30/ZPS/2/4_Zonenplan Siedlung, Mutation Tiefenmatt 2000

Der Regierungsrat zieht in Erwägung:

1.

Gemäss 8 2 des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes vom 8. Januar 1998 (RBG) sind die Gemeinden befugt, eigene Bauvorschriften zu erlassen. Diese bedürfen jedoch der

regierungsrätlichen Genehmigung (8 2 RBG). Dabei beschränkt sich die der Genehmigung vorausgehende Prüfung auf die Rechtmässigkeitskontrolle und auf eine Zweckmässig-

keitsprüfung, sofern kantonale Anliegen betroffen sind. Das heisst, der Regierungsrat hat darüber zu wachen, dass das kommunale Recht nicht gegen die übergeordnete kantonale und eidgenössische Gesetzgebung verstösst. In diesem Zusammenhang speziell zu beachten ist, dass:

a) die Verfahrensvorschriften beim Erlass, insbesondere im Hinblick auf die Betroffenen, eingehalten werden;

b) die kantonalen und eidgenössischen materiell-rechtlichen Schranken berücksichtigt werden, wobei der Überwachung der verfassungsmässigen Grundrechte (Eigentumsgarantie, Rechtsgleichheit, Verhältnismässigkeit etc.) zentrale Bedeutung zukommt;

c) die Bauvorschriften der Gemeinden nicht im Widerspruch stehen zu den Zielen und Planungsgrundsätzen nach Bundesgesetz über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG Artikel 1 und 3), da diese Bestimmungen des RPG selbständig, d.h. auch ohne spezielles ausführendes Recht der Kantone anzuwenden sind.

Die Beurteilung all dieser Aspekte ist mitentscheidend, ob eine kommunale Planungsmassnahme vor den verfassungsmässigen Grundrechten standhält, bzw. nicht gegen die übergeordnete Gesetzgebung verstösst.

1. Unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen hat die Prüfung folgendes ergeben:

1. Rechtmässigkeitskontrolle 1.1 Formeli-rechtlich sind die Voraussetzungen für die Genehmigung erfüllt. Materiellrechtlich ist folgendes zu bemerken:

1.2 Die kantonalen Fachstellen hatten Gelegenheit, im Rahmen des Vorprüfungsverfahrens zu den Plänen Stellung zu nehmen. Es kann dazu insbesondere auf den Prüfungsbericht des Amtes für Raumplanung vom 15. Januar 1997 und das Schreiben dieser Amtsstelle vom 11. Mai 1999 verwiesen werden. Darin äussert sie die Befürchtung, dass die Beibehaltung der bisherigen Zonenordnung (WG3 seit 1968) und die dadurch mögliche Bauweise dazu geeignet ist, die gewachsene Quartierstruktur, die einer W2-Zone entspricht, zu zerstören, indem anstelle von Reihenhäusern und zweigeschossigen Doppel- und Einfamilienhäusern durch Zusammenlegung von Parzellen dreigeschossige Mehrfamilienhäuser erstellt werden. Ein solcher Ausbau würde eine markante Zunahme der Bewohnerzahl bewirken und damit zusätzlichen Verkehr generieren, der von der bestehenden kommunalen Verkehrsinfrastruktur nicht oder nur unter erschwerten Bedingungen bewältigt werden könnte.

Ein wichtiges Ziel der Raumplanung ist die Schaffung und Erhaltung wohnlicher Siedlungen. Dieses Ziel kann mit der Abzonung des Tiefenmattquartiers, das W2-Charakter hat, besser erreicht werden als mit dem voraussehbaren Umbau des Quartiers von einer zwei- in eine dreigeschossige Bauweise. Materiell-rechtlich ist die Abzonung als rechtmässig zu bezeichnen. In der bisherigen WG3-Zone beträgt die Bebauungsziffer 25 %, in der W2-Zone 30 %. Die theoretische Nutzungsmöglichkeit in der WG3-Zone beträgt drei Mal 25 %, also 75 % (Verhältnis von Bruttogeschossfläche zur Parzellenfläche, ohne Berücksichtigung der Nutzung im Dachgeschoss), in der W2-Zone zwei Mal 30 % also 60 %. Das ergibt eine theoreti-

sche relative Nutzungsreduktion von 20 %. Wird auch das Dachgeschoss zur Hälfte genutzt, ergibt sich eine theoretische Nutzungsmöglichkeit von 87,5 % (75 % plus 12,5 %) in der WGS3-Zone und von 75 % (60 % plus 15 %) in der W2-Zone. Dies ergibt eine theoretische relative Nutzungsreduktion von 14 %. Mit Nutzungsmöglichkeiten von 60 bis 75 % kann das raumplanerische Ziel der haushälterischen Bodennutzung und der verdichteten Bebauung im ländlichen Raum bei weitem erreicht werden. Aus raumplanerischer Sicht werden für W2- Zonen Nutzungsmöglichkeiten von 50 bis 60 % als ideal bezeichnet. Darüber hinausgehende Nutzungen führen zu Problemen der Aussenraumgestaltung und der Parkierung. Dies wirkt sich vor allem im Geschosswohnungsbau negativ aus, wo auch gemeinsam nutzbare Aufenthalts- und Spielflächen zur Verfügung stehen müssen.

2. Zweckmässigkeitsprüfung gemäss $ 31 Ziff. 5RBG Keine Bemerkungen.

Ih. Unerledigte Einsprache:

1. Die kantonale Verwaltungsgesetzgebung kennt keine Verfahrensvorschriften darüber, in welcher Form Einspracheentscheide im Zusammenhang mit Gemeindeversammlungsbeschlüssen zu erlassen sind. Es steht daher nichts entgegen und es erscheint in Anbetracht des sachlichen Zusammenhanges sowie aus Zweckmässigkeitsgründen gerechtffertigt, unerledigte Einsprachen mit dem Entscheid über die Genehmigung im gleichen Beschluss zu behandeln.

2. Im Raumplanungs- und Baugesetz ist die regierungsrätliche Überprüfungsbefugnis bei unerledigten Einsprachen nicht speziell geregelt. Artikel 33 RPG verlangt hingegen bei Einsprachen, die sich gegen Nutzungspläne richten, die volle Überprüfung. Somit ist der Regierungsrat verpflichtet, bei unerledigten Einsprachen sowohl die Recht- als auch die Zweckmässigkeitskontrolle auszuüben.

3. Nicht eingetreten werden kann im Rahmen dieses Verfahrens auf allfällige Entschädigungsforderungen. Solche Begehren können, gestützt auf die 8$ 78 und 79 RBG sowie in Verbindung mit $ 97 des Gesetzes über die Enteignung vom 19. Juni 1950 (EntG), erst geltend gemacht werden, wenn ein materieller Nachteil tatsächlich vorliegt, d.h. frühestens nach Inkrafttreten der entsprechenden Bauvorschriften. Dabei ist insbesondere die in 8 78 Ziff. 2 RBG festgelegte Verwirkungsfrist von 6 Monaten zu beachten.

4. Nach bundesgerichtlicher Praxis hält eine Planungsmassnahme u.a. dann vor den Grundrechten stand, wenn sie auf einer klaren Rechtsgrundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und im Fall einer eigentumsbeschränkenden Wirkung gegen volle Entschädigung erfolgt. Auch dem Gebot der Rechtssicherheit ist Rechnung zu tragen. Wie das Bundesgericht schon wiederholt entschieden hat, gibt die Eigentumsgarantie keinen Anspruch darauf, dass Land dauernd in jener Zone verbleibt, in die es einmal eingewiesen worden ist. Eine nachträgliche Änderung oder Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten steht der verfassungsmässigen Gewährleistung des Eigentums nicht entgegen. Die Grundeigentümerin/ der Grundeigentümer hat keinen gesicherten Anspruch darauf, dass die für ihre/seine Parzelle einmal festgelegten baulichen Nutzungsmöglichkeiten unbeschränkt bestehen bleiben.

Zu allfälligen Begehren auf Änderung bzw. Belassung der Bauzone ist grundsätzlich festzuhalten, dass der Regierungsrat in diesem Genehmigungsverfahren keine positiven Vorschriften festlegen kann, d.h. irgendwelche Änderungen der Planungsbeschlüsse darf er nicht selbständig vornehmen. Der Regierungsrat ist lediglich befugt, den vom zuständigen Gemeindeorgan gefassten Beschlüssen die Genehmigung ganz oder teilweise zu verweigern, sofern sie der Rechtskontrolle oder der Zweckmässigkeitsprüfung gemäss $ 31 Ziff. 5 RBG nicht standhalten.

5. Zur unerledigten Einsprache ist folgendes zu bemerken: Einsprache von vertreten durch

Der Einsprecher ist als Eigentümer der Parzelle Nr. | von der Planungsmassnahme betroffen. Auf die Einsprache ist somit einzutreten. Sie richtet sich gegen die Abzonung seiner Parzelle von der WG3-Zone in die W2-Zone.

Es wird das Begehren gestellt, die Parzelle in der bisherigen WG3-Zone zu belassen.

Zur Begründung wird insbesondere angeführt, dass mit der Abzonung seine Parzelle massiv entwertet würde. So könnte im Falle einer Neuüberbauung auf Parzelle Nr. nach einer Zerstörung des erst kürzlich erstellten dreigeschossigen Baues nur noch nach den Vorschriften der W2-Zone gebaut werden.

Der Regierungsrat nimmt zur Einsprache wie folgt Stellung:

Zur raumplanerischen Begründung der Abzonung verweist der Regierungsrat auf seine materiell-rechtlichen Ueberlegungen unter Il. 1.2. Demnach ist eine Abzonung am Dorfeingang gerechtfertigt und zweckmässig. Das Gebiet Tiefenmatt ist mit ein- und zweigeschossigen Wohnhäusern überbaut. Auf dem Quartierplanareal auf Parzelle 1192 ist eine verdichtete zweigeschossige Reihenhausüberbauung vorgesehen. Aus raumplanerischer Sicht ist es sinnvoll, im Gebiet Tiefenmatt eine zweigeschossige Bebauungsstruktur zu erhalten und weiter zu entwickeln. Weitere dreigeschossige Wohnhäuser und wenig störende Betriebe, wie sie in WG-Zonen möglich sind, würden den Charakter des reinen Wohnquartiers stören. Dazu kommt, dass die bestehende Verkehrsinfrastruktur kaum ausgebaut werden kann. Diese stösst bei zusätzlichem Bewohner- und Geschäftsverkehr an ihre Kapazitätsgrenzen, wenn das Gebiet nach den Zonenvorschriften der WG3-Zone ausgebaut wird. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Umbau eines bebauten Gebietes mittel- und längerfristig geschieht. Die entsprechende Weichenstellung für eine harmonische Entwicklung muss aber frühzeitig vorgenommen werden.

Würde nur Parzelle 1 in der WG3-Zone belassen, entstünde eine planerisch unerwünschte Insellösung. Die Abzonung bringt für Parzelle | keine unzumutbaren Nachteile. Gemäss $ 109 Raumplanungs- und Baugesetz dürfen bestehende, rechtmässig erstellte, aber zonenfremd gewordene Bauten und Anlagen erhalten und umgebaut werden, wenn ihre Einwirkungen auf die Nachbarschaft gleich bleiben oder reduziert werden. Eine Nutzungsreduktion (s. 11. 1.2) dürfte aufgrund des Neubaus frühestens nach mehreren Jahrzehnten zur Diskussion stehen.

Dem Einwand des Einsprechers, die Grundeigentümer müssten sich auf eine gegebene Zonenplanung verlassen können, ist im Grundsatz zuzustimmen. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass das Gebiet seit 1968 in der WG3-Zone liegt und es raumplanerische und städtebauliche Gründe gibt, die Zonenzuweisung aufgrund des kommunalen Beschlusses zu ändern. Die Gemeindeversammlung hat somit keine Planänderung vorgenommen, die dem Grundsatz der Rechtsbeständigkeit zuwider laufen würde. Die Aenderung liegt im öffentlichen Interesse an der Erhaltung und Schaffung einer wohnlichen Siedlung (s. Il. 1.2). Durch die Abzonung entsteht dem Einsprecher kein unzumutbarer Wertverlust, da ihm auch weiterhin eine angemessene wirtschaftliche Nutzung verbleibt. Es ist zudem festzuhalten, dass er nach den bisher geltenden Zonenvorschriften bauen konnte. Er ist dadurch in seinem Vertrauen nicht enttäuscht worden und es ist ihm mit der Planänderung kein unmittelbarer Nachteil entstanden. Im übrigen verweist der Regierungsrat auf einen Bundesgerichtsentscheid, wonach dieses festgestellt hat, dass eine Reduktion der Ausnützungsziffer von 80 % auf 60 % keine entschädigungspflichtige Nutzungsbeschränkung ist. Im vorliegenden Fall fällt die Nutzungsreduktion noch geringer aus. Solange dem Eigentümer noch eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich gute Nutzung verbleibt, kommt die Zonenordnung nicht einer Enteignung gleich. Bei einer Abzonung wird die zulässige Nutzung und damit der Inhalt des Eigentumsrechts nur neu umschrieben, ohne dass es - wie bei formeller Enteignung - zur Übertragung von Rechten auf das verfügende Gemeinwesen käme. Der Grundeigentümer hat keinen Anspruch darauf, dass die bestehende Nutzungsmöglichkeit in unverändertem Umfang dauernd bestehen bleibt.

Die Zweckmässigkeit der Abzonung ist in Il. 1.2 begründet. Die Problematik einer WG3- Bauweise mit hoher Bebauungsziffer für Mehrfamilienhäuser im Tiefenmattquartier wird am konkrekten Beispiel auf Parzelle |] erkennbar. Die Grundfläche des Gebäudes beträgt | m2. Bezogen auf die innerhalb der Bauzone liegende Parzellenfläche von ca. | m2 ergibt sich eine Bebauungsziffer von ca. 5 %. Aufgrund des hohen Anteils an überbauter Fläche ist kein gemeinsam nutzbarer Aussenraum oder Spielplatz vorhanden, obwohl ein Grossteil der Wohnungen als Familienwohnungen ausgelegt ist. Nur die drei Parterre-Wohnungen der insgesamt 13 Wohnungen verfügen über einen privaten Sitzplatz. Neben nicht betretbaren Grünflächen beschränkt sich der Aussenraum auf den Zufahrtsbereich zur Tiefgarage und die Besucherparkplätze, wobei deren fünf ohne Bewilligung ausserhalb der Bauzone erstellt worden sind und von der Baubewilligungsbehörde nur toleriert werden.

Die Einsprache muss, soweit darauf eingetreten werden kann, als unbegründet abgewiesen werden.

:/1: 1. Die Einsprache von vertreten durch darauf eingetreten werden kann, als unbegründet abgewiesen.

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2. Gestützt auf $ 2 des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) vom 8. Januar 1998 wird der Beschluss der Einwohnergemeindeversammlung Hölstein vom 5. Juni 2000 betreffend die Mutation "Tiefenmatt 2000" des Zonenplanes Siedlung genehmigt und damit allgemeinverbindlich erklärt.

3. Massgebend sind die mit der Inventarnummer 30/ZPS/2/4 (Mutation "Tiefenmatt 2000" zum Zonenplan Siedlung) versehenen Exemplare der Pläne.

4. Für einzelne oder zu einem landwirtschaftliichen Gewerbe gehörende landwirtschaftliche Grundstücke, die ausserhalb einer Bauzone im Sinne des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) liegen und für welche die landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist, gilt das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB). Ferner gilt dieses Gesetz auch für Grundstücke, die teilweise innerhalb einer Bauzone liegen, solange sie nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt sind (Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB).

5. Die Ziffer 2 dieses Beschlusses ist gestützt auf $ 9 der Geschäftsordnung des Regierungsrates vom 15. Dezember 1992 im Amtsblatt zu veröffentlichen.

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Entscheid kann innert 10 Tagen, vom Empfang dieses Entscheides an gerechnet, beim Verwaltungsgericht, Poststrasse 3, 4410 Liestal, schriftlich Beschwerde erhoben werden. Die Beschwerde, die in vierfacher Ausfertigung einzureichen ist, muss ein klar umschriebenes Begehren und die Unterschrift der beschwerdeführenden oder der sie vertretenden Personen enthalten. Der angefochtene Entscheid ist der Beschwerde in Kopie beizulegen. Das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht ist kostenpflichtig.

Verteiler:

(eingeschrieben) - Gemeinderat Hölstein, 4434 Hölstein - Ingenieur- und Planungsbüro Sutter AG, Hooland 10, 4424 Arboldswil - Landwirtschaftliches Zentrum Ebenrain, Postfach, 4450 Sissach - Kreisgeometerbüro Liestal / Waldenburg, Rheinstrasse 27, 4410 Liestal - Landeskanzlei (Publikation) - Amt für Liegenschaftsverkehr - Bauinspektorat - Tiefbauamt - Vermessungs- und Meliorationsamt - Amt für Raumplanung (5) (2 Archiv, ZD, OP, ES) - Bau- und Umweltschutzdirektion (2)

Der Landschreibers

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