tegerfelden • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU

Rechtsmittelbelehrung 1 Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten.

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6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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