Gestaltungsplan Kübag Areal

Art. 13 Bereich für Entsorgungsplatz

5

Art. 14 Entwässerung / Hochwasserschutz

5

Art. 15 Bereich für Buswartehäuschen

6

Art. 16 Strassenbegleitbäume

6

III.

VERSCHIEDENE BESTIMMUNGEN

Art. 17 Abweichungen

6

Art. 18 Inkrafttreten

6

Art. 19 Abänderung und Aufhebung des Gestaltungsplanes

6

PLANANHANG (RICHTPROJEKT)

Gestaltungsplan „Kübag-Areal" Sondernutzungsvorschriften

Ingress Der Gemeinderat Fislisbach erlässt gestützt auf § 25 Abs.2 des Baugesetzes des Kantons Aargau (BauG) vom 19. Januar 1993 sowie § 3 der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Fislisbach (BNO) vom 13. Juni 2003 bzw. 10. Juni 2005 den nachstehenden vorschriften.

1.

Art. 1 Gestaltungsplan mit

dazugehörenden

Sondernutzungs-

ALLGEMEINE VORSCHRIFTEN

Grundlage / Zweck Der Gestaltungsplan „Kübag Areal" bezweckt eine geordnete Nachnutzung des ehemaligen Gewerbeareals. Er koordiniert die Erschliessung und Überbauung und setzt die Anforderungen des Umweltschutzes um.

Art. 2 Bestandteile

Der Gestaltungsplan besteht aus folgenden rechtsverbindlichen Teilen: -

Situationsplan 1:500

-

Sondernutzungsvorschriften

Der Planungsbericht ist nicht Bestandteil des Gestaltungsplanes; er dient lediglich der Erläuterung desselben.

Art. 3 Geltungsbereich

1 Der Gestaltungsplan umfasst das im Plan bezeichnete Gebiet. Diese Vorschriften gelten für das im Gestaltungsplan mittels „Perimeter des

Gestaltungsplanes" bezeichnete Gebiet.

- 1-

Art. 4 Verhältnis zur Grundordnung

Soweit diese Sondernutzungsvorschriften keine abweichenden Regelungen treffen, gilt die Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Fislisbach.

Art. 5 Übergeordnetes Recht

Vorbehalten bleiben die kantonale und eidgenössische Bau- und Raumplanungssowie die Umweltschutzgesetzgebungen.

II.

Art. 6 BAU- UND GESTALTUNGSVORSCHRIFTEN

Baubereiche für Hochbauten Die Baubereiche A bis C sind für die Erstellung von Hochbauten bestimmt. Diese Baubereiche werden durch Baulinien begrenzt. Für vorspringende Gebäudeteile gilt

Art. 2

ABauV. 2 Im Bau- und Nutzungsbereich D können Bauten und Nutzungen im Unterabstand zur K268 erstellt oder angeordnet werden. Die Baulinienabstände gegenüber der

K268 werden in diesem Bereich unter starker Berücksichtigung der ortsbaulichen sowie der verkehrstechnischen Kriterien im Rahmen der jeweiligen Bauprojekte festgelegt. Bauten dürfen in ihrer volumetrischen Anordnung nicht als durchgehende Wand in Erscheinung treten. Eine Bewilligung von Bauten und Nutzungen in diesem Bereich setzt voraus, dass die Frage der Erstellung einer Busbucht geprüft wurde. Die Sichtzonen bei den Einmündungen in die Harlachen- und die Kreuzäckerstrasse sind zu berücksichtigen. Die Lage und Stellung von Hochbauten innerhalb der einzelnen Baubereiche ist grundsätzlich freigestellt. 3

Die Gliederung der Bauten innerhalb der einzelnen Baubereiche A, B und C hat sich am Richtprojekt zu orientieren (siehe Plananhang). Zur Sicherstellung der angestrebten volumetrischen Erscheinung der Baukörper in den Baubereichen A bis C müssen diese gegen die Mellingerstrasse hin jeweils mit einem Geschoss mehr in Erscheinung treten als gegen den Mattenweg.

-2-

Die maximal zulässige Geschosszahl in den Baubereichen A, B und C beträgt 4 Vollgeschosse. Bei Erreichen der maximalen Vollgeschosszahl ist kein zusätzliches

5

Attikageschoss mehr zulässig. Dachgeschosse und Schrägdächer sind nicht zulässig. 6

Die maximal zulässige Bruttogeschossfläche (BGF) pro Baubereich beträgt für die

Bereiche A, B und C jeweils 1'850 m2. Beim obersten Geschoss zählen alle Bauteile exkl. max. 60 cm Dachvorsprung zur Bruttogeschossfläche. Für Zwischenklimazonen (Wintergärten, verglaste Balkone) in den Vollgeschossen gilt §22 Abs. 2 BNO. 7 Die Erstellung von einzelnen Klein- und Anbauten ist unter Berücksichtigung von

Art. 18

Abs. 1 ABauV und § 111 Abs. 1 BauG im ganzen Gestaltungsplangebiet zulässig.

8

Für die Neubauten gilt als Minimalanforderung der Minergie-Standard oder eine

energetisch und ökologisch gleichwertige Lösung. 9

Mit dem Baubewilligungsverfahren ist die Einhaltung der Anforderungen an Bau-

bewilligungen in diesem lärmbelasteten Bereich nachzuweisen.

Art. 7 Unterniveaugarage

1

Die erforderlichen Abstellplätze für Bewohner und Beschäftigte von Bauten im

Gestaltungsplanperimeter sind unterirdisch zu erstellen (Ausnahme siehe Art. 12). Die Lage resp. die genauen Abmessungen des Untergeschosses sind im Rahmen des Baugesuches unter Berücksichtigung der relevanten Abstandsbestimmungen zu bestimmen. 2

Im Bereich der privaten und halböffentlichen Aussenräume (siehe Art. 9) ist eine

der jeweiligen Zweckbestimmung und Ausgestaltung der einzelnen Flächen genügende Überdeckung aufzubringen. Bei der Erstellung von Teilanlagen ist mittels entsprechendem Nachweis sicherzustellen, dass diese untereinander verbunden werden können (technische Machbarkeit, rechtliche Sicherstellung der Verbindung).

Art. 8 Zufahrt zur Unterniveaugarage

1 Die Zu- und Wegfahrt zur Unterniveaugarage hat grundsätzlich an der im Gestaltungsplan bezeichneten Lage vom bzw. auf die Harlachenstrasse zu erfolgen. Die

-3-

genaue Lage wird im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens festgelegt. Es ist eine Sichtzone mit einer Beobachtensdistanz von 2.5 m und einer Sichtzone von 20 m zu gewährleisten. 2

Art. 9

Die Garagenein-/ausfahrt kann überdacht werden.

Private und halböffentliche Bereiche 1

Die im Gestaltungsplan ausgeschiedenen privaten Bereiche dienen der Erstellung

entsprechender Aussenräume für die Erdgeschossnutzungen; in den halböffentlichen Bereichen sind Spiel-, Freizeit- und Erholungsanlagen anzuordnen. Bezüglich Erstellung von Kinderspielplätzen gelten die Bestimmungen von § 42 BNO. 2

3 Die Flächen sind ihrem Zweck entsprechend zu gestalten und zu möblieren. Sie dürfen nicht grossflächig versiegelt werden. Mit dem Baugesuch ist ein detaillierter

Umgebungsplan mit Pflanzliste einzureichen. Die Bepflanzung hat primär mit einheimischen Bäumen und Sträuchern zu erfolgen. Entlang der Kreuzäckerstrasse ist ein Streifen von 2 Metern Breite zu bepflanzen.

Art. 10 Hauptfusswegnetz

Die im Gestaltungsplan ausgewiesenen Hauptfusswege sind in einer Breite von mindestens 2 Metern zu erstellen. 2

An dieses Hauptfusswegnetz sind die einzelnen Baubereiche anzuschliessen.

3

Das Hauptfusswegnetz ist mit Hart- und/oder Verbundbelägen auszugestalten

sowie mit einer Beleuchtung zu versehen.

Art. 11 Notzufahrt

1

Der Mattenweg dient als Notzufahrt für die Ereignisdienste sowie zum Zügeln.

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Art. 12 Bereich für Besucherparkplätze

Im Bereich für Besucherparkplätze sind entsprechende Abstellplätze in genügender Anzahl zu erstellen.

Die Flächen sind mit versickerungsfähigen Belägen auszugestalten und mit einer Beleuchtung auszustatten. 2

Art. 13 Bereich für Entsorgungsplatz

Die Abfallentsorgung ist an der im Gestaltungsplan bezeichneten Stelle zu konzentrieren. 1

2

Die Kehricht- und Grüngutcontainer müssen bei der Harlachenstrasse für die

Abfuhr bereitgestellt werden.

Art. 14 Entwässerung /Hochwasserschutz

Die Schmutzwasserleitungen sind an die bestehende Kanalisation anzuschliessen. 1

2

Das Dachwasser ist örtlich versickern zu lassen. Nach Möglichkeit sind Rück-

haltemassnahmen zu treffen, damit das Wasser bei grossem Anfall gleichmässig abfliessen kann. Sofern das Dachwasser nicht örtlich versickern kann, ist es an die Schmutzwasserleitung anzuschliessen. Nach Möglichkeit sind Rückhaltemassnahmen zu treffen. 3

Für Neubauten sind im Baugesuch Hochwasserschutzmassnahmen nachzuwei-

sen. Diese sind auf das hundertjährliche Hochwasser Helm auszurichten. 4

Gebäudeöffnungen wie Hauszugänge, Fensteröffnungen, Lichtschächte, Tiefga-

ragenzufahrten etc. sind derart ausreichend erhöht oder wasserdicht auszuführen, als dass sie der Gefährdungssituation angemessen Rechnung tragen.

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Art. 15 Bereich für Buswartehäuschen

Der Standort und die Abmessungen des Buswartehäuschens mit gedeckten Veloabstellplätzen für die Busbenutzer werden im Rahmen des Baugesuchs festgelegt und servitutarisch gesichert.

Art. 16 Strassenbegleitbäume

1

Entlang der Mellingerstrasse K286 ist nach einem einheitlichen Konzept eine

Baumhalballee mit hochstämmigen Laubbäumen zu pflanzen. Die genaue Lage und die Anzahl der Bäume werden im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens festgelegt.

III.

Art. 17 VERSCHIEDENE BESTIMMUNGEN

Abweichungen Geringfügige Abweichungen vom Gestaltungsplan können vom Gemeinderat im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens gestattet werden, sofern keine übergeord1

neten Festlegungen betroffen sind und keine nachbarlichen Interessen tangiert werden.

Art. 18 Inkrafttreten

Der Gestaltungsplan tritt mit Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft.

Art. 19 Abänderung und Aufhebung des Gestaltungsplanes

Die Abänderung und die Aufhebung bedürfen des gleichen Verfahrens wie der Erlass des Gestaltungsplanes. 1

-6-

K ÜBAGAREALFIS LIS BACH

VO RPROJEK T

SITUA TI ON 1 : 5 00

1 : 500 E RDGE SC H OSS K ÜBAG ARE AL FIS LISBA C H ORHANDENE DIENSTBARKEIT: NAH

BAURECHT FÜR HAUPTBAUTEN

VORHANDENE DIENSTBARKEIT: NA ERBAURECHT FÜR KLEINBAUTEN

K ÜBAG AR EA L FISL IS BAC H

UND2. OBER G ESC HOS S

1

0

K ÜBAGAREALFISL I SB ACH

3. O BER GES C HOS S