Gestaltungsplan Fehlmannmatte

Art. 13 Zwischenzone

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Erschliessung und Parkierung

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Art. 14 Erschliessung

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Art. 15 8

Parkierung

Art. 16 Fuss- und Radwegverbindung

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Art. 17 9

Internes Wegnetz

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Umwelt

Art. 18 Ökologische Massnahmen

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Art. 19 Energie

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Art. 20 Lärmschutz

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Art. 21 Lichtemissionen

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Art. 22 Entsorgung

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Qualitätssicherung

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Art. 23 Qualitätssicherung

Schlussbestimmungen

Art. 24 Inkrafttreten, Änderungen

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Der Gemeinderat VVindisch erlässt, gestützt auf § 25 Abs. 2 des Gesetzes über Raumplanung, Umweltschutz und Bauwesen des Kantons Aargau (Baugesetz, BauG) vom 19. Januar 1993 und § 5 der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) der Gemeinde VVindisch vom 13. Januar 1998, die nachstehenden Sondernutzungsvorschriften (SNV):

Allgemeine Bestimmungen

Art. 1 Geltungsbereich und Bestandteile

1 Der Geltungsbereich des Gestaltungsplans „Fehlmannmatte" (nachfolgend: Gestaltungsplan) umfasst den im Situationsplan bezeichneten Perimeter. 2 Der Gestaltungsplan besteht aus den nachfolgenden Sondernutzungsvorschriften (SNV) und dem zugehörigen Situationsplan 1:500. 3 Der Planungsbericht dient ausschliesslich der Erläuterung der Gestaltungsplanung und ist nicht verbindlicher Bestandteil des Gestaltungsplans.

Art. 2 Verhältnis zum übergeordneten Recht

1 Soweit der Gestaltungsplan nichts anderes bestimmt, gelten die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) und der Bauzonenplan (BZP) der Gemeinde VVindisch. 2 Die zwingenden Bestimmungen der BNO und des BZP sowie das übergeordnete kantonale und eidgenössische Recht bleiben vorbehalten.

Art. 3 Ziele / Zweck

1 Der Gestaltungsplan regelt die Rahmenbedingungen für eine attraktive, zweckmässige und wirtschaftliche Bebauung, Nutzung, Freiraumgestaltung und Erschliessung des Areals „Fehlmannmatte". 2 Das Ziel des Gestaltungsplans besteht insbesondere darin, an diesem historisch bedeutsamen Ort zwischen dem Areal „Königsfelden", dem gegenüberliegenden Ortszentrum VVindisch und dem nahegelegenen Amphitheater mit anschliessender Grünzone sowie dem unmittelbar angrenzenden, neu entstehenden Campus der Fachhochschule Nordwestschweiz (FHNVV) im Zusammenhang mit dem Entwicklungsrichtplan VISIONMITTE (ERP) eine gute städtebauliche Situation sowie eine hohe Freiraum- und Architekturqualität zu erreichen und die Erhaltung der archäologischen Befunde des Forums zu gewährleisten. 3 Daraus werden die folgenden lagebezogenen Anforderungen definiert: Sicherstellung der planerischen parzellen- und zonenübergreifenden Randbedingungen bezüglich Bebauungsstruktur, Dichte, Geschossigkeit, gesamtheitlichem Erscheinungsbild, Erschliessung, Parkierung und Freiraum,

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Lärmproblematik in Bezug auf die derzeit viel frequentierten Hauptverkehrsachsen Zürcher- und Hauserstrasse mittels geeigneten architektonischen Massnahmen umsetzen und minimieren,

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Schaffung einer identitätsstiftenden Ergänzung zum Ortszentrum Windisch,

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Beachtung der archäologischen Rahmenbedingungen, insbesondere bezüglich der Einschränkungen im Bereich „Bauen über den Ruinen".

Nutzung und Gestaltung

Art. 4 Baubereiche für Hochbauten, Pflichtbaulinien

1 Die Baubereiche A und B, begrenzt durch Baulinien, bezeichnen die Flächen, in denen Hochbauten zugelassen sind. Innerhalb derer können die Gebäude ohne Rücksicht auf Abstandsbestimmungen auf die Baulinie gesetzt werden. Es sind Hochbauten mit 4 Vollgeschossen und einem Attikageschoss zulässig. Vorspringende Gebäudeteile sind gemäss § 2 Abs. 1 lit. a ABauV erlaubt. 2 Im Weiteren sind Hochbauten mit einer maximalen Länge von 25 m und einer maximalen Gebäudehöhe von 3 m auch im Übergangsbereich gemäss § 6 zulässig. Sie dürfen auf die Baulinien für „Aussenraumnutzung" gebaut werden. Sie dienen zur Aufnahme von untergeordneten Aussenraumnutzungen oder technischen Installationen im Zusammenhang mit den Bauten in den Baubereichen A und B wie beispielsweise Abstellplätze für Zweiräder und Entsorgungseinrichtungen. Sie dürfen jedoch nur mit Einzelfundamenten abgestützt werden. 3 Ein Attikatransfer vom Baubereich B in den Baubereich A ist zulässig. In diesem Fall sind im Baubereich A fünf Vollgeschosse (keine zusätzliche Attikageschosse) zulässig. 4 Im Baubereich A gilt eine maximal zulässige Gebäudehöhe von 18 m. Einzelne technisch bedingte Aufbauten für die Haustechnik (z.B. für Lift-, Lüftungs-, Energieanlagen) sind gestattet. Ihre Gesamtwirkung ist jedoch auf die Gebäudegestaltung abzustimmen. Im Baubereich B sind Hochbauten mit einer maximalen Gebäudehöhe von 15 m zulässig. 5 Entlang der Pflichtbaulinien des Baubereiches A sind die jeweiligen Fassaden der Bauten in einer ungebrochenen Flucht anzuordnen, wobei maximal 2 m von der Pflichtbaulinie zurückgewichen werden kann. Entlang der nördlichen Pflichtbaulinie ist ab dem 1. Obergeschoss eine Auskragung von max. 5 m zulässig. Bei Vorliegen einer Mischoder Gewerbenutzung im Gebäude entlang der Hauserstrasse kann an dessen Längsfassade ab dem 1. Obergeschoss eine Auskragung von max. 3 m, bei reiner Wohnnutzung von max. 2.5 m realisiert werden. 6 Im Baubereich A sind entlang der Pflichtbaulinien die Attikageschosse auf die jeweiligen Fassadenfluchten der Obergeschosse zu setzen.

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7 Im „Baubereich ohne Tiefbauten" - innerhalb der Baubereiche A und B - dürfen Bauten und Anlagen nur mit Einzelfundamenten abgestützt werden. Um den Schutz der Überreste des römischen Forums zu gewährleisten, müssen deren Lage und Erstellung mit der Kantonsarchäologie Aargau abgesprochen werden. 8 Gegenüber den Nachbarparzellen des Gestaltungsplanareals sind die Grenzabstände einzuhalten. Innerhalb der Baubereiche A und B und dem Übergangsbereich gemäss § 6 können die Gebäude- und Grenzabstände reduziert oder aufgehoben werden, wenn die architektonischen, gesundheits- und feuerpolizeilichen Anforderungen gewahrt bleiben. 9 Die Bauten haben den Anforderungen einer hohen Qualität bezüglich Städtebau und Architektur zu genügen, weshalb der Fassadengestaltung und Materialisierung allseitig grosse Beachtung zu schenken ist. Dasselbe gilt für die Dächer dieser Bauten. Insbesondere sind - die Bauten so zu gestalten, dass sie sich gesamthaft gut in ihre Umgebung einpassen und den Besucher bzw. die Besucherin durch ihre Architektur selbstverständlich leiten; insbesondere soll der Bereich der öffentlichen Nutzung (Erdgeschoss bzw. die erdgeschossnahen Bereiche) publikumsfreundlich und einladend wirken, - die Fassaden ruhig zu gliedern und in Bezug auf Farben und Materialien zurückhaltend zu gestalten, - die verwendeten Materialien so zu wählen, dass keine störenden Effekte wie beispielsweise übermässige Reflexionen auftreten.

Art. 5 Nutzung und Nutzungsanordnung in den Baubereichen A und B

1 Innerhalb des Gestaltungsplanperimeters ist eine maximale Ausnützungsziffer von 1.2 zulässig. Es bestehen keine weiteren Ansprüche auf zusätzliche Ausnützungsboni (z.B. Arealüberbauungen). 2 Der Baubereich B ist für Wohnungen und nicht störende gewerbliche Nutzung wie Büros und Geschäfte bestimmt (§ 35 Abs. 1 BNO). Ein minimaler Wohnanteil von 90 % ist einzuhalten. 3 Entlang der nördlichen Pflichtbaulinie - im Baubereich A - sind im Erdgeschoss gewerbliche, wenn möglich publikumsorientierte Nutzungen wie z.B. Einkaufsläden anzusiedeln.

Art. 6 Übergangsbereich

1 Die im Situationsplan bezeichneten Übergangsbereiche entlang der Klosterzelg-, Zürcher-, Hauser-, und Römerstrasse sind der Begegnungszone und dem Freihaltebereich überlagert. Ihre Gestaltung hinsichtlich Möblierung, Materialisierung und Bepflanzung hat konzeptionell und räumlich den Zielen der jeweiligen Grundzone zu entsprechen. Zulässig sind Hochbauten gemäss § 4 Abs. 2. Abstellplätze für Motorfahrzeuge sind - unter Vorbehalt von Abs. 2 - ausgeschlossen.

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2 In den Übergangsbereichen entlang der Klosterzelg- und Römerstrasse können Besucherparkplätze integriert werden.

Art. 7 Unterirdische Bauten

1 Unterirdische Bauten (wie Einstellhallen) und Anlagen sind nur innerhalb des durch Baulinien für unterirdische Bauten begrenzten Baufeldes zulässig. 2 Ausserhalb des in Abs. 1 definierten Baufeldes sind unterirdische Werk- und Kanalisationsleitungen in Absprache mit der Kantonsarchäologie Aargau zulässig.

Art. 8 Dachgestaltung

Im Gestaltungsplangebiet sind Dächer mit einer maximalen Neigung von 10 % zulässig. Die Dächer sind extensiv zu begrünen, soweit sie nicht als begehbare Flächen (z.B. Terrassen) genutzt werden.

Freiräume und Bepflanzung

Art. 9 Gesamter Freiraum

1 Der gesamte Freiraum innerhalb des Gestaltungsplanperimeters setzt sich zusammen aus der Begegnungszone, dem Spiel- und Aufenthaltsbereich sowie dem Freihaltebereich. Für die gemeinschaftliche Nutzung ist auf dem Areal ein funktional und gestalterisch zusammenhängendes Freiraumangebot zu schaffen und zu betreiben. Elemente der gemeinschaftlichen Freiräume sind Bepflanzungen, Bodenbeläge, Beleuchtung sowie Ausstattung. 2 Die ebenerdigen Wohnnutzungen sind mit vorgelagerten Grünflächen zu rahmen, damit die Gebäude nicht unmittelbar an die Platz- und Weggestaltung angrenzen. 3 Die Grün- und Belagsflächen sind hinsichtlich der Förderung der Lebensraumvernetzung angemessen zu gestalten und auszustatten. Deren Gestaltung soll zur Entwicklung der ortstypischen Fauna und der gartentypischen Flora beitragen. 4 Bäume und / oder Baumgruppen sind nur in den im Situationsplan gekennzeichneten „archäologischen Leerflächen" und in den Baubereichen A und B pflanzbar.

Art. 10 Begegnungszone

1 Die Begegnungszone verläuft entlang der Klosterzelg-, Zürcher-, Hauser-, und Römerstrasse und weitet sich entlang der Klosterzelg- und Zürcherstrasse platzartig bis zum Baubereich A auf. Sie dient mit ihrer hohen Aufenthaltsqualität sowohl der räumlichen Verbindung des Perimetergebiets mit dem historischen Königsfelder Park, dem Ortszent-

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rum Windisch und der Fachhochschule Nordwestschweiz (FHNVV) als auch als Übergang zur angrenzenden Grünzone gemäss § 22 BNO. 2 Bei Realisierung einer reinen Wohnnutzung im Gebäude entlang der Hauserstrasse

dient die Begegnungszone als Bewegungsraum für die Anwohner. Hierfür ist die räumliche Ausbildung von begrünten Vorgärten entlang der Gebäudefassaden in die Gestaltung mit einzubeziehen. Bei Vorliegen einer erdgeschossigen Gewerbenutzung im Gebäude entlang der Hauserstrasse entspricht die Nutzung der Begegnungszone dem in Absatz 1 beschriebenen Zweck. 3 Die Gestaltung und Möblierung hat sich an dem in Absatz 1 beschriebenen Ziel und an

der Strassenraumgestaltung der Klosterzelg-, Zürcher-, Hauser-, und Römerstrasse zu orientieren.

Art. 11 Spiel- und Aufenthaltsbereich

Der Spiel- und Aufenthaltsbereich liegt innerhalb der Baubereiche A und B und hat eine Minimalfläche von 800 m2 aufzuweisen. Er dient als gemeinsamer Freiraum für die Bewohnerschaft mit hoher Aufenthaltsqualität. Es sind geeignete Elemente zum Spiel und Aufenthalt anzuordnen. Das interne Wegnetz gemäss § 17 ist in die Gestaltung einzubinden und soll den Charakter des Aufenthalts- und Spielbereiches unterstützen und dessen Wirkung verstärken. Es sind Bäume als Schatten spendende Elemente zu pflanzen.

Art. 12 Freihaltebereich

1 Der Freihaltebereich dient als Freiraum für die Bewohnerschaft und enthält die privaten

Gartenbereiche der Erdgeschosswohnungen im Baubereich B. Das interne VVegnetz gemäss § 17 ist in die Gestaltung einzubinden und soll den Charakter des Freihaltebereiches unterstützen und dessen Wirkung verstärken. 2 Die Gestaltung und Möblierung haben räumlich durchlässig und offen zu erfolgen und

den in Absatz 1 erwähnten Zielen zu entsprechen. Die Bepflanzung der privaten Gartenbereiche orientiert sich an den gartentypischen Gehölzen. Die Mindestbreite der im SituationspIan gekennzeichneten Freihaltebereiche zwischen den Bauten in den Baubereichen A und B beträgt 12 m bzw. 13 m ab der südlichen Baulinie bis zum Spiel- und Aufenthaltsbereich. 3 Der Anteil an versiegelten Flächen beträgt in den Freihaltebereichen des Baubereichs

B maximal 20%. 4 Im südwestlichen Perimeter kommen die Absätze 1 bis 3 zur Anwendung, soweit die

Flächen nicht für Bedürfnisse nach § 4 Abs. 2 und § 6 Abs. 2 beansprucht werden.

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Art. 13 Zwischenzone

Die Bepflanzung darf mit flach wurzelnden Bäumen und Sträucher und in Absprache mit der Kantonsarchäologie Aargau ausgeführt werden.

Erschliessung und Parkierung

Art. 14 Erschliessung

1 Die verkehrsmässige Erschliessung und Anlieferung innerhalb des Gestaltungsplanperimeters erfolgt primär über die Klosterzelgstrasse. 2 Die ungefähre Lage der Ein- und Ausfahrt der Einstellhalle sowie der Anlieferung und der Notzufahrt für das Gestaltungsplangebiet ist im Situationsplan bezeichnet.

Art. 15 Parkierung

1 Die Parkierung für Bewohnerinnen und Bewohner sowie Beschäftigte ist ausschliesslich in der unterirdisch anzuordnenden Einstellhalle zulässig. 2 Oberirdische Besucher- und Kundenparkplätze für den gesamten Gestaltungsplanperimeter sind in den bezeichneten Bereichen gemäss § 6 Abs. 2 anzuordnen. 3 Oberirdische Abstellplätze für Fahrräder und Mofas für die Bauten der Baubereiche A und B sind in den Bauten gemäss § 4 Abs. 2 unterzubringen und in genügender Anzahl anzubieten. Sie sind sowohl genügend zu beleuchten als auch für die Sicherung vor Diebstahl in geeigneter Weise auszurüsten.

Art. 16 Fuss- und Radwegverbindung

1 Eine öffentliche Fuss- und Radwegverbindung mit einer Breite von insgesamt 3.50 m ist innerhalb des Gestaltungsplanperimeters gemäss Situationsplan zu gewährleisten. Sie ist behindertengerecht auszugestalten. Deren Realisierung hat spätestens mit dem Ausbauvorhaben der Hauserstrasse zu erfolgen. 2 Über den Gestaltungsplanperimeter führt ein Legionärspfad. Dieser ist in die Freiraumgestaltung zu integrieren und kann mit dem in Absatz 1 genannten öffentlichen Fuss- und Radweg kombiniert werden. 3 Wird in Zusammenhang mit dem Ausbau der Hauserstrasse auf dem Gestaltungsplanperimeter eine Geh- und / oder Radwegfläche realisiert, so kann der in Absatz 1 definierte öffentliche Fuss- und Radweg sowie der Legionärspfad gemäss Absatz 2 mit diesem Vorhaben kombiniert werden.

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Art. 17 Internes Wegnetz

Das interne VVegnetz dient der Durchlässigkeit des Areals. Es ist barrierefrei bzw. behindertengerecht auszugestalten. Die definitive Lage der Wege wird mit dem Bauprojekt festgelegt. Die Ausgestaltung der Wege hat in Kombination mit dem Spiel- und Aufenthaltsbereich und des Freihaltebereiches zu erfolgen.

Umwelt

Art. 18 Ökologische Massnahmen

1 Es gelten die folgenden Anforderungen: Die Freiräume sind mit standortgerechter, nach Möglichkeit einheimischer und artenreicher Vegetation sowie Schatten spendender Bepflanzung auszustatten. - In den platzartigen Bereichen (Begegnungszonen) sind, wo immer möglich, Bäume -

bzw. Baumgruppen zu pflanzen. - Die Freiräume sind, wo sinnvoll, mit sickerfähigen Belägen auszugestalten. 2 Weitergehende ökologische Massnahmen sollen im Baugesuch aufgezeigt werden.

Art. 19 Energie

Für Neubauten gilt als Minimalanforderung der Minergie - Standard oder eine energetisch und ökologisch gleichwertige Lösung.

Art. 20 Lärmschutz

1 Die Bauten im Baubereich A entlang der Hauser-, Zürcher-, und Klosterzelgstrasse sind lärmgerecht zu konzipieren, insbesondere ist § 5 Abs. 3 zu beachten. 2 Dabei sind alle lärmempfindlichen Räume in Wohnungen so anzuordnen, dass sie vollständig lärmabgewandte Fenster aufweisen. Können nicht alle lärmempfindlichen Räume über ausreichend grosse Fenster belüftet werden, die völlig lärmabgewandt sind, darf eine Baubewilligung nur erteilt werden, wenn die betroffenen Räume über eine kontrollierte Lüftung verfügen.

Art. 21 Lichtemissionen

Die Beleuchtung des Aussenraumes ist so zu konzipieren, dass es zu keinen negativen ökologischen Auswirkungen führt. Durch geeignete Massnahmen wie Überprüfung der Notwendigkeit, Abschirmung, geschickte Belichtungsrichtung, massvolle Belichtungsstärke und zeitliche Beschränkung sind die ökologischen Beeinträchtigungen so weit als möglich zu minimieren. Die Einzelheiten werden im Baubewilligungsverfahren geregelt.

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Art. 22 Entsorgung

Die Einrichtungen für die getrennte Abfallentsorgung und Kompostierung, die den Bauten der Baubereiche A und B dienen, sind in den Bauten gemäss § 4 Abs. 2 unterzubringen. Bei der Platzierung und Gestaltung der jeweiligen Flächen ist auf die Umgebung Rücksicht zu nehmen.

Qualitätssicherung

Art. 23 Qualitätssicherung

Der Gemeinderat VVindisch kann zur Sicherung der Zielsetzung des Gestaltungsplans ein Fachgutachten einer unabhängigen Fachperson auf Kosten der Bauherrschaft einholen. Die Fachperson wird nach Anhörung der Gesuchstellenden durch die Gemeinde Windisch bestimmt.

Schlussbestimmungen

Art. 24 Inkrafttreten, Änderungen

1 Der Gestaltungsplan mit den dazugehörigen Sondernutzungsvorschriften tritt mit der kantonalen Genehmigung in Kraft. 2 Die Änderung oder Aufhebung bedarf des gleichen Verfahrens wie der Erlass des Gestaltungsplans.

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