Gestaltungsplan Müligässli

Sachverhalt

1. Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Vorprüfungsbericht

6. August 2013

Öffentliche Auflage

30. August 2013 bis 30. September 2013

Beschluss Gemeinderat

16. Dezember 2014

Eingereicht zur Genehmigung

29.Januar 2015

Ablauf der Beschwerdefrist

8. Februar 2015

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Zuständigkeit zur Genehmigung Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Ge­ nehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutzverfahren Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Zonenplanung ab. Das Gebiet ist der Wohnzone W2 mit Gestaltungsplanpflicht zugewiesen.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Der Gestaltungsplan schafft die planerische Grundlage für die Erschliessung und situationsgerechte Überbauung des Gebiets. Das Gebiet weist ein erhebliches Entwicklungspotential für verdichtetes Bauen auf. Da sich die Lärmquelle (Bruggerstrasse) auf der Südseite befindet, muss der Gestal­ tungsplan eine entsprechende Lärmarchitektur sicherstellen. Dies erfolgt mittels Sondernutzungsvor­ schriften und einer Mantellinie mit baulichen Rücksprüngen. Der Gestaltungsplan scheidet vier Bau­ bereiche und verschiedene Aussenbereiche aus. In den Baubereichen sind Lage und Höhe der

J:\03_Geschäfte\3_Genehmigungen\02_ARE\RO\20150218_bdv_11.173.docx

Bauten und die gestalterischen Rahmenbedingungen festgelegt. Die Erschliessung erfolgt zentral in eine Tiefgarage. Zusätzlich zur Naturschutzfläche im oberen Bereich des Bruggerberges (bereits in der Zonenplanung festgelegt) weist der Gestaltungsplan naturnahe Aussenbereiche im Übergang und die "Hochliegen­ den Gärten" im Bereich zur Kantonsstrasse auf. Die Sondernutzungsvorschriften regeln die Details. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel: • Gestaltungsplan "Müligässli" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 15. Januar 2015 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsver­ ordnung, RPV).

Erwägungen

4. Beurteilung der Vorlage 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichti­ gung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören namentlich die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Ortsbauliche Einpassung 4.2.1 Ausgangslage Das Ortsbild der Gemeinde Brugg ist gemäss dem Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) als national bedeutend eingestuft. Die betreffende Parzelle befindet sich nach ISOS innerhalb der Umgebungs-Richtung VI "Oberer Bereich des nordseitigen Uferhangs", der dank archi­ tekturhistorischer, regionaltypischer und räumlicher Merkmale als Ganzheit ablesbar ist. Das Gebiet "Müligässli" liegt am Südhang des Bruggerbergs. Dieses Gebiet ist locker mit Villen aus verschiedenen Epochen bebaut. Direkt angrenzend befindet sich die Villa Baslerstrasse 26. Charak­ teristisch für dieses Gebiet ist der Strassenraum mit Gartenmauer und den erhöhten, stark bestock­ ten Gärten. In letzter Zeit entstanden entlang des Bruggerbergs verschiedene Überbauungen des Südhangs mit Terrassensiedlungen. Diese Bautypen veränderten das Bild des Bruggerbergs stark. 4.2.2 Architektonische Gestaltung Die Stadt Brugg hat für die hier geltende W2-Zone eine Ausnützungsziffer (AZ) von 0,5 inklusive Attika (vgl. § 52 Bau- und Nutzungsordnung, BNO) festgelegt. Der Gestaltungsplan lässt eine AZ von 0,688 zu (5'600 m2 Geschossfläche). Die geplante Bebauung wird relativ dicht. Die Vorgaben von § 21 Abs. 2 BauG werden aus kantonaler Sicht mit dem vorliegenden Gestaltungsplan erfüllt. Die Abweichung gegenüber der Grundnutzungsordnung ist aufgrund der überdurchschnittlichen siedlungsplanerischen Gesamtqualität (Architektur/Freiraum), welche mit dem Gestaltungsplan sicherge­ stellt wird, vertretbar.

2 von 6

Es ist vorgesehen, eine Kombination von grösseren Punktbauten und Terrassenbauten zu erstellen. Dafür werden vier Baufelder ausgeschieden. Gemäss Richtprojekt sind pro Baufeld zwei Volumen mit jeweils drei Geschossen plus ein Attikageschoss geplant. Diese sollen quer zum Hang angeord­ net werden. Die oberen Geschosse müssen um 5 m (Baslerstrasse) beziehungsweise 15 m für die Abstufung des Höhenmasses zurückversetzt werden. Demzufolge treten die Gebäude gegenüber dem hauptsächli­ chen Betrachtungsort, der Baslerstrasse, lediglich dreigeschossig in Erscheinung. Der Gestaltungs­ plan legt die Höhenmasse mit einer Mantellinie fest. Die maximale Geschossfläche pro Baufeld be­ trägt 1'400 m2. Die Zwischenräume zwischen den Baufeldern müssenmindestens 12 m betragen. Damit soll sicher­ gestellt werden, dass der Hang zwischen den Baukuben wahrgenommen werden kann und die be­ stehende Bebauungsstruktur mit einzelnen Baukörpern trotz grösserer Ausnutzung weitergeführt wird. Der Gestaltungsplan legt auch einen Baubereich für Tiefbauten/Untergeschosse fest. Diese Sam­ melgarage tritt gegen die Baslerstrasse als sockelartiges Geschoss in Erscheinung. Die vorgesetz­ ten, hochliegenden Gärten übernehmen ein städtebauliches Element der Bebauung entlang der Bas­ lerstrasse. 4.2.3 Aussenraumqualität Neben den mindestens 12 m breiten Zwischenräumen ist vor den Baukörpern ein grosszügiger Aussenraum vorgesehen. Die Nutzung des im Gestaltungsplan bezeichneten privaten Aussenbereichs ist in § 14 SNV geregelt. Er dient als gemeinschaftlich zugängliche Spiel- und Gartenanlage. Der Bereich muss gestützt auf ein einheitliches Konzept als zusammenhängende Fläche gestaltet wer­ den. Offene und gedeckte Geräteräume und Unterstände maximal 20 m2 Grundfläche sind pro jewei­ ligen Baubereich für Hochbauten zugelassen. Für die Konkretisierung des Aussenraums ist gemäss § 19 Abs. 4 SNV ein Umgebungsplan einzu­ reichen. Dies ist zweckmässig. Gemäss § 13 SNV muss der naturnahe Aussenraum, welcher im hinteren, nördlichen Teil des Grundstücks vorgesehen ist, mit artenreichen Wiesen und standortheimischen Gehölzen bepflanzt werden. Auch der Zeitpunkt der Realisierung ist geregelt. Eine entscheidende Idee des Projekts ist es, den Hang des Bruggerbergs mit 12 m breiten Zwi­ schenräumen zwischen den Häusern sieht- und erlebbar zu erhalten. Die zurückversetzten Hausein­ gänge führen jedoch dazu, dass der Hang zwischen den Gebäuden mit gut 5 m hohen Stützmauern aufgefangen werden muss. Eine Begrünung solch hoher Mauern ist schwierig. Der Gestaltungsplan legt daher in § 19 Abs. 4 SNV fest, dass diese Stützmauern gestaffelt ausgeführt werden müssen und zu begrünen sind. Die Rücksprünge haben mindestens 2,5 m zu betragen. Damit kann die prob­ lematische Wirkung der Abstufung gemildert werden. 4.2.4 Strassenraumgestaltung/Erschliessung Gestaltungspläne können von den allgemeinen gesetzlichen Vorschriften abweichen, wenn die in § 21 Abs. 2 BauG angeführten Voraussetzungen gegeben sind. An der Baslerstrasse sind die Verhält­ nisse ausserordentlich. Die Hanglage, die rückwärtige Naturschutzzone, die bestehenden Bauten, die geringe baulich nutzbare Tiefe der Bauzone und Ortsbildanforderungen schaffen ausseror­ dentlich schwierige Verhältnisse. Eine Erschliessung nach Massgabe der Normalvorschriften ist in dieser Situation nicht denkbar. Die Baslerstrasse K 116 war jahrzehntelang Bestandteil der national wichtigen Strassenverbindung Basel-Zürich und dementsprechend grosszügig ausgebaut. Unter Berücksichtigung all dieser Elemente ist es vertretbar, wenn Gestaltungspläne an diesem Strassenabschnitt planerische Festlegungen enthalten, die in einem gewissen Mass von den allgemeinen Bauvorschriften abweichen.

3 von 6

Die Bepflanzung der Vorzone (Raum zwischen der hier typischen 2,2 m hohen Gartenmauer und dem privaten Aussenbereich) soll gemäss SNV mit standortheimischen Bäumen, Gehölzen und Stauden erfolgen. Es sind nach Möglichkeit mindestens fünf optisch wirksame Bäume anzupflanzen. Die Umsetzung dieser Vorgabe ist entscheidend für ein qualitätsvolles Erscheinungsbild entlang der Baslerstrasse. Die Tiefgarageneinfahrt, die erforderlichen Sichtzonen und die Anlieferung (Standplatz) unterbrechen die Vorzone auf einem Teilbereich entlang der Baslerstrasse. Zwecks Abstimmung der verkehrsseitigen und gestalterischen Anforderungen wurde der Standplatz unter Berücksichtigung der Sichtzonen auf 12 m Länge beschränkt, eine erste hinterliegende Sichtzone (für die Sicht auf Fussgänger) und eine zweite Sichtzone (Sicht auf den motorisierten Individualverkehr) ausgeschieden. Dies ist sowohl städtebaulich wie verkehrstechnisch vertretbar. Der zu verlegende, öffentliche Fussweg von der Baslerstrasse zum Remigersteig muss eine Min­ destbreite von 1,2 m aufweisen (§ 11 Abs. 1 SNV) und so weit möglich mit natürlichen Böschungen oder Trockenmauerelementen ausgestaltet werden. Dies ist sachgerecht. 4.3 Lärm Das Areal ist der Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) III zugeteilt. Das Planungsgebiet grenzt im Süden an die Kantonsstrasse K 116 (Baslerstrasse), welche im heutigen Zustand einen durchschnittlichen täglichen Verkehr (DTV) von ca. 10770 Fahrzeugen/Tag aufweist, bei einem Schwerverkehrsanteil von 10 % am Tag und 5 % in der Nacht. Die den Gestaltungsplan umfassenden Parzellen gelten als unerschlossen. Nach Art. 30 Lärm­ schutzverordnung (LSV) dürfen Bauzonen für Gebäude mit lärmempfindlichen Räumen nur so weit erschlossen werden, als die Planungswerte (PW) eingehalten sind oder durch eine Änderung der Nutzungsart oder durch planerische, gestalterische oder bauliche Massnahmen eingehalten werden können. Für kleine Teile von Bauzonen kann die Vollzugsbehörde Ausnahmen gestatten. Das Lärmgutachten des Ingenieurbüros Porta + Partner AG, Brugg, vom 25. November 2011 weist für das Richtprojekt PW-Überschreitungen aus. Mit einer 1 bis 1,2 m hohen Lärmschutzwand auf der hinteren Stützmauer können die PW im zweiten Obergeschoss sowohl an den Frontfassaden wie auch an einem Punkt auf der Seitenfassade des östlichsten Gebäudes nicht eingehalten werden. Mit einer Wandhöhe von 2,5 bis 2,7 m blieben die PW an fast allen Beurteilungspunkten eingehalten, eine so hohe Lärmschutzwand würde jedoch das Ortsbild und die Wohnqualität im Erdgeschoss erheblich beeinträchtigen. Als wichtigste Lärmschutzmassnahme sind daher die hochliegenden Gärten vorgesehen. Ihre Wir­ kung entfalten diese vor allem für das Erdgeschoss und die Aussenräume, für die Obergeschosse demgegenüber nur in beschränktem Ausmass. Auf eine weitere, auf die Vorzone aufgesetzte Lärm­ schutzwand wird aus städtebaulichen Gründen verzichtet. An ihrer Stelle wird in § 16 SNV eine lärmoptimierte Anordnung der Räume verlangt. Zudem wird die notwendige Dämpfung (19 dB[Aj) gegenüber der Baslerstrasse festgelegt. Für sämtliche lärmempfindlichen Räume sind Lüftungsmög­ lichkeiten über seitlich zur Baslerstrasse K 116 angeordnete Fenster zu realisieren. Zu beachten ist, dass die massgebenden Grenzwerte bei allen Fenstern lärmempfindlicher Räume einzuhalten sind. Aussenräume von Wohnungen sind mittels durchgehenden schalldichten Brüstungen gegen Lärm abzuschirmen. Die Decken über den Baikonen sind schallabsorbierend auszuführen. Die Anforderungen der Umweltschutzgesetzgebung werden damit erfüllt. 4.4 Sondernutzungsvorschriften Die Sondernutzungsvorschriften sind rechtskonform und unterstützen die Zielsetzungen des Gestal­ tungsplans in sachgerechter Art und Weise.

4 von 6

4.5 Gesamtbeurteilung Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1.

Der Gestaltungsplan "Müligässli" der Stadt Brugg, vom 16. Dezember 2014, wird genehmigt. 2.

Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

Verteiler • Stadtrat, Hauptstrasse 3, 5200 Brugg • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Verkehr BVU

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist - neben dem Genehmigungsentscheid gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsent­ scheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten.

5 von 6

6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei­ lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese­ hen werden.

6 von 6