40_Q_30_ Quartierplan Grammet

Art. 2 Geltungsbereich und Inhalt

Die im Plan ,Situation und Schnitte' dargestellte Begrenzung des Quartierplanes (Perimeter) ist massgebend für den örtlichen Geltungsbereich. Elemente ausserhalb des QP-Perimeters haben lediglich orientierenden Charakter.

Geltungsbereich

Inhalt

Stadt Liestal

2

Die Vorschriften regeln insbesondere: Lage, Grösse und Gestaltung der Bauten Art und Mass der Nutzung Gestaltung und Nutzung des Aussenraumes Erschliessung und Parkierung Ver- und Entsorgung Lärmschutz Realisierung und Etappierung der Überbauung

Quartierplan-Reglement «Grammel» - 10.08 .2017

3

Anmerkung

Reglementsbestimmung

Art. 3 Lage , Grösse und Gestaltung der Bauten

Lage und Grösse

Baubereiche für Hauptbauten

Nebenbauten

Unterniveau bauten

Gebäudeprofil Vollgeschosse

Untergeschoss

Abgrabungen Unterge-

1

Für die Lage und Grösse der Bauten und Anlagen sind der Plan (Situation und Schnitte) sowie die Bestimmungen aus dem Quartierplanreglement massgebend .

2

Die im Situationsplan bezeichneten Baubereiche Haus 1 und Haus 2 begrenzen die mögliche Stellung für Hauptbauten und die überbaubare Parzellenfläche für Hauptbauten . Jeder Baubereich kann mit einem einzigen, zusammenhängenden Baukörper bebaut werden . Haus 1 und Haus 2 können im Norden zusammengebaut werden; im Süden jedoch gilt ein Mindestabstand von 12m. Balkone dürfen die Baubereiche um max. 1.00m überragen.

3

Eingeschossige An- und Nebenbauten wie Gartengeräteräume, überdachte Aussenplätze , Veloräume und -unterstände, usw. (exkl. Garagen oder Carports) sind im gesamten Perimeter, auch ausserhalb der Baubereiche , zulässig . An - und Nebenbauten dürfen die Gebäudehöhe (Oberkante rohe Dachkonstruktion) von 3.50m ab neuem Terrain nicht überschreiten . Die Grundfläche von Nebenbauten darf gesamthaft maximal 150m 2 betragen . Zusätzlich ist die Überdachung der Einstellhallenzufahrt zulässig .

4

Unterniveaubauten und Bauteile wie Einstellhallen, Technikräume und Lager/Abstellräume etc. dürfen höchstens bis zum zulässigen Mass über das massgebende, respektive über das tiefer gelegte Terrain hinausragen. Diese dürfen auch ausserhalb des Baubereichs liegen und dürfen das gewachsene Terrain bis 80cm überragen . Ausserhalb der Hauptbauten resp . der projizierten Fassadenlinien sind Unterniveaubauten so zu konzipieren , dass sie nach aussen nicht oder unwesentlich in Erscheinung treten und integrierter Teil der Aussenraumgestaltung sind. Technisch bedingte Aufbauten zur Belichtung und/oder Belüftung von Räumen in Unterniveaubauten sind zulässig.

5

Das Gebäudeprofil wird durch die im Plan ,Situation und Schnitte' definierte zulässige Höhe - Kote Oberkante rohe Dachkonstruktion - und durch die maximale Anzahl Vollgeschosse (VG) definiert. Als Vollgeschosse gelten alle Geschosse ausser dem Untergeschoss und dem Baubereich Dach . Untergeordnete technische Bauteile wie z.B. Kamine, Abluftanlagen etc. auf den Dächern dürfen das Gebäudeprofil überragen und haben sich bezüglich des Erscheinungsbildes gegenüber dem Hauptbau unterzuordnen. Auf eine gute Einpassung der technischen Bauteile ist besonders zu achten.

6

Untergeschosse dürfen bis Oberkante roher Erdgeschossboden , gemessen an der äussersten Fassadenflucht, maximal 1.50m über dem gewachsenen bzw. dem abgegrabenen Terrain liegen . Bei Baubereich Haus 1 kann dieses Mass zwischen dem südlichen Ende (zur Ergolz) bis zum Richtungswechsel des Baubereichs bis maximal 2.00m betragen . Bei Baubereich Haus 2 kann dieses Mass ab dem südlichen Ende (zur Ergolz) bis 20m Baubereichslänge maximal 3.50m betragen.

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Abgrabungen am Untergeschoss sind bis auf das Erscheinungsbild von 1.50m zulässig . Zusätzlich können Abgrabungen, bei denen das Untergeschoss maximal 3.50m hoch in Erscheinung tritt, für Einstellhalleneinfahrt und Eingänge zum Untergeschoss ausgeführt werden .

8

Geländer, Brüstungen , Dachrandausbildungen dürfen die Oberkante der fertigen Dachkonstruktion (ab OK Dach-Schutzschicht) um maximal 1.20m überragen.

schoss

Geländer, Brüstungen und Dachrand Stadt Liestal

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Anmerkung

Dachform

Baubereiche Dach/ Be-

Reglementsbestimmung

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Für Hauptbauten sind nur Flachdächer zulässig . Für Nebenbauten ist die Dachform frei.

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Die Baubereiche Dach sind für die Erstellung der Dachbebauung definiert (Nutzung siehe§ 4 Abs . 5). Die zulässige Höhe Baubereich Dach definiert die Kote Oberkante rohe Dachkonstruktion. Die Gestaltung der begehbaren Dachfläche mit Wegplatten, Holzrosten , Pergolas etc. ist zulässig. Für die Nutzung der Dächer als Dachgärten sind optisch durchlässige Abschrankungen (Drahtgitterzäune) an Fassade und innerhalb der Dachfläche bis 2.20m Höhe ab Oberkante fertig begehbarer Dachfläche gestattet.

11

Der im Plan ,Situation und Schnitte' definierte Bereich für die Erstellung einer Orangerie gestattet den Bau eines verglasten Volumens auf maximal 40m 2 Grundfläche . Die zulässige Höhe ab Oberkante fertig begehbarer Dachfläche bis Oberkante fertige Dachkonstruktion Orangerie beträgt 2.80m.

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Grossflächige Glasfassaden sind vogelsicher zu gestalten .

gehbares Dach / Dachgärten

Orangerie Dach

Vogelschutz

Stadt Liestal

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Anmerkung

Reglementsbestimmung

Art. 4 Art und Mass der Nutzung

Innerhalb des Baubereichs Haus 1 und Baubereichs Haus 2 sind die Wohnnutzung und wenig störende Betriebe zugelassen.

Nutzungsart

Nutzungsmass

2

Die Bruttogeschossfläche (BGF) im QP-Areal beträgt maximal 19'900m 2 . Nicht zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche werden gerechnet: a) Räume im Untergeschoss: Räume , die nicht als Wohn - oder Arbeitsräume verwendbar sind , Gemeinschaftsräume bis max. 120m 2 Grundfläche.

Aufteilung zul. Bruttogeschossfläche auf Baubereiche

3

b)

Verkehrsflächen wie Korridore, Treppen, Lifte, die überwiegend nicht anrechenbare Räume erschliessen .

c)

allen Bewohnern/ Beschäftigten und Besuchern dienende unterirdische Einstellräume fü r Motorfahrzeuge, unter- und oberirdische Abstellräume und Unterstände für Velos , Kinderwagen etc.

d)

Technikräume und gemeinschaftliche Waschküchen/Trockenräume und gemeinschaftliche Abstellräume

e)

An- und Nebenbauten gemäss § 3 Abs. 5 QPR

f)

Pergolen , ungedeckte Gartensitzplätze und Dachterrassen

g)

mindestens einseitig offene Balkone, Sitzplätze und Loggien; diese dürfen mit profillosen oder feingliedrig profilierten , einfach verglasten Elementen geschlossen werden .

h)

Aussentreppen die nicht der Haupterschliessung dienen

Die Bruttogeschossfläche von 19'900m 2 ist wie folgt auf die zwei Baubereiche aufgeteilt: Baubereich Haus 1 Baubereich Haus 2

Umlagerung zul. Bruttogeschossfläche Nutzung Baubereich Dach

Nebenräume

Kindergarten

Stadt Liestal

2

7'700 m total 12'200 m2 total

4

Die Nutzungsumlagerung zwischen Baubereich Haus 1 und Baubereich Haus 2 ist bis maximal 500m 2 BGF möglich .

5

Die Baubereiche Dach dürfen nicht mit Räumen , welche zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche gezählt werden, bebaut werden . Nicht als anrechenbare Bruttogeschossfläche gelten: Zugang zum Dach (Treppe/ Lift), Nebenräume zur Dachnutzung wie Dusche/WC-Raum , Abstellraum für Gartengeräte, überdeckter Vordachbereich etc . Die maximale Fläche der Dachbebauung eines einzelnen Baubereichs Dach beträgt 60m 2 . Pergolen zählen nicht zur Bebauungsfläche.

6

Pro Wohnung ist ein Nebenraum als Keller in Untergeschossen von zirka 6m2 Fläche zu erstellen .

7

Im Erdgeschoss von Baubereich Haus 1 ist eine Fläche von 580 m2 BGF für 2 Kindergärten vorzusehen . Erstellung und Finanzierung werden mit der Stadt Liestal im Quartierplanvertrag geregelt. Der Bedarf ist rechtzeitig - in der Phase Vorprojekt - mit dem Stadtbauamt (Abteilung Hochbau) zu klären. Sollte kein Bedarf für die Kindergartennutzung vorhanden sein, kann die vorgesehene Fläche für Wohnen und wenig störende Betriebe genutzt werden .

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Anmerkung

Reglementsbestimmung

Art. 5 Gestaltung und Nutzung des Aussenraumes

Gestaltung

Nachweis der Aussen-

1

Extensivbegrünung von Flachdächern

Biodiversität / Ökologie

a)

Es ist ein Wegnetz zu erstellen , das sowohl die arealquerende Fusswegverbindung gemäss Strassennetzplan sicherstellt, wie auch in Form von geschwungenen Wegen eine differenzierte Vernetzung des Areals von der Strassenseite durch den Hof zu den Hauseingängen und den Spielbereichen gewährleistet. Die internen Erschliessungwege können mit einem Hartbelag ausgeführt werden, welcher seitlich mit einem befahrbaren, wasserdurchlässigen Kiesstreifen auf eine befahrbare Breite ausgestaltet wird.

b)

Für die Bepflanzung des Areals sollen, soweit möglich, die Baumarten wie z.B. Eichen, Erlen , Weiden und Pappeln, welche das Landschaftsbild der Hartholzaue entlang der Ergolz prägen, übernommen werden. Im Hof soll das Terrain durch eine sanfte hügelige Modellierung und mit kleinwüchsigen Sträuchern gestaltet werden. Entlang der Grammet- und Heidenlochstrasse sind mindestens 10 Bäume zu pflanzen .

c)

Aufenthaltsbereiche und Spielorte können über die gesamte Anlage verteilt angeordnet werden . Im Hofbereich sind kleine Sitzgruppen und ein Spielbereich für Kleinkinder zu erstellen. Die grösseren Spielorte und Plätze sind ausserhalb des Hofes zu erstellen. Im Hofbereich sind für Erdgeschosswohnungen private Aussenbereiche bis auf eine Tiefe von max. 5.00m ab Fassade zugelassen .

d)

Der im Norden des Areals liegende, durch Mauern umschlossene Eingangshof mit Besucherparkplätzen, ist mit 6 Bäumen zu versehen .

2

Die Umsetzung der Aussenraumgestaltung ist im Baugesuchsverfahren nachzuweisen . Bei etappierter Realisierung sind für jeden Teil die Vorgaben umzusetzen .

3

Einfriedigungen sind bewilligungspflichtig und im Baugesuchsverfahren nachzuweisen. Die Höhe von Umfassungsmauern des Eingangshofes mit Besucherparkplätzen darf maximal 3.00m und die Höhe von Umfassungsmauern des südlichen Hofes zwischen den beiden Baubereichen darf maximal 4.50m ab neu gestaltetem Terrain betragen.

4

Flachdächer mit Ausnahme derjenigen der Dachbebauung sind extensiv zu begrünen, soweit diese nicht für Dachgärten, Sitzplätze und Erschliessungswege oder für das Aufstellen von technischen Anlagen benützt werden.

5

Die Umgebungsgestaltung hat die Aspekte der Biodiversität resp . der Ökologie zu berücksichtigen . Auf mindestens 10% der anrechenbaren Grundstücksfläche sind ökologische Massnahmen zu realisieren. Als ökologische Massnahmen gelten:

raumgestaltung

Einfriedigungen

Für die Anlage der Frei- und Grünflächen - Erschliessungs- und Spielbereiche, interne Wege, Hauszugänge und Privatgärten - sind die Festlegungen im Plan ,Situation und Schnitte' massgebend . Die Bereiche des Aussenraums sind gemäss folgenden Vorgaben spezifisch zu gestalten:

a)

Stadt Liestal

ökologisch gestaltete Grünflächen wie Blumenwiesen, Hecken, Ruderalbepflanzungen zu 100 %

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Anmerkung

Reglementsbestimmung

b)

extensive Dachbegrünung mit Substratschicht aus natürlichem Bodenmaterial aus der Region und mit Vegetation „Basler Mischung" zu 50 %

c)

Begrünung von vertikalen Bauteilen (z.B. Fassaden, Mauern), befahrbare Grünflächen (wie z.B. Rasensteine) zu 20%

d)

Kronen bildende Bäume zu 10 m2 pro Baum

e)

Nisthilfen zu 2 m2 pro Nisthilfe

f)

neue Uferschutzzone (650m 2 ) zu 100%

Aus ökologischen Gründen sind 50% der Flächen mit ökologischen Massnahmen auf unversiegelten Böden zu erbringen . 6

Die Terrainanpassungen im Übergang zu und entlang der Heidenloch- und Grammetstrasse sind mit dem vorgesehenen Strassenprojekt abzustimmen. Grundsätzlich sind Aufschüttungen gegenüber dem heutigen Terrainverlauf und damit eine Angleichung an den ursprünglichen Terrainverlauf erwünscht und soweit sinnvoll über das Mass von 1.50m ab gewachsenem Terrain ohne Terrassierung möglich.

7

Die Uferschutzzone dient der Erhaltung und Aufwertung des Uferbereiches als Lebensraum für Pflanzen und Tiere. Die bestehende naturnahe Vegetation und Bestockung sind geschützt, sie dürfen weder abgeholzt noch gerodet werden . Vorbehalten bleiben Massnahmen für Pflege und Unterhalt. Es dürfen keine Massnahmen vorgenommen werden, die dem Schutzziel widersprechen. Die Uferbegleitvegetation ist wo notwendig im Sinne des Schutzziels mit stand ortgerechten, einheimischen Arten zu ergänzen. Unter anderem sind Ablagerun gen jeglicher Art, Terrainveränderungen, Gartengestaltung sowie Einsatz von Dünger und Pestiziden nicht zulässig.

Aussenraum Kindergarten

8

Für die Kindergärten sind Aussenraumflächen von 525 m2 bereitzustellen.

Stadt Liestal

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Terrainveränderungen

Uferschutzzone

8

Anmerkung

Reglementsbestimmung

Art. 6 Erschliessung und Parkierung

Für die Erschliessung und Parkierung ist der Plan ,Situation und Schnitte' massgebend. Die Erschliessung des Areals erfolgt über die Heidenlochstrasse.

Konzept

Öffentlicher Weg

Parkierung

Stadt Liestal

2

Der Fussweg gemäss gültigem Strassennetzplan ist für die Öffentlichkeit zugänglich zu halten und mit einem Hartbelag auszuführen. Die minimale Breite beträgt 2.40m; bei den Hausdurchgängen ist eine Reduktion auf 2.0üm zulässig. Bei der Ausgestaltung und Beleuchtung der Durchgänge ist die Sicherheit besonders zu beachten.

3

Für die Wohnnutzung gilt: a

Die Stammparkplätze sind unterirdisch anzuordnen.

b

Für die Ermittlung des notwendigen Bedarfs für Veloabstellplätze gelten die Richtlinien des Kantons Basel-Landschaft.

c

Die Besucherparkplätze können oberirdisch und unterirdisch angeordnet werden. Sie sind als solche zu bezeichnen, müssen jederzeit frei zugänglich sein und dürfen weder vermietet noch fest zugeteilt werden.

d

Die Überdachung oberirdischer Autoparkplätze ist untersagt.

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Anmerkung

Reglementsbestimmung

Art. 7 Ver- und Entsorgung

Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung

Abfallentsorgung

Energiekonzept! Wärmeversorgung / Energiestandard

1

Für die Wasserversorgung und die Abwasserbeseitigung sind die gesetzlichen Bestimmungen und die entsprechenden Reglemente der Stadt Liestal massgebend. Das Meteorwasser kann in die Ergolz abgeleitet werden .

2

Für die Abfallbeseitigung gelten die entsprechenden Reglemente und Verordnungen der Stadt Liestal. Im Baugesuchsverfahren sind an geeigneten Stellen mindestens 2 Standorte für Container nachzuweisen.

3

Für das Quartierplanareal ist ein Energiekonzept mit folgenden Zielen zu erarbeiten: a

Die Minimierung des Energiebedarfs hinsichtlich Wärme, Kälte und Elektrizität (z.B. Nutzung von Abwärme, energieeffiziente Geräte und Beleuchtung)

b

Prioritäten für die Energieversorgung: - Einsatz erneuerbarer Energien - Anschluss ans Fernwärmenetz - Anschluss ans Gasnetz

Die Massnahmen werden auf Grund des Standes der allgemeinen anerkannten Technik und nach dem Gebot der Verhältnismässigkeit umgesetzt. Inhalt und Umfang des Energiekonzeptes sind mit der Stadt Liestal und der Fachstelle Energie des kantonalen Amtes für Umweltschutz und Energie (AUE) vor Einreichung des Baugesuchs abzusprechen. Einrichtungen zur Gewinnung von Sonnenenergie sind grundsätzlich erwünscht. Die Hauptbauten haben den zum Zeitpunkt der Baueingabe geltenden Grenzwert des Minergie-Standards einzuhalten. Geplante GemeindeSchmutzwasserleitung

4

Für die geplante Schmutzwasserleitung der Gemeinde ist parallel zur Gewässerbaulinie (entlang Ergolz) arealseitig ein Streifen von 3.00m Breite von Hauptbauten und Nebenbauten freizuhalten.

Art. 8 Lärmschutz

Für den gesamten QP-Perimeter gelten die Immissionsgrenzwerte IGW der Empfindlichkeitsstufe II (LSV).

Lärmschutz

Art. 9 Etappierung, Grenzbaurecht, Parzellierung

Etappierung

Parzellierung

Stadt Liestal

1

Die Realisierung der Überbauung kann gesamthaft oder in 2 Etappen erfolgen (Baubereich Haus 1 und Baubereich Haus 2). Für die Realisierung in Etappen stellen die Landeigentümer im Quartierplanvertrag sicher, dass alle notwendigen Anlagen in jeder Etappe vorhanden sind und die Realisierung der nachfolgenden Etappe nicht erschwert wird.

2

Die Unterteilung des Areals in mehrere Parzellen ist möglich. Sämtliche Rechte, insbesondere die aufgrund der Parzellierung notwendigen Dienstbarkeiten (Näher-, Grenz-, Anbau -, Über- und Unterbaurechte) sind im Quartierplanvertrag zu regeln.

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Anmerkung

Reglementsbestimmung

Art. 10 Störfallvorsorge

Im Rahmen des Baugesuchsverfahrens sind Massnahmen zur Minderung der Störfallrisiken in Zusammenarbeit mit dem Sicherheitsinspektorat zu erarbeiten.

Empfindliche Nutzungen (Kindergarten) 2

3

Für die Kindergartennutzung (empfindliche Nutzung) sind folgende Massnahmen umzusetzen: a)

Die Unterrichtsräume des Kindergartens sind ausserhalb des Gefahrenbereichs von 50m von der A22 entfernt zu platzieren .

b)

Die Fluchtwege, wenn möglich auch Zugänge der Unterrichtsräume sind auf der von der A22 abgewandten Seite anzuordnen .

c)

Die Aussenbereiche des Kindergartens sind mit einem Schutzbauwerk gegen die A22 abzuschirmen . Als Schutzbauwerk gilt im Minimum eine 2m hohe Betonwand oder ein Nebenbau aus nicht brennbaren Materialien.

Für Massnahmen der Stöfallvorsorge ist ein Nebenbau von max. 100m2 Fläche zugelassen. Dieser Nebenbau kann angrenzend an die Gewässerbaulinie resp. an die Uferschutzzone gestellt werden.

Art. 11 Abweichungen, Schlussbestimmungen

In Abwägung öffentlicher und privater Interessen sowie in Würdigung der besonderen Umstände des Einzelfalls kann der Stadtrat der Baubewilligungsbehörde schriftlich begründet Ausnahmen von diesen Quartierplanvorschriften beantragen.

Abweichungen

Wesentliche Abweichungen Spätere Renovationen und Ergänzungen Verhältnis QP-Reglement ,Grammet' - ZRS Liestal

Inkraftsetzung Quartierplanvertrag

Stadt Liestal

2

Wesentliche Abweichungen von den Festlegungen im Quartierplan dürfen nur aufgrund einer Quartierplan-Mutation erfolgen .

3

Spätere Renovationen, Änderungen und Ergänzungen von Bauten oder Bauteilen sind auf das ursprüngliche Gestaltungskonzept abzustimmen.

4

Alle im Widerspruch zu den Quartierplanvorschriften stehenden früheren Vorschriften gelten für das Areal innerhalb des Quartierplanperimeters als aufgehoben .

5

Der Quartierplan tritt mit der regierungsrätlichen Genehmigung in Kraft.

6

Die Genehmigung der Quartierplanvorschriften durch den Regierungsrat setzt voraus, dass die jeweiligen Grundeigentümerinnen resp. Berechtigten sich gegenseitig alle für die Realisierung und die quartierplanmässige Funktionsfähigkeit der Überbauung erforderlichen Landabtretungen und Dienstbarkeiten einräumen . Dazu haben sie und die Stadt Liestal - sofern notwendig - einen Quartierplanvertrag abzuschliessen . Dieser ist öffentlich zu beurkunden .

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