Gestaltungsplan Sageweid inkl. Änderung 2022

Geschäfts-Nr. BVUARE.21.197 Gemeinde Abtwil; Gestaltungsplan "Sageweid", Änderung Baufelder; Genehmigung; Publika­ tion; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung

Sachverhalt

1. Planungsrechtliches Verfahren

1.1 Verfahrensdaten

Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung und öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

29. März 2022 2. Mai 2022 bis 31. Mai 2022 29. Juni 2022 11. Juli 2022 17. August 2022

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde

Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig.

1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 28. September 2005 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Für das rund 2,5 ha grosse Schild "Sageweid" beschloss der Gemeinderat am 22. Januar 2007 den Gestaltungsplan (GP) "Sageweid". Das Gebiet liegt im südwestlichen Bereich des Dorfes, zwischen der Sinserstrasse, Ballwilerstrasse und dem südlichen Siedlungsrand. Der ist entlang den Strassen der Dorfzone zugewiesen. Eine knapp 1 ha grosse Teilfläche gegen den südlichen Siedlungsrand liegt in der Wohnzone W2. Der GP-Perimeter ist erschlossen und zum grössten Teil überbaut. Auf den noch nicht überbauten Parzellen 542 und 605 soll eine dichtere Überbauung mit grösseren

J:\03_Geschäfte\3_Genehmigungen\02_ARE\OSR\20221024_bdv_21 .197.docx

Volumen ermöglicht werden. Auf der Parzelle 605 werden zwei rechtskräftige Baufelder zu einem grossen Baufeld zusammengefasst und die Firstrichtung wird neu quer zur Sinserstras'se ausgerich­ tet. Auf der Parzelle 542 soll die Tiefe des Baufelds vergrössert werden. Die genannten Parzellen lie­ gen in der Dorfzone. Der Änderungsperimeter umfasst 1'762 m^. 3.2 Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Abtwil am 29. Juni 2022 be­ schlossenen Vorlage: • GP "Sageweid", Änderung Baufelder, bestehend,aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV)

Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 31. Mai 2022 erläu­ tert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 Raumplanungsverordnung).

Weitere Grundlagen sind: • Bebauungskonzept mit Situation 1:500 (Bebauung mit Umgebungsgestaltung) und mit Vergleich Gebäudehöhen und Fassadenwirkung 1:250 vom 24. August 2021 • Fachliche Stellungnahme ("Fachgutachten") nach § 8 Abs. 3 alt Bauverordnung (BauVait). Büro Marti Partner AG, vom 6. September 2021 (entspricht Begründung gemäss § 8 Abs. 3 Bauverord­ nung, BauV) 3.3 Vorprüfungsergebnis

Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 29. März 2022 mit verschiedenen Vorbehalten abgeschlossen worden (Sicherung Wurzelraum für Hochstammbaumpflanzungen, rechtliche Sicherstellung Er­ schliessung Tiefgarage, Regelung "Umschlagplatz" und "Aufenthaltsbereich" in den SNV, Sichtzo­ nen, einzelne formelle Korrekturen). Die Vorbehalte wurden bereinigt.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung' 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichti­ gung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung

Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken GP, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung abzustimmen. GP können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und land­ schaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird. Weichen Festlegungen des GP vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinderat in einer qualifizierten Stellungnahme das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis nachzu­ weisen. Die Stellungnahme liegt vor und wurde mit der abschliessend vorgeprüften GP-Vorlage öf­ fentlich aufgelegt.

2 von 6

4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen 4.2.2 Siedlungsqualität

Ortsbild Die für die GP-Änderung als Grundlage dienende Bebauungsstudie erfüllt die Anforderungen an ein besseres Ergebnis gemäss § 21 Abs. 2 BauG. Wichtige Elemente der Bebauungsstudie sind im GP verbindlich festgeiegt (beispielsweise Sicherung der ortsbaulichen Setzung). Die Teiiänderung weist gegenüber dem bisher geltenden GP kleine Abweichungen auf, die ortsbaulich eine Verbesserung bringen (Erhöhung der Firsthöhe, Zusammenlegung von zwei kleinen Baufeldern und die Änderung der Firstrichtung). In Verbindung mit dem im nachgelagerten Verfahren einzuholenden Fachgutach­ ten besteht eine hinreichende Qualitätssicherung {vgl. § 6 Abs. 8 Bau- und Nutzungsordnung, BNO: Zur Erreichung gut eingepasster Lösungen sind für wesentliche Bauvorhaben Vorprojekte zum Vor­ entscheid einzureichen. Der Gemeinderat holt dazu ein neutrales Fachgutachten ein). Für detaillierte Ausführungen wird auf das Fachgutachten von Marti Partner vom 6. September 2021 verwiesen. Die darin enthaltenen Empfehlungen für die weitere Projektierung sind zu berücksichtigen. Der rechtskräftige GP legt auf der Parzelle 542 entlang der Strasse zwei Hochstammbaumpflanzun­ gen fest. Der eine Standort wird bei gleichbleibendem Abstand zur Strasse um einige Meter nach Osten verschoben. Der zweite Standort wird in die Parzelle 542 hinein verschoben. In der abschlies­ send vorgeprüften Vorlage bestand ein Konflikt mit der Tiefgarage. Eine Hochstammbaumpflanzung über einer Tiefgarage ist ohne ausreichenden Wurzelraum nicht zielführend. Der entsprechende Vor­ behalt wurde ausgeräumt, indem die Ausdehnung der Autoeinstellhalle in diesem Bereich redimensi­ oniert wurde (Orientierungsinhalt). Zudem schreibt Art 9 Abs. 2 SNV einen Würzelraum mit einer Tiefe von mindestens 1,5 m vor. Klimaanpassung im Siedlungsgebiet

Aufgrund des Klimawandels ergeben sich für die bauliche Entwicklung neue Herausforderungen wie zunehmende Sommerhitze, längere Trockenperioden sowie häufigere und intensivere Starknieder­ schläge. In Gebieten mit einer höheren baulichen Dichte, in GP-Gebieten und bei der Überbauung von Freiflächen ist es besonders wichtig, geeignete Massnahmen zur Hitzeminderung umzusetzen. Diese leisten einen entscheidenden Beitrag an die Wohnqualität sowie an das siedlungs- und land­ schaftsgestalterisch bessere Ergebnis (§ 8 Abs. 3 BauV).

Für die Umsetzung einerhitzeangepassten Siedlungsentwicklung stehen zwei kantonale Grundlagen zur Verfügung. Die Klimakarten Aargau (www.aq.ch/klimakartenyverdeutlichen den Handlungsbedarf auf kommunaler Stufe und im Leitfaden Hitzeangepasste Siedlungsentwicklung (www.aq.ch/klimawandelsiedlunq) sind geeignete Massnahmen zur Hitzeminderung im Siedlungsgebiet aufgeführt.

Es wird empfohlen, im Baubewilligungsverfahren Synergien mit der Umgebungsgestaltung aufzuzei­ gen und geeignete Massnahmen im umzusetzen. 4.2.3 Erschliessung und Parkierung

Im rechtskräftigen GP erfolgt die Erschliessung der unterirdischen Autoabstellplätze auf der Parzelle 605 über die Parzelle 508. Neu erfolgt die Parkierung für die Bewohnerinnen und Bewohnerder Mehrfamilienhäuser auf den Parzelle 542 und 605 in der gemeinsamen Tiefgarage, die über die Rampe in der südöstlichen Ecke der Parzelle 542 ab Sageweid zugänglich ist (Symbol "Ein- und Ausfahrten zu unterirdischen Autoabstellhallen"). Die Mitbenützung dieser Ein-, Aus- und Durchfahrt zur Parzelle 605 ist mittels einer Verfahrensvorschrift in Art. 8 Abs. 3 SNV gesichert. Es ist ein ent­ sprechender Dienstbarkeitsvertrag mit Eintrag im Grundbuch ist abzuschliessen. Die im rechtskräftigen GP orientierend dargestellten Parkfelder entlang der Kantonsstrasse K 346 werden gemäss Situationsplan aufgehoben und durch je einen "Aufenthaltsbereich" (Parzelle 605)

3 von 6

und einen "Umschlagplatz" (Parzelle 542) ersetzt. Zweck, Nutzung, Ausgestaltung und Erschliessung Umschlagplätze werden in Art. 7 und 8 SNV geregelt und im Planungsbericht erläutert.

Auf der Parzelle 605 werden drei Parkfelder südlich des Baubereichs, im Unterabstand zur Quartie­ rerschliessungsstrasse, angeordnet. Dabei handelt es sich gemäss Planungsbericht um Besucher­ parkplätze. 4.2.4 Sichtzonen

Die Sichtzonen behalten ausserhalb des Änderungsperimeters ihre Gültigkeit. Im Änderungsperime­ ter werden sie neu festgelegt.

4.2.5 Abstimmung mit Betriebs- und Gestaitungskohzept (BGK) Das grössere der beiden Baufelder (Parzelle 605) wird neu mit einem Abstand von 4 m zur Wegpar­ zelle 776 festgelegt. Der Gehweg auf der Parzelle 776 wird im Rahmen des Strassenbauprojekts re­ alisiert und wird mutmasslich ins Eigentum des Kantons überführt (vgl. Planungsbericht Kapitel 7.5).

Die (künftige) Unterschreitung des Abstands zum Strassenmark der Kantonsstrasse K 346 wird im Planungsbericht begründet. Die Freihalteinteressen in Bezug auf die Kantonsstrasse K 346 können genügend gewahrt werden. Dem Unterabstand wird aus fachlicher Sicht zugestimmt. Insbesondere in Kapitel 7.5 des Planungsberichts ist beschrieben, wie die Vorgaben des Betriebsund Gestaltungskonzepts (ergänzend zu den Festlegungen des GP) berücksichtigt werden sollen.

4.2.6 Weitere materielie Hinweise Lärm Der rechtskräftige GP "Sageweid" enthält keine lärmrechtlichen Bestimmungen. Somit muss erst im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens (BBV) die Einhaltung der Anforderungen von Art. 31 Lärm­ schutz-Verordnung (LSV) nachgewiesen werden. Die Parzellen 542 und 605 befinden sich in der Dorfzone, die nach BNO der Lärmempfindlichkeits­ stufe ES III zugeordnet ist. Das Baufeld auf der Parzelle 605 kommt deutlich näher zur Kantons­ strasse K 346 (Sinserstrasse) zu liegen als im ursprünglichen GP vorgesehen. Zudem wird die First­ richtung von parallel zur Kantonsstrasse auf quer zur Kantonsstrasse geändert. Mit den im kantonalen Emissionskataster aktuell ausgewiesenen Emissionen von 74,2 dB(A) am Tag und 62,3 dB(A) in der Nacht sind die im BBV massgebenden Immissionsgrenzwerte (IGW), die ge­ mäss Anhang 3 LSV für die ES III 65 dB(A) am Tag und 55 dB(A) in der Nacht betragen, selbst bei den strassenzugewandten Fenstern wahrscheinlich eingehalten. Auf den Seitenfassaden sind die IGW ES III sicher eingehalten. Die Strassenlärmbelastung ist allerdings im strassennahen Bereich für eine Wohnnutzung trotzdem recht hoch (IGW ES II sind im strassennahen Bereich überschritten). Diesem Umstand soll bei der Grundrissgestaltung Rechnung getragen werden.

Oberflächenabfiuss Schadenerfahrungen durch Oberflächenabfluss liegen in der Nachbarschaft vor. Sie sind im BBV zu berücksichtigen. Hinweise finden sich auf der Gefährdungskarte Oberflächenabfluss unter www.bafu.admin.ch/oberflaechenabfluss.

4 von 6

4.2.7 Sondernutzungsvorschriften (SNV)

Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) Der Grosse Rat hat den Beitritt zur IVHB beschlossen und mit der BauV umgesetzt. In der Grundord­ nung der Gemeinde Abtwil ist dies noch nicht eingeflossen. Eine Revision der BNO ist in Arbeit.

Da vorliegend eine eher untergeordnete Anpassung eines altrechtlichen Sondernutzungsplans vor­ genommen wird, kann aus fachlicher Sicht davon abgesehen werden, den Sondernutzungsplan IVHB-konform zu erlassen. Daraus ergibt sich demnach kein Änderungs- oder Ergänzungsbedarf.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss

1. Der Gestaltungsplan"Sageweid", Änderung Baufelder, beschlossen vom Gemeinderat Abtwil am 29. Juni 2022, wird genehmigt.

2. Die AWeiIpng Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

£ teph^Atfi^^

F(egierungsrat

Verteiler • Gemeinderat, Schulhausstrasse 2, 5646 Abtwil (AG) • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVI

Rechtsmittelbelehrung

1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Laurenzenvorstadt 11, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden.

2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aar­ gau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar.

5 von 6

3.

Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist - neben dem Genehmigungsentscheid -

gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsent­

scheid nicht abgelöst worden sind. 4.

Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche

oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni

2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und

b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt.

5.

Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6.

Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen.

7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der

Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

8Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei­ lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese­

hen werden.

6 von 6

Protokoll des Regierungsrats Sitzung:

28. März 2007

Art. Nr. 2007-000382

Gemeinde Abtwil; Gestaltungsplan "Sageweid"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Staatskanzlei

Sachverhalt 1.

Verfahren

1.1

Verfahrensdaten

Mitwirkungsbericht der Gemeinde Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

22. Januar 2007 24. November 2006 27. November – 27. Dezember 2006 22. Januar 2007 31. Januar 2007 19. Februar 2007

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2.

Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung vom 28. September 2005. 3.

Die Vorlage im Überblick

3.1

Vorlage

Das Gebiet Sageweid liegt im Südosten der Gemeinde. Der Planungsperimeter wird auf zwei Seiten von der K 346 abgegrenzt. Er umfasst eine Fläche von ca. 2.4 ha. Der Bereich der Dorfzone ist heute teilweise überbaut, während die südlich angrenzende W2-Zone im Rahmen der vor rund zwei Jahren durchgeführten Revision der Nutzungsplanung neu eingezont wurde. Ein wesentliches Ziel des Gestaltungsplans besteht in der Sicherstellung einer optimalen Erschliessung. Für die Erschliessung der W2-Zone wird eine neue Quartiererschliessungsstrasse festgelegt, die in die Ballwilerstrasse mündet. Die Dorfzone wird wie bis anhin direkt über die Sinserstrasse erschlossen. In der Dorfzone wird durch die Ausscheidung von verschiedenen Baufeldern eine Nachverdichtung gefördert und der Charakter des heutigen Dorfbilds soweit möglich aufgenommen.

Versand: 12. April 2007

-2-

Der Aussenraumgestaltung wird grosses Gewicht beigemessen. Nebst der Offenführung von Bächen ist vor allem entlang der geplanten Quartierstrasse eine intensive Bepflanzung mit Hochstammbäumen vorgesehen. 3.2

Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel:  

Gestaltungsplan Sondernutzungsvorschriften

Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1

Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne und -vorschriften auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 Baugesetz, BauG). 4.2

Raumplanerische Beurteilung

Mittels eines Arbeitsmodells wurde in der Dorfzone eine differenzierte, den örtlichen Gegebenheiten gut entsprechende Anordnung der Baufelder erreicht. Der Qualität der Aussenräume, insbesondere entlang der Sinser- und Ballwilerstrasse, wurde dabei spezielle Beachtung geschenkt. Ausgehend von der Firsthöhe des volumengeschützten Wohnhauses Nr. 53 an der Sinserstrasse erfolgt die Festlegung der Gebäudehöhen; die heute noch vorhandenen grossen Stallscheunen weisen alle eine ähnliche Firsthöhe auf. Mit der Festlegung der maximalen Gebäudebreite und der Dachneigung wird sichergestellt, dass sich die Neubauten in der Dorfzone in Bezug auf ihre Kubatur ansprechend ins Dorfbild einfügen werden. Die Festlegungen zur Erschliessung des Gebiets sind situationsgerecht. Die Fussgängerverbindungen innerhalb der Siedlung ermöglichen eine gute Durchgängigkeit des Areals. Die Busstation ist ideal erreichbar. Soweit südlich der noch nicht vermarkten neuen Erschliessungsstrasse keine Baulinien ausgeschieden sind, wird die Einhaltung der ordentlichen Strassenabstände gestützt auf § 111 BauG in Verbindung mit Art. 4 Sondernutzungsvorschriften (SNV) im Baubewilligungsverfahren zu prüfen sein. Die Massnahmen zur Gestaltung der ausgeschiedenen Aussenräume sichern eine hohe Wohnqualität im Gebiet Sageweid. Dazu gehören unter anderem verschiedene Bachöffnungen, kombiniert mit Retentionsmassnahmen, die Pflanzung von Hochstammbäumen usw.. 4.3

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

-3-

Beschluss: 1. Der Gestaltungsplan "Sageweid" der Gemeinde Abtwil vom 22. Januar 2007 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrates kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt einen Tag nach der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt. 3. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h. es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheides ist der Beschwerde beizulegen. 6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h. die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Protokollauszug  Gemeinderat, Schulhausstrasse 2, 5646 Abtwil  Departement Bau, Verkehr und Umwelt  Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten)  Rechtsabteilung BVU

-4-

 

Abteilung Verkehr BVU Staatskanzlei (Amtsblatt)

Staatsschreiber: i.V.