Gestaltungsplan Aarburgerstrasse Ecke West

Sachverhalt

1. Planungsrechtliches Verfahren

1.1 Verfahrensdaten

Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

31. Oktober 2022 21. September 2021 bis 20. Oktober 2021 25. November 2022 bis 3. Januar 2023 18.Januar 2023 29. September 2023 19. Februar 2023

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt.

1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 3. April 2013 genehmigten Nutzungsplan Siedlung und der am 7. April 2021 genehmigten Teilrevision des Nutzungsplans Siedlung "Qualitätssicherung" ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Der Planungsperimeter (0,47 ha) befindet sich nördlich der Unteren Vorstadt, grenzt an die Ge­ meinde Oftringen und ist vollständig der Wohn- und Arbeitszone 4 zugewiesen. In unmittelbarer

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Nachbarschaft befinden sich Publikumsnutzungen wie Coop, Migros und andere Geschäfte. Vorge­ sehen ist eine einheitliche Grossüberbauung, die im überhohen 1. Vollgeschoss gewerblich und in den darüberliegenden Geschossen zu Wohnzwecken genutzt werden soll. Der vorliegende Gestaltungsplan (GP) "Aarburgerstrasse Ecke West" schafft die Grundlage für eine gestalterisch gut eingepasste Überbauung und hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen. 3.2 Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Stadtrat Zofingen am 18. Januar 2023 be­ schlossenen Vorlage: • Teil-Gestaltungsplan "Aarburgerstrasse Ecke West" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV)

Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 3. März 2023 erläu­ tert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 Raumplanungsverordnung [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis

Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 31. Oktober 2022 mit wenigen, vor der öffentlichen Auflage berei­ nigten Vorbehalten abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung Als Kernstadt gemäss Raumkonzept Aargau (R 1) übernimmt die Gemeinde Zofingen im regionalen Kontext eine zentrale Stellung. Die anzustrebende Gemeindeentwicklung hat der Stadtrat im verwal­ tungsanweisenden Siedlungsentwicklungskonzept "Zofingen 2025" dargelegt. Mit der Teilrevision der Nutzungsplanung "Qualitätssicherung" (genehmigt 2021) wurden das Gebiet "Aarburgerstrasse" als "Schlüsselareal" identifiziert und eine GP-Pflicht mit Zielvorgaben festgesetzt. 4.1 Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichti­ gung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG.

4.2 Raumplanerische Beurteilung Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung ab­ zustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungs­ art nicht übermässig beeinträchtigt wird.

Weichen Festlegungen des Gestaltungsplans vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinde­ rat in einer qualifizierten Stellungnahme das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergeb­ nis nachzuweisen. Die Stellungnahme liegt vor und wurde mit der abschliessend vorgeprüften Ge­ staltungsplanvorlage öffentlich aufgelegt.

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4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen Damit eine städtebaulich sinnvoll begründete Einheit entstehen kann, wurde für das Schlüsselgebiet ein Entwicklungsrichtplan (ERP, 2020/21) erarbeitet, der die Grundlage für eine übergeordnete, lang­ fristige räumliche Entwicklung des Areals skizziert. Der Planungsperimeter (Parzellen 285, 287) des vorliegenden GP ist Teil des Gebiets "Aarburgerstrasse". Dem GP liegt ein Richtprojekt zugrunde, das sowohl die Bebauung als auch Gestaltung der Aussenräume aufzeigt. Das Richtprojekt wurde im Rahmen eines Workshopverfahrens evaluiert. Für das Gebiet "Aarburgerstrasse" und insbesondere den vorliegenden GP wurden umfassende und sorgfältig erarbeitete Grundlagen geschaffen. Mit dem gewählten Vorgehen wird die hochwertige Siedlungsentwicklung differenziert gefördert. 4.2.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern.

Das Areal liegt in der Nähe zur Altstadt sowie des Bahnhofs. Das betroffene Quartier weist eine hete­ rogene Siedlungsstruktur und eine flache Topografie auf. Neben kleineren Wohnbauten trifft man in unmittelbarer Nähe zum Areal entlang der Aarburgerstrasse aufgrossmassstäbliche Einkaufszentren und Gewerbebetriebe. Die bestehende Bebauung auf den beiden betroffenen Grundstücken ist von der Aarburgerstrasse zurückversetzt und durch Bepflanzungen von dieser optisch getrennt. Es be­ steht praktisch kein Bezug zum Strassenraum. Sämtliche Gebäude weichen der Neuüberbauung. Die revidierte Bau- und Nutzungsordnung (§ 4b Abs. 2 BNO) schreibt vor, dass sich Bauten und Frei­ räume gut in das bestehende Umfeld und in die topografischen Verhältnisse zu integrieren haben, Freiräume und Vorplätze attraktiv und mit hoher Aufenthaltsqualität zu gestalten sind und einen Be­ zug zum Strassenraum erreichen müssen. Ortsbild und Städtebau

Zofingen verfügt über ein Ortsbild von nationaler Bedeutung. Die beiden Grundstücke liegen inner­ halb der Baugruppe 3.1 mit dem Erhaltungsziel "A". Die Baugruppe 3.1 wird als "intakte Kleinvillen mit alten Gartenanlagen entlang Ausfallstrasse" beschrieben. Erhaltungsziel "A" bedeutet, dass die Substanz erhalten werden soll. Alle Bauten, Anlageteile und Freiräume sind integral zu erhalten und störende Eingriffe sind zu beseitigen. Die Baugruppe 3.1 liegt innerhalb des Gebiets 3 mit dem Erhal­ tungsziel "B". Das Gebiet 3 wird als "untere Vorstadt, lockere Bebauung 19. und beginnendes 20. Jahrhundert" beschrieben. Erhaltungsziel "B" bedeutet die Erhaltung der Struktur. Die Anordnung und Gestalt der Bauten und Freiräume ist gemäss Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) zu bewahren; für die Struktur wesentliche Elemente und Merkmale sind integral zu erhalten. Im Planungsbericht ist die vertiefte Auseinandersetzung mit dem ISOS in Kapitel 7.4 dokumentiert. Die Interessensabwägung stützt sich richtigerweise auf den vorangehenden Arbeiten (Teilrevision Nutzungsplanung, Workshopverfahren) ab und kommt zum Schluss, dass das öffentliche Interesse der hochwertigen Siedlungsentwicklung nach innen an diesem Ort höher gewichtet wird als die Ziele nach ISOS. Die Ausführungen sind nachvollziehbar hergeleitet und schlüssig. Freiraum, Strassenraum und Erholungsraum

Das Sockelgeschoss (1. Vollgeschoss) mit den darüberliegenden Wohnbauten wird über eine Tiefga­ ragenzufahrt mit Direktanschluss an die Aarburg erstrasse (Kl 04) erschlossen. Die Anlieferung für die Sockelgeschosse erfolgt über einen weiteren Direktanschluss an die Kl 04 an der südlichen Peri­ meter-Ecke. Die Aussenräume der Erschliessungsflächen werden mit vereinzelten Bäumen definiert. Parallel dazu sind für jeden Baubereich sowie für das Sockelgeschoss einzelne Zugänge für Fuss­ gängervorgesehen.

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Im nordöstlichen Perimeterbereich liegt der gemeinschaftliche Spiel- und Aufenthaltsbereich. Ge­ mäss § 17 SNV sind hier Spielgeräte, Sitzbänke usw. sowie eine naturnahe Gestaltung mit minimaler Versiegelung vorgesehen. Entlang dem nordwestlich verlaufenden Grenzbach sind ökologische Aus­ gleichsflächen vorgesehen. Der Spiel- und Aufenthaltsbereich wie auch die ökologische Ausgleichs­ fläche werden von Hecken umschlossen. Die Aussenraumgestaltung ist zweckmässig.

Ökologischer Ausgleich Bei grösseren Bauvorhaben müssen in der Stadt Zofingen ökologische Ausgleichsflächen mindes­ tens 15 % der Arealfläche umfassen (§ 40 Abs. 5 BNO). Der ökologische Ausgleich wird mit einer Mischung aus Ausgleichsflächen, Heckenflächen und Dachbegrünung umgesetzt. Die insgesamt 720 m^ werden sachgerecht umgesetzt beziehungsweise im Situationsplan ausgewiesen und in § 19 SNV gesichert. Klimaanpassung im Siedlungsgebiet

Der GP sieht einen hohen Grünflächenanteil vor; der Aussenraum wird gemäss Planungsbericht nach ökologischen Grundsätzen und im Sinne der klimaangepassten Siedlungsentwicklung gestaltet. Die Dachbegrünung und der Baumbestand werden vorgeschrieben. Das Sachthema der klimanage­ passten Siedlungsentwicklung wird angemessen berücksichtigt, die Vorgaben sind zielführend.

4.2.3 Abstimmung von Siedlung und Verkehr Erschliessung

Das Gebiet soll über zwei Direktanschlüsse zur Kl 04 erschlossen werden. Der Planungsbericht und Verkehrsbericht Gesamtkonzept Erschliessung (25. Mai 2022) dokumentieren die Überlegungen zu den möglichen Erschliessungsvarianten nachvollziehbar. Der Planungsbericht erläutert weiter auch mögliche Erschliessungsvarianten für das gesamte GP-pflichtige Gebiet und erfüllt damit die Anfor­ derungen gemäss § 4b Abs. 5 BNO für die Erarbeitung von Teil-GP. Mit der vorgesehenen Direkterschliessung "Zu- und Wegfahrt Anlieferung" und "Zu- und Wegfahrt Tiefgarage" - in Verbindung mit flankierenden Massnahmen (§ 21 ff. SNV) hinsichtlich der Erschlies­ sung und Nutzung (Rechts-Rechts-Regime, Anlieferung zeitlich eingeschränkt) - wurde eine vertret­ bare Gesamtlösung gefunden.

Die Sichtzonen werden sachgerecht gemäss den Vorgaben aus dem aktuellen Merkblatt zur Sicht im Strassenraum festgelegt. Strassenabstand

Die Baubereiche werden sachgerecht zur Kantonsstrassenparzelle mit 6,00 m vermasst. Entlang der Aarburgerstrasse werden mittel- oder grosskronige Hochstammbäume vorgeschrieben. Das kanto­ nale Strassenbauprojekt sieht im überbreiten Gehwegbereich ebenfalls Bäume vor. Die Koordination der Baumpflanzungen mit dem Strassenprojekt ist in § 14 Abs. 2 SNV sachgerecht festgehalten.

4.2.4 Weitere materielle Hinweise Gewässerraum

Im Rahmen des vorliegenden GP wird der künftige umzusetzende Gewässerraum des Dorfbachs in­ nerhalb des Planungsperimeters mit einem Freihaltebereich gesichert. Die Ermittlung der natürlichen Gerinnesohlenbreite des Bachs und die Ermittlung des künftigen Gewässerraums nach Art. 41a Ge­ wässerschutzverordnung (GSchV) wurden sachgerecht durchgeführt und im Planungsbericht doku­ mentiert. Die Abgrenzung des Freihaltebereichs Gewässer ist sachgerecht.

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Hochwassergefahren Gemäss der Gefahrenkarte Hochwasser besteht bei den geplanten Baubereichen A und D (Parzelle 285) eine Gefährdung durch Hochwasser. Als Massnahme wird sachgerecht das massgebende Ter­ rain um 0,30 m über der zu erwarteten Fliesstiefe vom HQ100 festgesetzt (§ 8 SNV). Alle Zugänge kommen so über der Hochwasserkote zu liegen. Lärm

Das Planungsgebiet ist erschlossen. Somit muss erst im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens die Einhaltung der Anforderungen von Art. 31 Lärmschutz-Verordnung (LSV) nachgewiesen werden. Da­ bei sind die Immissionsgrenzwerte (IGW) massgebend. 4.3 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Der Grosse Rat hat den Beitritt zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Bau­ begriffe (IVHB) beschlossen und mit der Bauverordnung (BauV) umgesetzt.

Die Gemeinde Zofingen hat die BNO noch nicht an die IVHB angepasst. Gestützt auf § 64 Abs. 1“® BauV müssen Sondernutzungspläne, die nach dem 1. Januar 2022 öffentlich aufgelegt wer­ den. mit der Regelung der IVHB konform sein. Die in den SNV verwendeten Begriffe sind IVHB kon­ form. Die SNV sind sachgerecht und rechtskonform

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss

1. Der Gestaltungsplan "Aarburgerstrasse Ecke West", beschlossen vom Stadtrat Zofingen am 18. Ja­ nuar 2023, wird genehmigt.

2. Die Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

weph Regierungsrat

Verteiler • Stadtrat Zofingen, Kirchplatz 26, 4800 Zofingen • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVl

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Rechtsmittelbelehrung

1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen seit der amtlichen Publikation

beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. Bei der Berechnung der Frist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und

mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 2.

Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin oder einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte (Anwaltsgesetz,

BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst, es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und

b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.

Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 3. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht einge­ treten.

4. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Be­ weismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen.

5. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der

Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 6. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei­ lung für Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, ein­

gesehen werden.

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