Bauzonenplan

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b) Die Zuweisung der Parzellen Nrn. 439, 250 und 253 in die Mehrfamilienhauszone MF3 sowie der Parzellen Nrn. 290 bis 297 in die Wohnzone W2 im Gebiet "Jurten-Chürzi" wurde nicht genehmigt. c) Die OeBA-Zone "Friedhof" wurde nicht genehmigt. d) Die Zuweisung des Landwirtschaftsbetriebs Nr. 3, inkusive Hofareal (Parzelle Nr. 42), zur Bauzone wurde nicht genehmigt. e) Die Zuweisung des nördlichen Teils des Hofareals des Betriebs Nr. 5 zur Wohnzone W2 wurde nicht genehmigt. Der Grosse Rat beauftragte die Gemeinde, diese Gebiete einer geeigneten Nichtbauzone zuzuweisen. Hauptzielsetzung der Revision ist die Umsetzung des Auftrags des Grossen Rats. Gleichzeitig setzte sich die Gemeinde das Ziel, Rechtsunsicherheiten in der Plandarstellung zu eliminieren. Diese sind entstanden, weil die Digitalisierung der Zonenpläne nach dem Beschluss durch die Gemeindeversammlung im März 1997 (Bauzonenplan), beziehungsweise der Genehmigung durch den Grossen Rat im März 1998 (Kulturlandplan) erfolgte. Zudem enthielt der Kulturlandplan falsche Waldgrenzen. Die Gemeinde hat deshalb Kulturlandplan und Bauzonenplan neu erstellt und beschlossen und zudem einzelne Änderungen vorgenommen. 2.2 Planungsablauf/Vorprüfung Der Kanton prüfte die Vorlage in zwei Durchgängen (provisorischer Vorprüfungsbericht vom 26. August 1999). Die abschliessende Vorprüfung erfolgte mit Bericht vom 9. Dezember 1999 ohne Vorbehalte. 2.3 Bauzonen- und Kulturlandplan Der Bauzonen- und der Kulturlandplan weisen gegenüber dem rechtskräftigen Zonenplan folgende Umzonungen gemäss Auftrag des Grossen Rates vom 3. März 1998 auf: – – – –

Die Gemeinde weist die Gewerbezone "Lichtenau" neu der Landwirtschaftszone zu. Die Mehrfamilienhauszone (Parzellen Nrn. 250 und 253) im Gebiet "Jurten" wird neu der Übergangszone nach § §70 Abs. 2 BauG zugeteilt. Die Wohnzone W2 (Parzellen Nrn. 290 bis 297 sowie 967) wird der Landwirtschaftszone zugewiesen. Desgleichen die OeBA-Zone "Friedhof". Die Gemeinde weist den Hofstandort des landwirtschaftlichen Betriebs Nr. 3 (Parzellen Nr. 42) sowie den nördlichen Teil des Hofareals des landwirtschaftlichen Betriebs Nr. 5 (Parzelle Nr. 247) der Landwirtschaftszone zu.

Die Gemeinde hat weiter folgende Zonenplanänderungen vorgenommen: – – –

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Diverse Erschliessungsstrassen am Zonenrand werden in den Bauzonenperimeter integriert. Die Kläranlage "Umiker Schachen" ist neu vom "übrigen Gebiet" in die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen aufgenommen worden. Im weiteren hat die Gemeinde einzelne kleinere Umzonungen vorgenommen wie die Zuweisung des Uferstreifens im Oberdorf von der Landwirtschaftszone in die Uferschutzzone sowie die Umzonung eines Teils der Parzelle Nr. 986 von der Dorfzone in die Wohnzone W2. Der "Umiker Schachen" wird einer Spezialzone zugewiesen. Diese dient der Erhaltung und Förderung der auentypischen Pflanzen- und Tierwelt. Aufgrund von Verschiebungen der Gemeindegrenzen hat die Gemeinde an einzelnen Stellen die Nutzungszonen angepasst ("Umiker Schachen", südlich "Vier Linden").

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Im Bereich des kantonalen Naturschutzgebiets "Bözberg Südhang" sind die Naturschutzzone und die dazugehörenden Schutzvorschriften den kantonalen Zielsetzungen angepasst worden. Der Feuchtstandort "Gehlimatt" ist neu als Naturschutzzone ausgeschieden. Die Naturschutzzone von kantonaler Bedeutung im Wald sowie die ehemaligen Auenareale sind neu im Kulturlandplan festgesetzt.

2.4 Bau- und Nutzungsordnung Die Gemeinde hat die bisher rechtskräftige Nutzungsordnung Kulturland überarbeitet und mit der ebenfalls leicht revidierten Bauordnung in der neuen Bau- und Nutzungsordnung zusammengefasst. Erwägungen 3. Beurteilung der Vorlage 3.1 Allgemeine Beurteilung 3.1.1 Überprüfungsbefugnis Der Regierungsrat prüft, ob die Vorlage rechtmässig ist, mit den kantonalen Richtplänen übereinstimmt und die kantonalen und regionalen Interessen angemessen berücksichtigt (§ 27 Abs. 2 BauG) werden. 3.1.2 Übereinstimmung mit dem Richtplan Das Siedlungsgebiet der Gemeinde Villnachern ist im Richtplan festgesetzt. Die vorliegenden, aufgrund der Vorlage notwendigen Änderungen des Siedlungsgebietes, sind im Wesentlichen das Resultat der Genehmigungsauflagen des Grossen Rats vom 3. März 1998. Nach der Genehmigung der Vorlage schreibt der Regierungsrat deshalb das Siedlungsgebiet entsprechend der neu genehmigten Abgrenzung der Bauzonen fort (Richtplan, Kapitel S 2.1, Beschluss 3.1 lit. c). Die übrigen Abweichungen zum festgesetzten Siedlungsgebiet betreffen weitgehend überbaute Flächen (Einzonung Erschliessungsstrassen am Zonenrand, Zuweisung der Kläranlage zur OeBA-Zone; Richtplanbeschluss 4.1, lit. c) beziehungsweise sind Ein- und Auszonungen in Folge des Waldfeststellungsverfahrens (Umzonung beim Dorfbach; Richtplanbeschluss 4.1, lit. f). Der Richtplan wird im Umfang dieser Änderungen fortgeschrieben. Die Vorlage berücksichtigt die weiteren Richtplanbeschlüsse und stimmt mit dem Richtplan überein (vgl. Kapitel 3.1.3). 3.1.3 Planerische Beurteilung der Vorlage a) Grösse der Bauzone (Art. 15 RPG); Auftrag Grosser Rat vom 23. März 1998 Die Bauzonen weisen eine Fläche von total 46.6 ha auf. Davon sind ca. 37.2 ha mehrheitlich überbaut bzw. zonenkonform genutzt und ca. 9.4 ha unüberbaut, respektive stehen einer künftigen Überbauung zur Verfügung. Die unüberbauten Flächen umfassen rund 7.6 ha Wohn- und Mischzonen, 0.6 ha Arbeitsplatzzonen und ca. 1.2 ha Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen. Die Kapazität der Bauzone, inklusive der innerhalb der Planungsperiode realisierbaren Verdichtung, beträgt rund 1660 Einwohner. Die kantonale Prognose für das Jahr 2014 rechnet mit rund 1390 Einwohnerinnen und Einwohnern (E). Aufgrund der rein rechnerischen Beurteilung der Einwohnerkapazität (Grundlage: kantonale Prognose) sind die ausgeschiedenen Bauzonen um rund 3.5 ha zu gross.

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Die Bauzonengrösse ist vom Grossen Rat bereits mit dem Genehmigungsverfahren der Zonenplanung von 1998 beurteilt worden. Sie entspricht den Anforderungen von Art. 15 RPG. Die Auflagen des Grossen Rats sind mit Ausnahme der Parzelle Nr. 439 umgesetzt. Die Parzelle Nr. 439 im Gebiet "Jurte" wurde in der Mehrfamilienhauszone MF3 belassen. Es handelt sich um eine rund 45 Aren grosse Fläche, welche heute bereits mit verschiedenen Nutzungen belegt ist (Autoparkplatz, unterirdische Abstellflächen und Familiengärten). Die Fläche gilt aufgrund Art. 15 lit. a RPG als weitgehend überbaut. Die Fläche wird deshalb folgerichtig in der Bauzone belassen. Die diesbezügliche Abweichung vom Auftrag des Grossen Rats von 1998 ist somit begründet und gerechtfertigt. b) Beurteilung der zusätzlichen Planungsmassnahmen Die Gemeinde hat eine Fläche von rund 1.5 ha in eine Übergangszone nach § 170 Abs. 2 BauG umgezont. Das Gebiet liegt zwischen der bestehenden Mehrfamilienhauszone "Jurte" und dem alten Dorfteil. Für diese Zone gelten die Vorschriften der Landwirtschaftszone. Die Grundeigentümer können frühestens zehn Jahre nach der Genehmigung des allgemeinen Nutzungsplans eine Überprüfung der Zoneneinteilung verlangen. Eine Umzonung in die Bauzone kann erst vorgenommen werden, wenn die Voraussetzungen nach Art. 15 des Raumplanungsgesetzes gegeben sind. Aufgrund der Situation und der Lage des Gebiets ist die Zuweisung in eine Übergangszone situationsgerecht, obwohl davon auszugehen ist, dass wegen der grossen Landreserven eine Zuweisung dieser Fläche zur Bauzone mittelfristig kaum vorgenommen werden kann. Die Gemeinde hat konsequent alle für die Erschliessung der Bauzone notwendigen Zonenrandstrassen der Bauzone zugewiesen. Dies entspricht dem Grundsatz, dass Strassen zur Erschliessung des Baugebietes grundsätzlich innerhalb der Bauzonen zu realisieren sind. Mit den vorgenommenen Umzonungen in die Landwirtschaftszone wird wertvolles Kulturland – mehrheitlich beste Fruchtfolgeflächen – langfristig für die Landwirtschaft erhalten. Mit der Zuweisung des Betriebes Nr. 3 (Parzelle Nr. 42) als auch der Parzellenteile nördlich des landwirtschaftlichen Betriebs Nr. 5 zur Landwirtschaftszone sind die diesbezüglichen Auflagen des Grossen umgesetzt. Die Gemeinde hat das Waldfeststellungsverfahren durchgeführt und die neuen Waldgrenzen im Bauzonenplan als Informationsinhalt aufgenommen. Dies entspricht den gesetzlichen Vorgaben. Insgesamt sind im Kulturlandplan 58.4 ha der Naturschutzzone Wald zugeordnet. Dies entspricht dem Auftrag des kantonalen Richtplans (Beschluss 1.1 des Richtplanabschnitts L 2.1). Die diesbezüglichen Vorschriften in § 10 der Nutzungsordnung sind situationsgerecht. Das Naturschutzgebiet des Bözberg-Südhangs ist eines der grösseren und äusserst wichtigen Naturschutzgebiete des Kantons. Auf einer Fläche von rund 13 ha liegt eine Vielzahl von Einzelobjekten. Die Vernetzung der einzelnen Objekte und Teilflächen, inklusive Waldteile, spielt eine grosse Rolle. Die Gemeinde hat das Naturschutzgebiet Bözberg differenziert den einzelnen Naturschutzzonen zugewiesen und entsprechende Vorschriften erlassen. Die Bestimmungen der Naturschutzzone stützen sich auf den bestehenden Pflegeplan für das Gebiet Bözberg Südhang ab, welcher von der kantonalen Fachstelle für Natur- und Landschaftsschutz gemeinsam mit der Gemeinde und der Abteilung Wald erarbeitet wurde. Die wichtigsten Regelungen sind in die Bau- und Nutzungsordnung aufgenommen worden. Damit werden diese für die Grundeigentümer verbindlich. Diese Diffe-

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renzierung ermöglicht eine flexible und sachgerechte Umsetzung der Anliegen des Naturschutzes. Die Richtplanbeschlüsse 1.1 und 1.2 des Richtpanabschnitts L 3.2 sind vorbildlich umgesetzt. Die Gemeinde hat insgesamt rund 135 ha Landwirtschaftszone mit einer Landschaftsschutzzone überlagert. Dies liegt über den Vorgaben des kantonalen Richtplans (Beschlüsse 1.1 und 1.3 des Richtplanabschnitts L 4.1). Damit werden auch die wichtigen Hanglagen nördlich und westlich des Siedlungsgebiets und in Richtung Umiken in die Landschaftsschutzzone aufgenommen. Die Zuweisung der regionalen Kläranlage im Umiker Schachen in die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ist situationsgerecht, ebenso die Zuweisung der Wiese im Umiker Schachen in die Spezialzone "Umiker Schachen". Diese Zone dient der Erhaltung und Förderung der auentypischen Pflanzen- und Tierwelt. Die Zonenzuweisung und die Zonenvorschriften sind mit der rechtskräftigen Planung der Gemeinde Umiken koordiniert. 3.2 Gesamtbeurteilung Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Anforderungen für die Genehmigung. Beschluss: 1. Der Bauzonenplan, der Kulturlandplan und die Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Villnachern vom 16. Juni 2000 werden genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrates kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt mit der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt.

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3. Die Beschwerdeschrift muss von der beschwerdeführenden Partei selbst oder von einer im Kanton Aargau zugelassenen Anwältin bzw. einem zugelassenen Anwalt verfasst sein und einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h. es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheides ist der Beschwerde beizulegen. 6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h. die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Protokollauszug – Gemeinderat, 5213 Villnachern – Baudepartement – Rechtsabteilung BD – Abteilung Raumplanung BD (mit Akten) – Staatskanzlei Staatsschreiber: