Gestaltungs- und Erschliessungsplan Daegerli / Breitacker

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16.

August

1989

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SCH

Die Gemeinde Windisch erlässt, gestützt auf § 145, Abs. 1 des Baugesetzes des Kantons Aargau vom 02. Februar 1971 (BauG) die folgenden

SPEZIALBAUVORSCHRIFTEN ZUM GESTALTUNGSPLAN DAEGERLI / BREITACKER

1.

ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN

1.1

BESTANDTEILE

Der Gestaltungsplan setzt sich zusammen aus den vorliegenden Spezialbauvorschriften sowie den folgenden Plänen:

1.2

1.

Der Baulinienplan vom 17.10.80 mit Aenderungen vom 16.08.89.

2.

Der Gestaltungsplan

1:500 vom 16.08.89.

VERHAELTNIS ZUR BAUORDNUNG

Der Gestaltungsplan und die nachfolgenden Vorschriften gehen der Bauordnung der Gemeinde Windisch vom 01.12.80 vor. Soweit keine abweichenden Regelungen getroffen werden, gilt die Bauordnung.

1

2.

SPEZIALBAUVORSCHRIFTEN

a)

Planerisch, organisatorische Massnahmen

b)

c)

1

Zusätzliche Parzellierungen sind nur rechtwinklig oder parallel zum Strassennetz zulässig.

2

Die Ausnützung pro Parzelle beträgt 0.50.

Gebäudestellung, Bauvolumen, Geschosszahl, maximale Gebäudelänge 3

Die Wohn- und Nebengebäude stehen rechtwinklig oder parallel zum Strassennetz.

4

Innerhalb der gleichen Grossparzelle (mindestens 6 Häuser oder 10 Wohnungen), stehen die Bauten auf der gleichen hinteren oder vorderen Flucht.

5

Für freistehende Garagen, Autounterstände und Kleinbauten sind eigene Zonen im Uebersichtsplan ausgeschieden.

6

Für das ganze Planungsgebiet wird auf eine Limitierung der Gebäudelängen verzichtet.

7

Der Mehrlängenzuschlag wird gemäss Gemeindebauordnung bis zu einer Gebäudelänge von 24 m in Anwendung gebracht. Bei Gebäudelängen über 24 m erfolgt kein weiterer Mehrlängenzuschlag.

Erscheinungsform der Bauvolumen 8

Es sind nur symmetrische Sattel- und Walmdächer ohne Einschnitte gestattet.

9

Die Dachneigung der Bauten beträgt 25° - 35° ; ungleiche Dachneigungen am gleichen Gebäude sind nicht zulässig.

10

Die Dächer haben an der Traufe und am Giebel Vorsprünge von min. 30 cm aufzuweisen.

11

Innerhalb der gleichen Grossparzelle (mindestens 6 Häuser oder 10 Wohnungen) hat die Hauptfirstrichtung in der gleichen Richtung zu verlaufen.

2

Bauten auf Parzellen mit weniger als 6 Häuser oder 10 Wohnungen haben sich denjenigen auf einer Nachbarparzelle zu unterordnen. 12

Vorfabrizierte Garagen sind nicht zulässig.

13

Alle Wohnbauten haben die Erdgeschosskote ab Strassenachse.

+ 30 cm

Im Schild C gilt die Kote ab gewachsenem Terrain.

d)

e)

Materialien 14

Dachinstallationen dürfen nicht störend wirken. Reflektierende Materialien sind nicht zulässig.

15

Als Dachmaterial sind Ziegel (auch eingefärbte Betonziegel) zu verwenden.

16

Die Fassaden der Wohnbauten müssen mehrheitlich murale Flächen aufweisen. Die Fassadenfarben sind der örtlichen Bauart anzupassen und im Einvernehmen mit dem Gemeinderat festzulegen.

Umgebungsgestaltung 17

Jede Parzelle ist gegenüber den Gemeindestrassen (Strassen, Gehwege) mit geschlossenen Grünhecken aus einheimischen Gehölzern abzugrenzen. Diese dürfen nur durch Zugänge unterbrochen werden. Im Bereich der erweiterten Strassenräume ist die Grünhecke 2.50 m ab Erschliessungsstrassenrand zu pflanzen. Die Erschliessungsstrassen mit den seitlichen Erweiterungen bilden von der allgemeinen Nutzung her Bestandteil des Lebensraumes.

18

Entlang der Mülligerstrasse muss eine Lärmschutzwand Höhe 150 cm Wanddicke 20 cm, aus Sichtbeton (Schalungstyp 3, Brettstrucktur) errichtet werden (siehe auch Pkt. 25). Zur Bewachsung mit z.B. Efeu und wilden Reben ist ein Spalier aus feuerverzinkten Metallprofilen (Detaillierung siehe Skizze 3 im Anhang) vorgesehen. Die Erstellung der Mauer und des Spaliers, sowie die Bepflanzung und deren Unterhalt gehen auf Kosten der Grundeigentümer.

3

19

Entlang der Strassen erfolgt eine Baumbepflanzung gemäss Uebersichtplan 1:500; der Baumabstand beträgt 6 bis 8 m. Die Bepflanzung erfolgt durch die Gemeinde zulasten des Strassenbaus. Die Baumachse im Bereich der Quartierstrassen liegt in einem Abstand von 1.50 m ab Erschliessungsstrassenrand. Die Gemeinde ist für den Unterhalt der Bäume entlang den Gemeindestrassen verantwortlich und übernimmt 1/3 der Kosten. Die Bäume im Privatbereich entlang der Mülligerstrasse sind durch die Eigentümer zu pflanzen und zu unterhalten. Die Baumart und der genaue Standort werden im Baubewilligungsverfahren festgelegt.

f)

20

Die erweiterten Strassenräume (Breite 2.50 m) entlang den Erschliessungsstrassen sind mit einer einheitlichen Pflästerung zu versehen.

21

Die erweiterten Strassenräume zwischen Strasse und Grundstückabschluss dürfen nur für die BesucherParkierung verwendet werden.

22

Die offene oder geschlossene Garagierung erfolgt auf den für Kleinbauten ausgeschiedenen Zonen oder wird integriert ins Volumen der Wohnbauten; unterirdische Parkierung ist möglich.

23

Für die Gestaltung von Kinderspielplätzen gilt § 77 der Bauordnung.

Energietechnische Versorgung 24

Im Rahmen der Projektierung ist das Konzept für die wärmetechnische Erschliessung auszuarbeiten. In einer Grossparzelle darf maximal eine Heizanlage erstellt werden. Für solare Warmwasseraufbereitungen, Wärmepumpen oder andere umweltfreundliche Energiekonzepte kann der Gemeinderat Ausnahmen gestatten.

g)

Lärmschutz 25

Das Planungsgebiet "Breitacker" ist der Lärmempfindlichkeitsstufe II zugeordnet.

4

Es gelten folgende Belastungswerte: Planungswert

Tag Nacht

55 dBA 45 dBA

(Arbeitsräume 60 dBA)

Bis zu einem Abstand von 35 m von der Achse der Mülligerstrasse sind die Grenzwerte der Lärmschutzverordnung überschritten. Die Abschirmung der Immissionen auf Erdgeschossebene muss auf der ganzen Länge entlang der Mülligerstrasse eine Lärmschutzwand von 150 cm Höhe errichtet werden. Sie steht im Abstand von 60 cm von dem Trottoir, damit eine Bewachsung möglich ist (siehe Uebersichtsplan 1:500 und Skizzen im Anhang). Oeffnungen für Zugänge sind möglich; diese müssen mit einem möglichst geschlossenen Tor versehen sein. Deren Lage und Bemessung werden im Baubewilligungsverfahren festgelegt. Die Abschirmung der Immissionen auf Obergeschossebene der 1. Häuserreihe entlang der Mülligerstrasse muss mit baulich-, gestalterischen Mitteln oder/und mit der Grundrissgestaltung (lärmempfindliche Räume auf die lärmabgewandte Seite hin orientieren) erfolgen. Lärmschutzfenster allein genügen nicht. Der Nachweis der Einhaltung der Werte ist. mit der Baueingabe zu erbringen.

h)

Meteorwasser Die Möglichkeit das Dach-Meteorwasser versickern zu lassen wird im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens abgeklärt.

i)

Empfehlung Im Hinblick auf eine harmonische Gesamtgestaltung mit differenzierten Aussenräumen wird empfohlen, mindestens pro Grossparzelle (im Rahmen der Parzellierung gemäss Ueberbauungplan nur 1 Architekt mit der Projektausarbeitung zu beauftragen. Monotone Häuserzeilen sind zu vermeiden.

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5

ANSICHT DER LAERMSCHUTZWAND MIT SPALIER 1, 50

11

GESTALTUNGSPLAN DAEGERLI WINDISCH

75

OEFFNUNG MIT TUERE

QUERSCHNITT DURCH DIE LAERMSCHUTZWAND MIT SPALIER

2

MULL IGERSTRASSE

PFLANZSTRE IFEN MI1 EFE U UNDWILD ENREBEN

1 50

300 6°

201

GESTALTUNGSPLAN DAEGERLI WINDISCH 7

3

DETAIL LAERMSCHUTZWAND UND SPALIER 1: 10

BETONMAUER SPALIER AUS FEUERVERZINKTEN STAHLPROFILEN

UI

Lri

PFLANZSTREIFEN TROTTOIR --I

22

44 DETAIL

5

20

BEFESTIGUNG MIT RUNDSTAHL 8 min

1:1

U PROFILE 40 x 20 x 4

40 mm 8

ANHANG ZU DEN SPEZIALBAUVORSCHRIFTEN DAEGERLI / BREITACKER

SPEZIALBAUVORSCHRIFTEN DAEGERLI / BREITACKER 1.

BEGRUENDUNG

Lage

Das Gebiet Breitacker liegt an der Kantonsstrasse 400, welche von Windisch nach Mülligen führt. Westlich grenzt es an das Siedlungsgebiet von Windisch, östlich grenzt es an die Gewerbezone Dägerli und die Sportzone Dägerli; gegen Süden macht ein Wald den Abschluss.

Rechtliche Situation

Das Areal Breitacker liegt in der Wohnzone 2, 2. Etappe. Es besteht ein durch den Grossen Rat genehmigter kommunaler Ueberbauungsplan Dägerli Brackrütistrasse (RRB-Nr. 549 vom 22. März 1982).

Begründung und Ziele

Das Areal Breitacker ist eine der letzten grösseren Baulandreserven für Wohnbauten in der Gemeinde Windisch. Mit der Ausarbeitung des Ueberbauungsplanes hat der Gemeindärat eine erste Massnahme bezüglich Verkehrsberuhigung getroffen. Es wurde bewusst auf durchgehende Quartierstrassen verzichtet. Man plante an deren Stelle "Erschliessungsspangen", welche den quartierfremden Verkehr fernhalten sollen. Mit den Spezialbauvorschriften möchte der Gemeinderat erreichen, dass dem neu zu überbauenden Gebiet eine gestalterische Ordnung überlagert wird. Es soll vermieden werden, dass durch die Verwendung zu verschiedener Bauformen und Baumaterialien eine unnötig unruhige Ueberbauung entsteht. Andererseits sollen die Vorschriften dem einzelnen Bauherrn doch noch ein gewisses Mass an eigenen Prägungen und Gestaltungen ermöglichen; auch will man eine zu uniforme Siedlung vermeiden. Die Spezialbauvorschriften beinhalten folgende Zielvorstellungen: 1)

Lebendige Ausgestaltung des Strassenraumes durch - minimale Fahrbahnbreite - optimale Ausdehnung des allgemein nutzbaren Raumes

- einheitliche Bepflanzung mit Bäumen - naturnahe Abgrenzung zwischen allgemeiner und privater Nutzung durch das Pflanzen von Büschen und Sträuchern - gleichberechtigte Nutzung für alle Benützer

2) Verhinderung einer ungeordneten Bauweise durch Vorgabe minimaler Auflagen wie: - Dachformen und Bedachungsmaterialien - Fassadenmaterialien und ev. Farbtöne (hell/dunkel) - Höhenlage der Bauten - vordere oder rückwärtige Baulinien in Abstimmung auf die Besonnung

3) Anreiz zu verdichteter Bauweise durch - Erhöhung der Ausnützung generell - Ausnützungsbonus für gute Gesamtlösungen

4) Minimale Umweltbelastung durch Beheizung mit Fernwärme resp. durch eine Quartierheizzentrale

Um diese Ziele zu erreichen, ist es notwendig, dass die Grundeigentümer im Interesse des Gesamtbildes gewisse Einschränkungen in Kauf nehmen. Die Gemeinde ist ihrerseits bereit, im Interesse der Umgebungs- und der Strassengestaltung gewisse Mehrkosten in Kauf zu nehmen.

11

2.

BEPFLANZUNG

Folgende Bepflanzungsarten sind vorgesehen:

1.

Spalier entlang der Mülligerstrasse _

2.

Bäume an den Eckpunkten der Mittelparzelle -

3.

Traubeneichen (quaercus pertrea)

Bäume entlang der Strasse (Wegparzelle Nr. 243) zur Gewerbezone -

6.

Platanen (platanus acerifolia)

Bäume entlang der Mülligerstrasse -

5.

4 Rosskastanien (Aesculus hypocastanuum)

Bäume entlang den internen Erschliessungsstrassen -

4.

Knöterich Efeu

Zitterpappel (populus tremola)

Bäume entlang der Strasse (Wegparzelle Nr. 2561) zur Wohnzone -

Zitterpappel (populus tremola)

12

3.

HINWEIS DER ABTEILUNG RAUMPLANUNG ZUR ARCHAEOLOGIE

1963 wurde bei der Verzweigung Mülligerstrasse/Am Rain einige spätrömische Skelettgräber des 3. und 4. Jahrhunderts n.Chr. gefunden. Und 1985 wurde bei der vorläufigen Erschliessung des Industriegebietes Breitacker ein römisches Brandgrab des 2. Jahrhunderts n.Chr. mit Grabbauten oder Steinumfriedung angeschnitten. In diesem Bereich ist mit weiteren römischen Gräbern wohl entlang einer untergeordneten Ausfallstrasse von Vindonissa zu rechnen. Diese beiden Fundpunkte begrenzen das von der Planung betroffene Gebiet Dägerli unmittelbar im NE bzw. SW. Wir bitten Sie daher folgendes zu beachten: a) Die Aarg. Kantonsarchäologie Brugg (056/41'75'42 oder 41'21'84) muss spätestens 4 Wochen vor Beginn der Erschliessungsarbeiten bzw. vor den ersten Bodeneingriffen (Abhumusieren) benachrichtigt werden, damit die Erdarbeiten archäologisch begleitet oder eingesehen werden können. Gegebenenfalls könnten bereits vorgängig archäologische Sondierungen vorgenommen werden. b) Unabhängig von unserem Mitwirken ist bei sämtlichen Bodeneingriffen auf Bodenfunde zu achten (Mauerreste/Fundamentzüge, Gräber/Skelettreste, Kleinfunde usw.); bei einem solchen Fund muss die Arbeit an der betreffenden Stelle selbständig unverzüglich unterbrochen und sofort die Kantonsarchäologie benachrichtigt werden. Wir machen bei dieser Gelegenheit noch darauf aufmerksam, dass die Gemeindebehörden Aufsichtsfunktion haben, und dass Bodenfunde (Kleinfunde, aber auch Mauerzüge u.ä.) unverzüglich den Gemeindebehörden und/oder der Kantonsarchäologie gemeldet werden müssen (Dekret über den Schutz von Kulturdenkmälern vom 14. Oktober 1975).

13

OF FENTLICHE PLANAUFLAGE von /13,4, bis ALD., Genehmigt vom Einwohnerrat am 259t

i(ieNpFin-MumiseWidien Grossen Rat Aarau, den 4041 /1923, RB-Nr. el vom .22 A:g4 "221 Im Auftrage des Grossen Ratee,

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