31_Q_8_ Quartierplan Sägeweg

Beschluss

://:

1. Die Sistierung des optionalen Baubereichs 8 in dem vom Gemeinderat Itingen am 17. Oktober 2016 beschlossenen Quartierplan "Sägeweg" wird aufgehoben und dieser Baubereich genehmigt und damit allgemeinverbindlich erklärt. 2. Massgebend sind die mit der Inventarnummer 31/QP/8/1 (Quartierplan "Sägeweg" Mutation "Baubereich 8") versehenen Exemplare des Planes. 3. Die Ziffer 1 dieses Beschlusses ist gestützt auf § 9 der Geschäftsordnung des Regierungsrates im Amtsblatt zu veröffentlichen.

Verteiler: – Gemeinderat Itingen, 4452 Itingen – Stierli+Ruggli, Ingenieure+Raumplaner AG, Unterdorfstrasse 38, 4415 Lausen – Landeskanzlei (Publikation) – BUD, Bereich Raumentwicklung und Baubewilligung – Bau- und Umweltschutzdirektion

Die Landschreiberin:

Auszug aus dem Protokoll des Regierungsrates des Kantons Basel-Landschaft

Nr. 2017-1533

vom 7. November 2017

Gemeinde Itingen, Mutation Strassennetzplan Siedlung und Landschaft im Bereich "Stuffelmattweg" und Quartierplan "Sägeweg"

1.

Erläuterungen

A. Die Einwohnergemeindeversammlung Itingen hat am 8. Dezember 2016 eine Mutation des Strassennetzplanes Siedlung und Landschaft im Bereich "Stuffelmattweg" und der Gemeinderat Itingen hat am 17. Oktober 2016 im vereinfachten Verfahren den Quartierplan "Sägeweg" beschlossen. Es handelt sich dabei um eine Wohnüberbauung, in der auch teilweise Geschäfts- und Dienstleistungsnutzungen möglich sind, mit einer Ausnützung von rund 68 %. B.

Einsprachen sind keine eingereicht worden.

C. Mit Schreiben vom 24. Januar und 13. September 2017 (rechtliches Gehör) unterbreitet der Gemeinderat Itingen die oben genannten Beschlüsse zur regierungsrätlichen Genehmigung. Für weitere Einzelheiten wird auf die Akten und auf die nachfolgenden Erwägungen verwiesen. 1.1 Grundsätzliche Bemerkungen zum Baubewilligungswesen Das Baubewilligungswesen ist im Raumplanungs- und Baugesetz (RBG) vom 8. Januar 1998 und in der Verordnung zum Raumplanungs- und Baugesetz (RBV) vom 27. Oktober 1998 abschliessend geregelt. Der Gemeinde steht diesbezüglich keine zusätzliche Regelungskompetenz zu. Insbesondere können die Verfahren nicht geändert und auch keine neuen eingeführt werden. Zudem regelt das kantonale Recht in § 87 RBV abschliessend, welche Unterlagen zusammen mit dem Baugesuch einzureichen sind. Die Gemeinden verfügen diesbezüglich über keine Autonomie. Sie sind jedoch befugt, im Rahmen ihrer Einsprachemöglichkeit den Antrag zu stellen, dass die Baubewilligungsbehörde zusätzliche Unterlagen einverlangt. 1.2 Optionaler Baubereich für Hauptbauten Nach § 43 Absatz 2 lit. a RBG sind die Eigentumsverhältnisse sowie weitere Rechte und Pflichten im Quartierplanvertrag zu regeln, wenn der Quartierplan von den Grundeigentümerinnen bzw. den Grundeigentümern veranlasst wird. Gemäss § 46 Absatz 2 RBG kann der Regierungsrat die Genehmigung von Quartierplanungen nur erteilen, wenn die Regelung der Eigentumsverhältnisse sowie weiterer Rechte und Pflichten in einem Quartierplanvertrag oder in einem Baulandumlegungsverfahren hinreichend sichergestellt sind. Dementsprechend müssen vor der Genehmigung die Eigentumsverhältnisse so geklärt sein, dass der Quartierplan realisiert werden kann. Dies trifft beim optionalen Baubereich 8 nicht zu. In § 5 Absatz 2 des Quartierplanreglementes wird festgelegt, dass bevor das optionale Punkthaus im Baubereich 8 realisiert werden kann, eine grundbuchrechtliche Vereinigung der Parzellen Nrn. 1150, 1933 und 1937 durchgeführt werden muss. Eine solche müsste nach §§ 43 Absatz 2 lit. a RBG und 46 Absatz 2 RBG jedoch bereits bei der Genehmigung vorliegen. Daher kann im Quartierplan der "Baubereich 8 optional für Hauptbauten" grundsätzlich nicht genehmigt werden. Der Regierungsrat kann sich jedoch mit der vom Gemeinderat beantragten Sistierung einverstanden erklären. Sofern nämlich die Parzellen so umgelegt werden, dass eine Überbauung nach der optionalen Variante möglich und gewünscht wäre, kann der Gemeinderat beantragen, anstelle des im vorliegenden Quartierplan enthaltenen Baubereichs Nr. 8 den optionalen Baubereich zu genehmigen.

Aus vorgenannten Gründen werden im Quartierplan der "Baubereich 8 optional für Hauptbauten" und die dazugehörenden Bestimmungen im Quartierplanreglement (§ 5 Absatz 2 Abschnitt "Baubereich 8 optional" und § 6 Absatz 9 "Aussenraumgestaltung Baubereich 8 optional") sistiert. 1.3 Bestandesgarantie (§ 5 Absatz 14 Quartierplanreglement) In § 5 Absatz 14 des Quartierplanreglementes werden Bestimmungen zu vorbestandenen Bauten und somit zur Bestandesgarantie erlassen. Die Bestandesgarantie ist jedoch abschliessend in §§ 109 und 110 RBG geregelt. Die Gemeinde hat hier keine weitergehenden Regelungskompetenzen. Bei den in den vorgenannten §§ verwendeten Begriffen der angemessenen Erweiterung bzw. angemessenen Erneuerung handelt es sich um unbestimmte Rechtsbegriffe. Der Gesetzgeber hat hiermit den rechtsanwendenden Behörden einen Entscheidspielraum geschaffen, um den konkreten Umständen des Einzelfalles Rechnung zu tragen oder die Sachrichtigkeit der Entscheidung zu gewährleisten. Unter Berücksichtigung der konkreten Umstände soll im Einzelfall geklärt werden, was als angemessene Erweiterung bzw. Erneuerung zulässig ist (siehe auch Kantonsgerichtsentscheid vom 19. Oktober 2016 in Sachen Einwohnergemeinde Gelterkinden gegen Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft). Die beiden ersten Sätze in § 5 Absatz 14 des Quartierplanreglementes müssen daher von der Genehmigung ausgenommen werden. 2. Rechtliches Gehör Im Sinne des rechtlichen Gehörs wurde die Gemeinde Itingen mit Schreiben vom 9. Juni 2017 über die bevorstehende Nichtgenehmigung informiert. Mit Schreiben vom 13. September 2017 hat der Gemeinderat dazu Stellung genommen. Er spricht sich gegen die Ausnahmen von der Genehmigung aus und beantragt bei einer Nichtgenehmigung des optionalen Baubereichs zumindest eine Sistierung. Letzterem Antrag kann der Regierungsrat im Sinne der Erwägungen zustimmen.

2.

Beschlüsse

://:

1. Die von der Einwohnergemeindeversammlung Itingen am 8. Dezember 2016 beschlossene Mutation des Strassennetzplanes Siedlung und Landschaft im Bereich "Stuffelmattweg" und der vom Gemeinderat Itingen am 17. Oktober 2016 beschlossene Quartierplan "Sägeweg" werden im Sinne der Erwägungen und mit nachstehender Ausnahme und Sistierung genehmigt und damit allgemeinverbindlich erklärt. Ausnahme: Von der Genehmigung ausgenommen werden (im Quartierplanreglement rot gestrichen): Die beiden ersten Sätze in § 5 Absatz 14 des Quartierplanreglementes. Sistierung: Von der Genehmigung sistiert werden (im Quartierplan und im Quartierplanreglement rot gestrichen): Im Quartierplan der "Baubereich 8 optional für Hauptbauten". Im Quartierplanreglement § 5 Absatz 2 Abschnitt "Baubereich 8 optional" und § 6 Absatz 9 "Aussenraumgestaltung Baubereich 8 optional". 2. Massgebend sind die mit den Inventarnummern 31/SPSL/4/1 (Mutation Strassennetzplan Siedlung und Landschaft im Bereich "Stuffelmattweg") und 31/QP/8/0 und 31/ZPS/4/2 (Quartierplan "Sägeweg") sowie 31/QR/8/0 und 31/LES/1/3 (Quartierplanreglement "Sägeweg") versehenen Exemplare der Pläne und des Reglementes. 3. Die Ziffer 1 dieses Beschlusses ist gestützt auf § 9 der Geschäftsordnung des Regierungsrates im Amtsblatt zu veröffentlichen. 4. Der Gemeinderat wird angehalten, die von der Ausnahme und der Sistierung in Ziffer 1 dieses Beschlusses betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer über die

RRB Nr. 2017-1533 vom 7. November 2017

2/3

entsprechende Nichtgenehmigung zu informieren und auf die untenstehende Rechtsmittelbelehrung aufmerksam zu machen.

Rechtsmittelbelehrung Gegen diesen Entscheid kann innert 10 Tagen, vom Empfang dieses Entscheides an gerechnet, beim Kantonsgericht, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht, Bahnhofplatz 16, 4410 Liestal, schriftlich Beschwerde erhoben werden. Die Beschwerde, die in vierfacher Ausfertigung einzureichen ist, muss ein klar umschriebenes Begehren und die Unterschrift der beschwerdeführenden oder der sie vertretenden Personen enthalten. Der angefochtene Entscheid ist der Beschwerde in Kopie beizulegen. Das Verfahren vor dem Kantonsgericht ist kostenpflichtig. Verteiler: – Gemeinderat Itingen, 4452 Itingen – Stierli+Ruggli, Ingenieure+Raumplaner AG, Unterdorfstrasse 38, 4415 Lausen – Landeskanzlei (Publikation) – BUD, Bereich Raumentwicklung und Baubewilligung – Bau- und Umweltschutzdirektion

Der Landschreiber:

RRB Nr. 2017-1533 vom 7. November 2017

3/3

EXEMPLAR AMT rÜn RAUMPLAI.IUI'IG

31 31

I

/ 0R/ / LtS/

I I

Ou a rt¡ erpl a n- Reg I e me nt

sÈñcFtrráarnoca lñB

r-

I

Quartierplan u ng "Sägeweg"

I

i I

t_

t

L I I

t_ í I

LI I

L_

(vereinfachtes QP-Verfahren gemäss S 40 Zonenreglement Siedlung ltingen)

8/ 0 1/ 3

S\Protekie\llngeû\31160102 Reglemen€\31160 rìeg01 21:11ô1219 RR Genenñrg!rig0cu"

Bearbeitung:

Auitragsnurnmer: Versron:

Stierli + Ruggli

Vei-fasser:

lngenieure + Raumplaner AG

Fre¡Eabe:

Unterdorfstrasse 38, Postfach 4415 Lausen 061 /926 84 30

Datùnì:

31 ,i 60

ilR Genenmigung

i:e / r\/ / qL

,Jl \a 1) )^1^

lnhaltsverzeichnis Seite

Erlass

st

Zweck und Ziele der P|anung................

1

............ I

s2 Geltungsbereièh ..............3 s3 Aft der baulichen Nufuung .........................3 s4 Mass der baulichen Nutzung .... ........6 s5 Lage, Grösse und Gestaltung der Bauten s6 N utzu ng, Gestaltu ng, Pflege u n.d ll nterhalt des Aussen raumes ......... 9 12 $7 Ersch liessu ng u nd Parkieru ng .............. 14 s8 Ver- und Entsorgung 15 se LärmschuE 16 sr0 Reali sieru ng / Etappieru ng / QP-Vertrag s11 AbweÍch u ngen / Au s nah men....... s12 Scâlussbestimmungen

17

l9

Marginalie

Reglementsbestimmung

Kommentar / l'Jinweise

Erlass

I

Erlass,

QuartierplanBestandteile

Die Einwohnergemeinde ltingen erlässt, gestützt auf $$ 2 - 7 und $$ 37 ff. des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) vom 8. Januar 1998 östlich des Sägeweges sowie zwischen der Gstaadmattstrasse und der SBB-Bahnlinie Quartierplan-Vorschriften, bestehend aus dem vorliegenden Quartierplan-Reglement (QPR) und dem Quartierplan (QP) "Sägeweg" (Situation und Schnitte) im Massstab 1:500.

I

S Zweck

l

Die Quartierplanung "Sägeweg" bezweckt eine geordnete, haushälterische und sinnvolle Nutzung des Bodens und soll eine'umweltgerechte, wohnhygienisch, architektonisch und städtebaulich sowie erschliessungsmässig gute, der Umgebung angepasste Überbauung gewährleisten.

L

2 Mit dieser Quartierplanung werden im Wesentlichen folgende Ziele verfolgt:

a. Massvolle Siedlungsverdichtung mit hoher Qualität nahe dem Dorfzentrum

I

von ltingen und beim Bahnhof;

b. Realisierung einer qualitativ guten, zeitgemässen Überbauung mit differenzierten Wohntypologien und unterschiedlichen Wohnhauptausrichtungen;

I

._

c. Bauliche Reaktion auf die umliegenden Bebauungsstrukturen und die massgebenden Lärmquellen (SBB);

d. Realisierung von Dienstleistungsnutzungen entlang des Parallelweges respektive der SBB-Bahnl inie;

Quartierplan-Reglement

abstützen. /n $$ 37 tr des RBG sind lnhalt und Verfahren der Quartlerplanung festgelegt. Quartierplan-Vorschriften sind gru ndeigentumsverbindl ich und bilden die öffentlich-rechtliche Sonde rn utzu ngsplan u ng.

Die Bebauungs- u nd Ausse nraumkonze ption der Quartierplanung "Sägeweg" wurde vom Architekturbüro Strub Architekten AG, ltingen entwickelt (Projektierungsstrand: 01. 09. 201 5 mit Optimierungen vom September 2016)

t Zweck und Ziele der Planung

r

Ziele

Der Erlass nennt die massgebenden gesetzlichen Grundlagen, worauf sich die vorliegenden Quartierplan-Vorschriften

"Sägeweg", ltingen

Zweck und Ziele sind im Sínne von $ 37 und $ 39 RBG in den QP-Vorschriften festgelegt worden und stútzen sich auf die Planungshilfe ,,Die Quartierplanung" des Amfês für Raumplanung BL (ARP) vom Dez. 2001 sowie auf den Planungsrahmen der Zonenvorschriften Siedlung von ltingen.

nal¡e

Kommentar / Hinweise

e. Freiraumgestaltung mit hoher Qualität und integrierter öffentlicher Wegverbindung (Fusswegverbindung Gstaadmattstrasse

- Parallelweg);

f. Berücksichtigung der Umwelteinflüsse (Lärm etc.) sowie der planungsrechtlichen Randbedingungen der Zonenvorschriften Siedlung ltingen;

Angestrebt wird das vereinfachte QP-Verfahren gem. $ 42 RBG und $ 40 ZVS ltingen.

g. Berücksichtigung der auf das Planungsgebiet einwirkenden Lärmimmission (SBB, Gewerbeerschliessung Gstaadmatt);

h. Sicherstellung einer energieeffizienten Bauweise;

i. Berücksichtigung der Bedürfnisse behinderter Personen; j. Ermöglichung einer etappierten baulichen Realisierung.

S Geltungsbereich

Bei entsprechendem Bedañ sollen Anpassungen an die Bedüffnisse behinderter Personen einfach möglich sern, vgl. g 5 Abs. 12 QPR.

2 Geltungsbereich Die Quartierplan-Vorschriften gelten für das Areal innerhalb des QuartierplanPerimeters (QP-Perimeter). Planelemente ausserhalb des QP-Perimeters haben lediglich orientierenden Charakter.

Orientierende Planinhalte beruhen in der Regel auf anderen Erlassen und werden nur zur vollständigen tnformat¡on darge-

stetlt. Dies gitt auch für sämltiche Planelemente ausserhalb des Quartierplan-Per¡meters: Sie haben ledíglich orientierenden Charakter. Die Vorschriften regeln insbesondere:

- Art und Mass der Nutzung der Bauten und des Areals - Lage, Grösse und Gestaltung der Bauten - Gestaltung und Benützung sowie Pflege und Unterhalt der ge me i n sch aftl i che n Ausse nrä u me

- Ober- und unterirdische Parkierung - Ersci¡llessung sowie Ver- und Entsorgung - Lärmschutz - Realisierung der Überbauung, Voltzug der QuartierplanVorschríften

(

I i

tI

Quartierplan-Reglement

"Sägeweg", ltingen

2

Marginalie

Reglementsbestimmung

Kornrne ntar / i-li nwe i se

i

S 3 Art der baulichen Nutzung Baubereiche für Hauptbauten Nrn. 1 bis B

Als bauliche Nutzung gilt die Wohnnutzung im Sinne von $ 21 Abs. I RBG. Nicht störende Betriebe (Büros, Ateliers, Arztpraxen, Coiffeurgeschäfte etc.) mit geringem Zubringerverkehr sind zulässig.

Baubereiche für Hauptbauten Nrn. 5 bis 7

2 ln den Baubereichen der Hauptbauten Nr. 5 bis 7 sind zusätzlich zur Wohnnutzung ($ 3 Abs. I OPR) auch wenig störende Geschäfts- und Dienstleistungsnutzungen im Sinne von $ 21 Abs. 2 RGB zulässig.

Vgl. auch

I 21 Abs. 1 RBG.

Geschäfts- und Dienstleistungsnutzungen können zum Beisp¡el se¡n: Büros, Läden, Gastronomie, Schulungseinrichtungen, kleinere Handwerksbetriebe o.ä.

Baubereich für Lärmschutzbaute

3 Bauten im Baubereich für Lärmschutzbaute dienen der Gebäudeerschliessung,

Nebenbauten

a Baubereiche für Nebenbauten sind nicht im QP dargestellt. Die Nutzungsart von

Nebenbauten sind z.B. Trafohäuschen, Entsorgungsinfra-

Nebenbauten richtet sich nach den Quartierbedürfnissen. Es muss sich bei der Nutzung um siedlungsausstattende Quartierinfrastruktur handeln.

strukturen, Geräteschopf, Velo-Unterstände, Unterstände für

der Parkierung und der Nutzungsergänzungen (lärmunempfindlich) der Hauptbauten Nrn. 5 bis 7, sowie dem Lärmschutz der nördlichen Baukörper.

Spielen und / oder Begegnen und ähnliches.

S 4 Mass der baulichen Nutzung Anrechenbare Bruttogei

schossfläche (BGF)

1 Das Mass der baulichen Nutzung wird mittels der anrechenbaren Bruttogeschossfläche (BGF) der Gebäude gemäss $ 49 Abs. 2 und 3 RBV berechnet und ausgewiesen.

Der massgebende $ 49 Abs. 2 RBV lautet: "Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller

dem Wohnen, dem Arbeíten und dem Gewerbe dienenden und hiertür verwendbaren ober- und unterirdischen Geschossflächen. Die Mauer- und Wandquerschnitte werden mitgerech-

net."

Quartierplan-Reglement i

"Sägeweg", ltingen

3

Marginalie

Reglementsbestimmung

Kornrnentar / Hinweise

Nicht zur BGF gerechnet

2 Nicht angerechnet an die Bruttogeschossfläche werden:

Zu den unterirdischen Bauten gem. Abs. 2 lit. a zählen:

a Räume in den Untergeschossen, sofern sie nicht als Wohn- und Arbeitsräume verwendbar sind;

b allen Bewohnern / Dienstleistern und Besuchern dienende unterirdische Einstellräume für Motorfahrzeuge, Abstellräume und Unterstände für Velos, Kin-

derwagen u.ä.;

c Verkehrsflächen wie Korridore, Treppen und Lifte, die ausschliesslich nicht anrechenbare Räume erschl iessen;

- zu Wohnungen und zu Dienstleistungsnutzungen gehörende Kellerräume;

- unterirdische Waschküchen und Trockenrâume; - Schutzräume; - unterirdische Einstell- oder Lagerräume, die weder publikumsoffen noch mit Arbeitsplátzen belegt sind;

- unterirdische Eínstellräume für Fahrzeuge und deren Ersch/lessungswege,'

- unterirdische Räume der Gebäudetechnik (Technikräume

d gedeckte, offene Unterstände, welche als Kinderspielplätze, Quartieraufenthaltszonen dienen, Abstellplätze für Spielgeräte und dergleichen;

e Vordächer, Dachterrassenüberdachungen, Pergolen; f offene oder teilweise verglaste unbeheizte ein- und vorspringende Balkone

-

für Heiz-, Klima-, Ventilations- und Liftanlagen und dergleichen) sowie Räume für Energie- oder Kältespeicher; der Bewohnerschaft dienende Gemeinschaftsräume im Unúergeschoss.

sowie Loggien, sofern die natürliche Belüftung und Belichtung für die dahinterliegenden lnnenräume sichergestellt ist;

g Flächen von Laubengängen über 1.20 m Breite; h Reduit ohne Fenster mit einer Grundfläche von max. 4 m2 pro Wohneinheit; i Ver- und Entsorgungsanlagen; k Nebenbauten gemäss $ 5 Abs. 5 QPR; I ausserhalb der Bauten liegende Treppen, Stützmauern, äussere Lichtschächte, überdachte Rampen und dergleichen;

m Luftraum nicht realisierter Böden;

n offene Einstellräume für Motorfahrzeuge, Gebäudezugänge, Abstellräume für Velos, Kinderwagen und Container im Erdgeschoss des Baubereiches für Lärmschutzbaute;

o Mehrstärken von Gebäudeaussenwänden über 35 cm.

Quartierplan-Reglement

"Sägeweg", ltingen

4

Marginalie

Reglementsbestimmung

Kommentar / Hinweise

Mass der baulichen Nutzung für Hauptbauten

3 Die maximal zulässige Bruttogeschossfläche (BGF) innerhalb der Baubereiche für Hauptbauten beträgt für das Quartierplan-Areal insgesamt: 7'200 m2 BGF.

Projektierte Bebauung (Arch. Vorprojekt)

Diese Gesamtfläche wird nach Baubereich in folgende Richtmasse aufgeteilt:

Baubereich

a Richtmass Baubereich 1: b Richtmass Baubereich 2: c Richtmass Baubereich 3: d Richtmass Baubereich 4: e Richtmass Baubereich 5 inkl. Anteil Lärmschutzbaute f Richtmass Baubereich 6 inkl. Anteil Lärmschutzbaute g Richtmass Baubereich 7 inkl. Anteil Lärmschutzbaute h Richtmass Baubereich 8:

zulässige BGF

ca.l'240 m2 ca. 1'060 m2 ca. 1'060 m2

Projektierte Bruttogeschossfläche (BG F) Stan d. 01 .09.2415 aufgeteilt auf: Gebäude Baubereich 1 Gebäude Baubereich 2 Gebäude Baubereich 3 Gebäude Baubereich 4 Gebäude Baubereich 5 Gebäude Baubéreich 6 Gebäude Baubereich 7 Gebäude Baubereich B

7'030 m2 1'211

m2 BGF

1'034

m2 BGF

1'034

m2 BGF

1'211

m2 BGF

443

m2 BGF

443

m2 BGF

443

m2 BGF

1'211

m2 BGF

ca.l'240 m2 ca. 453 m2

ca.453 m2

B G F ge m. Arch ite kturvorproje kt

7'030 m2 BGF

BGF Reserve ca. + 2.4 Yo

170 m2BGF

max. BGF QP "Sägeweg"

7'200 m2 BGF

ca.454 m2

ca.l'240 m2

Nachweis der baulichen Ausnützung (Aus n ützun gsziffer, AZ) Quartierplan-Fläche total

11'047 m2

M assge be n d e Q P-P arze I le nf I äche n

10'531 m2

(Parz. Nrn. 84, 1 148, 1 149, 1 1 50, 1933, 1937) 7'200 m2

x 100 = 68%

AZ= 10'531 m2

Nutzungstransporte

a Für die Baubereiche 1 bis B wird eine Bruttogeschossfläche als Richtmass festgelegt. Verschiebungen von Bruttogeschossflächen von einem Baubereich in einen anderen sind zulässig, sofern das Gesamtkonzept nicht nachteilig beeinflusst und die Gesamtnutzung nicht überschritten wird.

Nebenbauten

s Die Summe aller Grundflächen für Nebenbauten (Velounterstände, Spielplatzüberdachungen u.a.m.) im QP-Areal darf das Mass von 140 m2 nicht überschreiten.

Quartierplan-Reglement

"Sägeweg", ltingen

Die Anordnung der Baumassen innerhalb eines Baubereichs ergibt sich aus dem Bebauungskonzept (Typologie, Baumassenverteilung etc.) und der zulässigen BGF (evtl. zuzüglich Nutzungstransport).

Dies entspricht ca. 2 %o der zulässigen Bruttogeschossfläche.

Kommentar / Hinweise

$ 5 Lage, Grösse und Gestaltung der Bauten Für die Lage und Grösse (Grundfläche, Geschosszahl und Höhe) der Bauten und Anlagen sind der Quartierplan (Situation und Schnitte) sowie die nachstehenden Bestimmungen massgebend.

Lage der Bauten

Baubereiche für Hauptbauten

Baubereich I

optional

2 Die mehrgeschossigen Hauptbauten sind innerhalb der im Quartierplan definierten Baubereiche 1 bis I anzuordnen. lm Baubereich 8 kann anstelle eines einzelnen Baukörpers je ein freistehender Baukörper auf Parzelle Nr. 1 150 sowie auf Parzelle Nr. 1933 mit je max. 620 m2 BGF platziert werden.

Wie im Baubereich B optional für nierte Punkthaus anstelle der den. Voraussetzung ist der Parzellen Nrn. l1

festgelegt, kann auch das defiim Baubereich B baulich realisiert wer-

erfolgte grundbuchrechtliche Vereinigung Vom Reglerungsrat 933 und 1937 dc''ËErrdgungcn RRB

Vgl. Quartierplan-tnhalt Baubereich mit 2 Baukörpern. Voraussetzung bei einer Baukörper-Zusammenfassung ist die Errichtung eines gegenseitigen Grenzbaurechts im Bereich der Parzellengrenze 1 1 50/1 933 oder eine Vereinigung der erwähnten Parzellen.

Anstelle des Baubereichs B kann auch der Baubereich B optional baulich realisiert werden (gleiche Bebauungstypologie wie Baubereich 1 und 4 (Punkthaus)).

ncht genehmigt

Baubereich für Lärmschutzbaute

3 lm Baubereich für Lärmschutzbaute muss die Bebauung aus Lärmschutzgrün-

Horizontales Überragen von Baubereichen

a Folgende Bauten und Bauteile können die Baubereiche überragen:

den zusammenhängend (in geschlossener Bauweise) erstellt werden. Der Baukörper ist innerhalb des im Quartierplan definierten Baubereichs anzuordnen. Der EG Bereich der Lärmschutzbaute ist gegen Süden grösstenteils offen und für eine carportartige Parkierung auszugestalten.

a Nebenbauten im Sinne von S 5 Abs. 5 QPR dürfen als Anbauten an das Hauptbauvolumen die Begrenzung der Baubereiche überragen bzw. ausserhalb der Baubereiche platziert werden. Nachträgliche Standortänderungen sind möglich, wenn sie das Gesamtüberbauungskonzept nicht stören.

b Balkone dürfen die Baubereiche maximal 1.5 m überragen.

Quartierplan-Reglement

Vgl. Quartierplan 1 :500.

I'Sägeweg", ltingen

Voraussetzung für Nebenbauten ist eine gestalterische Abstimmung und Integration der Bauten und Bauteile in das Gesamt-Überbauungskonzept im Rahmen der Projektplâne im Baugesuchsvertahren (2. B. für Unterstände für Spielen und Begegnen, Geräteschopf, Velo-Unterstände, Pergolen etc.).

vgl. dazu auch $ 53 RBV Als Balkone gelten auch Loggien, die teilweise vorsprjngen.

b

Marginalie

Reglementsbestimmung

Nebenbauten

5 a Als Nebenbauten gelten eingeschossige unbeheizte Bauten, welche nicht einer Wohn- oder Geschäftsnutzung dienen.

b Nebenbauten können in Beachtung der Strassenbaulinien und der Grenzabstände zu nachbarlichen Parzellen im gesamten QP-Perimeter platziert werden.

c Nebenbauten sind als Teil des Aussenraumes im Umgebungsplan darzustel-

l(omrnentar / Hinweise

Nebenbauten sind in diesem Sinne z. B. oiffene Unterstände, Geräteschopf, überdachte Sitzplätze, lnfrastrukturbauten (Ver- und Entsorgung, Spielen, Verueilen) und dergleichen. Nebenbauten können freistehend oder an das Hauptbauvolumen angebaut sein. Nebenbauten sind baubewilligungspflichtig, vgl. dazu auch

s 94 RBV.

len bzw. nachzuweisen und dem Gesamtkonzept entsprechend zu gestalten.

d Nebenbauten dürfen eine Gebäudehöhe von 3.0 m ab gestaltetem Terrain nicht überschreiten.

Unterirdische Bauten und Bauteile

6 a Der Überbauung dienende unterirdische Kellergeschosse und technische

Zu beachten sind übergeordnefe Erlasse (vgl. z. B. $ 66 RBy.)

Anlagen wie Schutzräume, Heizzentralen und dergleichen sowie die Einstellhallen können unabhängig davon erstellt werden ob sie im QP (Situation und Schnitte) eingezeichnet sind oder nicht.

b Unterirdische Bauten und Bauteile sind so zu konzipieren, dass sie nach aus-

I

i

sen kaum in Erscheinung treten und dass sie das bauliche, betriebliche, aussenräumliche und ökologische Gesamtkonzept nicht beeinträchtigen.

( I

I 1

Gebäudehöhe, -profile und Geschoss¡gkeit

7 a Das Gebäudeprofil wird im Quartierplan (Situafion und Schnitte) definiert durch die maximale Gebäudehöhe und die maximale Geschossigkeit.

b Die Gebäudehöhe wird gemessen bis Oberkante rohe Decke. c Absturzsicherungen dürfen das Gebäudeprofil der Hauptbauten vertikal

t l

überragen, sie haben sich dem Erscheinungsbild der gesamten Úberbauung anzupassen und unterzuordnen.

Siehe Quartierplan (Situation und Schnitte) Die Beschriftung der Geschosslgkeit von Baubereichen im QP ertoþt mit den Abkürzungen:

Volþeschoss

VG

Affrkageschoss

AG

i I

I

I

Quartierplan-Reglement

"Sägeweg", ltingen

7

Marginalie

Dachform, -begrünung und -nutzung

Reglementsbestimmung

I a Als Dachform wird das Flachdach festgelegt. Für Nebenbauten ist die Dachform frei.

b Die Dächer der Hauptbauten I bis I sowie das Dach der Lärmschutzbaute haben ökologischen Funktionen zu dienen. Die Dächer sind extensiv zu begrünen, soweit sie nicht als Terrassen dienen oder für technische Anlagen belegt werden. Für Nebenbauten in Leichtbauweise ist die extensive Dachbegrünung wünschenswert.

Kommentar / Hinweise

Okotogische Funktionen : ökologischer Ausgleich durch extensive Begrü nung, Sonnenenergienutzung oder Retention von Regenwasser

Die extensive Begrünung der Dächer dient als ökologische Ausgleichsfläche im Siedlungsraum und hat Retentionswirkung bei Starkregen. E m pfe h I u nq,füLexle nqlye,Daehþeg!ü n u ng : V e rwe nd u ng von

einheimischem Saatgut (2. B. "Basler Fflanzenmischung für extensive Dachbegrünungen"). AIs Subsfraf nach Möglichkeit natürliches Bodenmaterial aus dem QP-Areal wählen und einbauen.

Technische Bauteile

aufdem Dach

Gebäudeerschliessung

s Oberlichter, Liftüberfahrten, Lüftungsbauteile, Treppenhäuser sowie Wärmeerzeugungskomponenten u. ä. können die Flachdächer der Hauptbauten überragen, auch wenn die zulässige Gebäudehöhe dadurch überschritten wird. Diese Bauteile sind so auszubilden, dass sie aus der Umgebung betrachtet nicht störend in Erscheinung treten.

10 Die Gebäudeerschliessung der Hauptbauten 1, 2 und 8 erfolgt ab der Gstaad-

mattstrasse, diejenige der Hauptbaute 3 ab dem Sägeweg. Die Erschliessung der Hauptbaute 4 erfolgt ab dem quartierplaninternen Hauptfusswegnetz. Die Gebäudeerschliessung der Hauptbauten 5 - 7 erfolgt ab dem neuen öffentlichen Erschliessungsweg (Parallelweg) gemäss Quartierplan (Situation und Schnitte).

Aufschüttungen und Abgrabungen

der im Quartierplan (Situation und Schnitte, 1 :500) dargestellten Terrainmodellierungen zulässig.

12 Alle

Vgl. auch S 708 RBG. Als empfehlende Richtlinie: Norm SIA 500 " H i n de rn i sfre i e Baute n".

Quartierplan-Reglement'lSägeweg", ltingen

8

Hindernisfreie Bauweise

l

11 Aufschüttungen und Abgrabungen sind im Rahmen

Wohneinheiten sind so zu realisieren, dass sie bei entsprechendem Bedarf an die Bedürfnisse behinderter Personen angepasst werden können.

Marginalie

Reglementsbestimmung

Kommenfar / Hlnwelse

Städtebauliche und landschaftliche Einpassung

13

Den Bauinteressenfen wird im Rahmen des Baubewilligungsvertahrens empfohlen, frühzeitíg mit den zuständigen Fachinstanzen der Gemeinde Materialisierung und Farbgebung vor-

Die Bauten sind als städtebauliche und architektonische Einheit auszubilden. Materialien, Farben, Fenster und Hauseingänge sind sorgfältig aufeinander abzustimmen, damit ein harmonischer Gesamteindruck entsteht und eine gute Einpassung in das nachbarliche Siedlungs- und Landschaftsbild sichergestellt ist.

Vorhandene Bauten Parz.84 undParz. 1148

laVorhandene Bauten dürfen biy'r Realisierung der Bauten im Baubereich 1

bzu.7 renoviert, umgebagl,lnd angemessen erweitert werden. Dabei ist der zonenrechtl iche Rah ryedáe r W G2a-Zone zu beachten. Vorbehalten bleiben d ie Bestimmungen gemäss SS 109 und 110 RBG. t¡brrßeg/erungs¡a¿ nrcnt genehmiqt

Vogelschutz

1s Grossflächige Glasflächen

zubespiechen.

S f09 RBG bestehende zonenfremde Bauten und Anlagen $ 170 RBG bestehende bauvorschriftswidrige Bauten und Anlagen.

ffiliuaäunáenen¡

sind vogelsicher zu gestalten

Vogelsicher heisst z.B. durch Verwendung von reflexionsarmem Glas u.a.m.

f

l

S 6 Nutzung Gesúaltung, Pflege und Unterhalt

des Aussenraumes Grundsatz

Die Nutzung, Gestaltung und Bepflanzung des Aussenraumes wird wo nötig durch den Quartierplan (Situation und Schnitte) bestimmt. Die Umgebungsgestaltung hat ökologische Aspekte zu berücksichtigen. Für die Bepflanzung sind hauptsächlich einheimische und standortgerechte Arten zu berücksichtigen. Anpflanzungen mit Arten, die zu den invasiven Neophyten gezählt werden, sind nicht zulässig. Der Aussenraum hat sich grob in vier Bereiche zu gliedern: Bereich für privaten Aussenraum, Bereich für halbprivaten Aussenraum, Bereich für Erschliessungsflächen Gebäudeerschliessung und Bereich für multifunktio-

Siehe Quañierplan (Situation und Schnifte)

lnvasive Neophyten sind z. B. Nordamerikanische Goldruten, Sommertfiede4 Kirschlorbeer, Robinie und Essigbaum: vgl.

"schwane Liste" der Schweizerischen Kommission für die Erh altu n g von Wi Id pf I anze n (S KEW).

nale Quartierplätze.

Quartierplan-Reglement

"Sägeweg", ltingen

I

I I

:

Í

Marginalie

Reglementsbestimmung

Umgebungsplan

2 a- Für die definitive Anlage fordert der Gemeinderat bei der Baubewilligungsbehörde im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens (gestüt4 auf $ 87 Abs. 4 lit. a RBV) einen Umgebungsplan für den ganzen QP-Perimeter mindestens im Massstab 1:200. Er wird integrierter Bestandteil der Baubewilligung. lm Falle einer etappierten Bebauungsrealisation sind jene Bereiche des Umgebungsplanes, die erst in späteren Realisierungsetappen angelegt werden

i-

I

sollen, konzeptionell darzustellen.

Kammentar / Hinweise

Der Umgebungsplan rsf das lnstrumentarium (der Nachweisplan) für die definitive Festlegung bzw. den Nachweis der Bestandteile und Elemente des Aussenraumes in Lage, Dimensionierung und Ausgestaltung auf der Stufe des Baubewilligungsvertahrens. Verbindliche Grundlage bildet dabei der Quartierplan. Das entsprechende Entsorgungskonzept (Grünabfälle, Abfallcontainer, We¡lstoffe etc.) ist mit der Gemeinde Itingen abzusprechen.

b Neben der Lage von Nebenbauten beinhaltet der Umgebungsplan insbeson-

i

!-

dere die genaue Lage und Ausgestaltung von Detailerschliessungen und Plätzen, arealinterne Wege, Anlagen für Spielen und Verweilen, Oblichter, Veloabstellplätze, die Art und genaue Lage der Frei- und Grünflächen, der Bepflanzung, der Beläge, der Dachbegrünungen, der Terrainveränderungen,

' der Überdeckung der Autoeinstellhalle, der Böschungen und Stützmauern

I

sowie die genaue Lage der Ver- und Entsorgungsanlagen (Grünabfälle, Abfallcontainer, Wertstoffe etc. ). I I

Terrai nmodell ieru ngen

3 a Die neuen Höhen der Terrainoberfläche werden gestützt auf den Quartier-

Siehe Schnittplan

plan im Rahmen des Baugesuches im Umgebungsplan abschliessend geregelt und nachgewiesen.

i :

t_

b Über den Untergeschossen / Autoeinstellhallen muss eine minimale Überdeckung von 0.5 m, bei Baumstandorten eine bepflanzbare Überdeckung von ca. 1.0 m gewährleistet sein.

I

Bereich für privaten Aussenraum

a Der Bereich für privaten Aussenraum bildet den zu den Hauptbauten gehörenden Grünraum. Die Nutzung erfolgt individuell durch die jeweiligen Bewohner. Die Bereiche können durch Strauch-, Hecken- und/oder Staudenbepflanzungen

abgegrenzt und gestaltet werden.

I

Quartierplan-Reglement

"Sägeweg':, lti¡gs¡

10

Mâfoifìâliê

Reolementsbe-stimmuno

Bereich für halbprivaten Aussenraum

5 Der Bereich für halbprivaten Aussenraum ist als einheitlich gestaltete Grünfläche

Bereich für Erschliessungsflächen Gebäuedeerschliessung

6 Der Bereich für Erschliessungsflächen Gebäudeerschliessung ist der gesamten

rnmmonr.. z ¡-r;.,",o;.o

anzulegen, dauernd zu erhalten und durch die Grundeigentümerschaft fachgerecht zu pflegen. lnnerhalb dieses Bereiches sind Gebäudezugänge und Veloabstellplätze (gedeckt und ungedeckt) zulässig. An geeigneten Standorten sind Hochstammbäume als Einzelbäume oder Baumgruppen zu pflanzen. Grundlage bildet dabei der orientierende Quartierplaneintrag "Zusatzbepflanzung".

Definitive Baum- und Strauchstandorte werden im Baugesuchsvertahren zur Umgebungsgestaltung auf Stufe Baugesuch nachgewie se n (U mgebu ng splan).

Bewohnerschaft innerhalb des QP-Perimeters frei zugänglich zu halten und ent-

sprechend zu gestalten. Die Erschliessungsanlagen bzw. Wege sind soweit technisch möglich und sinnvoll mit wasserdurchlässigen Materialien zu gestalten.

Bereich für multifunktionale Quartierplätze

7 Die Bereiche für multifunktionale Quartierplätze dienen als Spiel- Aufenthaltsund Verweilflächen für die Bewohnerschaft der Quartierplan-Überbauun g. Zulässig sind entsprechende Aussenrauminfrastruktur-Einrichtungen, wie Sitzgelegenheiten, Überdachungen von Spiel- und Verweilflächen, Brunnen, Spielgeräte und dergleichen.

Wichtige Einzelbäume sowie Zusatzbepflanzung

I Baumstandorte werden im Quartierplan entlang des Sägewegs und der Gstaadmattstrasse vorgegeben. Die weiteren Baurnstandorte (Zusatzbepflanzung) sind

im Quartierplan konzeptionell festgelegt. Sie können lagemässig im Rahmen des Baugesuchs verschoben werden. Mit dem Umgebungsplan sind mindestens 30 Bäume nachzuweisen und in der Folge zu pflanzen Die Bäume sind sachgerecht zu pflegen.

Aussenraumgestaltung Baubereich 8 optional

s Wird die Baute gemäss Bauberejetí6optional realisiert, ist die Aussenraumgestaltung im Sinne der: Quartiprflanfestlegungen in Qualität und gestützt auf die definierten Aussenraur¡.el6mente entsprechend anzupassen und im Umgebungsplan nachzuvlpfen.

I I I

L_

Quartierplan-Reglement

"Sägeweg", ltingen

Hr}":;::^ff:t

Definitive Baum- und Strauchstandorte werden im Baugesuchsvertahren zur Umgebungsgestaltung auf Stufe Baugesu ch nachgew iese n (U mge b u ngs pl a n). vgl. Zusatzbepflanzung (Bäume und Baumgruppen konzeptionell) gemêiss QP

Vorgabe Gestaltung Aussenraum Baubereich B optional, sie he Qu artie rplan -Fe n ste r.

Vgl. auch $ 5 Abs. 2 QPR (Baubereich B optional)

*E,nlÊsunsen RRÍ.

11

Marginalie .

Reglementsbestimmung

Schutz und Pflegemassnahmen

10 Sämtliche

Gewährleistung der Funktionalität

11 Der Zweck und

Aussenrau m beleuchtu ng

12 Aussenraumbeleuchtungen

KoømentarlHrnu¡eise

Grünelemente sind, wie sie im Umgebungsplan auf Stufe Baugesuch nachgewiesen werden, zu erhalten und fachgerecht zu pflegen. Allfällige Ersatzpflanzungen sind rechtzeitig vorzunehmen.

die Funktion sämtlicher Freiflächen und Aussenanlagen muss

dauernd gewährleistet werden.

sind so zu konzipieren, dass sie die Umgebung nicht übermässig beeinträchtigen. Die Beleuchtungsanlagen sind in deren lntensität, Leuchtdauer und Beleuchtungsstärke auf das Notwendige zu beschränken.

S 7 Erschliessung und Parkierung Grundsatz

1 Für die ungefähre Lage der Erschliessungsflächen, Zufahrten, Plätze und Gebäudezugänge ist der QP (Situation und Schnitte) massgebend. Abweichungen sind möglich, sofern das Gesamtkonzept nicht beeinträchtigt wird. Genaue Lage und Dimensionierung sämtlicher privater Erschliessungsflächen sind im Umgebungsplan im Rahmen des Baugesuchsverfahrens im Detail nachzuweisen.

Quartierplan-Reglement

"Sägeweg", ltingen

12

nalie

QuartierplanËrschliessung

Kommentar / Hinwe¡se

2 Es sind folgende Erschliessungsvorgaben zu beachten:

a Die Zu- und Wegfahrt zur Auto-Einstellhalle hat via der Gstaadmattstrasse zu erfolgen.

b Der öffentliche Weg ist für den Langsamverkehr (Fussgänger, Velo) auszugestalten und der Öffentlichkeit zugänglich zu halten. Die Verbindung ist grundbuchrechtlich zu sichern. Der öffentliche Weg wird durch den Grundeigentümer nach Vorgaben der Gemeinde ltingen erstellt. Unterhalt, Bewirtschaftung (insbesondere Winterdienst, Beleuchtung, Ordnungsdienst) und Erneuerung erfolgen durch die Gemeinde ltingen.

Der öffentliche Weg verbindet den Parallelweg und die G staad m att strasse (vgl. Strasse n netzpl an ).

c Der Parallelweg wird gestützt auf den Strassennetzplan als öffentliche Strasse ausgeschieden und gemäss Strassenreglement der Gemeinde projektiert, gebaut und finanziert.

d lm Quartierplan-Areal ist mind. ein zentraler Zugang vom Aussenraum her zur unterirdischen Auto-Einstellhalle zu realisieren.

e Die übrigen Wege innerhalb des QP-Perimeters sind privat. Sie dienen der inneren Erschliessung des Areals und der Gebäude sowie wo nötig als Notund Servicezufahrten und sind für die gesamte Bewohnerschaft des QP-Perimeters zugänglich zu halten.

f Wo nichts anderes vermerkt ist, sind die Erschliessungsinfrastrukturen durch die Grundeigentümerschaft der Quartierplan-Überbauung zu erstellen und dauernd zu unterhalten.

Beläge

3 Auf befestigten Belägen anfallendes Meteorwasser ist nach Möglichkeit versickern zu lassen.

:

Quartierplan-Reglement

"Sägeweg", ltingen

vgl. auch einschlägige Aussagen des GEP ltingen,

lm Bereich der Einstellhalle sind die diffusen Versickerungen über die Einstellhallendecke geeignet abzuleiten und versickern zu lassen.

13

Marginalie

Reglementsbestimmung

K.rtrnmentar / Htr¡weise

Parkierung

4 a Die Ermittlung des notwenigen Grundbedarfs für Auto- und Velo-Abstell-

Für Wohnbebauungen sieht die RBV BL einen Beda¡f von 1.0

plätze erfolgt nach den kantonalen gesetzlichen Bestimmungen und Richtlinien. Dabei ist der Faktor für Stammparkplätze für die Wohnnutzung um 0.7 zu erhöhen.

b Die genaue Zahl der Parkplätze und deren Anordnung ist im Rahmen des Baugesuchverfahrens in Beachtung von $ 7 Abs. 4 lit. a QPR zu ermitteln und planlich festzulegen.

c Alle Besucherparkplätze müssen öffentlich zugänglich sein. d Jeder Baubereich für Hauptbauten verfügt über ausreichend gedeckte Ab-

Stammparkpliàtzen und 0.3 Besucherplátze pro Wohnung vor. N ac hw e i s P arki e ru ng (M ax i m alwe rte)

Ge mäss aktuelle m Architektur-Vorprojekt (Stand : 08.03. 20 1 6) Nutzuno

Stâmmolãtze

B6uchml¿iÞê

Wohnen

64

12

138 Wohnunoenl

Geschäfts- und Dienstleistungsnutzung (BGF=1'360 m2)

lvar. Wohnen 10 SP / 2 BPI Total Auto-Abstellplâtze Soll-Wert

13

7

(1'360 m2 / 30 m2)

(1'360 m2l 30 m2)'0.2.0.7

.0.4'0.7

96

stellräume für Velos, Kinderwagen und Ähnliches. Total Auto-Abstellplåtze in ESH, oberirdisch, Carport Velo-AbstellpläÞe (in ESH und oberirdisch): Soll-Wert

96

94

S 8 Ver- und Entsorgung Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung

1 Betreffend der Wasserversorgung und der Abwasserbeseitigung sind die ge-

Abfallbeseitigung

2 Für die Abfallbeseitigung gilt grundsätzlich das Abfallreglement der Gemeinde.

setzlichen Bestimmungen und die entsprechenden Reglemente der Gemeinde massgebend. lm Sinne der generellen Entwässerungsplanung (GEP) ist neben der Schmutzabwasserbeseitigung, für die Weitervenvendung des anfallenden nicht verschmutzten Abwasser (Meteorwasser auf versiegelten Flächen und Dächern, usw.) ein Konzept zu erstellen z.B. fúr Brauchwasser, Biotopspeisung, Versickerung, Ableitung etc., das der Genehmigung des Gemeinderates bedarf.

Für allfällige Versickerungsmassnahmen ist das GEP ltingen zu konsultieren.

Konkrete Festsetzungen bezüglich Abstellplätze für Container und Grünabfuhr sind in Absprache mit der Gemeinde vor Eingabe des Baugesuchs (Baugesuchspläne, Umgebungsplan) zu definieren.

Quartierplan-Reglement

"Sägeweg", ltingen

14

f

i !

Marginalie

Reglementsbestimmung

Energiestandard

3 Die Bauten sind nach dem zum Zeitpunkt der Baueingabe geltenden Grenzwert

I

des MINERGIE-Standards zu realisieren. Die gesetzlichen Anforderungen an den Wärmeschutz der Bauten sind mindestens einzuhalten. Wird die Überbauung in Etappen ausgeführt, so ist jede Etappe im festgelegten Energie-Standard

i I

I

Kommentar / Hinweise

Der Energie-Standard kann im Laufe der Zeit ändern, er wird regelmässig aktualisie¡f. Es ist der zum Zeitpunkt der Baugesu ch se i ng abe aktue I I ste Stan dard e i n zu h alte n.

auszuführen.

l

Erneuerbare Energie / Wärmeversorgung

a Es ist ein Energiekonzept für Heizung und Warmwasser auszuarbeiten, welches

Durchleitungsrechte

5 Durchleitungsrechte für öffentliche Werkleitungen sind innerhalb des QP-Peri-

die Reduktion des Energiebedarfs, die rationelle Energienutzung und die Nutzung von erneuerbarer Energie zum Ziel hat. Bevor das Baugesuch eingereicht wird, genehmigt der Gemeinderat die aus dem Energiekonzept hervorgehenden Massnahmen.

I I

meters gewährt.

Details sind nötigenfalls im Quartierplan-Vertrag zu regeln und allenfalls im Grundbuch als Grundlast eintragen zu lassen. (2.8. Werkleitungen der Parz. 1152).

S 9 Lärmschutz Lärmschutz

1 Für den gesamten QP-Perimeter gilt die Empfindlichkeitsstufe ll

Bebauungsetappierung betr. Bahnlärm

2 Die Bebauung der Baubereiche 5, 6 und 7 ist zeitlich vor den Baubereichen 3

l

i-

I

Quartierplan-Reglement

und 4 zu realisieren. Der Baubereich 7 kann auch später bebaut werden, wenn das bestehende Haus auf Parzelle Nr. 84 bis zu diesem Zeitpunkt als Lärmschutz stehen bleibt.

"Sägeweg", ltingen

Vgl. Doku "Ergebnisse zur Berechnung der Aussenlärmbelastung" vom 1 2. Juli 201 6. Das etappierte Bebauungsvorgehen hat zum Zweck, die Gebàude 3 und 4 sowie die nördlichen Gebäude vor übermässigen Bahnlärmimmissionen zù schützen.

15

Í

Marginalie

Reglementsbestimmung

Lärmschutzmassnahmen

3 Die im Süden den Baubereichen 5, 6 und 7 vorgestellte Lärmschutzbaute ist

Kommentar / Hir¡weise

zwingend gleichzeitig mit diesen zu erstellen und 2-geschossig auszuführen. lm Übrigen sind im Rahmen des Baugesuchverfahrens die entsprechenden Nachweise für den Lärmschutz gemäss Art. 31 der Lärmschutzverordnung (LSV) vom

15. Dezember 1986 (Baubewilligung in lärmbelasteten Gebieten) und NL 32 LSV (Schallschutz an neuen Gebäuden) zu erbringen.

a Wird in den Baubereichen 5, 6 und 7 Wohnnutzung realisiert, sind die lärmempfindlichen Räume, soweit möglich, in die lärmgeschützten Hofbereiche auszurichten.

I

S f0 Realrsrerung / Etappierung / QP-Vertrag Real isieru ngsvorgehen

Die Realisierung der Quartierplan-Überbauung hat grundsätzlich im Einvernehmen zwischen der Gemeinde ltingen und den Grundeigentümerlnnen des QPPerimeters zu erfolgen. Dies betrifft insbesondere den Werkleitungsbau, das Festlegen der Baustellenorganisation bary. des Baustellenverkehrs und der Bauzeiten.

Quartierplan-Vertrag

2 Die Grundeigentümerlnnen resp. Berechtigten haben sich gegenseitig alle für die Realisierung und für die quartierplanmässige Funktionsfähigkeit der Überbauung erforderlichen Landabtretungen und Dienstbarkeiten bzw. Servitute einzuräumen. Dazu haben sie und die Einwohnergemeinde ltingen einen Quartier-

:

plan-Vertrag abzuschliessen.

Quartierplan-Vertragspunkte (nicht abschliessend aufgeführt bzw. nur nach Bedad der Vertragspartner zu regeln): Anpassung Grundeigentum inkl. öffentliche Wegverbindung Anpassungen Basisinfrastruktur der Gemeinde (Parallel-

-

weg)

- Beleuchtu ng der Quartier-Erschliessungsfläche n - öffentliches Gehrecht (Verbindung Gs/aadmaffstrasse Parallelweg)

- gegenseitige Erteilung von Wegrechten - Kompetenz- / Verantwortlichkeitsaufte il ung - Grenzbau- und Näherbau- sowie Durchteitungsrechte

Quartierplan-Reglement

"Sägeweg", ltingen

16

Marginalie

Reglementsbestimmung

Kommentar / H¡nweise

Erstell ung, N utzung und U nterhalt gemeinschaftlicher I nfrastru ktur (Ei nstell halle, ESH-Zugänge, Quartierplätze etc.) S am m e I ste I le G rü n abfäl le / Wertstoff e U nte rh alt u n d Be n utzu ngsre chte

u. a. m.

Etappierung

3 Wird die Bebauung etappenweise realisiert, so sind die Nebenanlagen wie Ne-

Bauphasen der einzelnen Bauten sind zu koordinieren und

benbauten, Parkierung, Freiflächen, Zufahrten und Wege usw. anteilsmässig so zu erstellen, dass der Bedarf in der jeweiligen Etappe gedeckt ist und eine spä-

möglichst knapp zu halten, damit die Bau-lmmissionen für die Nachbarschaft zeitlich begrenzt und damit so gering wíe möglich bleiben.

tere Realisierung der gesamten Überbauung nicht erschwert oder verhindert wird.

Parzellierung

a Die spätere Parzellierung der Grundstücke oder deren Abgabe im Baurecht sowie die Abgabe der einzelnen Wohnungen im Stockwerkeigentum ist möglich, wenn die volle Funktionalität der Quartierplanung gewährleistet ist. Der Gemeinderat ist für deren Sicherstellung besorgt und ordnet zum Zeitpunkt der Grundstücksparzellierung den Eintrag der notwendigen Dienstbarkeiten im Grundbuch

Be ba u u ng seta ppieru ng in Beachtu ng Ba h n I ä rm

Eine Bebauungsetappierung ist auf die Lärmsituation (SBB) auszurichten, vgl. $ 9,Abs. 2 QPR und Doku "Ergebnisse zur Berechnung der Aussenlärmbelastung" vom 12. Juli 2016, Stierl ¡+ R uggl i I nge n i e ure + Rau m pl ane r AG.

Dienstbarkeiten gelten als efteilt: Das lrelssl zwei oder mehrere am Quartierplan beteil¡gte Grundeigentümerschaften sollen sich die Funktionalität n¡cht gegenseitig beeinträchtigen oder verunmöglichen. Dabei bleibt die grundbuchrechtliche Sicherung vorbehalten.

an.

S ll Abweichungen / Ausnahmen Ausnahmen allgemeiner Art

ln Abwägung öffentlicher und privater lnteressen sowie in Würdigung der beson-

deren Umstände des Einzelfalls kann die Baubewilligungsbehörde Abweichungen von diesen Quartierplan-Vorschriften zulassen.

Ausnahmen bedürfen eines Antrages und einer stichhaltigen Begründung. Sie werden nach Abwägung von der BaubewillL gungsbehörde erteilt.

z.B. begründete kleinere partielle Abweichungen van Baubereichsbegrenzunge n, welche das Ge samtkonzept nicht bee inträchtigen.

Quartierplan-Reglement

"Sägeweg", ltingen

17

Marginalie

Reglementsbestimmung

Voraussetzung für Ausnahmen

2

Kommentar / Hinweise

a Für die Gewährung von Ausnahmen ist Voraussetzung, dass kein Widerspruch zum Zweck und den Zielsetzungen der Planung gemäss S f OPR

vgl. $ 1 QPR Ziele der Quartierplanung

vorliegt. Charakter und Konzept der Überbauung bzw. der Freiflächengestaltung dürfen durch die Ausnahmen nicht beeinträchtigt werden. Das Baubewilligungsverfahren bleibt vorbehalten.

b Wesentliche Änderungen vom städtebaulichen Konzept, vom architektonischen Erscheinungsbild, von der Umgebungsgestaltung oder der Erschliessung dürfen nur aufgrund einer Quartierplan-Mutation erfolgen.

Gesamtkonzept für Abweichungen

3 Abweichungen von den Quartierplan-Vorschriften durch bauliche oder gestalterische Einzelmassnahmen, die entweder für

QP-Mutation erfolgt gemäss $S 37 ff. RBG (gleiches Verfahren wie bei Ersterstellung der Quartierplanung)

Obersfes Z¡el ist es, zu jeder Zeit ein einheitliches architektonisches bzw. städtebautiches Úberbauungs-Konzept mit guter Qualität und qualitätsvollen Aussenràumen zu wahren.

a das architektonische Erscheinungsbild oder b das städtebauliche Konzept oder c die Erschliessung oder d die Umgebungsgestaltung von präjudizieller Bedeutung sind, dürfen nur aufgrund eines Gesamtkonzeptes

Das Gesamfko nzept für Abweichungen rnuss sich an die Rah-

bewilligt werden.

men der Quartierplan-Vorschriften halten; weitergehende Ab-

Dieses Gesamtkonzept bedarf, im Einvernehmen mit den zuständigen kantonalen lnstanzen, der Genehmigung des Gemeinderates und ist für alle weiteren gleichartigen Abweichungen richtungsweisend. Es ist integrierter Bestandteil des entsprechenden Baugesuches und ist mit diesem öffentlich aufzulegen.

weichungen bedüien einer Mutation der Quartierplanung.

tQuartierplan-Reglement i

"Sägeweg", ltingen

18

Marginalie

Reglementsbestimmung

Spätere Anderungen / Ergänzungen an Bauten

a Allfällige spätere Renovationen und Änderungen von Bauten sowie nachträglich

Kommentar / l^linweise

ein- bzw. angebaute Gebäudeteile dürfen das Gesamtbild der QuartierplanÜberbauung nicht beeinträchtigen. Sie sind in ihren wesentlichen architektonischen Merkmalen und in der Grundstruktur aufeinander abzustimmen. Renovationen, spätere Änderungen und Ergänzungen bedürfen eines Gesamtkonzeptes analog zu $ l1 Abs. 3 QPR.

S 12 Schlussbesfi'm mungen Genehmigungsvoraussetzung

Überwachung des Vollzugs

Die Genehmigung der Quartierplan-Vorschriften durch den Regierungsrat setzt voraus, dass der gemäss $ 10 Abs. 2 QPR erwähnte Quartierplan-Vertrag von den Vertragsparteien allseitig unterzeichnet ist.

Vor der Genehmigung der Quartierplan-Vorschriften durch den Regierungsrat ist der Quartierplan-Vertrag öffentlich zu beurkunden (Anmerkung im Grundbuch).

2 Der Gemeinderat überwacht die Anwendung dieser Quartierplan-Vorschriften. Das Baubewilligungsverfahren gemäss $ 120 ff. des Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) bzw. S 86 ff. der Verordnung zum Raumplanungs- und Baugesetz (RBV) bleibt vorbehalten.

Aufhebung früherer Beschlüsse

s Alle im Widerspruch zu den Quartierplan-Vorschriften stehenden früheren Zo-

lnkrafttreten

a Die Quartierplan-Vorschriften treten mit der Genehmigung durch den Regie-

nenvorschriften gelten für den QP-Perimeter als aufgehoben.

Massgebend für die Aufhebung der früheren Zonenvorschriften ist die Begrenzung des Areals gemäss QP-Perlmeter (vgl. Situationsplan).

rungsrat in Kraft.

Quartierplan-Reglement

"Sägeweg", ltingen

19

Beschlüsse

Beschlüsse (vereinfachtes QP-Verfahren gem. S 40 ZRS ltingen)

Gemeinde Beschluss des Gemeinderates:

17. Oktober 2016

Referendumsfrist:

18. Oktober 2016 - 16. November 2016

Urnenabstimmung: Publikation der Planauflage im Amtsblatt Nr.45

vom 10. November 2016

Planauflage:

10. November 2016 - 09. Dezember 2016 Namens des Gemeinderates Der Gemeindeverwalter:

t

.l

Reto Lauber

Kanton

lrtr.rlffßuor 0 7. NOV. 20ll pubtikation des Regierungsratsbeschtusses im Amtsbtatt Nr./$vom 7ll fu/7-

Vom Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft genehmigt mit Beschluss

Der Landschreiber

Der Landschreiber

Y*ffi-{*,ffi* Quartierplan-Reglement f I

L-

"Sàgeweg", ltingen

20