Gestaltungsplan Baufeld D

Art. 13 Ökologische Massnahmen

Art. 14 Energie

Art. 15 Lichtemissionen

Schlussbestimmungen

Art. 16 Inkrafttreten, Änderungen

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Der Gemeinderat Windisch erlässt, gestützt auf § 25 Abs. 2 des Gesetzes über Raumplanung, Umweltschutz und Bauwesen des Kantons Aargau (Baugesetz, BauG) vom 19. Januar 1993 und § 5 der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) der Gemeinde Windisch vom 13. Januar 1998, die nachstehenden Sondernutzungsvorschriften (SNV):

Allgemeine Bestimmungen

Art. 1 Geltungsbereich und Bestandteile

1 Der Geltungsbereich umfasst den im Situationsplan bezeichneten Perimeter. 2 Der Gestaltungsplan besteht aus den nachfolgenden Sondernutzungsvorschriften (SNV) und dem zugehörigen Situationsplan 1:500. 3 Der Planungsbericht dient ausschliesslich der Erläuterung der Gestaltungsplanung und ist nicht verbindlicher Bestandteil des Gestaltungsplans.

Art. 2 Verhältnis zum übergeordneten Recht

1 Soweit der Gestaltungsplan nichts anderes bestimmt, gelten die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) und der Bauzonenplan (BZP) der Gemeinde Windisch. 2 Die zwingenden Bestimmungen der BNO und des BZP sowie das übergeordnete kantonale und eidgenössische Recht bleiben vorbehalten.

Art. 3 Ziele / Zweck

1 Der Gestaltungsplan „Baufeld D" regelt die Rahmenbedingungen für eine attraktive, zweckmässige und wirtschaftliche Nutzung, Bebauung, Erschliessung und Freiraumgestaltung des Areals. 2 Das Ziel des Gestaltungsplans besteht insbesondere darin, die räumliche Situation an der wichtigen Schnittstelle der beiden Gemeinden Windisch und Brugg zu klären und eine gute städtebauliche Situation sowie eine hohe Freiraum- und Architekturqualität zu erreichen. Der Gestaltungsplan dient in diesem Sinn der Umsetzung des behördenverbindlichen Entwicklungsrichtplans VISIONMITTE (ERP) vom 7. März 2006. 3 Es gilt der Infrastrukturvertrag des Investorengebietes 3 vom 11. Juni 2007 zwischen der Einwohnergemeinde Windisch, der Stadt Brugg, der BRUGG Immobilien AG und dem Kanton Aargau.

Nutzung und Gestaltung

Art. 4 Baubereich für Hochbauten, Pflicht baulinien

1 Der Baubereich „Tower", begrenzt durch Baulinien, bezeichnet den maximalen Gebäu-

degrundriss für ein Hochhaus. Innerhalb dessen kann das Gebäude ohne Rücksicht auf Abstandsbestimmungen auf die Baulinie gesetzt werden. Vorspringende Gebäudeteile sind unter Vorbehalt von Absatz 3 gemäss § 2 Abs. 1 lit. a ABauV zulässig. 2 Innerhalb des Baulinienbereiches „Tower" ist ein Hochhaus mit einer maximalen Hö-

henkote von 402.130 m.ü.M. zugelassen. Einzelne technisch bedingte Aufbauten für die Haustechnik (z.B. für Lift-, Lüftungs-, Energieanlagen) dürfen die Höhenkoten durchstossen. Ihre Gesamtwirkung ist jedoch auf die Gebäudegestaltung abzustimmen. 3 Entlang der nordöstlichen Pflichtbaulinie ist die Fassade des Hochhauses „Tower" in

einer ungebrochenen Flucht anzuordnen und vorspringende Gebäudeteile sind ausgeschlossen. Im Bereich der nordwestlichen Pflichtbaulinie ist ab dem vierten Geschoss eine Auskragung von 3.40 m zulässig.

Art. 5 Baubereich für unterirdische Bauten

1 Unterirdische Bauten (wie Einstellhallen) sind - unter Vorbehalt von Absatz 2 und 3 -

innerhalb des durch Baulinien für unterirdische Bauten begrenzten Baufeldes zulässig. 2 Im nordöstlichen Bereich des Gestaltungsplanareals ist die unterirdische Anbindung der

Einstellhalle für Personenwagen an das Parking des Gestaltungsplanes „FH Markthalle" zulässig. Die genaue Lage sowie deren bauliche Realisierung sind in einem Baugesuchsverfahren aufzuzeigen. 3 Im südwestlichen Bereich des Gestaltungsplanareals ist die unterirdische Anbindung

der Einstellhalle für Personenwagen an das Parking des Gestaltungsplanes „Areal Brugg Kabel AG" zulässig. Die genaue Lage sowie deren bauliche Realisierung sind in einem Baugesuchsverfahren aufzuzeigen.

Art. 6 Nutzung

1 Innerhalb des Baubereiches „Tower" kann eine maximale anrechenbare Bruttoge-

schossfläche von 16'500 m2 realisiert werden. 2 Der minimale Wohnanteil und der minimale Anteil Kultur, Freizeit-, Verkaufs- und

Gastronutzung gemäss § 13 Abs. 4 BNO ist einzuhalten. Ein Wohnnutzungstransfer zwischen dem Gestaltungsplan „Areal Brugg Kabel AG" und dem „Baufeld D" ist möglich.

3 Publikumsorientierte Nutzungen sind im Erdgeschoss bzw. in den erdgeschossnahen Bereichen anzusiedeln und insbesondere entlang den attraktiv zu gestaltenden, öffentlichen Freiräumen zu realisieren.

Art. 7 Gestaltungsanforderungen

1 Das Hochhaus „Tower" hat als städtebaulicher Akzent im Rahmen der gesamtheitlichen Betrachtung des Umfeldes des Entwicklungsrichtplans VISIONMITTE den Anforderungen einer hohen Qualität bezüglich Städtebau und Architektur zu genügen. 2 Der Fassadengestaltung und Materialisierung des Hochhauses „Tower" ist ausserdem allseitig sehr grosse Beachtung zu schenken. Insbesondere ist das Hochhaus „Tower" so zu gestalten, dass es sich gesamthaft gut in seine Umgebung einpasst und den Besucher bzw. die Besucherin durch seine Architektur selbstverständlich leitet, insbesondere soll der Bereich der öffentlichen Nutzung (Erdgeschoss bzw. die erdgeschossnahen Bereiche) publikumsfreundlich und einladend wirken; sind die Fassaden sowohl grossflächig zu gestalten und vertikale Akzente subtil zu gliedern als auch Farben und Materialien im Kontext zur Umgebung sorgfältig abzustimmen; sind die verwendeten Materialien so zu wählen, dass keine störenden Effekte wie beispielsweise übermässige Reflexionen auftreten.

Art. 8 Freihaltebereiche / Übergangsbereiche

1 Auf dem im Situationsplan gekennzeichneten Freihaltebereich öffentlicher Freiraum ist ein Freiraum mit öffentlichem Fuss- und Fahrradwegrecht und einer attraktiven Gestaltung sicherzustellen. Er ist als Mischverkehrsfläche mit Platzcharakter und hoher Aufenthaltsqualität auszubilden. Im Rahmen der Realisierung des Bauprojekts ist der Freiraum zu erstellen. 2 Die Übergangsbereiche dienen als Vorbereiche der Hochbauten und stellen den Übergang von den Hochbauten zum öffentlichen Freiraum sicher. Innerhalb dieser können die Anlieferung und der Zugang zu den Hochbauten erfolgen. Sie sind auf die in Abs. 1 vorgegebene Ausgestaltung abzustimmen. 3 Zur Sicherung einer ganzheitlichen Gestaltung des gesamten öffentlichen Freiraumes „Verbindung Campus Terminal und Campus Treppen (TT)" sind die beiden Freihaltebereiche sorgfältig an alle benachbarten Flächen, insbesondere den Freiraumbereich "Campus Forum" und den westlich angrenzenden Freihaltebereich des Perimeters Gestaltungsplan „Areal Brugg Kabel AG" anzuschliessen und in den Betrachtungs- und Bearbeitungsperimeter mit einzubeziehen. 4 Nach Abbruch der Kantonsarchäologiebauten und des Landisilos ist dieser Freihaltebereich durch die jeweiligen Grundeigentümer als öffentlicher Freiraum mit hoher Aufent-

haltsqualität und guter Gestaltung auszubilden und sorgfältig an alle benachbarten Flächen anzuschliessen. Bei der Ausgestaltung der Übergangsbereiche und den angrenzenden öffentlichen Freiräumen ist den ökologischen Massnahmen besonderes Gewicht beizumessen. 5 Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens vorzulegenden Konzepts sind die Ziele des ERP, insbesondere hinsichtlich der Gestaltung des Freihaltebereiches "Verbindung Campus Terminal und Campus Treppen (TT)" und der Anliegen des Langsamverkehrs zu konkretisieren und sicherzustellen.

Art. 9 Wettbewerbspflicht

Zur Sicherung einer hohen Architektur- und Städtebauqualität gilt es für sämtliche Bauvorhaben innerhalb des Gestaltungsplangebiets ein geeignetes Konkurrenzverfahrens (Wettbewerb oder Studienauftrag) durchzuführen.

Erschliessung und Parkierung

Art. 10 Verkehrsführung

Die Erschliessung über die Steinackerstrasse vom und zum Kreisel Bachthalen ist bis zum Baubereich „Tower" weiterhin zulässig und sicherzustellen.

Art. 11 Erschliessung des Perimeters für den motorisierter Individualverkehr

1 Die Erschliessung der Einstellhalle des Hochhauses „Tower" erfolgt in erster Priorität über die Einstellhalle des Gestaltungsplans „Areal Brugg Kabel AG" und in zweiter über die Einstellhalle innerhalb des Gestaltungsplans „FH Markthalle". Die Erschliessung über die Einstellhalle „FH Markthalle" ist in Abstimmung der Leistungsfähigkeit der Erschliessung dieser Einstellhalle zu konzipieren. Eine oberirdische direkte Erschliessung der Einstellhalle des Hochhauses „Tower" ist ausgeschlossen. 2 Die gesamte Anlieferung des Gestaltungsplanperimeters „Baufeld D" ist über den Bereich „Campus Forum" zu gewährleisten. Die genauen Modalitäten wie zeitliche Befristungen und dergleichen sind zur Sicherung einer ganzheitlichen Gestaltung vom Gemeinderat im Rahmen eines Reglements festzulegen. 3 Nach Abbruch der Kantonsarchäologie und des Landisilos hat die Erschliessung (Anlieferung) des Gestaltungsplanperimeters „Baufeld D" rückwärtig über die Industriestrasse zu erfolgen. Vor Abbruch der beiden Liegenschaften erfolgt die Erschliessung im Sinne einer Übergangslösung über das Campus Forum und in Ausnahmefällen über die untere Klosterzelgstrasse.

Art. 12 Parkierung

1 Die gesamte Parkierung hat — mit Ausnahme der Kurzzeitparkplätze für Güter- und Personenumschlag — unterirdisch zu erfolgen. 2 Eine allfällige Anbindung der Parkierung des Gestaltungsplans „FH Markthalle" gemäss ERP an die Parkierungsanlage des vorliegenden Gestaltungsplanes erfolgt im Nordosten des Areals. Eine allfällige Anbindung der Parkierung des Gestaltungsplans „Areal Brugg Kabel AG" gemäss ERP an die Parkierungsanlage des vorliegenden Gestaltungsplanes erfolgt im Südwesten des Areals. Die dafür notwendigen baulichen Voraussetzungen sind bei Bedarf innerhalb des Gestaltungsplanareals zu schaffen. 3 Die genauen Modalitäten der oberirdischen Kurzzeitparkplätze für den Güter- und Personenumschlag sind zur Sicherung einer ganzheitlichen Regelung vom Gemeinderat im Rahmen eines Reglements festzulegen. 4 Abstellplätze für Fahrräder und Mofas für die Baute „Tower" auf dem Baufeld D sind an geeigneter Lage anzubieten. Sie sind gut zugänglich und grösstenteils witterungsgeschützt auszugestalten und genügend zu beleuchten.

Umwelt

Art. 13 Ökologische Massnahmen

1 Es gelten grundsätzlich die Anforderungen des Entwicklungsrichtplans VISIONMITTE, explizit jedoch die Vorgaben des „Gesamtkonzepts ökologischer Ausgleich" vom 7. März 2006. Die Freiräume sind mit standortgerechter, nach Möglichkeit einheimischer und artenreicher Vegetation sowie Schatten spendender Bepflanzung auszustatten. In den platzartigen Bereichen sind, wo immer möglich, Bäume bzw. Baumgruppen zu pflanzen. - Die Freiräume sind, wo möglich, mit sickerfähigen Belägen auszugestalten. - Beim Hochhaus ist die Dachbegrünung zu prüfen. - Das Dachwasser ist zu versickern. 2 Weitergehende ökologische Massnahmen sollen im Baugesuch aufgezeigt werden. Die vorgeschlagenen Massnahmen werden im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens beziffert und bewertet. 3 Die Bewertung der weitergehenden ökologischen Massnahmen dient u.a. der Ermittlung der anrechenbaren Kosten an den Planungsmehrwertausgleich (Infrastrukturvertrag).

Art. 14 Energie

Für das Hochhaus gilt als Minimalanforderung der Minergie - Standard oder eine energetisch und ökologisch gleichwertige Lösung.

Art. 15 Lichtemissionen

Die Beleuchtung des Aussenraumes ist so zu konzipieren, dass es zu keinen negativen ökologischen Auswirkungen führt. Durch geeignete Massnahmen wie Abschirmung, geschickte Belichtungsrichtung, massvolle Belichtungsstärke, zeitliche Beschränkung und Überprüfung der Notwendigkeit sind die ökologischen Beeinträchtigungen so weit als möglich zu minimieren. Die Einzelheiten werden in einem Baubewilligungsverfahren geregelt.

Schlussbestimmungen

Art. 16 Inkrafttreten, Änderungen

1 Der Gestaltungsplan mit den dazugehörigen Sondernutzungsvorschriften tritt mit der kantonalen Genehmigung in Kraft. 2 Die Änderung oder Aufhebung bedarf des gleichen Verfahrens wie der Erlass des Gestaltungsplans.