Gestaltungsplan KWC-Areal

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

01. April 2016 08. Juni 2015 bis 8. Juli 2016 18. April 2016 bis 17. Mai 2015 23. Mai 2016 06. Juni 2016 04. Juli 2016

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf die am 21. Dezember 2015 genehmigte Teiländerung des Nutzungsplans Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Die Gemeinde hat mittels Umzonung der ehemaligen Industriezone in eine neue Zentrumszone "KWC-Areal" optimale Voraussetzungen für die Neuentwicklung des KWC-Areals geschaffen. Das knapp 2,7 ha grosse Gebiet liegt unmittelbar an der WSB-Haltestelle Unterkulm Nord. Die aus dem durchgeführten Konkurrenzverfahren hervorgegangenen konzeptionellen Entwicklungsvorstellungen sollen nun mittels Gestaltungsplan umgesetzt und planungsrechtlich gesichert werden.

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3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Unterkulm am 23. Mai 2016 beschlossenen Planungsmittel: • Gestaltungsplan KWC-Areal bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 23. Mai 2016 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die abschliessende Vorprüfung erfolgte mit Bericht vom 1. April 2016 ohne Vorbehalte.

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4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen Das für die Gemeinde Unterkulm wichtige Areal der KWC soll hochwertig umstrukturiert und einer zukunftsfähigen Mischnutzung zugeführt werden. Die Vorarbeiten zur Transformation des Areals haben von kantonaler Seite her eng begleitet werden können. Die hervorgegangenen Ergebnisse sind von herausragender Qualität und werden seitens Kanton sehr begrüsst. Der vorliegende Gestaltungsplan hat als letztes Planungsmittel in der Kaskade sicherzustellen, dass die erarbeiteten Ergebnisse, namentlich das städtebauliche Konzept, so gesichert werden, dass der Bauherrschaft die für die Projektierung nötigen Spielräume erhalten bleiben und die mit der Neuorientierung des Areals verbundenen qualitativen Anforderungen und öffentlichen Interessen verbindlich gesichert sind. Dies ist mit dem vorliegenden Gestaltungsplan gewährleistet. Mit dieser Planung wird der Grundstein für einen längerfristig prägenden "Stadtbaustein" der Gemeinde Unterkulm gelegt. 4.2.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, nebst der massgeschneiderten und hochwertigen Innenentwicklung insbesondere die Siedlungsqualität zu fördern (§§ 13, 15, und 46 BauG; Richtplankapitel S 1.1, S 1.2, S 1.4 und S 1.9; § 4 Bauverordnung [BauV]). Dazu gehören beispielsweise Massnahmen zur Schliessung von Baulücken, zur Aufwertung von Ortsbildern und Strassenräumen, zur Förderung der kompakten Bauweise, zur vollständigen Ausnutzung bestehender Gebäude beziehungsweise Bauzonen, zur Erneuerung überalterter Siedlungsteile oder zugunsten qualitätsvoller Neuüberbauungen und Umstrukturierungen mitsamt identitätsstiftender Umgebungsund Freiraumgestaltung.

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Die in der Bau- und Nutzungsordnung ergänzend zu § 21 BauG definierten Ziele werden mit dem vorliegenden Gestaltungsplan erreicht. Die künftige Überbauung samt Umgebungsgestaltung muss gemäss § 2 Abs. 3 SNV die Qualität des Richtprojekts erreichen. Die Sicherung einer hohen architektonischen Qualität der zukünftigen Überbauung erfolgt durch eine begleitende Fachkommission (vgl. § 4 SNV). Freiraum, Strassenraum und Erholungsraum Mit dem Richtprojekt-Plan "Erdgeschoss" vom 1. Mai 2015, in welchem auch die Umgebungsgestaltung von david&vonarx landschaftsarchitektur festgehalten ist, liegt eine solide Grundlage für die Freiraumgestaltung vor. Die Einteilung in einen urban geprägten Freiraum zur Hauptstrasse (Hartfläche) sowie in einen parkartigen Freiraum zur Wyna (Grünfläche) überzeugt. Natur im Siedlungsgebiet Das Areal ist heute stark versiegelt. Die geplante Überbauung führt gemäss Gestaltungsplan zu einer verstärkten Durchgrünung. Zudem soll die Wyna im Bereich des Planungsperimeters renaturiert werden. Aus diesen Gründen wird auf die sonst übliche Forderung nach ökologischem Ausgleich verzichtet. Die Sondernutzungsvorschriften sichern betreffend Siedlungsökologie alle relevanten Belange. 4.2.3 Erschliessung Das Areal liegt aufgrund der nahe gelegenen WSB-Haltestelle verkehrsgünstig. Es bestehen gute Voraussetzungen für ein effektives Verkehrsmanagement. Mit dem Gestaltungsplan werden sachgerechte Massnahmen zur Vermeidung von Verkehr, zur Förderung des Fuss- und Radverkehrs sowie zur Nutzung des öffentlichen Verkehrs vorgesehen. Wie alle vorliegenden Verkehrsgutachten belegen, wird aufgrund der zu erwartenden Mehrbelastung die Ausfahrt auf die Kantonsstrasse über den Anschluss Winkelstrasse kritisch werden. Bis ins Jahr 2030 ist zwischenzeitlich mit grossen Wartezeiten zu rechnen. Dabei sind die dannzumaligen Schliesszeiten der Bahnübergänge noch nicht berücksichtigt (allfällige Taktverdichtung). Die Feststellung in den Berichten, dass diese Entwicklung nur teilweise der vorliegenden Neuentwicklung angelastet werden kann, ist jedoch richtig. Mit den Vorgaben im Gestaltungsplan wird eine angemessene Verkehrsbeeinflussung erreicht. 4.2.4 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die Sondernutzungsvorschriften sind sachgerecht und rechtskonform. 4.3 Weitere materielle Hinweise 4.3.1 Gewässerraum Das KWC-Areal grenzt auf der Westseite direkt an die Wyna. Der erforderliche Gewässerraum wurde in Kapitel 3.1.8 des Planungsberichts mit 29,5 m korrekt hergeleitet. Da das KWC Areal in dicht überbautem Gebiet liegt und keine überwiegenden wasserbaulichen Freihalteinteressen entgegenstehen, kann der Gewässerraum gestützt auf Art. 41a Abs. 4 Gewässerschutzverordnung (GschV) reduziert werden, was vorliegend jedoch lediglich für die Ecke des Baubereichs 4 erforderlich ist. 4.3.2 Hochwasserschutz Das Thema Hochwasser wird gut umgesetzt. So wurden, ausgehend von den Seitenbächen, Hochwasserkoten für die Baufelder und auch Abflusskorridore für die Hochwassergefährdung in den Gestaltungsplan aufgenommen. Darüber hinaus wurde in § 32 SNV der Umgang mit dem Hochwasser zweckmässig geregelt.

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4.3.3 Umwelt/Lärm Belastete Standorte und Altlasten Die Parzelle 254 ist im Kataster der belasteten Standorte (KBS) unter der Nummer AA4146.0129-1 eingetragen, weil sich im Untergrund Belastungen befinden. Für Neunutzungen und Bauprojekte auf belasteten Standorten gilt Art. 3 der Altlasten-Verordnung (AltIV). Der belastete Standort wurde bereits altlastenrechtlich untersucht. Die Resultate der Untersuchungen zeigen, dass vom Standort aktuell keine Gefährdung der Umwelt ausgeht. Deshalb ist der Standort weder als überwachungs- noch als sanierungsbedürftig eingestuft worden. Lärm Künftig soll ein gemischt genutztes Wohn- und Dienstleistungsquartier mit Zentrumscharakter entstehen. Es gilt die Empfindlichkeitsstufe III. Das Areal wird als erschlossen betrachtet. Für neue Bauten im Gestaltungsplanperimeter sind die Immissionsgrenzwerte (IGW) massgebend (Art. 31 Lärmschutzverordnung [LSV]). Gemäss dem Lärmgutachten der Metron Verkehrsplanung AG, Brugg, werden die lärmrechtlichen Anforderungen für Bahnlärm erfüllt (Anhang 4, Ziffer 2 LSV). Hinsichtlich Strassenlärm können die lärmrechtlichen Anforderungen für die gewerbliche Nutzung im gesamten Gestaltungsplanperimeter eingehalten werden (Art. 42 und Anhang 3, Ziffer 2 LSV). Ausser in den Baubereichen 5a und 6b sind die IGW auch hinsichtlich Wohnen eingehalten. Es sind somit Lärmschutzmassnahmen erforderlich. Im Planungsbericht werden Massnahmen zugunsten des Lärmschutzes aufgeführt, welche im Rahmen der Bauprojekte vorzusehen sind (u.a. sollen lärmempfindliche Räume auf der lärmabgewandten Seite des Gebäudes (Westseite) angeordnet werden). Dies ist sachgerecht und im Baubewilligungsverfahren sicherzustellen. Bezüglich des Mehrverkehrs durch das KWC-Areal ist gemäss Planungsbericht mit keinen neuen IGW-Überschreitungen in den anliegenden Quartieren zu rechnen. Die Lärmemissionen der Hauptstrasse werden durch den induzierten Mehrverkehr nicht wahrnehmbar erhöht. Somit werden die rechtlichen Anforderungen eingehalten (Art. 9 LSV).

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan KWC-Areal, beschlossen vom Gemeinderat Unterkulm am 23. Mai 2016, wird genehmigt. 2. Die Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

Stephan Attiger Regierungsrat

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Verteiler • Gemeinderat Unterkulm, Hauptstrasse 22, 5726 Unterkulm • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU

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Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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