Gestaltungsplan Chilhalde

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18 .03. 2_003 /14 . 0

Beschlossen vom Gemeinderat am: -3? Der Gemeindeammann:

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Genehmigung:

2 O. 2.0ü3

.200-1Ag ÜB

bis

2-003 Die

emeindeschreiberin:

Rosmarie Wernli

Genehmigung Aarau, den r.

rungsrat zooiDer Staatsschreiber:

Inhalt: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.

Zweck Bestandteile, Verhältnis zum übergeordneten Recht Baubereich Erschliessung Lärm Oekologische Umgebungsgestaltung Schweizerische Bundesbahnen Gebäudehöhe Bachgerinne Archäologische Funde Abweichungen vom Gestaltungsplan Inkrafttreten

1.

Zweck

Der Gestaltungsplan "Chilhalde" bezweckt, eine auf die wertvolle Natur und Landschaft sowie die Lärmsituation abgestimmte Überbauung zu ermöglich. 2.

Bestandteile, Verhältnis zum übergeordneten Recht

'Der Gestaltungsplan besteht aus dem Plan 1 : 500 mit Situation und Schnitt 1 : 500 sowie aus diesen Sondernutzungsvorschriften. 2Soweit der Gestaltungsplan nichts anderes festlegt, gelten die eidg. und kantonalen Gesetzesbestimmungen sowie die Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Umiken.

3.

Baubereich

'Bauten sind innerhalb des im Situationsplans und im Schnitt dargestellten Baubereiches anzuordnen. Die Breite der Wohnbauten darf 19 m nicht überschreiten und dazwischen ist ein Gebäudeabstand von mindestens 7.50 m einzuhalten. Für die Erschliessung erforderliche Nebenbauten, sind zwischen den Wohnbauten zugelassen. 2

4.

Erschliessung

'Die Erschliessung und die Baustellenzufahrt erfolgt ausschliesslich von der Schlüsselstrasse. Parkplätze für Besucher sind im Vorplatzbereich anzuordnen.

2

Die Randbedingungen für den Strassenausbau und die einzuhaltenden Sichtzonen werden im Rahmen der Baubewilligung festgelegt. 3

Die direkte Erschliessung für den motorisierten Verkehr ab der Rinikerstrasse ist untersagt.

4

5.

Lärm

'Es gelten folgende Voraussetzungen: Lärmschutzbauten: Lärmschutzdamm Chilhaldenweg: Abstand 8-9m ab äusseren Gleichsachse, Höhe 5m über Schienenoberkante (SOK), Höhe min. 372 m.ü.M. Lärmschutzwand (oder Damm) Chilhaldenweg: Höhe 1.5-1.8m über Terrain nach Aufschüttung, Quote Oberkante 374.8-378.3 m.ü.M. Diese Lärmschutzbauten sind für die Einhaltung der Lärmschutzanforderungen zwingend notwendig und müssen vor Bezug der Wohnungen realisiert werden. Zusätzliche Massnahmen für Wohnbauten: In Wohnbauten sind kontrollierte Wohnraumlüftungen vorzusehen.

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Zusätzliche Massnahmen für Parzelle 80: Die Räume an der lärmexponierten Südfassade müssen über ein seitlich angeordnetes Fenster belüftet werden können oder durch eine tiefe Terrasse mit einer festen Brüstung abgeschirmt werden. Dabei beträgt das Verhältnis von Terrassentiefe zu Brüstungshöhe ca. 5: 1. Das heisst bei einer Terrassentiefe von 5m beträgt die minimale Brüstungshöhe 0.9m, bei einer Tiefe von 4m beträgt sie 1.3m und bei einer Tiefe von 3m bereits 1.7m. Ausnahmen sind für maximal einen Raum pro Wohneinheit zugelassen. 2Die Bauherrschaft hat mit Baubeginn auf ihre Kosten folgende Lärmschutzmassnahmen zu erstellen: Lärmschutzwände und Damm gemäss Abs. 1 dieser Ziffer.

6.

Oekologische Umebundsgestaltung

'Auf der im Situationsplan "mit grünen Pfeilen markierten" Bereichen sind auf einem Drittel der Fläche unvermörtelte Kalksteinmauern (oder ähnliche Strukturen) zu erstellen. Die restliche Fläche ist abzuhumusieren und mit magerem, steinigem Rohbodenmaterial zu versehen. 2In den besonnten Bereichen dürfen keine Sträucher bzw. Bäume angepflanzt werden. Das

oberste Flachdach ist zu begrünen. 3An einer gut besonnten Stelle ist ein pflanzenarmer, frostsicherer Weiher zu gestalten, welcher vom vorhanden Hangdruckwasser gespiesen wird. 4.Der Unterhalt dieser Massnahmen (Mauer, Weiher usw.) wird durch die Pro Natura Aargau

ausgeführt. Für den Unterhalt ist ein Wasser- und Stromanschluss zur Verfügung zu stellen. Sollte die Pro Natura Aargau nicht mehr existieren bzw. keine Nachfolgeorganisation vorhanden sein, so haben die Grundeigentümer den Unterhalt zu besorgen. 7.

Schweizerische Bundesbahnen

'Mit der Baueingabe hat die Bauherrschaft unter anderem einen Dienstbarkeitsvertrag für ein Näherbaurecht bzw. die Zustimmung der Grundeigentümerin (für Bauten auf deren Grundstück) einzureichen. 2Die Bachsohle soll 2 m unter Schienoberkante liegen. Das Gefälle des Geleises beträgt 1.34 % bzw. 1.24°. Die geplanten Böschungen (neuer Damm) haben eine Neigung von 2 : 3 aufzuweisen, andernfalls müssen Stützmassnahmen erstellt werden. 3Zudem hat die Bauherrschaft mit der Baueingabe einen Vertrag für den Unterhalt des Dammes einzureichen.

8.

Gebäudehöhe

Bauten sind innerhalb des im Situationsplan und im Schnitt dargestellten Baubereiches anzuordnen. Die Gebäudehöhe (inkl. Attikageschoss) beträgt maximal 5 m ab gewachsenem Terrain auf Waldabstandslinie. Für die Messweise gilt § 12 ABauV.

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9.

Bachgerinne

Das offene Bachgerinne Nr. 2.00.194 ist beizubehalten. 10.

Archäologische Funde

Die Bauherrschaft hat bei archäologischen Funden die zuständigen kantonalen Instanzen zu informieren, damit die Funde untersucht und dokumentiert werden können. Vor Erdarbeiten ist die Kantonsarchäologie zu benachrichtigen. 11.

Abweichungen vom Gestaltungsplan

Der Gemeinderat kann im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens geringfügige Abweichungen vom Gestaltungsplan bewilligen, sofern dessen Zweck und die öffentliche wie privaten Interessen nicht beeinträchtigt werden und die Gesamtsituation nicht verschlechtert wird. 12.

Inkrafttreten

1Dieser Gestaltungsplan tritt mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft.

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Mitwirkungsbericht der Gemeinde Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

18. September 2007 18. Juli 2007 14. August bis 12. September 2007 18. September 2007 2. November 2007 5. November 2007

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2.

Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung vom 30. August 2005 ab. 3.

Die Vorlage im Überblick

Der Gestaltungsplan definiert im Gebiet "Chilhalde", welches an einem Südhang oberhalb der Bahnlinie liegt, die zulässige Überbauung, die zugehörige Erschliessung sowie Lärmschutzmassnahmen. Vorgesehen sind Terrassenhäuser. 3.1

Vorlage

Der Gestaltungsplan legt im Gebiet "Chilhalde" ein Baufeld und eine Mantellinie fest. Die Breite der Bauten darf innerhalb des Baufelds 19 m nicht überschreiten. Zwischen den einzelnen Bauten ist ein Gebäudeabstand von mindestens 7.5 m einzuhalten. Lediglich für die Erschliessung erforderliche Nebenbauten sind zwischen den Wohnbauten zugelassen. Die Erschliessung erfolgt von der Schlüsselstrasse mit einer Stichstrasse. Aus Gründen des Lärmschutzes wird diese deutlich unter dem Niveau der Bahnlinie liegende Stichstrasse überdeckt. Ein darüber liegender Lärmschutzwall mit einer Höhe von 5 m über Schienenoberkante dient als Grundlage für eine Lärmschutzwand von 1.5 bis 1.8 m über Terrain der Aufschüttung. Versand: 12. Dezember 2007

-2-

Diese Lärmschutzmassnahmen müssen gemäss § 5 Abs. 1 Sondernutzungsvorschriften (SNV) vor Bezug der Bauten realisiert sein. In Wohnbauten ist zudem eine kontrollierte Wohnraumlüftung vorzusehen. Für die stärker exponierte Parzelle Nr. 80 enthalten die Sondernutzungsvorschriften zusätzliche Lärmschutzmassnahmen am Objekt. Der Unterhalt der Lärmschutzbauten ist durch die Bauherrschaft mittels Vertrag (bei Baueingabe) sicherzustellen. Entlang der SBB wird das bestehende Bachgerinne offen geführt. Die Bachsohle muss 2 m unter Schienenoberkante liegen. Die bestehende Fusswegverbindung wird im Gestaltungsplan mit einer Breite von 1.4 m sichergestellt. Aufgrund der ökologisch wertvollen Lage enthalten die Sondernutzungsvorschriften konkrete Vorschriften zur Umgebungsgestaltung und zum Unterhalt (§ 6 SNV). 3.2

Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel:  

Gestaltungsplan Sondernutzungsvorschriften

Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1

Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne und -vorschriften auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 Baugesetz, BauG). 4.2

Raumplanerische Beurteilung

Die Topografie, die vorhandene Lärmbelastung und die ökologischen Anforderungen im Gestaltungsplangebiet und dessen Umgebung stellen für die Planung und Realisierung einer Wohnüberbauung eine anspruchsvolle Aufgabe dar. Gemessen an diesen örtlichen Rahmenbedingungen stellt der vorliegende Gestaltungsplan eine gute Lösung dar und erfüllt die baugesetzlichen Anforderungen (§ 21 Abs. 2 BauG). Die Erschliessung ist sachgerecht. Mit der Überdeckung können Lärmschutzmassnahmen umgesetzt und gesichert werden, welche auf diese schwierige Situation angemessen reagieren. Die deutlich unter dem Niveau des Bahndamms verlaufende Schlüsselstrasse wird überdacht und dient als Basis für eine Aufschüttung beziehungsweise für eine Lärmschutzwand in der erforderlichen Höhe. Mit dem Wall wird zugleich eine Grünfläche zurück gewonnen, welche der Vernetzung dient. Mit den Lärmschutzmassnahmen können die Planungswerte nach Lärmschutzverordnung mit wenigen Ausnahmen eingehalten werden. Die Umweltanforderungen werden erfüllt. Im Sinne der Vorsorge ist die in den SNV fixierte kontrollierte Lüftung zu verstehen. Der Gestaltungsplan nimmt die für das Gebiet wichtigen Anliegen des Natur- und Landschaftsschutzes auf. Die ökologischen Hauptzielsetzungen werden mit dem Gestaltungsplan und den Sondernutzungsvorschriften sichergestellt.

-3-

4.3

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss: 1. Der Gestaltungsplan "Chilhalde" der Gemeinde Umiken vom 18. September 2007 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrates kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt einen Tag nach der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt. 3. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h. es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheides ist der Beschwerde beizulegen. 6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h. die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Protokollauszug  Gemeinderat, Villnachernstrasse 2, 5222 Umiken  Departement Bau, Verkehr und Umwelt  Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten)

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  

Rechtsabteilung BVU Abteilung Verkehr BVU Staatskanzlei (Amtsblatt)

Staatsschreiber: