Planungszone Gebiet WEZ

Die

Rahmen einer Arealüberbauung auf den Parzellen-Nm. 398 und 1282 den Erhalt und die ReVerkaufsladens und den , die Schaffung eines dimensionierung der bestehenden Neubau von drei Mehrfamilienhäusern mit 38 Wohnungen. im Auftrag der Bauherrschaft er— suchen das Büro

, und die

, um eine zweite Stellungnahme des Gemeinderats. Die kantonale Stellungnahme des Departements Bau‚ Verkehr und Umwelt des Kantons Aargau, Abteilung für Baubewilligungen, vom 17. Januar 2018, wurde den Gesuchstellern mit dem Verweis auf dessen Wortlaut zugestellt. Inhaltlich deckt sich die kantonale Stellungnahme mit den Punkten‚ auf welche der Gemeinderat in seiner vorangegangenen Stellungnahme vom

27. November 2017 venrviesen hat. Dem Gemeinderat werden der Erlass einer Planungszone und die Umsetzung der Richtplanvorgaben zum Entwicklungsschwerpunkt (ESP) Nr. 6 empfohlen.

Auf Wunsch der Baugesuchsteller fand am Mittwoch, 14. Februar 2018 im Gemeindehaus Oberentfelden eine weitere Besprechung zum Stand des Gesuchs statt. Dabei wurden sowohl die Sichtweise der Investoren als auch die Anliegen des Gemeinderats erörtert. Grundsätzlich wurde

dabei vereinbart, dass für die geplante Verkaufsflächennutzung anstelle der oberirdischen Parkierung eine unterirdische Parkierung geprüft und dieser Bereich zusätzlich mit “produzierenden oder verarbeitenden" Gewerbe aufgewertet werden soll. Das grundsätzliche Ziel der Überarbeitung sollte die Erarbeitung eines bewilligungsfähigen Gesuchs sein, welches mit der Unterstützung des Gemeinderats erneut beim Departement Bau,

Verkehr und Umwelt des Kantons Aargau, Abteilung für Baubewilligungen, zur Stellungnahme eingereicht werden kann. Als Zeithorizont wird von der Bauherrschaft die zeitnahe Besprechung mit kantonalen Vertretern angestrebt. bestätigt. Zugleich Am 28. Februar 2018 wurde das besprochene Vorgehen durch die "WEZ" Arealüberbauung die Gemeinderat der dass Wunsch. den Bauherrenvertreter der äusserte

für seine Sitzung am 19. März 2018 traktandiert. Aufgrund einer sehr kurzfristigen Eingabe (15. März 2018) von unvollständigen Unterlagen war es

der Bauverwaltung nicht möglich, einen Antrag für die Gemeinderatssitzung zu erarbeiten.

15.05.2018

AUSÄUUg;DEl\/l PROTOKOLL DESGWEINDERL\TES

(; E/l/IEINDE OBEPENTFELDEN Postfach 5036 Oberenifelden AG Telefon 062 737 Si 20 062 737 5 ] i 5 Fax

Sitzung vom 14. Mai 2018

Die Kurzfristigkeit wurde zudem erheblich durch den Umstand verschärft, dass die eingereichten Unterlagen keine Änderungen oder Ergänzungen zu den wichtigsten Diskussionspunkten aufweisen. So wurde weder die oberirdische Parkierung überarbeitet noch ist eine produzierende oder verarbeitende Nutzung in den Studien vorgesehen. Es wurden keine neuen Planunterlagen eingereicht. Somit ist lediglich die Aufstockung des Fachmarktes zur allfälligen Büronutzung durch das Konkursamt in Aussicht gestellt. wird lediglich Durch die Ergänzung von allfälligen Obergeschossen über der Verkaufsfläche ein minimaler Teil des angesprochenen Potentials beleuchtet. im Wesentlichen ist das Projekt noch keinen relevanten Schritt vorangekommen. Mittels Email vom Montag, 26. März 2018 bis am 12. April 2018 eine definitive Stellungnahme mit beschwerdefähigem fordert die Beschluss. in Anbetracht der vorgängig geschilderten Ausgangslage müsste demnach der geforderte Gemeinderatsbeschluss zwingend als Abweisung zum vorliegenden Baugesuch

formuliert werden. Um die Bauherrschaft vor einem negativen Beschluss zu bewahren, wurde sie erneut dazu eingeladen. das Baugesuch anhand der erörterten Aspekte zu überprüfen und gegebenenfalls ein bewilligungsfähiges Projekt der Arealüberbauung "WEZ" einzureichen.

Mit Schreiben vom 27. April 2018 hält die

,

vorhandene Missverständnisse fest. Sie bedankt sich zudem für die Möglichkeit zur weiteren Optimierung des Projekts und wünschte eine baldige Besprechung im Beisein von . Erwägungen:

Nach Rücksprache mit dem Krelsplaner Thomas Frei, Departement Bau, Verkehr und Umwelt

des Kantons Aargau, entspricht die Haltung des Gemeinderats Oberentfelden vollständig den Vorgaben des kantonalen Richtplans. Entsprechend hält die kantonale Behörde weiterhin an ihrer Empfehlung zum Erlass einer Planungszone fest.

Das Bauvorhaben ist mit einer Verkaufsfläche von 1'315 m2 als mittelgrosse Verkaufsnutzung im Sinne des Richtplankapitels S 3.1, Beschluss 3.1 zu qualifizieren. Es liegt ausserhalb der Kernund Zentrumsgebiete der Gemeinde. Es ist daher nur zulässig, wenn ein entsprechender Standort für mittelgrosse Verkaufsnutzungen in der Nutzungsplanung bezeichnet wird. Da ein solcher Standort beziehungsweise eine entsprechende Grundlage gemäss aktueller Nutzungsplanung nicht besteht, verletzt das Bauvorhaben den Richtplan. Gestützt auf 5 30a Abs. 3 BauG hat der Gemeinderat folglich eine Planungszone zu erlassen. Juristische Hintergründe:

Veraussetzungenßulässlgkeit einer Planungszone Eine Planungszone hat auf einer gesetzlichen Grundlage zu beruhen, muss im über-

wiegenden öffentlichen Interesse liegen, verhältnismässig sein, die lnstitutionsgarantie nicht verletzen und voll entschädigt werden, wenn sie einer Enteignung gleichkommt. Das öffentliche Interesse an der Planungszone besteht in der begründeten Planungsabsicht,

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GBI/ENDE

OBERENTF_ELDEN Postfach 5036 Oberenttelden AG Telefon 062 737 5120 Fax 062 737 51 i s

Sitzung vom 14. Mai 2018

eine Nutzungszone oder eine Nutzungsvorschrift zu erlassen oder anzupassen (BGE 113 la 365 f.; AGVE 1989, S. 256 f.) In Bezug auf die Planungsabsicht hat sich diese aus den Umständen mit einer gewissen Bestimmtheit zu ergeben, wobei eine einigermassen konkretisierte Absicht der Behörden genügt. Die Vorstellung über die künftige Planung, welcher die Planungszone dient, muss jedoch zulässig sein (BGE 113 l a 366; AG VE

1989, S. 257). Die Planungszone wird nach Einreichung des Baugesuchs erlassen. Es ist daher grundsätzlich eine lnteressenabwägung vorzunehmen. Die öffentlichen Interessen an der Durchsetzung des Richtplaninhalts sind vorliegend höher zu gewichten als das interesse der Bauherrschaft an Verkaufsnutzungen auf den betroffenen Parzellen. Dies gilt umso mehr, dass auch unter aktuellem Recht in der Industriezone Verkaufsnutzungen nicht vorgesehen sind, was das

Vertrauen der Bauherrschaft in die geltende BND zusätzlich schwächt. Mit dem Gemeindeversammlungsbeschluss vom 24. November 2017 zur Bewilligung eines

Kredite zur Gesamtrevision der Nutzungsplanung in Oberentfelden wurde die Totalrevision bereits angestossen. Im Wesentlichen sind Anpassungen an den gültigen kantonalen Richtplan. das kantonale Baugesetz (BauG) und die Bauverordnung (BauV) erforderlich. Ergänzend muss

die interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (lVHB), welche mit Beschluss des Grossen Rats vom 15. September 2009, des Regierungsrats vom 20. Januar 2010, am 26. November 2010 in Kraft trat, bis zum 1. September 2021 durch die Gemeinden im Kanton Aargau umgesetzt sein. Zusätzlich haben sich einige Verhältnisse in der Gemeinde in verschiedenen Bereichen so verändert, dass Anpassungen auf der Ebene der Nutzungsplanung

dringend zu prüfen und umzusetzen sind. Diese Konstellation hat dazu geführt, dass der Gemeinderat bereits in seiner ersten Stellung-

nahme vom 27. November 2017 wie auch in der zweiten Stellungnahme vom 9. April 2018 eindeutig kommuniziert hat, inwieweit die Zustimmung zum eingereichten Projekt von Anpassungen im Bereich der geplanten Verkaufsflächennutzung und der Weiterentwicklung im Rahmen der kantonalen Richtplanvorgaben in Aussicht gestellt werden kann.

Aufgrund des Sachverhalts im Baugesuchsverfahren (BG 5400! BVUAFB.17.2631) und der klaren Planungsabsicht des Gemeinderats im Zuge der Totalrevision der Nutzungsplanung den kantonalen Richtplan umzusetzen, hat sich der Gemeinderat zum Beschluss einer Planungszone im Gebiet "WEZ" auf den Parzellen-Nm. 398 und 1282 entschlossen. Am 8. Mai 2018 fand auf der Bauverwaltung Oberentfelden eine Besprechung zwischen und dem Bauverwalter statt. Anlässlich dieser Besprechung eröffnete der Bauverwalter dem Rechtsvertreter der Bauherrschaft die Absicht des Gemeinderats, eine Planungszone über das Areal "WEZ" zu verfügen. Dabei konnte sich der Vertreter der Bauherr-

schaft zur Planungszone äussern. Mit Schreiben vom 9. Mai 2018 äussert sich der Rechtsver— treter der Bauherrschaft ebenfalls schriftlich zur vorgesehenen Planungszone und stellte sinngemäss deren Zulässigkeit in Frage.

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AUSÄUUSC‚;DEM PROTOKOLL DES©WEINDERAHSS

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Sitzung vom 14. Mai 2018

Juristische Hintergründe:

Mrkung einer Planungszone Die Anordnung einer Planungszone gemäss 5 29 Abs. 1 BauG hat vorsorglichen Charakter und ist eine provisorische Planungsmassnahme, die dazu dient, den

bestehenden (Bau-) Zustand einstweilen unverändert zu erhalten und damit den zuständigen Planungsorganen die Planungs- und Entscheidungsfreiheit vor präjudiziellen

Eingriffen der Eigentümer zu bewahren (BGE 123 l 175 Enrv. 4; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs- und Baurecht, Band I, 3. Auflage, Zürich 1999, Rz. 326 ff., insbe-

sondere Rz. 330; Alexander Ruch, in: Heinz Aemisegger / Alfred Kuttler/ Pierre Moor/ Alexander Ruch [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung [RPGKommentar], Zürich 1999, Art, 27 N 21; Peter Hänni, Planungs- Bau— und besonderes

Umweltschutzrecht, 4. Auflage, Bern 2002, S. 220). Die Planungszone kann für längstens fünf Jahre angeordnet werden und schafft in den von ihr betroffenen Gebieten einen neuen Rechtszustand. Entsprechend dem vorläufigen und befristeten Sicherungscharakter der Planungszone ist auch die Rechtsänderung bis zur Neuordnung (Genehmigung der Tai/revision) provisorischer Natur. Bewilligungen in den von einer Planungszone betroffenen Gebieten bedürfen der Zustimmung jener Behörde, welche die

Planungszone erlassen hat (5 29 Abs. 2 Satz 3 BauG). Gemäss 5 29 Abs. 2 Satz 2 BauG dürfen Baubewilligungen in einer Planungszone erteilt werden unter der Voraussetzung, dass sie die Verwirklichung der neuen Pläne und

Vorschriften nicht erschweren (siehe auch Art. 27 Abs. 1 Satz 2 RPG). Die Planungszone bewirkt daher, dass in den von ihr betroffenen Gebieten die Anwendung des geltenden

Rechts im Hinblick auf anstehende Planungsvorhaben ausgesetzt wird. Baubewilligungen in einem Gebiet mit Planungszone können deshalb nur erteilt werden, wenn sie die

planerische Neuordnung nicht beeinträchtigen (sogenannte negative Vorwirkung; siehe dazu Ruch, aa. O., Art. 27 N 45 ff. mit Hinweisen). Als "Erschwernis" (@ 29 Abs. 1 Satz 1

BauG) gilt ein Bauvorhaben, wenn damit ein derart starkes Präjudiz geschaffen würde, dass die Planungsabsichten (vorgesehene Zonierung oder Änderung der Nutzungsvorschriften) generell fragwürdig würde. Es geht darum, tatsächliche Abweichungen zu verhindern, die für die Zonierung und die Nutzung im fraglichen Gebiet wesentlich sind (AGVE 1997, S. 274 mit Hinweisen).

Eine Planungszone hat somit nicht die Wirkung eines allgemeinen oder absoluten Bauverbots. Sie wirkt sich auch nicht hemmend auf das Baubewilligungsverfahren aus. Die Spermrirkung der Planungszone beschränkt sich auf negative, präjudizierende Auswirkungen von Bauvorhaben auf die sich im Gang befindliche Planung (siehe AGVE 1992, S. 340 für die allgemeine Bausperre nach 5 148 BauG, welche im Rahmen der Revision von 5 29 BauG abgelöst wurde [Botschaft des Regierungsrats an den Grossen

Rat vom 21. Mai 1990 zum Baugesetz, S. 21]).

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AUSÄUUS;DEM PPOTOKOLL DES ©E/MEINDEFWES

*' @WEINDE OBERENTFELDEN Postfach 5036 Oberentfelden AG

Telefon 062 737 5120 062 737 51 l 5 Fax

Sitzung vom 14. Mai 2018

Beschluss:

1. Gestützt auf Art. 27 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz RPG)

und 55 29 und 30a des Baugesetzes über die Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) beschliesst der Gemeinderat mit sofortiger Wirkung eine Planungszone im Gebiet ”WEZ" über die folgenden Parzellen: Nm. 398 und 1282. 2. Der Beschluss des Gemeinderats und der Situationsplan liegen vom 22. Mai bis 20. Juni 2018 während der ordentlichen Büroöffnungszeiten zur Einsichtnahme auf.

3. Der Erlass der Planungszone ist sowohl im amtlichen Publikationsorgan (Landanzeiger) als auch im kantonalen Amtsblatt zu publizieren. Wer ein eigenes schutzwürdiges Interesse hat, kann gegen die Festlegung der Planungszone während der Auflagefrist beim Gemeinderat Oberentfelden, Dorfstrasse 7, 5036 Oberentfelden, Einsprache erheben. Allfällige Einsprachen sind schriftlich einzureichen und haben einen Antrag und eine Begründung zu enthalten. Allfäliige Einsprachen gegen den Erlass der Planungszone

haben nach 5 29 Abs. 3 BauG keine aufschiebende Wirkung.

Protokollauszug

an die Abteilung für Baubewilligungen, Entfelderstrasse 22, 5000 Aarau (mit Beilagen)

— — vl

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an die Technischen Betriebe Oberentfelden (mit Beilagen)

—

an die Bauverwaltung

Beilagen

- Publikationstext zum Erlass eine Planungszone im Gebiet 'WEZ" auf den Parzellen—Nm. 398 und 1282 vom 14. Mai 2018

— Situationsplan Planungszone 'WEZ" vom 4. Mai 2018

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15.05.2018

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Darlo Stelnmann, Gemeindeschrelber