Gestaltungsplan Am Rain

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Stadtrat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

18. Oktober 2017 3. April bis 2. Mai 2017 10. November bis 11. Dezember 2017 6. März 2018 26. Juni 2018 23. Juli 2018

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf eine vorgezogene Teiländerung der Nutzungsplanung Siedlung ab, welche der Einwohnerrat am 4. Mai 2018 beschlossen hat. Diese Änderung liegt gleichzeitig zur Genehmigung durch den Regierungsrat vor.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Im Gebiet "Am Rain" sollen die bestehenden Wohnbauten ersetzt werden. Die Neusiedlung soll von hoher Qualität sein und einen Beitrag zur Innenentwicklung leisten. Gestützt auf eine Machbarkeitsstudie wurde ein Studienauftrag ausgelöst. Die Resultate bildeten die Grundlage für das Richtprojekt und den vorliegenden Gestaltungsplan (GP).

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Das Siegerprojekt ist, gestützt auf die aktuelle Nutzungsplanung, nicht realisierbar. Die Stadt Brugg hat sich entschieden, für das Areal eine Teiländerung der Nutzungsplanung durchzuführen, die mit der laufenden Gesamtrevision abgestimmt ist. Die mit dem GP gesteckten Ziele können wie folgt zusammengefasst werden: • städtebaulich und architektonisch hochwertiger Ersatz der bestehenden Wohnbauten bei gleichzeitig massvoller Verdichtung • flexible, vielfältige und preisgünstige Wohntypologien im rückwärtigen geschützten Bereich und Büros und Wohnateliers im Lärmbereich der Zurzacherstrasse • gestalterische und sozialräumliche Strassenaufwertung, Verzicht auf Lärmschutzwand • Realisierung in Etappen • Aufhebung der Parkplätze entlang der Zurzacherstrasse zugunsten eines durchgehenden Trottoirs 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Stadtrat Brugg am 6. März 2018 beschlossenen Vorlage: • GP "Am Rain" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 11. Juni 2018 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 18. Oktober 2017 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Verfahrenskoordination Der vorliegende Sondernutzungsplan (SNP) und die erforderliche Änderung des Nutzungsplans Siedlung sind materiell und formell aufeinander abgestimmt. Die Voraussetzungen sind erfüllt, um beide Vorlagen koordiniert zu genehmigen. Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt beschliesst daher den vorliegenden SNP koordiniert mit dem Regierungsratsbeschluss über die Änderung des Nutzungsplans Siedlung. Die Genehmigungen des SNP und der Änderung des Nutzungsplans Siedlung werden gleichzeitig publiziert.

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4.3 Raumplanerische Beurteilung 4.3.1 Siedlungsentwicklung nach innen Handlungsgebiet nach S 1.2 Die Stadt Brugg ist gemäss Raumkonzept Aargau zusammen mit der Gemeinde Windisch eine Kernstadt. Diese bilden die Motoren der gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Entwicklung. Die Kernstädte im Aargau sollen gemäss Richtplan gut einen Fünftel des prognostizierten Wachstums aufnehmen. Eine der zentralen Aufgabe ist deshalb die hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen. Das Areal "Am Rain" ist gemäss dem Räumlichen Entwicklungsleitbild Brugg-Windisch ein entscheidendes Handlungsgebiet für diese geplante Innenentwicklung. Der vorliegende GP soll einen wichtigen Beitrag zur Innenentwicklung und zur Stärkung der Zurzacherstrasse im Sinne der Entwicklungsstudie Zurzacherstrasse (Zielbild 2040+) der Stadt Brugg leisten. Das Areal "Am Rain" weist eine Fläche von über 8000 m2 auf. Der GP leistet einen wesentlichen Beitrag für eine hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen. Er trägt zur haushälterischen Nutzung des Bodens bei, indem er ein gut erschlossenes, zentral gelegenes Gebiet verdichtet und gleichzeitig zu einer wesentlichen Aufwertung des Areals (vielfältige Freiräume) führt. Die Vorlage stimmt mit den behördenverbindlichen Vorgaben und Handlungsanweisungen des kantonalen Richtplans überein (vgl. nachfolgende Ziffern). 4.3.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern (Richtplankapitel S 1.1). Weichen Festlegungen des GP vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinderat aufzuzeigen, inwiefern dies zu einem siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseren Ergebnis führt (§ 21 Abs. 2 BauG). Die Fachstellungnahme liegt mit Datum vom 1. Mai 2017 vor. Ortsbild und Städtebau Der GP "Am Rain" basiert auf dem weiterbearbeiteten Richtprojekt. Dieses ist aus einem Studienauftrag zur Weiterbearbeitung und Ausführung empfohlen worden. Das Projekt wird mit seinen besonderen städtebaulichen und aussenraumgestalterischen Qualitäten im Gestaltungsplanentwurf abgebildet. Es dient gemäss SNV "als Beurteilungsgrundlage und ist bei der weiteren Projektierung beizuziehen". Das neue Siedlungskonzept spannt sich als raumgreifende Figur über die ganze Länge und Tiefe des Grundstücks auf. Die Grossform ist gegliedert und in der Höhe abgestuft und fügt sich so gut in die bestehende Situation ein. Das Projekt weist hohe bauliche, räumliche und auch landschaftsgestalterische Qualitäten auf, welche durch die Vorgaben im GP sachgerecht gesichert werden. Das Richtprojekt hat mit den differenzierten Freiräumen auch landschaftliche und aussenräumliche Qualitäten. Die Freiräume werden in den SNV differenziert bestimmt(§ 15 SNV). Das gute Zusammenwirken von Freiraum und Bebauungsstruktur bildet das Rückgrat für die verdichtete Siedlungsentwicklung. Besonders sorgfältig geht das Projekt auf die Situation an der Zurzacherstrasse ein. Die Fahrbahn und das Trottoir werden durch einen Streifen mit kleinen Bäumen und dazwischen angeordneten Parkierungsflächen für den Langsamverkehr ergänzt. Wichtig für die Rhythmisierung der Abwicklung sind die Eingangshöfe mit Portiken, welche die Ankommenden empfangen und dem Strassenraum auch in der Vertikalen Attraktivität verleihen. Der Streifen entlang der zukünftigen Neubauten wird im GP als öffentlicher Fussweg ausgewiesen und mittels Dienstbarkeitsvertrag gesichert werden müssen (§ 19 Abs. 3 SNV).

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4.3.3 Abstimmung Siedlung und Verkehr Erschliessung Das Erschliessungskonzept ist einfach und überzeugend. Sie erfolgt durch die südlich gelegene Quartiererschliessungsstrasse Am Rain, welche gemäss Kommunalem Gesamtplan Verkehr (KGV) künftig als Tempo-30-Zone ausgebildet werden soll, direkt in die Tiefgarage beziehungsweise zu den oberirdischen Besucherparkplätzen. Ab der Zurzacherstrasse sind nur untergeordnete Zu- und Wegfahrten für die Anlieferungen der allfälligen Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe beziehungsweise für Notfahrzeuge vorgesehen. Stark belastete Verkehrsachsen Die Stadt Brugg hat 2015 eine Entwicklungsstudie zum Umgang mit der stark belasteten Verkehrsachse Zurzacherstrasse im Sinne des Richtplankapitels S 1.1 erarbeitet. Der GP nimmt die darin enthaltenen Grundätze auf und setzt diese um. Gemäss § 9 Bauverordnung (BauV) können die Gemeinden zur Aufwertung der Kantonsstrassenräume SNP erlassen. Aufgrund der hohen öffentlichen Interessen des Kantonsstrasseneigners sind diese in enger Zusammenarbeit mit dem Kanton zu erarbeiten. Die Beurteilung von SNP, die zwecks Aufwertung von Strassenräumen Bauten und Anlagen innerhalb des allgemeinen Strassenabstands zum Inhalt haben, ist herausfordernd und verlangt eine vertiefte Interessenabwägung. Dank der Gehweglängsführung im Perimeter (öffentlicher Gehweg) entfällt der andernorts für einen strassenseitigen Gehwegausbau nötige Raum. Insgesamt resultieren Verhältnisse, die dem bestehenden Zustand klar vorzuziehen sind. Insbesondere kann festgehalten werden, dass der GP einen lärmgerechten Umgang mit der Zurzacherstrasse sichert, ohne dass ortsbauliche störende Lärmschutzwände nötig sind. Längs der Kantonsstrasse verläuft die 2 m breite Parzelle 2057. Die Zwangsbaulinie im Abstand von 6 m zum Strassenrand gibt deshalb den geltenden allgemeinen Kantonsstrassenabstand wieder. Die Fahrradabstellplätze und Umschlagflächen liegen in ca. 2 m Distanz zur Kantonsstrassenparzellengrenze. Die nicht betriebsnotwendigen Veloabstellplätze im Abstand von 2 m zur Kantonsstrasse sind rechtlich akzeptabel. Sie führen zusammen mit der festgelegten strassenbegleitenden Baumreihe zu einer Aufwertung des Strassenraums. Die Veloabstellplätze finden unter Anwendung von § 67 a BauG ihre Rechtfertigung. Im Baubewilligungsverfahren wird aufzuzeigen sein, wie diese Verwendung sichergestellt wird. Der GP sieht Anlieferungsflächen entlang der Zurzacherstrasse vor. GP können gestützt auf § 9 BauV entsprechende Massnahmen zwecks Aufwertung der Siedlungs- und Strassenräume vorsehen. Bedingung ist, dass die Massnahme ihrer Zweckbegründung entsprechend wirkt. Dies ist nur bei einer Erdgeschossnutzung (Atelier, Kleingewerbe) mit einem ausgewiesenen Bedarf nach entsprechenden Anlieferungsflächen gegeben. Gestützt auf § 6 Abs. 3 SNV ist diese Abhängigkeit gesichert. Mobilitätsmanagement Parkierung Im Planungsbericht werden detailliert die Bestrebungen der Stadt Brugg aufgezeigt, im Rahmen der laufenden Gesamtrevision der Zonenplanung eine nachhaltigere Mobilität zu unterstützen und zu sichern. Da der GP früher rechtskräftig werden dürfte, muss er jedoch diese Anliegen für das Gestaltungsplanareal (GP-Areal) grundeigentümerverbindlich festlegen. Das GP-Areal ist mit den öffentlichen Verkehrsmitteln (Bus) mittelmässig erschlossen. Es liegt gemäss Fachkarte "öV-Güteklassen" des Kantons Aargau in der öV-Güteklasse C (Güteklasse öffentlichen Verkehrs). Das GP-Areal ist über die Postautohaltestellen "Kaserne" und "Au" erschlossen, die je rund 250 m entfernt liegen. Die beiden Haltestellen werden durch die Linien 374, 376 und 360 im

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30-Minuten-Takt bedient und verbinden das GP-Areal mit dem Zentrum respektive mit dem Bahnhof Brugg. Der nächstgelegene Mobility-Carsharing-Standort mit einem Fahrzeug befindet sich beim Standort "Weiermatt" in rund 100 m Fusswegdistanz. Das Zentrum von Brugg mit den Geschäften des alltäglichen Bedarfs ist entweder mit den öffentlichen Verkehrsmitteln oder mit dem Velo (Distanz rund 1 km) gut erreichbar. Für Freizeitausflüge mit dem Velo bietet sich die rund 300 m vom GP-Areal südlich gelegene, nationale Velolandroute Nr. 8 (Aare-Route) an. Die Fuss- und Radwegerschliessung Richtung Zentrum und Bahnhof findet heute südlich des GPAreals auf Nebenstrassen statt. Mit der Aufwertung der Zürcherstrasse ist zukünftig ein durchgehender öffentlicher Gehweg entlang derselben geplant. Gemäss § 20 Abs. 1 SNV ist das Parkfelder-Angebot im GP-Areal auf ein Minimum von 70-85 % des Richtwerts gemäss Norm des Schweizerischen Verbands der Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS-Norm) SN 640 281 zu reduzieren. Für die Besucher sind zusätzlich 10 °A der BewohnerParkfelder bereitzustellen. Diese Festlegung ist sachgerecht unter Beachtung der Lage und der Situation. Im Gestaltungsplanperimeter sind genügend Fahrradräume für Kurzzeit- und Langzeitparkplätze vorgesehen. Ungedeckte Kurzzeitparkplätze sind entlang der Zurzacherstrasse (nicht betriebsnotwendige) und der Strasse Am Rain vorgesehen. Diejenigen entlang der Strasse Am Rain sind im Plan verortet. 4.3.4 Weitere materielle Hinweise Lärm Das Planungsgebiet wird als erschlossen betrachtet, demzufolge muss erst im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens die Einhaltung von Art. 31 Lärmschutzverordnung (LSV) überprüft werden. Dabei gelten die Immissionsgrenzwerte (IGW) als massgebende Grenzwerte. Das Gutachten Aussenlärm der Raumanzug GmbH, Zürich, vom 14. Februar 2017 weist für die strassenzugewandten Fenster Beurteilungspegel von bis zu 71.5 A-bewerteter Schallpegel (dB[A]) am Tag und 62.5 dB(A) in der Nacht aus. Damit sind die massgebenden IGW der Empfindlichkeitsstufe (ES) III, welche 65 dB(A) am Tag und 55 dB(A) in der Nacht betragen, überschritten. Die Grundrisse des Richtprojekts werden grundsätzlich als lärmgerecht erachtet. Mit der gewählten Überbauungsform werden grosszügige lärmabgewandte Aussenbereiche (Innenhöfe) geschaffen. Zudem können sämtliche lärmempfindliche Räume auf der komplett lärmabgewandten Seite belüftet werden. In den Obergeschossen sind sämtliche Schlafzimmer auf der lärmabgewandten Seite angeordnet. Jede Wohneinheit verfügt über einen lärmabgewandten Aussenbereich (Balkon oder Loggia). Aufgrund der IGW-Überschreitungen ist lediglich eine Erteilung der Baubewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV möglich. Dies bedingt ein überwiegendes Interesse an der Errichtung des Gebäudes und die Zustimmung der kantonalen Behörde. Seitens Kanton kann eine positive Beurteilung in Aussicht gestellt werden, sofern im Baubewilligungsverfahren eine optimale Lärmarchitektur nachgewiesen werden kann. Da im vorliegenden Fall die IGW zum Tragen kommen, welche erst im Baubewilligungsverfahren detailliert beurteilt werden, erfolgt auch die kantonale Zustimmung erst in diesem Verfahren. In § 15 Abs. 9 SNV ist festgelegt, dass die bestehende Lärmschutzwand entlang der Zurzacherstrasse in Abstimmung mit den Bauetappen und den kantonalen Behörden zurückzubauen ist. Die bestehende Lärmschutzwand wurde im Rahmen der Strassenlärmsanierung durch die Abteilung Tiefbau, Sektion Lärmsanierung, geplant und ausgeführt. Die Sektion Lärmsanierung ist mit dem Rückbau der Lärmschutzwand einverstanden, sofern mit einer lärmgerechten Überbauung, wie sie mit dem Richtprojekt vorliegt, auf den bestehenden Strassenlärm reagiert wird. Wichtig ist auch, dass bei der

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Etappierung die bestehende Lärmschutzwand nur so weit zurückgebaut wird, dass der bestehende Teil der Liegenschaften weiterhin gut vor dem Strassenlärm geschützt ist. Energie § 24 SNV wird als sachgerecht erachtet. Sie unterstützt die kantonalen Ziele bezüglich Energieeffizienz. 4.3.5 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die SNV sind im Grundsatz sachgerecht und unterstützen die Ziele des GP.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Am Rain", beschlossen vom Stadtrat Brugg am 6. März 2018, wird genehmigt. 2. ie Abt il ng Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

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Verteiler • Stadtrat Brugg, Hauptstrasse 3, 5201 Brugg • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU

Rechtsmittelbelehrung 1 Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid —

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gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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