Gestaltungsplan MUBO

Sachverhalt

1. Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Vorprüfungsbericht

16. August 2013

Öffentliche Auflage

9. September 2013 bis 8. Oktober 2013

Beschluss Gemeinderat

28. Oktober 2013

Eingereicht zur Genehmigung

1. November 2013

Ablauf der Beschwerdefrist

2. Dezember 2013

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Zuständigkeit zur Genehmigung Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutzverfahren Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf die am 18. Dezember 2001 genehmigte Nutzungsplanung Siedlung.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Aufgrund der Seetalbahnverlegung und Neugestaltung der Kantonsstrassenkreuzung ergibt sich im Nahbereich der denkmalgeschützten Mühle Boniswil eine neue Ausgangslage im Dorfkern. Mittels Gestaltungsplan sollen das Ortszentrum und die Kreuzung aufgewertet und belebt werden. Dabei soll insbesondere auf den Erhalt der bestehenden ortsbildprägenden Qualitäten Rücksicht genommen werden.

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3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel: • Gestaltungsplan "Mühle-Ochsen" bestehend aus: - S i t u a t i o n 1:500 - Sondernutzungsvorschriften

Erwägungen

4. Beurteilung der Vorlage 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 Baugesetz, BauG). Dazu gehören namentlich die Anforderungen nach § 21 Baugesetz (BauG). 4.2 Raumplanerische Beurteilung In einer intensiven Auseinandersetzung mit der Situation entstand ein gelungenes Richtprojekt, das auf die vorhandene Situation ausserordentlich gut eingeht. Das vorliegende Planungsresultat bildet eine gute Grundlage für eine qualitativ hochstehende Siedlungsentwicklung in Boniswil. Die überwiegend unterirdische Parkierung entlastet das südliche Gebiet und erhöht die Gestaltungsmöglichkeiten wesentlich. Dank der vorbildlichen und umfassenden Vorarbeiten zum vorliegenden Gestaltungsplan kann dieser einen wegweisenden Beitrag zur qualitätsvollen Entwicklung des Zentrums von Boniswil leisten. Der Gestaltungsplan definiert Rahmenbedingungen, die massiv von den im Baugesetz zum Schutz der Interessen einer allfälligen zukünftigen Entwicklung der Strassen erlassenen Vorschriften abweichen. Es wird darauf hingewiesen, dass nur aufgrund der hier vorliegenden ausserordentlichen städtebaulichen Situation die vorgesehenen Reduktionen der gesetzlichen Abstände vertretbar sind. 4.3 Erschliessung Die Seetaistrasse (K 249) ist eine kantonale Hauptverkehrsstrasse, die Leutwilerstrasse (K 341) eine kantonale Verbindungsstrasse. Laut Widmungszweck sind Kantonsstrassen grundsätzlich anliegerfrei zu halten. Direkterschliessung setzen daher ein gewichtiges Bedürfnis voraus, dem anders nicht entsprochen werden kann. Der Planperimeter im Dreieck zwischen Kantonsstrassen und Bahnlinie ist einzig ab einer Kantonsstrasse erschliessbar. Die denkmalgeschützten Gebäude verhindern eine interne Verbindung, damit sind die vorgesehenen Direkterschliessungen für den Nord- und Südteil grundsätzlich begründbar. Zu- und Wegfahrten auf Kantonsstrassen haben den Verkehrs- und sicherheitstechnischen Anforderungen zu genügen. Die im Gestaltungsplan enthaltenen Kantonsstrassenanschlüsse sind nur mit den explizit als Genehmigungsinhalt zugelassenen respektive eingeschränkten Fahrbeziehungen vertretbar. 4.4 Strassenabstände Soll wie vorgesehen im Bereich der Kreuzung und damit im vorliegenden Planungsgebiet das Dorfzentrum ausgebaut und gestärkt werden, ist ein enger Bezug zum Strassenraum unerlässlich. Zu berücksichtigen ist, dass die Denkmalschutzobjekte die Strassenfreihaltung ohnehin bereits streng

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limitieren und auch den Perimeter erschliessungsmässig teilen. Der Perimeter zwischen Bahn und Strassen ist zudem für die in einer Kernzone vielfältigen Anforderungen schmal und klein. Die mit der verlegten Seetalbahn mögliche Aufwertung der Kernzone am zentralen Knoten in Boniswil ist nur mit einer Überbauung möglich, die in Vielem von den allgemeinen Vorschriften über das Verhältnis zwischen Grundeigentum und Kantonsstrassen abweicht. Da bereits ein Kantonsstrassenprojekt über die Strassenausbildung nach der Bahnverlegung vorliegt, sind die strassenseitigen Vorgaben über die kurz- bis mittelfristigen gestalterischen Anforderungen präzise bekannt. Unter Berücksichtigung und Würdigung dieser speziellen Rahmenbedingungen sind die Voraussetzungen für den deutlich von der Norm abweichenden kommunalen Sondernutzungsplan erfüllt. 4.5 Parkierung Pflichtparkfelder können gemäss § 55 Abs. 1 BauG nur auf privatem Areal erstellt werden. Die Parkplatzfläche P3 ist derzeit noch nicht vollständig in privatem Eigentum. Aufgrund einer noch hängigen Einwendung im Zusammenhang mit der Seetalbahnverlagung konnten die Landverhältnisse bislang grundbuchlich nicht bereinigt werden. Da vorliegend jedoch unbestrittene verbindliche Verträge bestehen, die eine Übernahme der Flächen durch die Privaten gewährleisten, ist eine Genehmigung vertretbar. Spätestens jedoch im Baubewilligungsverfahren muss der Landhandel erfolgt sein. 4.6 Lärm Aus lärmrechtlicher Sicht gilt das Gebiet als erschlossene Bauzone. Die Lärmbeurteilung stützt sich entsprechend auf Art. 31 Lärmschutz-Verordnung (LSV), welcher die Anforderungen an eine Baubewilligung im lärm belasteten Gebiet definiert. Bei der Beurteilung ist zudem zu berücksichtigen, dass für Räume in Betrieben, nach Art. 42 Abs. 1 LSV um 5 dB(A) höhere Immissionsgrenzwerte (IGW) zur Anwendung kommen. Im Gutachten Grolimund + Partner AG werden die Lärmbeurteilungspegel für die beiden Baufelder A und B bestimmt und kommentiert. Diese Erkenntnisse finden ihren Niederschlag in Art. 12 der Vorschriften des Gestaltungsplans. Diese Vorgaben sind sachgerecht und rechtskonform. 4.7 Gestaltung Die ehemalige Mühle auf dem Gestaltungsplanareal ist mit der Nr. 1 als kantonales Denkmalschutzobjekt inventarisiert. Gegenüber am Dinkelhof 1 befindet sich das ehemalige Gasthaus "Löwen", welches unter der Nr. 901 im Kurzinventar der kantonalen Denkmalpflege inventarisiert und in der BNO als kommunales Substanzschutzobjekt eingetragen ist. Der Gestaltungsplan ist auf der Basis eines Richtprojekts der Architekten Husistein & Partner AG erarbeitet worden. Aus diesem werden die Idee des vorliegenden Gestaltungsplans sowie die ausgesprochen hohen städtebaulichen wie architektonischen Qualitäten klar ersichtlich. Die bestehenden historischen und denkmalgeschützten Bauten sind in adäquater Weise, als Ensemble, freigestellt worden. Der vorliegende Gestaltungsplan erfüllt die Anforderungen von § 21 BauG. 4.8 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die Sondernutzungsvorschriften sind sachgerecht und rechtskonform. 4.9 Gesamtbeurteilung Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

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Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Mühle-Ochsen" der Gemeinde Boniswil vom 28. Oktober 2013 wird genehmigt. 2. Die Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

Regierungsrat

Verteiler • Gemeinderat, Schulstrasse 10, 5706 Boniswil • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Verkehr BVU • Departement Bildung, Kultur und Sport • Kantonale Denkmalpflege BKS

Rechtsmittelbelehrung

1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist - neben dem Genehmigungsentscheid gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten.

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6.

Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7.

Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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