Gestaltungsplan Parzelle 804

1 0. Aug. 2020

Geschäfts-Nr. BVUARE.12.196 Gemeinde Bellikon; Gestaltungsplan "Parzelle 804"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung

Sachverhalt

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

2. September 2019 8. Mai 2015 bis 8. Juni 2015 14. November 2019 bis 13. Dezember 2019 2. Juni 2020 18. Juni 2020 10. Juli 2020

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 30. März 2011 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das Planungsgebiet liegt am westlichen Baugebietsrand von Bellikon, im Bereich der SUVA-Klinik, auf einer Terrasse am Heitersberg. Der kliniknahe Teil ist als Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (0eBA), der westliche Abschluss der Bauzone als W2-Zone zoniert. Das Gebiet ist mit einer Gestaltungsplanpflicht überlagert. Die Parzelle 804 umfasst insgesamt rund 2 ha. Im Bereich der OeBA

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sind kliniknahe Dienstleistungen, ein Patientenhotel, ein Seminarzentrum sowie betreutes Alterswohnen geplant. In jenem der W2 ist Wohnen im gehobenen Segment vorgesehen. In einem ersten Schritt wurde ein Studienauftragsverfahren mit sechs teilnehmenden Büros durchgeführt. Als nächstes wurde ein Richtkonzept, bestehend aus einem Überbauungs- und einem Aussenraumkonzept, erstellt. Der Gestaltungsplan soll einen angemessenen Anordnun9sspielraum, unter Berücksichtigung des Richtkonzepts, bei der künftigen Entwicklung der Parzelle 804 sicherstellen. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Bellikon am 2. Juni 2020 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan "Parzelle 804" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde 25. Oktober 2019 beziehungsweise vom 2. Juni 2020 (Nachführung) erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 2. September 2019 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden. Die darin enthaltenen Empfehlungen, einzelne Bestimmungen in den SNV zu überprüfen, wurden umgesetzt.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung abzustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird. Weichen Festlegungen des Gestaltungsplans vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinderat in einer qualifizierten Stellungnahme das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis nachzuweisen. Die Stellungnahme liegt vor und wurde mit der abschliessend vorgeprüften Gestaltungsplanvorlage öffentlich aufgelegt.

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4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen Gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 2.1, sind die Gemeinden angehalten aufzuzeigen, wie mit den Planungsmitteln der Raumplanung die darin enthaltenen behördenverbindlichen (Innen-)Entwicklungsziele gewährleistet werden. Beim betroffenen Gebiet handelt es sich um ein sogenanntes Schlüsselgebiet gemäss Planungsanweisung 2.1. Die hochwertige Siedlungsentwicklung im Rahmen eines Gestaltungsplans ist zielführend und erfüllt unter Berücksichtigung des Raumkonzepts die Anforderungen gemäss Richtplan. 4.2.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern. Das Ortsbild der Gemeinde Bellikon ist gemäss dem Inventar der Ortsbilder der Schweiz (ISOS) als regional bedeutend eingestuft. Das betreffende Areal bildet einen Teilbereich der ISOS-Umgebungszone III am Schlosshang, für die das höchste Erhaltungsziel a festgelegt ist. Im Rahmen der Nutzungs- und Sondernutzungsplanung ist das ISOS im Sinne einer Interessenabwägung zu berücksichtigen. Mit der Ausarbeitung eines Gestaltungsplans und dem vorab durchgeführten Studienverfahren wurden wichtige Weichen für eine Orts- und Landschaftsbild verträgliChe Entwicklung gestellt. Durch die Reduktion der möglichen Volumen in den Baufeldern Cl bis C4 kann eine negative Beeinträchtigung weitestgehend ausgeschlossen werden. Im weiteren Projektverlauf ist auf eine hochwertige Gestaltung von Gebäuden und Freiräumen, insbesondere am Siedlungsrand und im Umfeld des Schlosses Bellikon (Denkmalschutz-Objekt BEL001), zu achten. Es wird dringend empfohlen, die Hinweise aus der fachlichen Stellungnahme durch Marti Partner Architekten und Planer AG vom 5. Juli 2017 umzusetzen, um eine hochwertige Siedlungsentwicklung mit einer grossen Aufenthaltsqualität sicherzustellen. 4.2.3 Erschliessung Die Erschliessung der Parzelle 804 erfolgt primär über die Küntenerstrasse. Ab der Kantonsstrasse K 411 ist eine Sekundärerschliessung vorgesehen. Ein Direktanschluss an die Kantonsstrasse hat verschiedene Anforderungen zu erfüllen. Nötig sind in erster Linie eine den Richtlinien gerechte Ausbildung des Anschlusses sowie die nötigen Sichtzonen. Das Richtprojekt erfüllt diese Anforderungen nicht. Anforderungen und Hinweise für das nachgelagerte Verfahren Die Umgestaltung der Grundstückszufahrt mit den Anpassungen an die neuen Bedürfnisse ist im Rahmen des nachgelagerten Baugesuchverfahrens im Detail aufzuzeigen (§ 41 Abs. 2 Bauverordnung, BauV sowie VSS1-Norm SN 640 050). Rückwärtsmanöver auf Kantonsstrassen können aus Gründen der Verkehrssicherheit nicht toleriert werden. Daher ist eine genügend grosse Wendefläche auf dem eigenen Grundstück zu schaffen und dauernd freizuhalten. Im Rahmen des nachgelagerten Baugesuchverfahrens ist die Befahrbarkeit (VSS-Norm SN 640 271a) für Lastwagen ohne Anhänger; 9,40 m Gesamtlänge nachzuweisen und auf einem Schleppkurvenplan zur Prüfung und Bewilligung einzureichen. Aufgrund der unmittelbaren Nähe zum Kreisel ist ein Direktanschluss an die Kantonsstrasse nicht ideal. Die Verkehrssicherheit wird durch abbiegende Verkehrsteilnehmer beeinträchtigt. Es ist daher nicht auszuschliessen, dass im Rahmen des Baugesuchverfahrens eine Verkehrsbeschränkung auf dem Kantonsstrassenanschluss verfügt wird.

' Schweizer Normen des Schweizerischen Verbands der Strassen- und Verkehrsfachleute

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4.2.4 Abstand zum Strassenmark Innerhalb des rechtlich definierten Abstands zum Strassenmark kann nach § 111 Abs. 1 lit. a BauG keinen betriebsnotwendigen Bauten und Anlagen zugestimmt werden. Dies betrifft zum Beispiel Wendemöglichkeiten, Veloabstellplätze und die Entsorgungssammelstelle sowie die dafür notwendigen Verkehrs- und Wendeflächen. Hinweise für das nachgelagerte Verfahren Betriebsnotwendige Bauten und Anlagen sind ausserhalb des gesetzlichen Strassenabstandraums zu planen. 4.2.5 Weitere materielle Hinweise Hochwassergefahren Der Hochwasserschutznachweis der Basler & Hofmann AG, Zürich, ist vollständig und sachgerecht. Dieses Gutachten hat jedoch keine Rechtskraft. Im Gestaltungsplan werden daher die notwendigen Massnahmen für den Hochwasserschutz grundeigentümerverbindlich festgelegt (wie minimale Schutzhöhen und Gegenrampen). Entwässerung Im Planungsbericht wurde das Entwässerungs- und Retentionskonzept grob aufgezeigt. Der Gemeinde Bellikon wird empfohlen, den Generellen Entwässerungsplan (GEP) 2. Generation in die Wege zu leiten. Betreffend das Vorgehen wird auf das Kapitel 2.6 des Ordners "Siedlungsentwässerung" der Abteilung für Umwelt (AfU) verwiesen. Lärm Der Perimeter grenzt im Nordosten an die Kantonsstrasse K 411 (Badenerstrasse) und im Südosten an die Küntenerstrasse (Gemeindestrasse). Zudem ist im Bereich des Baufelds B1 die Haupterschliessung in die Sammelgarage geplant, welche sich im Gebäude der Rehaklinik Bellikon befindet. Da das Planungsgebiet für die vorgesehene Nutzung als ungenügend erschlossen zu betrachten ist, sind die Anforderungen von Art. 30 Lärmschutzverordnung (LSV) einzuhalten. Im Gestaltungsplan sind die Bereiche markiert, in welchen die in diesem Fall massgeblichen Planungswerte (PW) ohne zusätzliche Massnahmen nicht eingehalten sind. Im § 27 SNV werden Gesamtdämpfungen gegenüber der Kantonsstrasse und der Küntenerstrasse definiert, deren Einhaltung dazu führt, dass zum Zeitpunkt der Erschliessung die PVV eingehalten sind. Gewisse Ausnahmen von der Einhaltung dieser Dämpfungen sind im Sinne von Art. 30 LSV für kleine Teile möglich. Im § 27 Abs. 4 SNV ist festgehalten, dass die Einhaltung der Lärmschutzvorschriften im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens mit einem Lärmgutachten nachzuweisen ist. Somit ist gewährleistet, dass die Parzelle 804 unter Einhaltung der Anforderungen von Art. 30 LSV überbaut wird. 4.3 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Anwendbares Recht Der Grosse Rat hat den Beitritt zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) beschlossen und mit der BauV umgesetzt. Die vorliegende BNO richtet sich noch nicht nach diesen neuen Bestimmungen. Gemäss BauV hat die Umsetzung bis 2021 zu erfolgen (§ 64 BauV).

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Alterswohnungen in der OeBA Die Bauten und Anlagen innerhalb der Baufelder A und B haben einem öffentlichen Interesse zu dienen (§ 10 Abs. 4 SNV). Die Nutzungsmöglichkeiten beschränken sich auf Vorhaben, die in engem Zusammenhang mit der Erfüllung öffentlicher Aufgaben stehen. Die Bestimmungen gemäss 10 SNV werden den Anforderungen hinsichtlich öffentlicher Zweckbindung gerecht, wie: • Es wird kein privates Wohneigentum ermöglicht. • Es muss ein Bezug der Alterswohnungen zu Betreuungs- und Pflegedienstleistungen bestehen. • Die Nutzung wird auf Senioren oder pflegebedürftige Personen beschränkt.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Parzelle 804", beschlossen vom Gemeinderat Bellikon am 2. Juni 2020, wird genehmigt. 2. Die Abt

Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

ep.han Attiger R gierungsrat

Verteiler • Gemeinderat, Mutschellenstrasse 19, 5454 Bellikon • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • • • • •

Rechtsabteilung BVU Abteilung Verkehr BVU Abteilung Tiefbau BVU Departement Volkswirtschaft und Inneres Abteilung Register und Personenstand DVI

Rechtsmittelbelehrung 1 Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar.

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3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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