Gestaltungsplan Niderhardweg / Mülligerstrasse

Mitwirkungsbericht der Gemeinde Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

9. Juni 2008 7. Mai 2008 16. Juni 2008 bis 17. Juli 2008 18. August 2008 4. September 2008 22. September 2008

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2.

Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung ab. Das Gebiet ist der Sondernutzungsplanpflicht zugewiesen. 3.

Die Vorlage im Überblick

Das Gebiet liegt direkt an der Kreuzung "Niderhardweg–Mülligerstrasse" und umfasst rund 3'600 m2 der Wohnzone W2. Mit dem Gestaltungsplan sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine zukünftige Überbauung geschaffen werden, ohne den Spielraum für die konkrete Projektierung unnötig einzuengen. Der Gestaltungsplan wurde gestützt auf eine Untersuchung verschiedener Bautypologien ausgearbeitet (Planungsbericht S. 3 ff.) und ist dementsprechend nachvollziehbar begründet. 3.1

Vorlage

Der Gestaltungsplan weist zwei Baubereiche für Hauptbauten auf. Die Hauptbauten dürfen maximal 2 Vollgeschosse und ein Sockelgeschoss mit einer maximalen Höhe von 2 m ab gewachsenem Terrain aufweisen. Die Baubereiche bezeichnen die maximale Ausdehnung der Geschossflächen. Sie ersetzen die Gebäude- und Grenzabstände. Die Unterschreitung des Strassenabstands der Bauten im Baufeld A zu den Erschliessungsstrassen darf höchstens die Hälfte der schraffierten Fläche betragen und nur, sofern eine einfache, rechteckförmige Gebäudeform ohne vor- und rückspringende Gebäudeteile mit mindestens zwei Wohneinheiten gewählt wird. Versand: 3. November 2008

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Im Baubereich A sind lärmempfindliche Räume zum Niderhardweg und zur Mülligerstrasse nur zugelassen, wenn diese auch Fenster aufweisen, die in eine andere Richtung orientiert sind und wenn die Räume von da belüftet werden können. Bei höchstens einem Drittel der lärmempfindlichen Räume darf bei Einhaltung von gewissen Grundsätzen von diesem Prinzip abgewichen werden. Die Hauptwohnseite ist nach Süden oder Westen hin zu orientieren. Im Baufeld B können sowohl Einfamilienhäuser mit mindestens drei Zwischenräumen mit einem minimalen Grenzabstand von 6 m erstellt werden, oder Doppel- und Reiheneinfamilienhäuser sowie Mehrfamilienhäuser mit mindestens zwei Zwischenräumen mit einem minimalen Grenzabstand von 8 m. Die einzelnen Bauten müssen ein aufeinander abgestimmtes architektonisches Konzept aufweisen. Wenn ein Baugesuch nur einen Teil des Baubereichs B umfasst, muss ein Gesamtkonzept über den gesamten Baubereich vorgelegt werden, in welchen das städtebauliche Konzept, die Erschliessung und die Parkierung ersichtlich sind. Die Sondernutzungsvorschriften (SNV) enthalten Grundsätze zur Eingliederung und Gestaltung. Dem Baubereich B angehängt ist noch ein Baufeld für Zwischen- oder Tiefbauten. In diesem Bereich können Abstellräume oder Fahrzeugeinstellhallen erstellt werden. Die Bauten dürfen maximal 2.5 m ab gewachsenem Terrain hinausragen. Die Erschliessung erfolgt über den bestehenden Niderhardweg auf die Kantonsstrasse. Die Parkierung ist innerhalb des "Bereichs für offene und gedeckte Parkierung" vorzusehen. Die Anordnung hat nach einem einheitlichen Konzept zu erfolgen. Der Gestaltungsplan enthält Vorzonen. Diese können als private Zufahrten und Hauszugänge sowie als Vorgarten, Vorplätze und dergleichen genutzt werden. Die SNV regeln die Grünräume im Detail (Spiel- und Gartenanlagen, Sitzplätze und dergleichen). Wesentliche Strukturelemente der Grünräume und der Vorzonen sind aufeinander abzustimmen, wobei überwiegend standortheimische Pflanzen zu verwenden sind. Gegenüber dem Kulturland dürfen die einzelnen Terrassenstufen maximal 1.5 m hoch sein. Für den Baubereich B ist mit dem ersten Baugesuch ein Umgebungsplan in Form eines Gesamtkonzepts vorzulegen. 3.2

Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel:  Gestaltungsplan  Sondernutzungsvorschriften Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1

Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne und -vorschriften auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 Baugesetz, BauG). Dazu gehören namentlich die Anforderungen nach § 17 BauG.

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4.2

Raumplanerische Beurteilung

4.2.1 Gestaltung Der Gestaltungsplan "Niderhardweg/Mülligerstrasse" umfasst einen relativ kleinen Bereich ausgangs Birmenstorf in Richtung Mülligen. Die vorhandenen Bauten, die bestehenden Strassen, sowie die gegen Süden abfallende Topografie engen die Bebauungsmöglichkeiten stark ein. Die wenigen Festlegungen im Gestaltungsplan basieren auf Bebauungsvarianten und sind situationsgerecht. In den SNV wird von der Regelbauweise nur in Bezug auf die Geschossigkeit (überhöhtes Sockelgeschoss) und den Strassenabstand abgewichen. Diese Vorgabe ist für eine gute Bebaubarkeit und eine sinnvolle sowie eine platzsparende Erschliessung von grosser Bedeutung und deshalb im Sinne von § 21 Abs. 2 BauG gerechtfertigt. Die offene Ausgangslage und die damit verbundene Festlegung von Überbauungsvarianten im Gestaltungsplan (autonome Einzelbauten wie auch dichte Bauweisen), erschwert das Festlegen von konkreten Planungsmassnahmen. Der Gestaltungsplan legt jedoch die wichtigen Rahmenbedingungen für eine situationsgerechte Projektausarbeitung sachgerecht fest. Im Interesse eines optisch harmonischen Siedlungsrands sind das in § 8 Abs. 2 SNV festgehaltene Gesamtkonzept sowie der mit § 12 Abs. 4 SNV geforderte Umgebungsplan wichtig. Der Baubereich A unterschreitet den Strassenabstand. Diese Abweichung von den Abstandsvorschriften nach § 111 BauG ist nachvollziehbar begründet. 4.2.2 Erschliessung Die Erschliessung des Gebiets ist über den bestehenden Niderhardweg gegeben. Eine arealinterne Fusswegerschliessung ist nicht nötig. Ab Einmündung Niderhardweg wird zukünftig in Richtung Badenerstrasse beidseits der Mülligerstrasse ein Trottoir verlaufen. Das Projekt für die Realisierung soll erarbeitet werden, sobald Baubewilligungen bei der Wohnüberbauung nördlich des Niderhardwegs erteilt werden. 4.2.3 Lärm Das Gebiet wurde nach Inkrafttreten des Lärmschutzrechts der Bauzone zugewiesen. Es ist deshalb der Nachweis zu erbringen, dass die Planungswerte der Lärmschutzverordnung vollumfänglich eingehalten werden. Das Thema wird im Planungsbericht sachgerecht behandelt. Mit § 8 der SNV werden die Anforderungen der Umweltschutzgesetzgebung erfüllt. Im Baubewilligungsverfahren sollte zur Komfortverbesserung und aus Gründen der Wohnqualität die kontrollierte Lüftung geprüft werden. 4.2.4 Hochspannungsleitung Im Nahbereich des Planungsgebiets befindet sich eine 132 kV-Hochspannungsleitung der SBB. Der in der NISV vorgeschriebene Anlagegrenzwert von 1 T (Mikro-Tesla) wird vorliegend in ca. 25 m ab Leiterachse eingehalten. Gemäss dem eingereichten Gestaltungsplan ist der massgebende Abstand zur Hochspannungsleitung der SBB bereits berücksichtigt.

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4.3

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Niderhardweg/Mülligerstrasse" der Gemeinde Birmenstorf vom 18. August 2008 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrats kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt einen Tag nach der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt. 3. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h. es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerde beizulegen. 6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h. die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

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Verteiler  Gemeinderat, Gemeindehausstrasse 17, 5413 Birmenstorf  Departement Bau, Verkehr und Umwelt  Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten)  Rechtsabteilung BVU  Abteilung Verkehr BVU  Staatskanzlei (Amtsblatt) Staatsschreiber: