Quartierplan Säntisblick II

A. Ausgangslage 1. Die Gemeinde Rehetobel hat obenstehendes Planungsinstrument zur Genehmigung eingereicht.

2. Das Quartierplangebiet liegt entlang der Kantonsstrasse Rehetobel, Zweibrücken - Kaien Nr. 35, eingangs des Dorfes Rehetobel. Das Gelände verläuft relativ steil abwärts in Richtung des bestehenden Waldes. 3. Am 20. März 1979 hat der Regierungsrat den Teilbebauungs- und Quartierplan ,,Säntisblick" genehmigt.

Dieser umfasst nicht nur die Parz. Nr. 962, sondern auch die östlich gelegenen Paz. Nrn. i}4g,476, jOO7,

1008 und einen Teil der westlich anschliessenden Paz. Nr. 480 sowie der nördlichen Kantonsstrassenpazelle Nr. 1. Die Pazellen Nrn. 1049, 476,1007 und 1008 sind bereits gemäss den Festlegungen des rechtsgirltigen Teilbebauungs- und Quartierplans Säntisblick trberbaut. Vorliegender Quartierplan Säntisblick ll hebt den bestehenden Teilbauungs- und Quartierplan säntisblick im wesflichen Teil auf.

4. Der Quartierplan Säntisblick ll bezweckt die Erstellung eines gut in die bestehende Hanglage eingepassten Baukörpers, die Regelung der Erschliessung und Parkierung sowie der Fusswegführung im plangebiet zu-

sammen mit der Freihaltung der stidlichen Teilpazelle Nr, 962. Es liegt ihm ein Bauprojekt zu Grunde, das wegleitend sein soll und dessen wesentliche Grundmerkmale im Quartierplan festgelegt werden. 5. Am 6. April 2010 hat das Departement Bau und Umwelt im fraglichen Gebiet eine Teilzonenplanänderung

genehmigt, die die Umzonung der Strassenfläche vom Übrigen Gemeindegebiet in Wohnzone W3 beinhaliete.

Gemäss rechtskräftigem Zonenplan der Gemeinde Rehetobel (vom Regierungsrat genehmigt am 9. Januar 1996, Anderung vom 7. April 2009) liegt das Quartierplangebiet mehrheitlich in einer Wohnzone W3 mit der Empfindlichkeitsstufe lll (Abweichung von der Regelbauvorschrift) und in einer Grünzone im Baugebiet (Zweck: Freihaltung). Über das Gebiet, soweit es sich in der Wohnzone W3 befindet, ist eine Quartierplanpflicht gelegt.

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Westlich schliesst eine Zone für öffentliche Bauten und Anlagen an, in der ein bestehender Schiessstand liegt. Nördlich des betroffenen Landes befindet sich die Staatsstrasse bzw. daran anschliessend Landwirtschaftszone.

6. Das zur Genehmigung eingereichte Planungsinstrument wurde dem Vorprüfungsverfahren untezogen. 7. Mit Zirkularbeschluss vom 31. Mai 20'10 hat der Gemeinderat den Quartierplan beschlossen und genehmigt. 8. Die öffentliche Auflage des Planungsinstrumentes erfolgte vom 23, April 20i 0 bis 25. Mai 2010. Gemäss Protokolldes Gemeinderates Rehetobelvom 31. Mai2010 sind keine Einsprachen eingegangen.

B. Erwägungen 1. Die formellen Voraussetzungen für eine Plangenehmigung gemäss Art. 45 ff. des Gesetzes über die Raumplanung und das Baurecht (Baugesetz, BauG, bGS 721.1) sind erfüllt. Formell steht der Plangenehmigung durch das Departement Bau und Umwelt damit nichts entgegen. 2. Die im Rahmen der Vorprüfung angeregten Ergänzungen und vorgeschlagenen Anderungen wurden berücksichtigt. 3. Einzelfallweise Abweichungen von den in der betroffenen Zone geltenden Bauvorschriften sind zulässig,

wenn von der Geschosszahl nicht um mehr als ein Vollgeschoss abgewichen wird (Art. 4'1 Abs.1 lit. a BauG). Eine Mehrausnützung von bis zu 10% kann gewährt werden, wenn mit dem Projekt in Bezug auf die architek-

tonische Gestaltung, die Wohnhygiene sowie die Eingliederung in die bauliche und landschaftliche Umgebung gegentrber der zonengemässen Überbauung eine wesentliche Qualitätssteigerung verbunden ist (vgl. Ati. 41

Abs. llit.bBauG),

4. Es ergeben sich folgende Abweichungen zur Regelbauweise gemäss Baureglement der Gemeinde Reheto-

bel (vom Regierungsrat genehmigt am 17 . April 2009):

Ausnützungsziffer

W3 0.7

QP 0.77

3

4

Abweichung 0.07 (100/o)

Anzahl Vollgeschosse max. Talseitig sichtbare Geschosse max. Gebäudehöhe max. m

3

5

10.0m

13.65m (910.5 m ü.M.)

+ 3.65m

Firsthöhe max. m

14.5m

14.5m

0

Gebäudelänge max. m

35.0m

45.9m

+ 10.9m

35.0m

67.2m

+ 32.2m

+1 +2

(911.35 m ü.M.) (ohne Tiefgarage)

Gebäudelänge max. m (mit Tiefgarage)

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ll_Genehmigung

.ä- )

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5. Gestützt auf den Vorprüfungsbericht sind in den Projektunterlagen die Niveaupunkte eingezeichnet. Es ergibt sich, dass die auch talseitig sichtbaren unteren beiden Geschosse als Untergeschosse geplant sind. Es ergeben sich somit talseitig drei sichtbare Vollgeschosse plus zwei sichtbare Untergeschosse. Unter Berücksichtigung, dass das Projekt kein Attika- bzw. Dachgeschoss vorsieht ist diese Abweichung von der Regelbauweise im Rahmen des Quartierplans möglich. 6, Die Abweichung der Ausnutzung setzt voraus, dass mit dem Projekt in Bezug auf die architektonische Gestaltung, die Wohnhygiene sowie die Eingliederung in die bauliche und landschaftliche Umgebung gegenüber der zonengemässen Überbauung eine wesentliche Qualitätssteigerung verbunden ist. Die entsprechenden Festlegungen sind im Quartierplan sichezustellen. Der vorliegende Quartierplan legt einzelne Bedingungen fest, welche eine solche Qualitätssteigerung sichern bzw. eine entsprechende Beurteilung erlauben. Zudem

wird nach Art. 4 der Sonderbauvorschriften eine Mehrausnützung nur dann gewährt, wenn sich das Vorhaben stark an das wegleitende Vorprojekt anlehnt. lm selben Artikel wird die Mehrausnützung auch von der Einhaltung einzeln aufgeführter Kriterien abhängig gemacht. lnsgesamt vermögen die verbindlichen Festseuungen den Anforderungen, die Art. 41 Abs. 1 lit. b BauG an die Gewährung einer Mehrausnr]tzung stellt, zu genügen 7. Das dem Quartierplan zu Grunde liegende Konzept (Vorprojekt)vermag grundsätzlich zu übezeugen. ln Anbetracht der Hanglage und der beabsichtigten Ausnützung ist eine überbauung, welche die Eingtiederung in die bauliche und landschaftliche Umgebung gewährleistet, nicht einfach. Mit den geplanten abgesetzten Fassadenfronten wird das Erscheinungsbild des langen Gebäudes entscheidend verbessert. Die Ansicht ab der Kantonsstrasse erscheint aufgrund der klaren Dachform, Fassadengestaltung und Höhe des Gebäudes in die Umgebung eingepasst. Zu empfehlen ist eine entsprechend zurrjckhaltende Terraingestaltung. Um eine Blockwirkung zu reduzieren, sollte das Terrain so gestaltet werden, dass nach Möglichkeit keine übermässig hohen Stützmauern und Fassaden in Erscheinung treten. 8. Aufgrund der Recht- und Zweckmässigkeitsprüfung kann eine Genehmigung des vodiegenden euartier-

planes erteilt werden.

C. Beschluss 1, Der Quartierplan Säntisblick ll wird genehmigt (Art. 49 Abs. 2 BauG) 2. Ftlr die Genehmigung wird keine Gebühr erhoben. 3. Mitteilung an: - GemeinderatRehetobel (restlicheExemplaremitGenehmigungsvermerk) - Sekretariat Departement Bau und Umwelt (1 Exemplar mit Genehmigungsvermerk) - KantonalerBaukoordinationsdienst(1 ExemplarmitGenehmigungsvermerk) - Kantonales Planungsamt (1 Exemplar mit Genehmigungsvermerk) - Rechnungswesen

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Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen seit der Zustellung beim Regierungsrat (Regierungsrat, Regierungsgebäude, 9102 Herisau)schriftlich Beschwerde erhoben werden. Die Beschwerde hat einen Antrag sowie eine kuze Begründung zu enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen (Art. 30

des Gesetzes über die Venryaltungsrechtspflege, VRPG; bGS 143.1). Mitteilung im Amtsblatt Versandt

am: 21. J[Jlll

2010

Departement Bau und Umwelt

'/ Br* t44/ /rua/l

Jakob Brunnschweiler, Regierungsrat

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