Gestaltungsplan Sandfoore Baubereich III

SNP-4032-2023-E-1.pdf

k nton Aargau

■ partement rau, Verkehr und Umwelt Abteilung RaumentwicWung 21. Februar 2022

Genehmigungsexemplar

Gemeinde Mägenwil

Kanton Aargau

Teilgestaltungsplan „Sandfoore BaafeM IH“ Gemäss § 21 BauG

Verbindliche Bestandteile der Sondernutzungsplanung: Situationsplan 1:500

Sondernutzungsvorschriften

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Vorprüfungsbericht vom:

21.09.2020

Öffentliche Mitwirkung vom:

09.08.2019 bis 09.09.2019

Öffentliche Auflage vom:

17.01.2022-15.02.2022

Beschlossen vom Gemeinderat Mägenwil am; 21.02.2022

Der Gemeindeammann:

Peter Wiederkehr

Genehmigung:

Der Gemeindeschreiber:

Matthias Däster Genehmigung durch den Vorsteher des Departements Bau, Verkehr und Umwelt Genehmigungsdatum mit Änderungen/Autiagen Aarsu. den AA VAa\ Qosa

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Tschudin+Urech AG, 5200 Brugg

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_________________

Abteilung Raumentwicklung BVU

vvww.arch-t-u.ch

Inhaltsverzeichnis Allgemeine Bestimmungen

Genehmigung

S88 ★ KANTON AARGAU

DEPARTEMENT BAU, VERKEHR UND UMWELT

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Datum Genehmigung: 03.03.2023

Versand:

07. Man 2023

Geschäfts-Nr. BVUARE.19.256 Gemeinde Mägenwil; Gestaltungsplan "Sandfoore Baubereich IH"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung

Sachverhalt

1. Planungsrechtliches Verfahren

1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

21. September 2020 9. August 2019 bis 9. September 20l9 17. Januar 2022 bis 15. Februar 2022 21. Februar 2022 15. August 2022 28. März 2022

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt.

1.2 Genehmigungsbehörde

Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf den am 14. März 2007 genehmigten Nutzungsplan Siedlung und die ani 15. Mai 2019 genehmigte Teiländerung "Sandfoore" ab.

3. Die Vorlage im Überblick

3.1 Vorlage

Basierend auf den Resultaten aus einer Testplanung und der anschliessenden behördenverbindli­ chen "Masterplanung Zentrum Mägenwil" wurde eine Teiländerung der Nutzungsplanung Siedlung {BVUARE.17.210) und ein "Rahmengestaltungsplan (RGP)" (BVUARE.15.141) erstellt, mit welchem

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die Erschliessung des gesamten Gebiets und für alle Verkehrsträger eine ausgewogene Nutzungs­ durchmischung, ein haushälterischer Umgang mit dem Boden .und vor allem auch eine verbindliche Sicherung hochwertiger Freiräume gewährleistet werden soll. Der rechtskräftige RGP bildet die Grundlage, um in den einzelnen Baubereichen mit Teilgestaltungsplänen (TGP) qualitativ hochwer­ tige, aufeinander abgestimmte Überbauungen zu erstellen.

Der vorliegende TGP umfasst den nordöstlichen Teil des Rahmengestaltungsplanperimeters und liegt zwischen der Industriestrasse, der Alten Bahnhofstrasse und dem Schulweg. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Mägenwil am 21. Februar 2022 beschlossenen Vorlage: • TGP "Sandfoore Hl" bestehend aus; • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV)

Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 21. Februar 2022 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 Raumplanungsverordnung [RPV]).

3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 21. September 2020 mit Vorbehalten abgeschlossen worden. Die in der Vorprüfung bestandenen Vorbehalte zur stufengerechten Handhabung des Hauptzufahrtsbe­ reichs für die unterirdische Erschliessung des Baubereichs I, die Abgrenzungen in den Bestimmun­ gen zum Baubereich I, die Regelung der Ausnützungsziffer (AZ), die Sicherstellung des minimalen Gewerbeanteils bei Transfers, die Konkretisierung zum Schutz der Umwelt mit dem ökologischen Ausgleich und weitere Anpassungen in den SNV wurden in der Genehmigungsvorlage bereinigt (siehe Ziffern 4.2.3. und 4.4).

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungs- und Änderungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichti­ gung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. Die Genehmigungsbehörde kann die Planung zur Änderung an die Gemeinde zurückweisen oder, nach vorgängiger Anhörung des Gemeinderats und der in ihren schutzwürdigen Interessen Betroffe­ nen, Änderungen selbst vornehmen, wenn sie von geringer Tragweite sind oder keine erhebliche Entscheidungsfreiheit besteht (§ 27 Abs. 3 BauG). 4.2 Raumplanerische Beurteilung

Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne (GP),- ein Areal be­ sonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevöl­ kerung abzustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonenge­ mässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird.

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Weichen Festlegungen des GP vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinderat in einer qualifizierten Stellungnahme das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis nachzu­ weisen. Die Stellungnahme liegt vor und wurde mit der abschliessend vorgeprüften Gestaltungsplan­ vorlage öffentlich aufgelegt. 4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen Ausgleich anderer Planungsvorteile Andere Planungsvorteile, die durch Um-/Aufzonungen oder aufgrund anderer Planungsmassnahmen resultieren, können seitens Gemeinde mittels verwaltungsrechtlichen Vértrags ausgeglichen werden.

Wohnschwerpunkt (WSP) nach Richtplankapitel S 1.9 Das Gebiet "Bahnhof/Wolfboden" (Nr. 9) in Mägenwil ist gestützt auf das Richtplankapitel S 1.9, Pla­ nungsanweisung 1.1 als WSP festgesetzt. Mit dieser Festlegung wird beabsichtigt, in der Nähe des Bahnhofs sowohl eine hochstehende Siedlungsentwicklung im überbauten Bestand als auch eine qualitätsvolle Entwicklung der noch unüberbauten Gebiete zu erreichen (Planungsgrundsatz B). Das Gebiet "Sandfoore" gilt als Bestandteil dieses WSP und ist somit ein wichtiges Schlüsselgebiet in der Entwicklung der Gemeinde. Gemäss Richtplankapitel S 1.9, Planungsanweisung 2.1, muss die Gemeinde beim WSP Nr. 9 eine bauliche Dichte von 100 Einwohnerinnen und Einwohner pro Hek­ tare (E/ha) und gemäss Planungsanweisung 2.3 einen Mindestwohnanteil von 70 % nachweisen. Diese Nachweise über den WSP und den Perimeter des RGP, wie auch die Auswirkungen auf die jeweiligen TGP, sind in der fachlichen Stellungnahme enthalten. Der stufengerechte Nachweis der baulichen Dichte von 100 E/ha und des Mindestwohnanteils von 70 % über den WSP und den Peri­ meter des RGP "Sandfoore" ist somit erbracht. Gemäss Richtplankapitel S 1.9, Planungsanweisung 2.3, ist eine Erschliessungsgüte B für den öf­ fentlichen Verkehr im Zeitpunkt der Realisierung nachzuweisen. Momentan befindet sich das Pla­ nungsgebiet trotz Bushaltestellen (2 Buslinien) und Bahnhof in einem Einzugsgebiet von 300 m in der öV-Güteklasse D. Im Rahmen des strategischen Entwicklungsprogramms (STEP) 2025 wird auf dem Abschnitt Mägenwil-Lenzburg-Rupperswil die Leistungsfähigkeit gesteigert und die Kapazität für einen Halbstundentakt frei. Die Ausbauten am Gleis werden ab diesem Jahr in mehreren Etappen realisiert. Somit ist eine Verbesserung der öV-Güteklasse für diesen WSP absehbar.

4.2.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern.

Ortsbild und Städtebau Es ist vorgesehen, im Baubereich III mit einem markanten Gebäude einen ortsbaulichen Akzent zu setzen, das mit seiner geschlossenen Bauweise entlang der Industrie- beziehungsweise Alten Bahn­ hofstrasse auf den Bahn- und Strässenlärm reagiert und sich gegen den Bungert öffnet. Durch die gezielte Setzung dieses Gebäudes mit dem Rückgrat zur Strasse und seiner differenzierten Vorderund Rückseite werden die klein- und grossmassstäblichen Typologien der Umgebung geschickt ver­ knüpft. Freiraum, Strassenraum und Erholungsraum

Mit seiner Winkelform wird ein gemeinschaftlicher Aussenraum gebildet, der sich adäquat mit dem Bungert vernetzt und somit seine Position stärkt. Das ist sachgerecht. 4.2.3 Erschliessung Im RGP ist der Hauptzufahrtsbereich für den Baubereich III über die Industriestrasse definiert. Die Pflichtparkplätze der Wohn- und Gewerbenutzung erfolgen unterirdisch und getrennt davon über die

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Industriestrasse. Die Zu- und Wegfahrt der Anlieferung, der betriebsnotwendigen Fahrzeuge der ge­ werblichen Nutzungen wie auch der Fuss- und Veloverkehr erfolgt über die Alte Bahnhofstrasse.

Eine Zufahrt des Baubereichs I über den Baubereich III ist im RGP nicht vorgesehen. Zwar ist nichts dagegen einzuwenden, dass die unterirdischen Parkfelder miteinander verbunden werden. Im Rah­ men des TGP kann jedoch nicht von den Vorgaben des RGP abgewichen werden. Daher muss wie vorgesehen verlangt werden, dass die Dienstbarkeiten für eine allfällige Zufahrt des Baubereichs I über den Baubereich III jeweils vor Erteilung der ersten Baubewilligung im Grundbuch eingetragen sein müssen. Der Vorbehalt ist entsprechend bereinigt. 4.2.4 Abstimmung von Siedlung und Verkehr

Parkierung Gestützt auf § 43 Abs. 3 Bauverordnung (BauV) wurde die Anzahl der Pflichtparkplätze für den Bau­ bereich III auf Basis der VSS''-Norm 640 281 (2006) und dem Standorttyp D ermittelt. Die Ermittlung der effektiven Anzahl Pflichtparkplätze wird in die nachgelagerten Baubewilligungsverfahren verscho­ ben. Auf der Stufe des RGP wurde die Konkretisierung der Vorgaben zur Parkierung in § 22 Abs. 2 SNV RGP auf das Teilgestaltungsplanverfahren verlagert. § 22 Abs. 2 SNV RGP sieht dazu vor, dass ge­ stützt auf ein Mobilitätskonzept ortspezifische Vorschriften zum Parkfelder- und Fahrradabstellplatz­ bedarf festgelegt werden können. In diesem Zusammenhang ist auch das Potenzial eines betriebli­ chen Mobilitätsmanagements und des autoreduzierten Wohnens zu untersuchen. Die Rahmenbedin­ gungen für eine nachhaltige Mobilität mit dieser Standortgunst werden stufengerecht in § 9 SNV TGP festgelegt. Das ist sachgerecht.

4.2.5 Weitere materielle Hinweise Lärm Im § 25 SNV RGP sind die lärmrechtlichen Bestimmungen festgelegt, um die Einhaltung der Anfor­ derungen von Art. 30 Lärmschutz-Verordnung (LSV) zu gewährleisten. Im vorliegenden TGP werden keine weiteren lärmrechtlichen Vorgaben gemacht. Dies ist auch nicht notwendig.

Im Richtprojekt sind sämtliche lärmempfindlichen Räume und auch die Balkone auf den ruhigeren Innenhöf ausgerichtet. Auf den lärmzugewandten Fassaden ist ein Laubengang für die Erschliessung der Wohnungen geplant. Nur die "durchgehenden" Wohn-/Esszimmer weisen Fenster auf den bahn. lärmzugewandten Fassaden auf. Es wird davon ausgegangen, dass das vorliegende Richtprojekt die lärmrechtlichen Anforderungen erfüllt. Der definitive Nachweis muss allerdings im Rahmen des Bau­ bewilligungsverfahrens mit einem Lärmgutachten erbracht werden. Energie

Die Gemeinde Mägenwil liegt im Versorgungsgebiet der AEW Energie AG. Für die neue Erschlies­ sung des Areals liegen noch keine Leistungsangaben vor. Es kann davon ausgegangen werden, dass es für die vorgesehene Nutzung des Gesamtareals keine weitere Trafostation benötigt. 4.3 Sondernutzungsvorschriften (SNV)

Der Grosse Rat hat den Beitritt zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Bau­ begriffe (IVHB) beschlossen und mit der BauV umgesetzt. Die vorliegende BNO richtet sich hoch nicht nach diesen neuen Bestimmungen. Gemäss BauV hat die Umsetzung bis 2021 zu erfolgen (§ 64 BauV).

' Schweizerischer Verband der Strassen- und Verkehrsfachleute

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Die öffentliche Auflage fand vom 17. Januar 2022 bis zum 15. Februar 2022 statt. Damit muss der

TGP mit der Regelung der IVHB konform sein (§ 64 Abs. 1“® BauV) und die Bestimmungen der revi­

dierten BauV berücksichtigen. Folgende Begriffe sind nicht IVHB-konform und folglich zu ersetzen: Baubereich

§§ 4, 5, 7. 8. 9,10

Der Begriff "Baufeld" ist durch "Baubereich" zu ersetzen. Dies betrifft den Titel und die Legende des Plans und der SNV sowie die SNV-Bestimmungen. Begründung: Gemäss § 16 BauG gelten die Baubegriffe der IVHB. Gemäss Ziff. 7.4 Anhang 1 BauV gilt es den Begriff "Baubereich" zu verwenden. Der Begriff kann dort beibehalten werden, wo er im Titel einer genehmigten Planung verwendet wird (Teilgestaltungsplan "Sandfoore Baufeld V"), weil es sich um die Bezeichnung des Geschäft handelt.

Tiefbauten

Der Begriff "Tiefbaute" in der Legende des Plans ist zu ersetzen durch "Unterirdische Bauten und Unterniveaubauten". Begründung: Gemäss § 16 BauG gelten die Baubegriffe der IVHB. Der Begriff "Tiefbaute" wird nicht mehr verwendet.