Gestaltungsplan Brunnrain

Geschäfts-Nr. BVUARE.19.79 Gemeinde Niederlenz; Gestaltungsplan "Brunnrain"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung

Sachverhalt

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

30. Oktober 2020 18. Februar 2019 bis 18. März 2019 15. Januar 2021 bis 15. Februar 2021 7. Juni 2021 24. Juni 2021 2. August 2021

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 12. Juni 2013 genehmigten Nutzungsplan Siedlung (NPS) ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das Gestaltungsplanareal "Brunnrain" befindet sich gemäss der rechtskräftigen NPS in der Kernzone K (südöstlichster Teil in der Grünzone) und ist mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt. Der Gestaltungsplan soll gemäss dem Planungsbericht der Teilrevision der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) aus dem Jahre 2012 eine optimale Abstimmung auf den benachbarten Dorfkernbereich (mit geschützten Bauten) und den Raum des Aabachs sowie eine ortsbaulich und immissionsmässig wirkungsvolle Trennung zur südlich benachbarten Arbeitszone Al sicherstellen.

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Als Basis für den Gestaltungsplan dienen ein Richtprojekt Überbauung und ein Richtprojekt Umgebung. Der Gestaltungsplan soll gestützt auf die Richtprojekte die wesentlichen "Eckpfeiler" einer zukünftigen Überbauung, Erschliessung und Umgebungsgestaltung für die rund 0,73 ha umfassende Fläche gewährleisten. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Niederlenz am 7. Juni 2021 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan "Brunnrain" bestehend aus: • Situationsplan 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 7. Juni 2021 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 Raumplanungsverordnung [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 30. Oktober 2020 mit Vorbehalten abgeschlossen worden. Die Vorbehalte konnten bereinigt werden (Präzisierungen beziehungsweise Ergänzungen der §§ 3, 6 Abs. 1, 12 Abs. 2 und 13 Abs. 4 SNV sowie Darstellung der korrekten Sichtzonen). Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung abzustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird. Weichen Festlegungen des Gestaltungsplans vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinderat in einer qualifizierten Stellungnahme das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis nachzuweisen. Die Stellungnahme liegt vor und wurde mit der abschliessend vorgeprüften Gestaltungsplanvorlage öffentlich aufgelegt. 4.2.1 Zonengemässe Nutzungsart (Abweichung von der Grundordnung) Der Gestaltungsplan weicht namentlich bezüglich der Ausnützungsziffer von der Grundordnung ab (0,94 gegenüber 0,55 beziehungsweise 0,65 [mit Gewerbebonus] gemäss Grundnutzung). Abweichungen von der Grundnutzung dürfen nicht dazu führen, dass die planerisch und demokratisch legitimierte Grundordnung ihres Sinngehalts entleert wird. Relevant für die Beurteilung ist, ob die räumlichen Qualitäten mit den Abweichungen entsprechend gesteigert werden, ob sich die neue Überbauung gut in die Umgebung integriert, der Zonencharakter 2 von 6

insgesamt gewahrt bleibt und Drittparzellen nicht übermässig beeinträchtigt werden. Schliesslich ist zu berücksichtigen, dass eine verstärkte Innenentwicklung (mithin eine dichtere Bauweise) planerisch erstrebenswert und demokratisch legitimiert ist, jedenfalls soweit der Standort auch dafür geeignet ist (haushälterische Nutzung des Bodens). Das Fachgutachten vom 1. Oktober 2020 kommt zum Schluss, dass die hohe bauliche Dichte an dieser besonderen Lage vertretbar sei und attestiert der Planung das geforderte siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis. Mit den inzwischen vorgenommenen Anpassungen wird diese Einschätzung aus fachlicher Sicht geteilt. 4.2.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern. Ortsbild und Städtebau Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) Niederlenz ist gemäss dem ISOS als regional bedeutend eingestuft. Der nördliche Teil des Gestaltungsplanareals liegt innerhalb der Baugruppe B1.1 "Dorfkern", für welche das höchste Erhaltungsziel "A" definiert ist. Der unüberbaute Teil mit dem Aabach ist der Umgebungszone II (Nahumgebung Dorfkern) zugeordnet (höchstes Erhaltungsziel "a"). Beide Elemente besitzen eine grosse Bedeutung für das Ortsbild. Gestützt auf das Richtplankapitel S 1.5, Planungsgrundsatz B sowie Planungsanweisungen 1.1 und 1.2, ist dies für die kommunale Planungstätigkeit wegleitend. Denkmalschutz und Bauinventar / Ortsbauliche Situation Innerhalb des Perimeters befinden sich das kantonale Denkmalschutzobjekt "Zehntenhaus" vom Schloss Lenzburg (NIL001), das kommunale Substanzschutzobjekt "Wohn-/Gewerbehaus Dorfrain 1" (NIL912) sowie die beiden Bauinventarobjekte "Bauernhaus Dorfrain 3" (NIL913) und "Wohnhaus Dorfrain 11" (NIL914). Sie bilden einen wichtigen Teil des historischen Dorfkerns, wobei ein Teil dieser Strukturen im Zuge der Neubebauung verloren geht. Diese Ausgangslage wurde bei der Konzeption der angestrebten Überbauung vertieft miteinbezogen. Die Auseinandersetzung mit den Interessen des Denkmal- und Ortsbildschutzes ist in Kapitel 5.1 des Planungsberichts dargelegt. Das Gebäude am Dorfrain 11 (Gebäude Nr. 83, NIL914) wird neu als zu erhaltendes Gebäude im Gestaltungsplan bezeichnet (§ 6 SNV). Das inventarisierte Bauernhaus am Dorfrain 3 (NIL913) wird als ortsbaulich und architektonisch weniger bedeutend und als in einem schlechten baulichen Zustand befindlich umschrieben. Dieses soll durch ein neues Gebäude mit Satteldach und etwa gleicher Firstrichtung ersetzt werden. Mit der Konzeption als zweigeschossiges Satteldachgebäude wird es als Bestandteil der Altbauten in der Kernzone beziehungsweise als "Vermittler" zwischen den Altbauten und den beiden neuen Wohnbauten lesbar. Insgesamt reagiert und interagiert die gewählte bauliche Konzeption angemessen mit den geschützten Bauten und den Schutzzielen des ISOS. Aus fachlicher Sicht werden die dargelegten Überlegungen, insbesondere in Verbindung mit dem gestalterischen Einbezug des Raums des Aabachs und der an dieser zentralen Lage sinnvollen hochwertigen Innenentwicklung, als sachgerecht beurteilt. Der Baubereich A fügt sich im Ortskern typologisch in die historische Baugruppe um das Zehntenhaus ein. In der Weiterbearbeitung ist die Fassadengestaltung im Baufeld A in Absprache mit der kantonalen Denkmalpflege soweit weiterzuentwickeln, dass gestalterisch eine engere Anbindung zu den historischen Bauten im Ortskern erreicht wird, die gleichzeitig zu den Neubauten in den Baufeldern B und C vermittelt (§ 13 Abs. 4 SNV). Aus fachlicher Sicht unterstützt wird der Erhalt des Objekts NIL914 (§ 6 Abs. 1 SNV). Freiraum, Strassenraum und Erholungsraum Umsetzung Richtprojekt

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Das Richtprojekt Umgebung zeigt eine vielfältige Gestaltung des Aussenraums unter Einbezug des Bachraums, wobei namentlich die vielen Feld- und Bachgehölze positiv hervorzuheben sind. Die SNV präzisieren und konkretisieren die Umgebungsgestaltung sachgerecht. Freiraum und Gewässerraum Direkt östlich des Gestaltungsplanperimeters verläuft der Aabach (kantonale Gewässerparzelle 21). Der Aabach wurde im Rahmen eines Strassenprojekts in diesem Bereich aufgewertet. Es handelt sich um einen bedeutenden Grünraum im Dorfzentrum, der zu einer hohen Siedlungsqualität beiträgt. Der Gewässerraum soll vorliegend zweckmässigerweise in die Umgebungsgestaltung der Überbauung integriert werden. 4.2.3 Abstimmung von Siedlung und Verkehr Erschliessung Der Anschluss für den motorisierten Individualverkehr (MIV) erfolgt konzentriert ab der Gemeindestrasse Dorfrain. Im Bereich der Arealzufahrt wurden die Sichtzonen im Situationsplan korrekt eingetragen. Nebst der eigentlichen Arealzufahrt soll die Parzelle 54 (Dorfrain 11) zusätzlich über den neu zu erstellenden gemeinsamen Rad- und Fussweg (Breite 2,50 m, im Orientierungsinhalt dargestellt) erschlossen werden ("beschränkte Zufahrt Parzelle 54" gemäss Legende). Gemäss § 11 Abs. 3 SNV sind für den Standort P2 vier Parkfelder zulässig. Wie im Planungsbericht richtig erwähnt ist, wurden im Zusammenhang mit dem Radweg am Eingang Dorfrain demontierbare Geländerabschrankungen montiert, die ein unerwünschtes Befahren mit dem MIV verhindern sollen. Wendeplatz Der "Wendeplatz", der offensichtlich der "Notzufahrt/Zügelzufahrt" dient, befindet sich ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters. In den privatrechtlichen Regelungen in § 3 SNV ist der Wendeplatz ebenfalls umfasst. 4.2.4 Weitere materielle Hinweise Gewässerraum Sicherung Freihaltebereich Der Gewässerraum ist grundsätzlich in der allgemeinen Nutzungsplanung und mithin in der anstehenden Gesamtrevision der Nutzungsplanung umzusetzen. Im Sinne der Abstimmung ist der Gewässerraum im Rahmen eines Sondernutzungsplans mittels eines Freihaltebereichs Gewässerraum verbindlich freizuhalten (Raumsicherung). Mit der Freihaltung eines mindestens 4 m breiten Streifens ab der kantonalen Gewässerparzelle erfolgt dies sachgerecht. Daraus resultiert ein noch umzusetzender/umsetzbarer Gewässerraum mit rund 7,5 m bis 11 m Breite ab der Uferlinie des Aabachs. Der "Freihaltebereich Gewässerraum" wird im Situationsplan ausserhalb der Gewässerparzelle mit einer überlagerten, blauen Schraffur dargestellt. In § 12 Abs. 7 SNV sind die zulässigen Nutzungen mit Verweis auf Art. 41c Gewässerschutzverordnung (GSchV) festgehalten. Zudem wird in § 12 Abs. 3 SNV bei den Vorschriften zum Spiel- und Aufenthaltsbereich zusätzlich festgelegt, dass kein Mobiliar innerhalb des "Freihaltebereichs Gewässerraum" zulässig ist. Dies ist sachgerecht. Zugang zum Aabach An der im Situationsplan bezeichneten Lage ist ein Zugang zum Aabach mit offenen Steinstufen vorgesehen (§ 12 Abs. 2 SNV). Dies ist sachgerecht. Fusswegverbindung Ost-West

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Die bestehende Fusswegverbindung von der Kantonsstrasse zum Neugrabenweg bleibt bestehen. Für die bestehende Fussgängerbrücke über den Aabach liegt die Nutzungsbewilligung Nr. 200916 vom 27. August 2009 vor. Lärm Gemäss den Angaben im Planungsbericht (Kapitel 4.2) wird das Areal im Planungsperimeter als grundsätzlich erschlossen betrachtet. Dies ist sachgerecht. 4.3 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Der Grosse Rat hat den Beitritt zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) beschlossen und mit der Bauverordnung (BauV) umgesetzt. Die rechtsgültige BNO richtet sich noch nicht nach diesen neuen Bestimmungen. Bis die IVHB in der BNO umgesetzt wird, gelten anstelle der Bestimmungen im Titel 3 (Baubegriffe und Messweisen) der BauV die Bestimmungen der Allgemeinen Verordnung zum Baugesetz (ABauV) vom 23. Februar 1994, wie sie in Anhang 3 der BauV aufgeführt sind (§ 64 Abs. §1 BauV). Die SNV sind rechtskonform.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Brunnrain", beschlossen vom Gemeinderat Niederlenz am 7. Juni 2021, wird genehmigt. 2. Di Abteilun Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

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Verteiler • Gemeinderat, Mühlestrasse 2, 5702 Niederlenz • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVI • Departement Bildung, Kultur und Sport • Abteilung Kultur BKS

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Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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