Gestaltungsplan Zentrum, Areal A

Art. 13 Freiräume,

Grundsätze

1

Ziel der Freiraumgestaltung ist das Schaffen eines zusammenhängenden, gemeinschaftlichen Siedlungsparks.

Hinsichtlich der Verteilung, Zuordnung, Dimensionierung und grundsätzlichen Gestaltung der Freiflächen gilt das Referenzprojekt Umgebung gemäss § 2 als richtungsweisend. Werden im Rahmen des Bauprojekts wesentliche Änderungen gegenüber dem Referenzprojekt vorgenommen, muss eine mindestens gleichwertige Qualität erzielt werden. Der entsprechende Nachweis ist mittels eines Fachgutachtens gemäss § 25 Abs. 3 zu erbringen. 3 Die Kosten für die gemeinschaftlichen Anlagen und deren Pflege werden proportional zu den aGF-Kontingenten auf die einzelnen Baufelder verteilt. Die Regelung erfolgt mittels privatrechtlicher Verträge. Die Eigentümer der Subperimeter A3 - A5 bilden zum Zeitpunkt des ersten Baugesuchs in diesem Bereich eine gemeinsame Trägerschaft zur Pflege und zum Unterhalt des Aussenraums. Über diese Trägerschaft ist die Bewirtschaftung zu regeln und proportional zur realisierten Ausnutzung zu finanzieren.

Art. 14 Gemeinschaftliche

Freiflächen

1

Die im Situationsplan bezeichneten, gemeinschaftlich genutzten Freiflächen sind als halböffentliche Bereiche zu gestalten und zu nutzen. Geringfügige Anpassungen der Abgrenzungen gegenüber den privaten Freiflächen sind zulässig, sofern die gemeinschaftlich nutzbare Gesamtfläche nicht reduziert wird. 2 Begrenzungen wie Zäune, Hecken oder bauliche Abgrenzungen sind im gemeinschaftlichen Bereich weder innerhalb der einzelnen Grundstücke noch entlang deren Grenzen zulässig. 3 Gemeinschaftliche Spiel- und Aufenthaltsflächen sind an die im Situationsplan bezeichneten öffentlichen Fusswegverbindungen anzulagern, Spielbereiche sind an den im Gestaltungsplan bezeichneten Orten vorzusehen. Spielbereiche für Kleinkinder sind im Minimum als 50 m2 grosse zusammenhängende Flächen, Spielbereiche für grössere Kinder sind im Minimum als 200 m2 grosse zusammenhängende Flächen auszubilden.

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4 Die Erdüberdeckung von Tiefgaragen hat im Minimum 40 cm und im Bereich von privaten Freiflächen im Minimum 60 cm zu betragen.

An den im Situationsplan bezeichneten Stellen sind Pflanztöpfe mit einer Grundfläche von mindestens 25 m2 und einer Substratstärke von 100 cm vorzusehen und mit den in Abs. 6 aufgeführten Parkbaumarten zu bepflanzen. Soweit die gemeinschaftlichen Freiflächen nicht als Wege, Plätze und Spielbereiche dienen, sind sie als durchgehender Blumenrasen auszubilden. Die Baumpflanzungen von Parkbäumen sind bezüglich ihrer ungefähren Standorte, des Anordnungsmusters und der Anzahl pro Subperimeter gemäss Situationsplan zu realisieren. Es sind die in Anhang 1 aufgeführten Parkbaumarten pro Subperimeter in ausgeglichener Mischung zu verwenden. 5

6

Pro Subperimeter sind zusätzlich standortheimische Gehölze gemäss der Auswahl in Anhang 1 zu pflanzen. Sie sind einzeln oder/und in kleinen Gruppen anzuordnen, als richtungsweisend betreffend Anzahl und Anordnung gilt das Referenzprojekt Umgebung. Raumbildende Wildhecken oder grössere Gruppen, die zu einer Separierung von Teilräumen innerhalb der gemeinschaftlichen Freiflächen führen, sind nicht zulässig. 7

Entlang der Baslerstrasse und der Kreuzstrasse sind Strassenbäume entsprechend den Einträgen im Situationsplan sowie dem Anhang 2 "Konzept Strassenbäume" zu pflanzen. Unterhalt

8 Die gemeinschaftlichen Freiflächen sind fachgerecht zu unterhalten und zu pflegen. Eine ausreichende Bewässerung von Bäumen in Pflanztöpfen ist sicherzustellen.

Art. 15 Private Freiflächen

1 Die im Situationsplan bezeichneten Flächen können als private Freiflächen genutzt werden. Grundrissbedingte Anpassungen der Abgrenzungen sind zulässig, die den einzelnen Baufeldern zugeordneten Flächen sind jedoch nicht zu überschreiten. Werden die Flächen nicht als private Freiflächen genutzt, so sind sie gestalterisch gleich wie die gemeinschaftlichen Freiflächen auszubilden. 2

Werden private Freiflächen erstellt, so sind sie mittels eines Höhenversatzes klar vom gemeinschaftlichen Aussenraum abzugrenzen. Der Höhenversatz ist mit einer Sichtbetonmauer von mindestens 40 cm Höhe auszubilden. Von dieser Regelung ausgenommen sind die Subperimeter A7, A8, A9 und A10.

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3

Innerhalb der privaten Freiflächen sind Kleinbauten sowie Einfriedungen, Sichtschutzwände und dgl. von mehr als 1.20 m Höhe nicht zulässig. Es sind nur Gehölze zulässig die eine Wuchshöhe von 6m nicht überschreiten oder schnittverträglich sind und durch Pflege unter dieser Höhe gehalten werden können.

Art. 16 Ökologischer

Ausgleich

1

Der ökologische Ausgleich misst 15% des Gestaltungsplanareals und kann auf den gemeinschaftlichen Freiflächen und/oder auf den Dachflächen realisiert werden.

2

Begrünte Dachflächen gemäss § 22 Abs. 2 sind mit der halben Fläche anrechenbar. Die ökologischen Ausgleichsflächen sind ökologisch hochwertig und mit ausschliesslich einheimischen Pflanzen zu gestalten.

Art. 17 Parkierung

1

Zur Berechnung des Parkplatzbedarfs gelten für Wohnnutzungen 90%, für Gewerbe-, Dienstleistungs- und Verkaufsnutzungen 65% des Richtwertes gemäss Norm SN 640 281.

2

Alle Parkfelder für die Bewohner bzw. Arbeitsplätze sind innerhalb der bezeichneten Baubereiche unterirdisch anzuordnen. Die Bereiche der Ein-/Ausfahrten sind im Situationsplan eingetragen. Bei den nachfolgend aufgeführten Subperimetern besteht innerhalb der Baubereiche für unterirdische Bauten zu den angrenzenden Perimetergrenzen eine Pflicht zum Grenzbau und zur gemeinsamen Nutzung der unterirdischen Parkierungsanlage: -Subperimeter A2 und A7 -Subperimeter A3 und A6 -Subperimeter A4 und A5 -Subperimeter A8, A9 und A10 3

Die Realisierung der entsprechenden Einstellhallen kann pro Subperimeter etappiert erfolgen. Dabei ist mittels gegenseitiger Grunddienstbarkeiten zugunsten und zulasten der betroffenen Grundstücke die Berechtigung sicherzustellen, die Einstellhallen später zu verbinden und über je eine gemeinsame Ein- und Ausfahrt zu erschliessen. Die Sicherstellung muss vor dem Erteilen der Baubewilligung vorliegen. 4

Wird die Ein-/Ausfahrtsrampe im Baufeld A10.1 realisiert, muss sie innerhalb des Gebäudekörpers liegen.

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6

Werden Einstellhallen über Subperimetergrenzen hinweg kombiniert, sind den betroffenen Eigentümern gegen eine proportionale Kostenbeteiligung

a)

die zur Benützung der Anlage notwendigen Durchfahrtsrechte einzuräumen.

b) die zum Erfüllen der vorgeschriebenen Parkplatzpflicht nötige Erstellung oder Benützung von Parkfeldern auf einem benachbarten Subperimeter zu gewähren, sofern die nötige Anzahl aufgrund der Vorgaben des Gestaltungsplans auf dem eigenen Subperinneter nicht realisiert werden kann. Die entsprechenden Vereinbarungen sind in Form von Grunddienstbarkeiten sicherzustellen und müssen vor dem Erteilen der Baubewilligung vorliegen. 7 Oberirdische Parkfelder sind ausschliesslich als Kurzzeitparkfelder für Besucher / Kunden und nur innerhalb der blau markierten Bereiche zulässig. Entlang der Schmiedgasse können geringfügige Abweichungen gegenüber den blau markierten Bereichen vom Gemeinderat bewilligt werden. Die oberirdischen Parkfelder entlang der Baslerstrasse sind nicht als Pflichtparkplätze anrechenbar. Soweit oberirdische Parkfelder nicht innerhalb der öffentlichen Erschliessungsflächen oder halböffentlichen Mischverkehrsflächen liegen, sind sie mit wasserdurchlässigen Belägen wie Schotterrasen, Rasengittersteinen und dgl. zu versehen.

Dosierung

8 Werden die Kapazitäten der Knotenpunkte des übergeordneten Strassennetzes zu den Spitzenstunden überschritten, ist auf Verlangen des Gemeinderates die Anzahl der Fahrten aus dem Gestaltungsplangebiet mit geeigneten Mitteln zu dosieren.

Velos

Mindestens 1/3 der vorgeschriebenen Velostellplätze sind oberirdisch, gedeckt und mit gutem Bezug zu den Hauseingängen und zum internen Fusswegnetz anzuordnen. 9

Art. 18 Fuss- und Radwege

1 Die internen Hauptverbindungen für den Fuss- und Radverkehr sind im Situationsplan symbolisch festgehalten. Im Rahmen der Bauprojekte sind geringfügige Anpassungen zulässig, sofern die Durchlässigkeit und eine möglichst direkte Wegführung gesichert sind. Die Wegflächen sind der Gemeinde unentgeltlich abzutreten oder es ist ihr ein öffentliches Wegrecht einzuräumen. Pflege und Unterhalt sind vertraglich zu regeln.

9

Die Breite der befestigten Freiflächen des Typs A hat im Minimum 2.50 m, derjenigen des Typs B im Minimum 6 m zu betragen. Für die Gestaltung der Wegführung und von Platzsituationen gilt das Referenzprojekt Umgebung als richtungsweisend. 2

Die befestigten Teile der gemeinschaftlichen Freiflächen sind als wasserdurchlässige Kies- und Plattenbeläge zu materialisieren.

3

Die im Gestaltungsplan als "öffentliche Erschliessungsflächen" ausgewiesenen Bereiche sind mit einem lokalen Natursteinmaterial (z.B. Guber-Pflaster) zu materialisieren.

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Bei Veränderungen der im Gestaltungsplan als "halböffentliche Mischverkehrsflächen" bezeichneten Bereiche ist die bestehende Gestaltung sinngemäss weiterzuführen. 5

Art. 19 Lärmschutz

1 Es dürfen keine Lärmschutzwände erstellt werden.

Innerhalb des lärmvorbelasteten Bereichs entlang der Baslerstrasse sind folgende Lärmschutzmassnahmen erforderlich: 2

- Lärmempfindliche Räume sind, soweit wie möglich, lärmabgewandt anzuordnen. - Durch die Anordnung der lärmempfindlichen Räume, sowie gestalterischen Massnahmen am Gebäude (Loggien, Laubengänge), muss jeder lärmempfindliche Raum mindestens über ein Fenster belüftet werden können, welches unterhalb der Immissionsgrenzwerte der LärmschutzVerordnung belastet ist. - Bei lärmempfindlichen Räumen, welche Fenster auf der strassenzugewandten Südwestfassade aufweisen, hat die Schalldämmung der Aussenbauteile den erhöhten Anforderungen der SIA-Norm 181 zu entsprechen. Die Einhaltung dieser Anforderungen ist im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens mittels eines Lärmgutachtens nachzuweisen.

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Art. 20 Mobilitätskonzept

Die Mobilitätsbedürfnisse der Kunden, Besucher, Bewohner und Angestellten im Perimeter sollen auf umweltverträgliche Weise befriedigt werden. Die wichtigsten Massnahmen des Mobilitätsmanagements sind in einem Mobilitätskonzept mit dem Baugesuch beizubringen und durch den Gemeinderat genehmigen zu lassen. Dazu gehören insbesondere: - Die Höhe der monetären Bewirtschaftung der Parkplätze hat nach marktüblichen Preisen zu erfolgen. - Durch Verzicht auf den Zwang zur Miete oder Kauf eines Parkplatzes sollen Wohnungen auch für autolose Haushalte attraktiv sein. - Bewohner sind bei Einzug durch den Vermieter mit detaillierten Informationen zu den Mobilitätsangeboten im Umfeld des Areals zu versorgen. - Als Alternative zum Autobesitz ist die Etablierung eines Car-Sharing Standortes (Mobility) zu prüfen.

Art. 21 Energieeffizientes Bauen

Für Neubauten oder wesentliche An-, Um- und Ausbauten gilt als Minimalanforderung der Minergie-Standard oder eine energetisch und ökologisch gleichwertige Lösung.

Art. 22 Versickerung und Dachbegrünung

1

Das innerhalb des Perimeters anfallende Regenabwasser ist mittels geeigneter Massnahmen für Retention und Versickerung dem Grundwasser zuzuführen. Die Retentionsbecken sind im gemeinschaftlich genutzten Aussenraum anzuordnen. Sie sind sanft zu modellieren und bei Beachten der maximalen Wassertiefen nach SIA so zu gestalten, dass keine Schutzumzäunung erforderlich ist. 2

Soweit Flachdächer nicht als nutzbare Terrassenflächen ausgebildet werden, sind sie naturnah zu begrünen. Wegleitend für die Ausführung ist die Richtlinie der Schweizerischen Fachvereinigung Gebäudebegrünung (SFG).

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Art. 23 Etappierung

1

Die Etappierung ist grundsätzlich frei wählbar.

2

Der Gemeinderat kann eine provisorische Erschliessung abweichend von den Plänen bewilligen, wenn die Erschliessung aufgrund einer noch nicht erstellten Etappe nicht wie geplant realisiert werden kann. Er verpflichtet den Grundeigentümer mittels Auflagen, die provisorischen Erschliessungsanlagen wieder zu entfernen, sobald die definitiv geplante Erschliessung realisiert wird. 3 Die Realisierung der gemeinschaftlich genutzten Freiflächen kann entsprechend der Etappierung der Hochbauten schrittweise erfolgen. Zu realisieren ist jeweils mindestens eine Fläche, welche dem proportionalen aGF-Anteil der realisierten Bauten entspricht. 4

Erweist sich die etappierte Erstellung einer Einstellhalle als technisch unzweckmässig oder wirtschaftlich unzumutbar, kann der entsprechende Bedarf temporär - längstens jedoch auf eine Dauer von 3 Jahren - durch oberirdische Parkfelder ausserhalb der im Situationsplan bezeichneten Bereiche abgedeckt werden.

Art. 24 Gestaltung Bauten und

Anlagen

1 Bauten und Anlagen sind sorgfältig zu gestalten und aufeinander abzustimmen. Dabei sind insbesondere folgende Anforderungen zu erfüllen:

a) qualitativ hochstehende Grundrissgestaltung b) qualitativ hochstehende Fassadengestaltung c) pro Gebäude in sich abgestimmte Fassadenmaterialisierung Hinsichtlich der Gestaltung gilt das Referenzprojekt Bauten gemäss § 2 als richtungsweisend. Werden im Rahmen des Bauprojekts wesentliche Änderungen gegenüber dem Referenzprojekt vorgenommen, muss eine mindestens gleichwertige Qualität erzielt werden. Der entsprechende Nachweis ist mittels eines Fachgutachtens gemäss § 25 Abs. 3 zu erbringen. 3 Alle Geschosse sind grundsätzlich als Vollgeschosse auszubilden. Attikageschosse oder attikaähnliche Ausbildungen der obersten Geschosse sind mit Ausnahme der Baufelder Al, A7 und A8 nicht zulässig. " Es sind nur Flachdächer zulässig.

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Bauten für Tiefgaragenrannpen, Velounterstände, Containerabstellplätze und dgl. sind innerhalb des gesamten Gestaltungsplanperimeters einheitlich zu gestalten. Der Gemeinderat erlässt entsprechende Richtlinien. 5

Art. 25 Verfahren,

Qualitätssicherung

1 Bauwilligen wird empfohlen, sich zwecks Abklärung der spezifischen Randbedingungen frühzeitig, d.h. vor dem Ausarbeiten eines vollständigen Bauprojekts, mit der Abteilung Bauen Planen Umwelt der Gemeinde in Verbindung zu setzen. 2 Bei Baugesuchen und Gesuchen um einen Vorentscheid ist für Neubauten oder Umbauten mit wesentlicher Veränderung der Kubatur zusätzlich zu den ordentlichen Planunterlagen ein Modelleinsatz 1: 500 abzuliefern, welches die angrenzenden Liegenschaften einbezieht und eine Beurteilung der räumlichen Gesamtwirkung ermöglicht. Zusätzlich ist ein Materialisierungskonzept Fassade abzuliefern. Bei Bedarf kann die Bewilligungsbehörde weitere Unterlagen wie Fassadenschnitte, Detailansichten usw. verlangen. 3

Zur Beurteilung der Frage, ob ein Bauvorhaben den qualitativen Zielsetzungen des Gestaltungsplans entspricht, holt der Gemeinderat auf Kosten der Bauherrschaft ein Fachgutachten ein.

Art. 26 Inkrafttreten

1

Der Gestaltungsplan tritt mit der kantonalen Genehmigung in Kraft.

2

Aufhebung bisherigen Rechts

Durch diesen Gestaltungsplan wird der Gestaltungsplan Kernzone vom 24. Mai 2004 innerhalb des Perimeterbereichs westlich der Kreuzstrasse aufgehoben.

Änderung und Aufhebung

Die Anderung oder Aufhebung erfordert das gleiche Verfahren wie der Erlass.

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