Gestaltungsplan Mitteldorfstrasse 47 - 51

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage und Mitwirkung Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

10. November 2016 18. November bis 19. Dezember 2016 10. Januar 2017 13. Januar 2017 13. Februar 2017

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 6. März 2010 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das 13 Aren grosse Areal des Gestaltungsplans "Mitteldorfstrasse 47-51" umfasst die Parzellen 559 und 1197 und liegt in der Zentrumszone mit Gestaltungsplanpflicht. Die bestehenden Bauten sollen durch einen fünfgeschossigen Neubau ersetzt werden. Die vorgesehene hohe Dichte, die Nutzungsmischung mit Wohnen und Gewerbe sowie die Gestaltung des Neubaus sollen der Bedeutung der Lage gerecht werden.

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3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte des vom Gemeinderat Buchs am 10. Januar 2017 beschlossenen Gestaltungsplans "Mitteldorfstrasse 47-51" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile des Gestaltungsplans sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 20. September 2016 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 10. November 2016 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Fachliche Stellungnahme gemäss § 8 Abs. 3 Bauverordnung (BauV) Gestaltungspläne bezwecken, ein Gebiet architektonisch gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung abzustimmen, den Boden haushälterisch zu nutzen und eine angemessene Ausstattung mit Anlagen für die Erschliessung und Erholung sicherzustellen (§ 21 Abs. 1 BauG). Gestaltungspläne können von den allgemeinen Nutzungsplänen abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt sowie die zonengemässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (§ 21 Abs. 2 BauG). Dies ist in einer fachlichen Stellungnahme nachzuweisen (§ 8 Abs. 3 BauV). Der Gestaltungsplan weicht insbesondere bezüglich des Nutzungsmasses (§ 6 SNV) und entlang der Kantonsstrasse von den Vorgaben des Baugesetzes ab. Die erforderliche Stellungnahme nach § 8 Abs. 3 BauV liegt vor. Sie kommt zum Schluss, dass das Konzept und die eingereichten Unterlagen eine gute und qualitätssichernde Beurteilungsgrundlage darstellen. Die Integration ins Ortsbild sei überzeugend. Das Volumen trage zur Aufwertung des Quartiers und des Strassenraums bei. Den Anforderungen von § 21 Abs. 2 BauG werde Rechnung getragen. Dieser Beurteilung wird aus kantonaler Sicht gefolgt. 4.2.2 Siedlungsqualität, Bebauungs- und Umgebungskonzept (Planungsbericht Kapitel 4) Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, nebst der massgeschneiderten und hochwertigen Innenentwicklung insbesondere die Siedlungsqualität zu fördern (§§ 13, 15, und 46 BauG; Richtplankapitel S1.1, S 1.2, S 1.4 und S1.9; §4 BauV). Dazu gehören beispielsweise Massnahmen zur Schliessung von Baulücken, zur Aufwertung von Ortsbildern und Strassenräumen, zur Förderung der kompakten Bauweise, zur vollständigen Ausnutzung bestehender Gebäude beziehungsweise Bauzonen, zur Erneuerung überalterter Siedlungsteile oder zugunsten qualitätsvoller Neuüberbauungen und Umstrukturierungen mitsamt identitätsstiftender Umgebungs- und Freiraum-

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gestaltung. Der Gestaltungsplan entspricht diesen Zielen und stärkt die Zentrumswirkung im Bereich der Mitteldorfstrasse. Das Bebauungskonzept setzt das Ziel des Gestaltungsplans (§ 1 SNV), namentlich eine qualitativ hochwertige und dichte Überbauung, gut um (§ 9 bis § 11 SNV). Da das Areal des Gestaltungsplans lediglich 13 Aren umfasst, bleibt wenig Spielraum, um den Aussenraum zu gestalten. So ist insbesondere aus geometrischen Gründen keine unterirdische Parkierung möglich. Das Umgebungskonzept zeigt eine urbanere Umgebung, die aufgrund der zentralörtlichen Lage des Areals angemessen ist. Es wird im Gestaltungsplan gut gesichert (§ 14 bis § 16 SNV). 4.2.3 Erschliessung (§ 12 SNV) Das Areal liegt im Einzugsbereich der WSB-Station Buchs und der Bushaltestelle "Buchs Brauerei" und ist daher gut mit dem öffentlichen Verkehr erschlossen (öV-Güteklasse B). Die übrige Erschliessung erfolgt über die Heinrich VVehrli-Strasse, die in die Mitteldorfstrasse (K 210) mündet (Planungsbericht Kapitel 2.2). Das Erschliessungskonzept des Gestaltungsplans ist sachgerecht. Entlang der Heinrich VVehrli-Strasse ist eine 1,80 m breite öffentliche Fusswegverbindung vorgesehen (§ 12 Abs. 2 SNV). Die Fläche soll im Privateigentum bleiben (Planungsbericht Kapitel 5.1). Daher werden keine Strassenlinien festgelegt. Die Gemeinde sieht bei kommunalen Strassen grundsätzlich den Mischverkehr ohne separate Gehwege vor. Die Fussgängererschliessung im Bereich von kommunalen Strassen liegt in der Kompetenz der Gemeinde. 4.2.4 Parkierung (§ 13 SNV) Die Anzahl der Parkfelder wird begrenzt (§ 13 Abs. 3 SNV, § 43 BauV). Die Limitierung des Angebots der Parkfelder ist aufgrund der guten Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr sachgerecht. Die Veloabstellanlagen sind entlang der Mitteldorfstrasse und der Heinrich Wehrli-Strasse zu erstellen (§ 13 Abs. 4 SNV). Die Festlegungen des Gestaltungsplans sind sachgerecht. 4.2.5 Kantonsstrasse Der aktuelle Planungsstand der vorgesehenen Umgestaltung der Ortsdurchfahrt Buchs K 210 ist zur Orientierung korrekt in den Gestaltungsplan übernommen worden. Das Pflanzen der Bäume entlang der Mitteldorfstrasse kann frühestens mit dem Strassenbauprojekt "Umgestaltung der Ortsdurchfahrt" erfolgen. Die Abstände der Bäume richten sich nach § 111 BauG, bezogen auf die künftige Parzellengrenze. Zur Koordination wird empfohlen, frühzeitig mit der Abteilung Tiefbau Kontakt aufzunehmen. Gemäss § 8 Abs. 4 SNV gelten die Baufeldbegrenzungslinien nicht für unterirdische Bauten, Erschliessungsanlagen, technische Installationen und unselbständige Bauteile wie beispielsweise Vordächer. Für diese Bauteile gelten die gesetzlichen Grenzabstände gemäss § 111 BauG. 4.2.6 Planen in lärmbelastetem Gebiet Das Areal ist erschlossen. Demzufolge muss erst im Baubewilligungsverfahren die Einhaltung von Art. 31 Lärmschutzverordnung (LSV) überprüft werden. Dabei gelten die Immissionsgrenzwerte (IGVV) als massgebende Grenzwerte. Gemäss Lärmnachweis beträgt der Beurteilungspegel rund 65 dB(A) am Tag und 56 dB(A) in der Nacht und liegt damit im Rahmen der IGVV. Im Gestaltungsplan sind keine Massnahmen zum Lärmschutz zu treffen. 4.2.7 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Der Grosse Rat hat am 15. September 2009 den Beitritt zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) beschlossen und mit der BauV vom 25. Mai 2011 umgesetzt. Buchs hat ihren allgemeinen Nutzungsplan noch nicht an die neuen Baubegriffe und Messweisen der IVHB angepasst. Bis zu dieser Anpassung gelten anstelle der Bestimmungen im Titel 3 (Baubegriffe und Messweisen) der BauV die Bestimmungen der Allgemeinen Verordnung zum Baugesetz (ABauV) vom 23. Februar 1994, wie sie im Anhang 3 der BauV aufgeführt sind (§ 64 Abs. 1 BauV).

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5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Mitteldorfstrasse 47-51", beschlossen vom Gemeinderat Buchs AG am 10. Januar 2017, wird genehmigt. 2. e Abt •I

aumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

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tephan ti.er egierungsrat

Verteiler • Gemeinderat Buchs (AG), Mitteldorfstrasse 69, 5033 Buchs (AG) • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Abteilung für Baubewilligungen • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.

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Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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