Gestaltungsplan Alters- und Pflegeheim Hintermatt

Art. 13

Art. 14

Art. 15

Art. 16

Art. 17

Art. 18

Art. 19 Baubereiche 1 bis 8

Definition der Baubereiche Gestaltung der Bauten Höhenbeschränkung Zulässige bauliche Dichte Energieeffizienz Etappierung

V.

ERSCHLIESSUNG UND PARKIERUNG

Art. 20

Art. 21 Zu- und Wegfahrten

Parkierung

VI.

UMGEBUNG

Art. 22

Art. 23

Art. 24

Art. 25

Art. 26 Umgebungsgestaltung

Hauptfusswege Anforderungen an die Umgebung Bereiche für Entsorgungsanlagen Aussenbeleuchtung

1 1 1 2

2 3 3

3 3 3 4 4

4 4 5 5 6 6 6

6 7

7 7 7 8 8

VII.

VERSCHIEDENE BESTIMMUNGEN

Art. 27

Art. 28

Art. 29

Art. 30 Abweichungen

Qualitätssicherung Inkrafttreten Abänderung und Aufhebung des Gestaltungsplanes

BEILAGENVERZEICHNIS - Richtprojekt Alters- und Pflegezentrum Hintermatt, dat. 19. Oktober 2018 / rev. 3. Juni 2019 - Freiraumkonzept, dat. 29. Mai 2019

8 8 8 8

PRÄAMBEL 1 Der Gemeinderat Bergdietikon erlässt gestützt auf § 25 Abs. 3 des Gesetzes über Raumplanung, Umweltschutz und Bauwesen des Kantons Aargau vom 19. Januar 1993 (Baugesetz, BauG) sowie § 4 der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Bergdietikon (BNO) vom 24. November 1997 den Gestaltungsplan „Alters- und Pflegezentrum Hintermatt" mit nachstehenden Sondernutzungsvorschriften.

1.

ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN

Art. 1 Planungsziele

Mit dem Gestaltungsplan werden insbesondere folgende Planungsziele verfolgt: - Ermöglichung eines Pflegezentrums im Verbund mit Alterswohnungen im öffentlichen Interesse. Erstellung einer funktional zusammengehörenden Überbauung. Schaffung von hochwertigen, teils öffentlichen Aussenräumen (z.B. Quartierplatz). - Festlegung der Baumasse und der Abstände unter Berücksichtigung der privaten und öffentlichen Interessen und § 13 BNO. Gute Gestaltung der Bauten und Freiräume sowie des Siedlungsrandes. Sicherstellung einer hohen Wohnqualität mit Infrastruktur (Verpflegung, Betreuung und Pflege) für Betagte und chronisch Erkrankte. - Eine angemessene Nutzungsdichte. - Den Bedürfnissen der Bewohner angepasste Nutzungsmöglichkeiten der Aussenräume. - Zweckmässig ausgestattete Erschliessungsanlagen, insbesondere für den Fussgängerverkehr. - Gewährleistung einer öffentlichen Fusswegverbindung zwischen Schönenbergstrasse und Schützenstrasse. Erstellung einer behindertengerechten Bushaltestelle mit Buswendemöglichkeit

Art. 2 Bestandteile

Der Gestaltungsplan besteht aus folgenden rechtsverbindlichen Teilen: — Situationsplan 1:500 — Sondernutzungsvorschriften 2

Art. 3

Orientierende Bestandteile des Gestaltungsplanes sind: — Planungsbericht mit Beilagen

Geltungsbereich Der Perimeter gemäss Situationsplan 1:500 begrenzt die räumliche Geltung des Gestaltungsplanes. Die Sondernutzungvorschriften gelten für das im Situationsplan als „Perimeter des Gestaltungsplanes" bezeichnete Gebiet. -1-

Art. 4 Verhältnis zur Grundordnung

Soweit der Gestaltungsplan keine abweichenden Vorschriften enthält, sind die Bestimmungen der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Bergdietikon anwendbar. 2

Vorbehalten bleiben die kantonalen und die eidgenössischen Gesetzgebungen.

PFLEGEZENTRUM UND ALTERSWOHNUNGEN IM ÖFFENTLICHEN INTERESSE

Art. 5 Pflegezentrum und Alterswohnungen

Im Perimeter des Gestaltungsplans ist ein Pflegezentrum mit Alterswohnungen zulässig. Die Gebäude müssen auf die Bedürfnisse von betagten und pflegebedürftigen Personen ausgerichtet sein. Die Wohnungen sind nach den jeweils aktuellsten "Planungsrichtlinien altersgerechte Wohnbauten" (Schweizer Fachstelle für behindertengerechtes Bauen) zu erstellen. Abweichungen von diesen Planungsrichtlinien müssen im Baugesuch sachlich begründet sein. Das Pflegezentrum und die Alterswohnungen müssen für jedermann offenstehen, namentlich muss jedermann die Möglichkeit haben, sich um eine Alterswohnung zu bewerben.

2

3 Die Wohnungen im Gestaltungsplanperimeter müssen als Mietwohnungen betrieben werden. Untermietverträge sind verboten. Der Gemeinderat hat das jederzeitige Recht, den Mieterspiegel und die Mietverträge einzusehen. Zweckänderungen sind ausgeschlossen.

Das Mindestalter der Mieter beträgt 60 Jahre (Ausnahme gemäss § 5 Abs. 5 SNV), bei Paaren muss mindestens ein Partner das Mindestalter erreicht haben. 5 Eine Vermietung an jüngere Personen ist zulässig, wenn mindestens eine Person des Haushaltes als pflegebedürftig im Sinne des Pflegegesetzes (SAR 301.200) oder als Mensch mit Behinderungen im Sinne des Betreuungsgesetzes (SAR 428.500) gilt.

Für die Alterswohnungen und das Pflegezentrum sind gemeinsame medizinische Betreuung und Pflege und Verpflegungseinrichtungen einzurichten. Für alle Alterswohnungen ist ein modulares Service- und Dienstleistungsangebot (Gemeinschaftsanlagen, Reinigungs-, Pflege- und Mahlzeitendienste, Alarmeinrichtungen etc.) anzubieten. Dieses Angebot ist im Baubewilligungsverfahren zu definieren, die Auflagen sind im Grundbuch anzumerken.

6

Im Gestaltungsplanperimeter sind nebst den Miet-Alterswohnungen einzig betriebsnotwendige Wohnungen und Unterkünfte für Hauswartung, Personal u. ä. in untergeordnetem Mass erlaubt. 7

-2-

Art. 6 Leistungsvereinbarung

1 Mit der Gemeinde ist eine Vereinbarung abzuschliessen, mit welcher Leistungen

der Trägerschaft zu Gunsten der Gemeinde (wie öffentliche Bauten und Anlagen) und ihrer Bewohner (wie Dienstleistungsangebote, Aufnahme in Alters- und Pflegezentrum und Alterswohnungen) konkretisiert und ergänzt werden. Voraussetzung für die Baufreigabe ist die beidseitige Unterzeichnung der Leistungsvereinbarung.

2

Art. 7 Baubewilligung

Im Baubewilligungsverfahren ist sicherzustellen, dass die Alterswohnungen im Betrieb nur im Einklang mit diesen Sondernutzungsvorschriften und der Leistungsvereinbarung genutzt werden. 2 Die entsprechenden Nebenbestimmungen in der Baubewilligung zur Sicherung des Zonenzwecks sind im Grundbuch anmerken zu lassen. Mit dem Bau darf erst begonnen werden, wenn die Anmerkung im Grundbuch erfolgt ist.

ÖFFENTLICHE BAUTEN UND ANLAGEN

Art. 8 Öffentlicher Quartierplatz mit Restaurant

Innerhalb des im Situationsplan bezeichneten Bereichs ist ein öffentlich zugänglicher Quartierplatz zu erstellen. Dieser dient als Ankunftsraum für das Pflegezentrum sowie als Knoten- und Ruhepunkt der öffentlichen Fussgängererschliessung. In seiner Gesamtheit ist der Platz als einladender Begegnungsraum mit Aussenrestauration zu gestalten. Er ist mit vereinzelten hochstämmigen Bäumen und Sitzgelegenheiten zu bestücken. 2 Der im Baubereich 1 zu erstellende Restaurationsbereich des Pflegezentrums ist der Öffentlichkeit zugänglich zu machen.

Art. 9 Öffentliche Fusswegverbindung

Es ist mindestens eine öffentliche Fusswegverbindung von der Schönenbergstrasse zur Schützenstrasse zu erstellen.

1

Art. 10 Öffentliche Parkplätze

1

Es sind 14 öffentliche Parkplätze zu erstellen.

-3-

Art. 11 Raum für den Werkhof Bergdietikon

1 Für den Unterhaltsbetrieb der Gemeinde Bergdietikon ist dem Werkhof Bergdietikon eine gedeckte Stellfläche oder ein Raum von mindestens 100 m2 anrechenbare Geschossfläche (aGF) zur Verfügung zu stellen.

Art. 12 Öffentliche Busendhaltestelle

1 In dem im Situationsplan bezeichneten Bereich ist eine Busendhaltestelle mit Wendeplatz einzurichten. Die genaue Lage und Abmessung sowie die Ausgestaltung mit Nebenanlagen (Wartehäuschen, gedeckte Veloabstellplätze, etc.) werden im Rahmen des Bauprojektes bestimmt.

IV.

BAU- UND GESTALTUNGSVORSCHRIFTEN

Art. 13 Baubereiche 1 —8

1 Die Baubereiche la, 1b, 1c, und 1d sind für die Erstellung von Hochbauten für ein Pflegezentrum bestimmt. Zusätzlich sind im obersten Vollgeschoss von Hochbauten im Baubereich 1b auch Alterswohnungen zulässig.

2 Die Baubereiche 2, 3, 4, 5, 6, 7 und 8 sind für die Erstellung von Hochbauten für Alterswohnungen bestimmt.

Art. 14 Definition der Baubereiche

1 Die Begrenzungen der Baubereiche 1 - 8 gelten als Baulinien. Ausserhalb dieser Baubereiche sind nur untergeordnete, der Nutzung der Umgebungs- und Freiflächen dienende Klein- und Anbauten, Einfriedungen sowie Tiefbauten zulässig.

Der Baubereich 1d dient der Erstellung einer zurückhaltend in Erscheinung tretenden Passarelle.

2

Die Lage und Stellung der Hochbauten innerhalb der einzelnen Baubereiche ist vorbehältlich der wohnhygienischen und feuerpolizeilichen Vorschriften grundsätzlich freigestellt. Die maximale Gebäudelänge im Erd- und in den Obergeschossen ergibt sich aus den jeweiligen Abmessungen der Baubereiche. 3

4 Innerhalb der im Situationsplan dargestellten Bereiche für Demenzgärten dürfen zurückhaltend in Erscheinung tretende, dem Zweck dienende Klein- und Anbauten sowie Einfriedungen erstellt werden.

-4 -

Art. 15 Gestaltung der Bauten

Die Bauten und Anlagen müssen von hoher architektonischer und gestalterischer Qualität sein. Das Richtprojekt vom 19. Oktober 2018 / rev. 3. Juni 2019 dient als Massstab bei der qualitativen Beurteilung der Bauprojekte. Die Fassadenfluchten der Bauten in den Baubereiche 1 - 8 sind mit vor- und rückspringenden Gebäudeteilen zu versehen, sodass eine strukturierte, plastische Gliederung der Baumasse entsteht, die die Massstäblichkeit zu den angrenzenden Nachbarbebauungen herstellt. 2

3 Die Bauten in den Baubereiche 1 - 8 sind mit Flachdächern auszubilden. Die Dachflächen sind, soweit sie nicht begehbar sind oder der Anlage von technischen Installationen dienen, zu begrünen.

Die Erstellung von Attikageschossen ist ausser in den Baubereichen la bis 1d zulässig. Sie dürfen eine Geschosshöhe von maximal 3.5 m aufweisen. Die Attikageschosse der Bauten in den Baubereichen 2 - 8 sind so anzuordnen, dass die Gebäudeabstufungen dem Geländeverlauf folgen.

Art. 16 Höhenbeschränkungen

Die Bauten dürfen die folgenden Höhenkoten, gemessen bis zum obersten Punkt der Brüstung, nicht überschreiten: Baubereich:

Höhenbeschränkung:

la 1b 1c 1d 2 3 4 5 6 7 8

598 m.ü.M. 601 m.ü.M. 592 m.ü.M. 597 m.ü.M. 605 m.ü.M 604 m.ü.M. 600 m.ü.M. 595 m.ü.M. 604 m.ü.M. 596 m.ü.M. 600 m.ü.M.

2 Diese Höhenbeschränkungen gelten nicht für Attikageschosse, Absturzsicherungen von Dachgärten, Dachaufbauten (Liftaufbauten, Lichtkuppeln, technische Aufbauten und Installationen o. ä.) und Photovoltaik- oder Solaranlagen.

-5-

Art. 17 Zulässige bauliche Dichte

Die Bauten dürfen maximal die folgenden anrechenbaren Geschossflächen (aGF) aufweisen:

1

Baubereich:

la, lb, lc und 1d 2 3 4 5 6 7 8

aGF:

7'055 m2 aGF 780 m2 aGF 1'000 aGF 780 m2 aGF 650 m2 aGF 780 m2 aGF 650 m2 aGF 500 m2 aGF

Die anrechenbare Geschossfläche darf innerhalb der Baubereiche 3, 4 und 6 frei übertragen werden, sie darf aber den Wert pro Baubereich gemäss Abs. 1 um nicht mehr als 20 % überschreiten. 2

Art. 18 Energieeffizienz

1 Der MinergieC:)-Standard ist einzuhalten. Zulässig ist auch eine andere, energetisch und ökologisch gleichwertige Lösung.

Art. 19 Etappierung

Eine Etappierung ist zulässig. Eine erste Etappe muss die Baubereiche 1 - 5 umfassen. Weitere Etappen können die Baubereiche 6 - 8 enthalten. 1

V.

ERSCHLIESSUNG UND PARKIERUNG

Art. 20 Zu- und Wegfahrten

1 Die Zu- und Wegfahrten dürfen an den im Situationsplan bezeichneten, generellen Lagen erfolgen.

Die genaue Lage der Zu- und Wegfahrten wird im Baubewilligungsverfahren festgelegt.

2

An den im Situationsplan bezeichneten Stellen sind Notzufahrten zu erstellen, welche die Anforderungen gemäss Kapitel 5 der FKS-Richtlinie für Feuerwehrzufahrten, Bewegungs- und Stellflächen erfüllen. Diese Notzufahrten können mit einem Hauptfussweg kombiniert werden und haben eine Mindestbreite von 3,5 Metern aufzuweisen. Die Mehrbreite (1,5 Meter) der Notzufahrt gegenüber dem Hauptfussweg kann mit einem versickerungsfähigen Belag ausgestaltet werden. 3

-6-

Art. 21 Parkierung

Bezüglich Bemessung der Anzahl zu erstellender Parkfelder gelten mit Ausnahme von Abs. 2 und 3 die kantonalen Vorgaben. 2 Pro Alterswohnung ist maximal 1 Parkfeld für Personenwagen und minimal 1 Veloparkfeld zu erstellen.

Für die im Aussenbereich zu erstellenden Besucherparkplätze gilt die „Planungsrichtlinie Altersgerechte Wohnbauten".

3

Sämtliche Pflichtparkplätze für Bewohner und Beschäftigte von Bauten im Gestaltungsplanperimeter sind unterirdisch anzuordnen.

4

Vl.

UMGEBUNG

Art. 22 Umgebungsgestaltung

1 Die Umgebungsgestaltung ist auf die Bedürfnisse der Bewohner des Alters- und Pflegezentrums abzustimmen. Das Freiraumkonzept vom 29. Mai 2019 dient als Massstab bei der qualitativen Beurteilung der Umgebungspläne.

Mit dem Baugesuch ist ein Umgebungsplan für die betreffenden Flächen einzureichen.

2

Art. 23 Hauptfusswege

1 Die im Situationsplan ausgewiesenen Hauptfusswege sind in einer Breite von mindestens 2 Metern zu erstellen. Das Hauptfusswegnetz ist mit Hart- und/oder Verbundbelägen auszugestalten sowie mit einer Beleuchtung zu versehen.

Art. 24 Anforderungen an die Umgebung

Für die Bepflanzung sind einheimische Geholze und Stauden zugelassen. Im Gestaltungsplanperimeter sind mindestens 40 Laubbäume zu pflanzen, mindestens 1'000 m2 gemeinschaftliche Begegnungs- und Aufenthaltsflächen sowie mindestens 2'000 m2 Flächen für den ökologischen Ausgleich zu realisieren. Zur Gliederung und Gestaltung des Strassenraumes können im Unterabstand zur Schönenbergstrasse mittelgrosse Bäume gepflanzt werden. Stützmauern dürfen aus Ortbeton, Winkelstützelementen oder als Natursteinmauern erstellt werden.

2

3 Die im Situationsplan bezeichneten gemeinschaftlichen Begegnungs- und Aufenthaltsflächen dienen dem Aufenthalt und der Begegnung für alle Bewohner des Alters- und Pflegezentrums Hintermatt.

-7

Die Flächen der gemeinschaftlichen Begegnungs- und Aufenthaltsflächen sind ihrem Zweck entsprechend zu gestalten und zu möblieren. 5 Im Bereich der Anlieferung, der Zufahrten und der Unterniveaugarage sowie im Zusammenhang mit der Erstellung der behindertengerechten Hauptfusswege und zum Zweck der natürlichen Belichtung von Räumen im Untergeschoss sind technisch bedingte Abgrabungen von maximal 3.5 m und Aufschüttungen von maximal 2.5 m zulässig.

Art. 25 Bereiche für Entsorgungsanlagen

Die Abfallentsorgung (Grau- und Grüngut / Kehricht für Bewohner und Betreiber des Alters- und Pflegeheims) ist an den im Situationsplan bezeichneten Stellen zu konzentrieren.

Art. 26 Aussenbeleuchtung

Bei allen Aussenbeleuchtungen sind unnötige Lichtemissionen, insbesondere Streulicht, zu vermeiden. 1

VII.

VERSCHIEDENE BESTIMMUNGEN

Art. 27 Abweichungen

1 Geringfügige Abweichungen vom Gestaltungsplan können vom Gemeinderat im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens gestattet werden, sofern keine übergeordneten Festlegungen betroffen sind und keine nachbarlichen Interessen tangiert werden.

Art. 28 Qualitätssicherung

1 Als Voraussetzung für die Baubewilligung beauftragt der Gemeinderat nach Anhörung der Bauherrschaft und auf Kosten der Bauherrschaft eine unabhängige Fachperson mit der Ausarbeitung einer Stellungnahme darüber, ob das Bauprojekt die Bestimmungen des Gestaltungsplanes einhält.

Art. 29 Inkrafttreten

1 Der Gestaltungsplan tritt mit Genehmigung durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt in Kraft.

Art. 30 Abänderung und Aufhebung des Gestaltungsplanes

Die Abänderung und die Aufhebung bedürfen des gleichen Verfahrens wie der Erlass des Gestaltungsplanes.

1

-8-