Baugesetz Casti-Wergenstein

Art. 14

Art. 15

Art. 16

Art. Art. Art. Art.

17 18 19 20

Orts- und Landschaftsbild Dachgestaltung Reklamen, Sonnenkollektoren, Antennen und Freileitungen Einfriedungen, Böschungen, Stützmauern Campieren ' Deponien und Materialentnahmen Wald- urid Gewässerabstand

3. Verkehr-s- und Versorgungsanlagen

Art. 21

Art. 22

Art. 23 Strassenabstand

Parkierung und Garagen Zu- und Ausfahrten

4. Ausführung, Betrieb und Unterhalt von Bauten und Anlagen

Art. 24

Art. 25

Art. 26 Ausführung und Unterhalt

Emissionen Dach-, Fremdwasser und Schneerutschungen

5. Oeffentlicher und privater Grund und Luftraum

Art. 27

Art. 28

Art. 29 Beanspruchung des Öffentlichen Grundes sowie

der öffentlichen Gewässer Benützung des Öffentlichen Luftraums Beanspruchung des Privatbodens

ZONENVORSCHRIFTEN

IV

1. Zonen der Grundnutzung Art. Art. Art. Art. Art. Art.

30

31

32 33 34

35

Dorfzone Dorferweiterungszone Zone für Öffentliche Bauten und Anlagen Landwirtschaftszone Forstwirtschaftszone Uebriges Gemeindegebiet

2. Zonen der überlagerten Nutzung Art. Art. Art. Art. Art. Art.

36 37 38 39

40 41

Quellschutzzone Gefahrenzonen Naturschutzzone Lands.chaftsschutzzone Ruhezone Wintersportzone

3. Zonenschema, Massvorschriften und Messweise Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. ;~.

V

42

43 44 45

46 47 48

Zonenschema ·,· Ausnützungsziffer Nutzungsübertragung und -verlegung, Parzellierung Gebäude und Firsthöhe Gebäudelänge Grenz- und Gebäudeabstand Näher- und Grenzbaurecht

ERSCHLIESSUNG

Art. 49

Art. 50

Art. 51 VI

Erstellung und Finanzierung der Erschliessungsanlagen, Gebühren Unterhalt der Erschliessungsanlagen Beitrags- und Gebührenordnung, Normalien

QUARTIERPLANUNG

1 • Allgemeines

Art. Art. Art. Art.

52 53

54

55

Zweck und Inhalt Quartierplanbestimmungen Quartiergestaltungsplan Quartiererschliessungsplan

2. Baulandumlegung Art. Art. Art. Art. Art. Art.

56 57 58 59 60

61

Baulandumlegung Alter Bestand Abzüge für den Gemeinbedarf Neuzuteilung, Wertausgleich Bereinigung von Rechten, Vormerkungen und Anmerkungen Grenzbereinigung

.'

. ...

3. Quartierplanverfahren Art. Art. Art. Art. Art.

62

63

64

65 66

Art. 67 -~

• r .!

_,;·

Einleitung Erstellen des Quartierplans Kosten des Verfahrens Oeffentliche Auflage, Einsprachen Genehmigung, _Anmerkung und Eintragung im Grundbuch, Inkrafttreten Aufhebung oder Ab~nderung von Quartierplänen

VII

BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN

Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art.

68 69

76 77 78

VIII

SCHLUSSBESTIMMUNGEN

Art. Art. Art. Art. Art.

79 80

70 71 72 73

74 75

81 82 83

Bewilligungspflicht Unterlagen zum Baugesuch Baugespann Planauflage Vereinfachtes Verfahren Baubescheid Vorentscheid Baubeginn Baukontrolle und Bauabnahme . Bauausführung, Aenderungen Gebühren

Verantwortlichkeit Widerhandlungen/Busse Wiederherstellung Rechtsmittel Inkrafttreten

'I

.-,

Gestützt auf das eidgenössische Raumplanungsgesetz (RPG) und das Raumplanungsgesetz für den Kanton Graubünden (KRG) erlässt die Gemeinde Casti-Wergenstein nachstehendes

,,.,

B A U G E S E T Z

I

ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN

Art. Geltungsbereich

1

Das Baugesetz gilt für das ganze Gemeindegebiet und ist auf sämtliche Neu- und Umbauten aller Art sowie alle anderen der Bewilligungspflicht unterliegenden baulichen Massnahmen anwendbar. Bestehende Bauten, die diesem Baugesetz nicht entsprechen, dürfen nur unterhalten werden. Geringfügige Aenderungen können bew~lligt werden, wenn keine öffentlichen Interessen entgegenstehen. Vorbehalten bleiben die zwingenden Bestimmungen des eidgenössi schen und kantonalen Rechts. Art.

J ..

Natur- und Heimatschutz, Schutzverfügungen

2

wertvolle Landschaften, Naturobjekte und Biotope sowie Bauten und Anlagen von historischem, künstlerischem oder architektonischem Wert dürfen nicht zerstört oder abgebrochen werden. Die notwendigen Schutzmassnahmen nach dem Raumplanungsrecht und der Natur- und Heimatschutzgesetzgebung werden im Rahmen der Ortsplanung getroffen. Dazu dienen u.a. der Erlass von Schutzzonen und die Aufnahme der zu schützenden Objekte in den Zonenplan bzw. den Generellen Gestaltungsplan. Zur vorsorglichen Unterschutzstellung kann der Gemeindevorstand provisorische Massnahmen, insbesondere Schutzverfügungen, erlassen.

Art. Vollzug

3

Der voilzug des Baugesetzes obliegt dem Gemeindevorstand. Die Entscheide des Gemeindevorstands sind mit einer Rechtsmittelbelehrung zu versehen und können binnen 20 Tagen seit der Mitteilung durch Re~urs beim Kantonalen Verwaltungsgericht angefochten werden •

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,

.'

Der Gemeindevorstand kann für eine Amtsdauer von zwei Jahren eine Baukornmission wählen, bestehend aus 3 Mitgliedern sowie mindestens einem Stellvertreter. Ein Mitglied der Baukornmission muss dem Gemeindevorstand angehören. Die Baukornmission stellt dem Gemeindevorstand in sämtlichen Bausachen Antrag. Der Gemeindevorstand kann bei besonderen Bauvorhaben, insbesondere bei geschützten und erhaltenswerten Bauten, Baufachleute zur Beratung beiziehen. Art.

Ausnahmen

4

Der Gemeindevorstand kann Ausnahmen von den Vorschriften des Baugesetzes bewilligen, wenn ausserordentliche Verhältnisse vorliegen, die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen eine unverhältnismässige Härte bedeuten würde und wenn dadurch keine öffentlichen Interessen verletzt werden. Es besteht kein Anspruch auf Erteilung einer Ausnahmebewilligung. Diese kann mit Auflagen und Bedingungen verbunden werden.

II

.. )

PLANUNG Art.

Planungsmittel

5

~ls Planungsmittel der Gemeinde gelten: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Gemeinderichtplan Baugesetz Zonenplan Genereller Gestaltungsplan Genereller Erschliessungsplan Bau-, Baugestaltungs- und Niveaulinien Quartierplan Art. Sa (Bauberatung) genehmigt

- - - - - - - gemäss RB Nr. 139 vom 7. Februar 2006

Art. 6 Planungszone

(Bausperre}

AMT FÜR RAUMENTWICKLUNG

RAUBUNDEN

Wird die Aufstellung oder Aenderung des Baugesetzes, des Zonen-, Generellen Erschliessungs-, Generellen Gestaltungs- oder Quartierplanes in die Wege geleitet, so kann der Gemeindevorstand für die entsprechenden Gebiete eine Planungszone erlassen. Der Erlass der Planungszone ist im Kantonsamtsblatt und auf ortsübliche Weise bekanntzugeben. Während der Dauer der Planungszone dürfen keine Neubauten oder baulichen Veränderungen bewilligt werden, wenn sie den vorgesehenen neuen Vorschriften widersprechen und die Ausführung der Pläne beeinträchtigen können.

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2

.

Art. 7 Gemeinderichtplan

Der Gemeinderichtplan legt die Grundzüge der nutzungs- und besiedlungsmässfgen Entwicklung der Gemeinde innerhalb eines überschaubaren Zeitraums als Planungsziel fest. Der Gemeinderichtplan wird vom Gemeindevorstand aufgestellt, periodisch angepasst und ist der Gemeindeversammlung zu unterbreiten. Vor der Abstimmung wird der Richtplan während 30 Tagen aufgelegt . Während dieser Zeit können beim Gemeindevorstand Anregungen eingereicht werden. Dieser nimmt dazu Stellung. Der Richtplan ist für die Organe der Gemeinde, nicht aber für die Grundeigentümer, verbindlich.

Art. 8 Zonenplan

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,

. .

Der Zonenplan unterteilt das Gemeindegebiet nach Art und Mass der Nutzung und des Emissionsgrades in genau abgegrenzte Zonen. Zudem enthält er die Empfindlichkeitsstufen für deren Ausscheidung und Anwendung die Vorschriften der Umweltschutzgesetzgebung gelten. Im Zonenplan werden Zonen der Grundnutzung und Zonen der überlagerten Nutzung unterschieden. Die Zonen der Grundnutzung bestimmen allgemein die zulässige Nutzung des Bodens. Die überlagerten Nutzungszonen enthalten ergänzende Nutzungsvorschriften • Es werden folgende Zonen gebildet: a) Zonen der Grundnutzung: Dorfzone Dorferweiterungszone Zone für öffentliche Bauten und Anlagen Landwirtschaftszone Forstwirtschaftszone Uebriges Gemeindegebiet b) Zonen der überlagerten Nutzung: Quellschutzzone Gefahrenzonen Naturschutzzone Landschaftsschutzzone Ruhezone Wintersportzone

3

Art. 9 Genereller

Gestaltungsplan

Der Generelle Gestaltungsplan kann in Ergänzung von Baugesetz und Zonenplan Vorschriften und Massnahmen über die Erhaltung und Gestaltung einzelner Bauten, Anlagen und Naturobjekte sowie über die Erhaltung und Pflege der Siedlung und der Landschaft enthalten. zur Schaffung von Freiflächen können Nutzungsverlegungen vorgeschrieben oder einzelne Flächen mit einem Hochbauverbot belegt werden. Der Generelle Gestaltungsplan kann ferner Gebiete bezeichnen, in denen Bauvorhaben nur auf Grund eines rechtskräftigen Quartierplanes bewilligt werden. In ihm können ausserdem im Interesse des Ortsbildes Bau- oder Baugestaltungslinien gezogen werden. Der Generelle Gestaltungsplan kann als separater Plan erstellt oder in den Zonenplan integriert werden. Die im Generellen Gestaltungsplan als geschützte Bauten bezeichneten Gebäude dürfen nicht abgebrochen noch ausgekernt werden. Der Gemeindevorstand kann Teilabbrüche gestatten, soweit die abzubrechenden Gebäudeteile nicht für den festgelegten Schutz·, rnitbestimmend sind. Aenderungen der Nutzung und der Gestaltung haben sich unter grösstrnöglicher Wahrung der historischen Bausubstanz auf das Unerlässliche zu beschränken. Die besonderen Vorschriften für die von Bund und Kanton geschützten Baudenkmäler bleiben vorbehalten.

!.

Die als erhaltenswert bezeichneten Bauten sind in ihrer äusseren Erscheinung und in ihrem Charakter zu erhalten. Beim Umbau ist auf die historische Bausubstanz und die Fassaden Rücksicht zu nehmen. Wenn ausserordentliche Verhältnisse vorliegen und wenn ein gewichtiges, das Interesse an der Erhaltung der Baute überwiegendes Bedürfnis nachgewiesen wird, kann der Bau abgebrochen werden. Der Abbruch ist in der Regel nur zu gestatten, wenn Gewähr für einen Neubau besteht, der die ortsbauliche Bedeutung des abzubrechenden Baues wahrt. Die im Generellen Gestaltungsplan bezeichneten Naturund Kulturobjekte sind samt ihrer näheren Umgebung zu erhalten. Alle Handlungen, die dem Schutz der Objekte widersprechen oder diese beeinträchtigen können, sind untersagt. Die mit einem Hochbauverbot belegten Flächen dürfen oberirdisch nicht überbaut werden. Sie können jedoch in die Berechnung einer allfälligen Ausnützungsziffer einbezogen werden. Die im Generellen Gestaltungsplan eingetragenen Feldgehölze sind zu erhalten. Das gelegentliche Zurückschneiden ausserhalb der Vegetationszeit ist gestattet.

4

" Art.

... Genereller Erschliessungsplan

10

Der Generelle Erschliessungsplan legt Erschliessungsanlagen fest. Dazu gehören die bestehenden und geplanten Öffentlichen und privaten Strassen, Wege und Plätze sowie die wichtigsten Anlagen der Wasser- und Abwasserversorgung (Werkleitungen). Er kann ferner die zur Freihaltung der Verkehrsflächen und von wichtigen Leitungen erforderlichen Baulinien enthalten. Der Generelle Erschliessungsplan dient als Grundlage für die generellen Projekte und für die Bemessung der Erschliessungsbeiträge.

Art. 11 Bau-, Baugestaltungsund Niveaulinien

Mit Baulinien können Strassenräume, Wege und Plätze, Werkanlagen, Waldränder, Gewässerufer, Aussichtslagen urrd Landschaftsteile vor Verbauung geschützt werden. Ferner können durch Baulinien Nu~zungsverlegungen, Freiflächen und Standorte von Gebäuden bestimmt werden. Der mit einer Baulinie belastete Boden darf oberirdisch und bei Baulinien zum Schutze von Verkehrsund Versorgungsanlagen auch unterirdisch nicht überbaut werden, bleibt aber im Privateigentum. In besonderen Fällen können Ausnahmen gegen Revers bewilligt werden. Einzelne Vorsprünge wie Erker, Balkone und Vordächer dürfen höchstens 1.5 m über die Baulinie hinausragen. Sie sind in der Regel nur zulässig, wenn sie mindestens 4.5 m über dem Strassenniveau liegen.

.. )

An Gebäuden im Baulinienbereich dürfen Veränderungen, die über die gewöhnlichen Unterhaltsarbeiten hinausgehen, nur ausnahmsweise bewilligt werden. Der dadurch entstandene Mehrwert ist im Grundbuch anzumerken und wird im Enteignungsfalle nicht vergütet. Zur Erhaltung des Dorfbilds oder zur Schaffung und Sicherung von Strassen- und Gassenräumen und Plätzen können Baugestaltungslinien gezogen werden. Diese bestimmen zwingend die Lage von Gebäuden oder Gebäudeseiten. Die Niveaulinien geben die Höhenlagen der Strassenachsen an. Einfahrten und Zugänge sind an die Niveaulinien anzupassen.

Art. 12 Verfahren

., .

Baugesetz, Zonenplan, Genereller Gestaltungs- und Genereller Erschliessungsplan sind öffentlich während 30 Tagen aufzulegen. Die Auflage ist in ortsüblicher Weise bekanntzugeben. Abänderungswünsche . und Anträge sind während der Auflagefrist schriftlich 5

'

dem Gemeindevorstand einzureichen. Dieser entscheidet über die Eingaben und gibt den Entscheid den Antragstellern schriftlich bekannt. Er verabschiedet die bereinigten Pläne und Bauvorschriften zuhanden der Gemeindeversammlung. Beschlüsse der Gemeindeversammlung Über Erlass oder Abänderung der Bauvorschriften, des Zonen-, des Generellen Gestaltungs- und Generellen · Erschliessungsplans sind Öffentlich unter Hinweis auf die Beschwerdemöglichkeit bekanntzugeben und treten nach Genehmig~ng der Regierung in Kraft. Bau-, Baugestaltungs- und Niveaulinien werden während 30 Tagen öffentlich aufgelegt. Die betroffenen Grundeigentümer können während dieser Frist beim Gemeindevorstand schriftlich Einsprache erheben. Nach Prüfung der Einsprachen entscheidet der Gemeindevorstand über die Genehmigung des Planes. Für die im Generellen Gestaltungs- oder Generellen Erschliessungsplan sowie im Quartierplan festgelegten Bau- und Baugestaltungslinien gilt das Verfahren der entsprechenden Pläne.

I I I BAUVORSCHRIFTEN

1. Voraussetzungen

l' .

Art. 13 Baureife

Neubauten und Umbauten mit Zweckänderungen dürfen nur auf baureifen Grundstücken erstellt werden. Ein Grundstück gilt als baureif, wenn 1. seine Form und Grösse eine zonengemässe Ueberbauung gestatten und eine im betreffenden Gebiet notwendige Baulandumlegung nicht präjudiziert wird und 2. alle für die betreffende Nutzung erforderlichen vorschriftsgemässen Anlagen für die Zufahrt, die Wasser- und Energieversorgung und die Abwasserbeseitigung vorhanden sind oder die verbindliche Zusicherung des Bauwilligen vorliegt, dass die notwendigen Anlagen nach den Plänen der Gemeinde innert gegebener Frist ausgeführt werden.

-~

6

2. Gestaltung und Situierung von Bauten

Art. 14 Orts- und

Landschaftsbild

Bauten und Bauteile aller Art, einschiiesslich Umgebungs- und Terraingestaltung, Reklameanlagen und Bemalungen, sind so zu gestalten, dass sie sich in das Dorf- und Landschaftsbild gut einordnen. Es dürfen nur ortsübliche Materialien verwendet werden.

Art. 15 Dachgestaltung

Die Dachgestaltung hat sich den ortsüblichen Formen, Farben und Materialien anzugleichen. Eisenblechdächer, ausgenommen Kupferblech, sind untersagt. Bauten ausserhalb der Bauzonen können mit Eisenblech eingedeckt werden. Es sind nur Satteldäche~ ·und angelehnte Pultdächer gestattet. Beide Dachflächen müssen die gleiche Neigung aufweisen. Für An- und Nebenbauten kann der Gemeindevorstand auch andere Dachformen zulassen. Dachdurcnbrüche und Dachaufbauten sind nur zulässig, wenn sie nicht mehr als 1/5 der Fassadenlänge ausmachen und nicht mehr als 1.0 m über die Dachhaut hinausragen.

Art. 16 Reklamen,

Sonnenkollektoren, Antennen und Freileitungen

Plakate, Hinweistafeln und Reklamen dürfen nur an den vom Gemeindevorstand bezeichneten Stellen angebracht werden. Sie sind so zu gestalten, dass sie das Orts- und Landschaftsbild und die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigen. Im Bereiche der Kantonsstrassen ist zudem die Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde erforderlich. Sonnenkollektoren, Satellitenantennen und dergleichen sind nur zulässig, soweit sie den Bau und die Umgebung nicht beeinträchtigen. Neue Strom- und Telefonleitungen sind innerhalb der Bauzonen nach Möglichkeit unterirdisch zu verlegen.

Art. 17

Einfriedungen, Einfriedungen, Mauern, Pflanzen und Böschungen dürfen das Strassen-, Orts- und Landschaftsbild und die Böschungen, Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigen. StachelStützmauern drahtzäune sind untersagt. Gegenüber dem Fahrbahnrand ist ein Abstand von mindestens SO cm einzuhalten. In den Dorferweiterungszonen sind nur Einfriedungen 7

...

entlang Öffentlicher Strassen und der äusseren Bauzonengrenzen erlaubt.

,,,

Der Gemeindevorstand kann die Anpassung oder Entfernung bestehender Pflanzen oder Anlagen verlangen, die diesen Vorschriften widersprechen.Die Kosten für die Anpassung oder Entfernung bestehender verkehrsgefährdender Anlagen sind dem betroffenen Eigentümer zu vergüten.

Art. 18 Campieren

Das zeitlich befristete Campieren und Aufstellen von Wohnwagen ist nur auf den vom Gemeindevorstand bezeichneten Standorten zulässig.

Art. 19 Deponien und

Materialentnahmen

Deponien und Materialentnahmen dürfen weder das Ort~- und Landschaftsbild beeinträchtigen noch unzumutbare Emissionen verursachen. Für Standorte ausserhalb der Bauzonen ist die Genehmigung der zuständigen kantonalen Behörde einzuholen. Deponien und Materialentnahmen von mehr als 2000 m3 bzw. einer Fläche von mindestens 1000 m2 dürfen nur in den im Zonenplan festgelegten Abbau- und Deponiezonen bewilligt werden.

Art. 20 Wald- und Gewässerabstand

Gegenüber Waldrändern ist unter Vorbehalt von Baulinien ein Gebäudeabstand von 15 m einzuhalten. Der Wa,ldabstand gilt ab der vermessenen Waldgrenze. Wo eine solche fehlt, gilt ein Abstand von 2 m ab den am nächsten stehenden Baumstämmen als Waldgrenze. Gegenüber Gewässern gilt die im Zonen- oder Generellen Gestaltungsplan festgelegte Baulinie. Fehlt eine solche, gilt ab Böschungsrand ein Abstand von 15 m. 3. Verkehrs- und Versorgungsanlagen

Art. 21 Strassenabstand

.•

Wo keine Baulinien bestehen, ist gegenüber Gemeindestrassen ein Abstand von mindestens 2.5 m einzuhalten. Der Gemeindevorstand kann in der Dorfzone Ausnahmen gewähren oder ein höheres Mass anordnen, wenn die bestehenden Baufluchten oder die Verkehrssicherheit es gestatten oder erfordern. 8 '

Art. 22 Parkierung

und Garagen

Bei sämtlichen Neubauten sowie bei grösseren Umhauten von Wohn- und Geschäftshäusern, Hotels und gewerblichen Betrieben hat der Bauherr auf der Bauparzelle oder in nächster Nähe auf privatem Boden Abstellplätze für Motorfahrzeuge zu errichten und diese dauernd für die Parkierung offenzuhalten. Garagenvorplätze gelten nicht als Abstellplätze. Für Wohnbauten ist je neuerstellte Wohnung ein Abstellplatz vorzusehen. Für die übrigen Bauten und Anlagen bestimmt der Gemeindevorstand die Anzahl der Abstellplätze in Berücksichtigung der Richtlinien der Schweizerischen Strassenfachmänner. Ist die Errichtung von Abstellplätzen auf eigenem oder durch vertragliche Abmachung gesichertem fremdem Boden nicht möglich, hat der Grundeigentümer eine einmalige Ersatzabgabe zu bezahlen. Die Ersatzabgabe beträgt für jeden fehlenden Abstellplatz Fr. 2'500.-.

Art. 23 Zu- und Ausfahrten

zu- und Ausfahrten sind so zu gestalten, dass die Verkehrssicherheit gewährleistet ist. Vor Autogaragen mit direkter Ausfahrt auf die Strasse muss nach Möglichkeit ein Fahrzeug abgestellt werden können, ohne den Öffentlichen Strassenraum zu beanspruchen. Entlang von Erschliessungsstrassen, deren Breite 3 m oder weniger beträgt, dürfen Garageausfahrten nicht mit Abschrankungen versehen werden. Diese Ausfahrten dürfen für das Kreuzen und Wenden von Fahrzeugen benutzt werden.

4. Ausführung, Betrieb und Unterhalt von Bauten und Anlagen

Art. 24 Ausführung

und Unterhalt

,

}

Alle Bauten und Anlagen sind so zu erstellen und zu unterhalten, dass sie ihrem Zweck in technischer und hygienischer Hinsicht genügen. Sie müssen den zeitgemässen Anforderungen bezüglich Festigkeit, Energieverbrauch, wärme-, Schall- und Feuerschutz genügen. Gefährdet ein Bauwerk wegen mangelhafter Konstruktion oder Unterhaltes Menschen oder fremdes Eigentum, verunstaltet es das Orts- und Landschaftsbild, so ist es vom Eigentümer instandzustellen.

9

Art. 25 Emissionen

Jedermann ist gehalten Lärm, Erschütterungen, lästige Dünste, Staub oder starke Rauchentwicklung zu vermeiden. Neubauten, wesentliche Umbauten und Erweiterungen, die Emissionen verursachen, werden nur bewilligt, wenn sie den geltenden Vorschriften zur Begrenzung der Umweltbelastung genügen. Ihre Zulässigkeit in den verschiedenen Zonen richtet sich nach dem Mass der von ihnen erzeugten Emissionen. Es werden nicht störende, mässig störende und stark störende Bauten und Anlagen unterschieden.

.

1

Als nicht störend gelten Bauvorhaben, die ihrem Wesen nach in Wohnquartiere passen und das ruhige und gesunde Wohnen in keiner Weise beeinträchtigen. Sie haben die Bedingungen der Lärmempfindlichkeitsstufe II zu erfüllen.

2

Als mässig störend gelten Bauvorhaben mit Auswirkungen, die im Rahmen her~ömmlicher Handwerksund Gewerbebetriebe bleiben und sich auf die üblichen Arbeitszeiten während des Tages beschränken. Sie haben die Bedingungen der Lärmempfindlichkeitsstufe III zu erfüllen.

3

Bauvorhaben mit weitergehenden Emissionen gelten als stark störend. Sie erfüllen die Bedingungen der Lärrnernpfindlichkeitsstufe IV.

Bestehende Bauten und Anlagen, die den geltenden Vorschriften nicht genügen, sind zu sanieren •

.

Art. 26 Dach-,Frerndwasser und

Schneerutschungen

Es ist untersagt, Wasser, Dachwasser und Abwasser von Grundstücken auf die Öffentlicheh Stiassen, Wege und Plätze abzuleiten. Ist die Versickerung von Dach- und Fremdwasser (Sicker-, Drainage- und Quellwasser usw.) an Ort und Stelle nicht möglich oder nicht zweckmässig, sind diese in Öffentliche Gewässer oder Meteorwasserleitungen abzuführen. Wo sich die Traufseite der Strasse zukehrt, ist durch zweckentsprechende Massnahmen dafür zu sorgen, dass Schneerutschungen auf die Strasse ausgeschlossen sind •

,

•

10

5. Oeffentlicher

und privater Grund und Luftraum

Art. 27 Beanspruchung

des öffentlichen Grundes sowie der öffentlichen Gewässer

Ueber den normalen Gemeingebrauch hinausgehende Benützung des Öffentlichen Grundes, wie z.B. das Aufstellen von Gerüsten oder Deponieren von Material, ist nur mit Bewilligung des Gemetndevorstands möglich. Er kann dafür eine Gebühr verlangen. Mit der Bewilligung sind die für die Sicherung des öffentlichen Verkehrs und der öffentlichen Anlagen notwendigen Bedingungen und Auflagen zu verbinden. Eine Über den gesteigerten Gemeingebrauch hinausgehende Sondernutzung am Öffentlichen Grund und Boden oder an Öffentlichen Gewässern ist . nur mit Konzession der Gemeindeversammlung zulässig.

Art. 28 Benützung des

öffentlichen Luftraums

Die Benützung des öffentlichen Luftraums kann gestattet werden für: 1. Fensterläden, Tür- und Torflügel, sofern keine

andere Lösung möglich ist.

2. Erker und andere ausladende Gebäudeteile sowie Dachvorsprünge, wenn sie mindestens 3 m Über Öffentlich begehbaren Flächen und 4.5 m über dem Strassenniveau angebracht werden und nicht mehr als 1 min den Öffentlichen Luftraum ragen.

i.

Beanspruchung des Privatbodens

.

Art. 29 Die Gemeinde ist befugt, im Öffentlichen Interesse

auf Privatgrundstücken Verkehrsschilder, Strassentafeln, Beleuchtungskörper, Hausnummern, Hydranten, Höhen- und Vermessungspunkte und dgl. entschädigungslos zu erstellen oder anzubringen. Die berechtigten Wünsche der Grundeigentümer sind zu berücksichtigen.

11

.. IV

ZONENVORSCHRIFTEN

1. Zonen der 9rundnutzung

Art. 30 Dorfzone

Die Dorfzone bezweckt die Erhaltung, die sinnvolle Erneuerung und Ergänzung der bestehenden Dorfkerne. Sie ist für die Erstellung von Wohn- und Geschäftsbauten sowie Gastgewerbebetrieben vorgesehen. Mässig störendes Kleingewerbe sowie landwirtschaftliche Bauten sind zulässsig. Alle An-, Um- und • Neubauten haben sich in Höhe, Stellung, Proportion, Dachform, Material, Farbe und Gestaltung gut in die bestehende Siedlung einzufügen. Bauten, die zerstört oder abgebrochen werden, dürfen binnen 3 Jahren im bisherigen Umfang ohne Rücksicht auf die Vorschriften der Regelbauweise (Art. 42) wieder aufgebaut werden. Dabei sind Zweckänderungen im Rahmen der Zonenzweckbestimmungen zulässig. Vorbehalten bleiben die Vorschriften Über die Bau-, Baugestaltungs- und Niveaulinien. Die Gebäud~masse sind vor dem Abbruch in einem vom Gemeindevorstand zu genehmigenden Plan festzuhalten. Der Gemeindevorstand kann ergänzende Gestaltungsvorschriften erlassen.

Art. 31 Dorferweiterungszone

Die Dorferweiterungszone ist für Wohn- und Ferienhausbauten, mässig störendes Kleingewerbe und Gastgewerbebetriebe bestimmt. Alle An-, Um- und Neubauten haben in Gestaltung (Material~ Proportionen, Farbe usw.) auf die überlieferte Bauweise des Dorfes Rücksicht zu nehmen.

Art. 32 Zone für

Öffentliche Bauten und Anlagen

Diese Zone ist bestimmt für bestehende und künftige Bauten und Anlagen, die der Oeffentlichkeit dienen. Gegenüber angrenzenden Zonen sind deren Vorschriften hinsichtlich Gebäude- und Firsthöhe sowie Gebäudelänge angemessen zu berücksichtigen. Für die Uebernahme privater Grundstücke durch die Gemeinde gelten die Bestimmungen des kantonalen Raumplanungsgesetzes.

12

• Landwirtschaftszone

Art. 33

Die Landwirtschaftszone umfasst das für die landwirtschaftliche Nutzung oder den Gartenbau geeignete sowie das im Gesamtinteresse landwirtschaftlich zu nutzende und für diesen Zweck zu erhaltende Land. Neu- und Umbauten dürfen nur bewilligt werden, soweit sie der landwirtschaftlichen Nutzung des Bodens, den Wohnbedürfnissen der bäuerlichen Bevölkerung und ihrer Hilfskräfte oder der Sicherung der bäuerlichen Existenz dienen. Die Erneuerung, teilweise Aenderung und der Wiederaufbau nicht standortgebundener Bauten sind im Rahmen der eidgenössischen und kantonalen Vorschriften gestattet. Der Gemeinde dürfen durch die Zulassung von Bauvorhaben in der Landwirtschaftszone keine Kosten erwachsen. Es besteht kein Anspruch auf Anschluss an die öffentlichen Erschliessungsanlagen.

Art. 34 Forstwirtschaftszone

Die Forstwirtschaftszone umfasst den Wald im Sinne der Forstgesetzgebung und die zur Aufforstung vorgesehenen Gebiete. • In der Forstwirtschaftszone dürfen nur Bauten bewilligt werden, die der Forstwirtschaft dienen.

!.

Art. 35 Uebriges

Das übrige Gemeindegebiet umfasst die Öffentlichen Gemeindegebiet Gewässer, das nicht kulturfähige ~and sowie Flächen, die noch keiner Nutzungszone zugewiesen sind. Es dürfen nur standortgebundene Bauten im Sinne des eidgenössischen und kantonalen Raumplanungsgesetzes erstellt werden. Bauten und Anlagen, die einen künftigen Zonenzweck beeinträchtigen, sind nicht zulässig. Im übrigen findet Art. 33 Abs. 3 und 4 ebenfalls Anwendung.

2.

Zonen der überlagerten Nutzung

Art. 36 Quellschutzzone

Die Quellschutzzone schützt bestehende und vorgesehene Quellfassungen und ihre Umgebung. 13

Bei Bedarf erlässt die Gemeindeversammlung innerhalb der Quellschutzzone gemäss den Vorschriften der Gewässerschutzgesetzgebung einen besonderen Schutzzonenplan mit den zugehörigen Bestimmungen. Bis zum Erlass dieser Pläne und Bestimmungen dürfen .in den Quellschutzzonen keine Bauten und Anlagen bewilligt werden, die den Zonenzweck gefährden können.

Art. 37 Gefahrenzonen

Die Gefahrenzonen wnfassen Gebiete, i~ welchen mit Naturgewalten wie Lawinen, Hochwasser, Rüfen, Stein, schlägen und Rutschungen zu rechnen ist, die Leben oder Sachwerte gefährden können. In der Gefahrenzone mit hoher Gefahr (Gefahrenzone 1) dürfen keine Bauten erstellt und erweitert werden, die für den Aufenthalt von Menschen und Tieren bestimmt sind. Zerstörte Bauten dürfen nur in Ausnahmefällen wieder aufgebaut werd~n. Standortgebundene Bauten, die nicht dem Aufenthalt von Menschen und Tieren dienen, sind mit entsprechendem Objektschutz zulässig. In der Gefahrenzone mit geringer Gefahr (Gefahrenzone 2) bedürfen Bauvorhaben (Neu- und Erweiterungsbauten, Umbauten mit erheblicher Wertvermehrung) der Genehmigung durch die Gebäudeversicherung des Kantons Graubünden. Diese wnschreibt die erforderlichen Schutzmassnahmen als Bauauflagen.

~.

Art. 38 Naturschutzzone

Die Naturschutzzone schützt Biotope wie Uferbereiche, Kleinseen, Tümpel, Riedgebiete und Moore sowie weitere naturnahe Standorte, die sich durch besondere Artenvielfalt oder das Vorkommen seltener Tierund Pflanzenarten auszeichnen, vor der Zerstörung. In der Naturschutzzone sind Bauten und Anlagen aller Art, Terrainveränderungen, Entwässerungen, Rodungen, Düngungen, Materialablagerungen und andere störende Eingriffe oder Nutzungen untersagt. \

1

Der Gemeindevorstand trifft notwendige Massnahmen zur Pflege und allenfalls Kennzeichnung der geschützten Gebiete. Er kann, sofern dies zum Schutz einzelner Biotope erforderlich ist, Zutrittsverbote erlassen. Die bisherige land- und forstwirtschaftliche Nutzung ist im Rahmen der Pflegema~snahmen zulässig.

!

14

..

Art. 39

Die Landschaftsschutzzone schützt Öffentliche Gewässer und ihre Ufer, besonders schöne und naturkundlich bedeutsame Landschaften, Waldränder und Aussichtslagen vor Verbauung.

Landschaftsschutzzone

Die Erstellung von Hochbauten sowie ~esentLiche Terrainveränderungen sind untersagt. Bestehende Bauten dürfen erneuert und im Rahmen der Bestimmungen der Grundnutzung angemessen erweitert werden.

Art. 40 Die Ruhezone umfasst ausgedehnte Gebiete, die sich

besonders für Ruhe und Erholung eignen, sowie die Lebensräume von Wild, schutzwürdigen Tieren und Pflanzen.

Ruhezone

In der Ruhezoen sind touristische Beförderungsanlagen und der motorisierte Verkehr untersagt. Im Bereich von Wildeinstandsgebieten ist das Variantenskifahren verboten. Der Gemeindevorstand trifft die notwendigen Massnahrnen (z.B. Kennzeichnung). Die Verwendung von Motorfahrzeugen für die land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung sowie für unerlässliche Zufahrten und für Hilfeleistungen in Notfällen ist gestattet.

.. .

Art. 41 Wintersportzone

'

Die Wintersportzone umfasst das für die Ausübung des Wintersports erfoderliche Gelände wie Abfahrtspisten und Langlaufloipen, Schlittelwege u.ä.

a) Jedermann steht zur . Ausübung des Skisports der freie Zutritt offen. \

.

b) Bauliche Anlagen, Pflanzungen und Terrainveränderungen sind nur zulässig, soweit sie die Kusübung des Wintersports nicht beeinträchtigen. c) Einfriedungen von Grundstücken im Bereich von Skipisten können untersagt werden. Sie sind mindestens während der Zeit vom 1. Dezember bis zum 15. April zu entfernen. d) Schäden an Grundstücken oder Ertragsausfälle, die durch die Ausübung des Wintersports entstehen, werden von der Gemeinde vergütet. e) Kosten, die der Gemeinde aus der Anwendung dieser Bestimmungen erwachsen, können direkt oder im Perimeterverfahren ganz oder teilweise den interessierten Unternehmungen und Betrieben auferlegt werden. · 15

f) Die Gemeindeversammlung erlässt bei Bedarf ein Reglement, in dem die Kostenfeststellung ' und Entschädigungen festgelegt werden.

3. Zonenschema, Massvorschriften und Messweise

Art. 42 Zonenschema

Zonen

\

Dorfzone

---

Ausnützungsziffer

)'

Dorferweiterungszone 1 ) 0.35

Gebäudehöhe

a.o m 2)

7.0 m

Firsthöhe

11 • 0 m 2)

9.5 m

Gebäudelänge

18.0 m 3)

1 2. O m

Kl. Grenzabstand

2.5 m

3.0 m

Gr. Grenzabstand

4.0 m

5.0 m

Dachneigung (Grad a.T.)

22

Emissionsgrad 4)

1 - 2

- 30 °

.

3)

- 30° 1 - 2

22

1) Quartierplanpflicht 2) Ein Anspruch auf diese Masse besteht nicht. Vorbehalten bleibt

Art. 30 BauG

3) Beim Zusammenbau von zwei und mehr selbstständigen Bauten oder _bei deutlich gegliederten Bauten gilt eine max. Gebäudelänge von 30 min der Dorfzone und von 18 min der Dorferweiterungszone. Für Hotels kann die max. Gebäudelänge zusätzlich um jeweils höchstens 6 m erhöht werden 4) Emissionsgrade: 1 = nicht störend, 2 = mässig störend (Art. 25 BauG)

16

,. ,

Art. 43 Ausnützungsziffer

Die Ausnützungsziffer regelt das Verhältnis aller anrechenbaren Geschossflächen im Aussenmass zur anrechenbaren Land{läche. Sie wird wie folgt berechnet: anrechenbare Bruttogeschossfiäche

AZ = --------------------------------anrechenbare Landfläche

Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller Geschossflächen im Aussenmass. Im Untergeschoss werden nur die Wohn- und Arbeitszwecken dienenden Räume mit Nebenräumen und Zugängen einbezogen. Im Dachgeschoss werden für Wohn- und Arbeitszwecke ausgebaute oder ausbaubare Räume angerechnet, soweit die lichte Höhe mindestens 1.6 m beträgt. Nicht angerechnet werden: a) Das Mehrmass von Aussenmauern mit Wandstärken über 30 cm; b) Nicht gewerblichen Zwecken dienende Einstellräume wie Garagen und Kellerräume usw. sowie Schutz-, Heiz- und Tankräume, Waschküchen und Maschinenräume von Lift-, Ventilations- und Klimaanlagen;

... A

c) Ein- und vorspringende Balkone, sofern sie nicht als Laubengänge dienen, offene Erdgeschosshallen, Dachterrassen sowie nicht künstlich beheizte Wintergärten;

•

:,

d) Korridore, Treppen und Lifte, die ausschliesslich nicht anrechenbare Räume erschliessen. Die anrechenbare Landfläche ist die Fläche der von der Baueingabe erfassten, baulich noch nicht ausgenutzten Grundstücke der Bauzone, abzüglich der im Generellen Erschliessungsplan sowie in Quartierplänen festgelegten Öffentlichen Strassen und ev. weiteren Öffentlichen Bedürfnissen vorbehaltenen Flächen.

Art. 44 Nutzungsübertragung und

-verlegung, Parzellierung

Der Gemeindevorstand kann Nutzungsübertragungen zwischen angrenzenden oder bloss durch Strassen oder Wege getrennten Grundstücken innerhalb der Bauzone zulassen, sofern ein entsprechender Vertrag zwischen den betroffenen Grundeigentümern vorliegt. Vorbehalten bleiben weitergehende Nutzungsverlegungen nach den Anordnungen des Generellen Gestaltungsplans oder im Rahmen von Quartierplanungen. Bei Abparzellierungen müssen die abgetre~nten Par17

.

zellen für sich allein zonengemäss überbaut werden können. Die neuen Parzellen dürfen nur soweit überbaut werden, als die Ausnützungsziffer Über die ganze ursprüngliche Parzelle eingehalten wird. Der Gemeindevorstand kann Nutzungsübertragungen im Grundbuch anmerken lassen.

Art. 45 Gebäude- und

Firsthöhe

Als Gebäudehöhe gilt das Mittel der Höhe aller Hauptgebäudeecken, gemessen vom gewachsenen Boden bis zum Schnittpunkt mit der oberen Kante der Sparren. Die Firsthöhe wird auf der Talseite ab gewachsenem oder mässig aufgeschüttetem Boden bis Oberkant Firstpfette gemessen. Bei Abgrabungen von mehr als 1/3 der Fassadenlänge wird ab neuem Geländeverlauf gemessen.

Art. 46 Gebäudelänge

Als Gebäudelänge gilt die grösste Seite des kleinsten Rechteckes, welches das Gebäude umfasst. An- und Nebenbauten im Sinne von Art. 48 Abs. 3 sind nicht anzurechnen.

· Art. 47 l.

Grenz- und Gebäudeabstand

Bei sämtlichen Bauten ist der vorgeschriebene Grenzabstand als die kürzeste, waagrechte Entfernung zwischen der Fassade und der Grundstücksgrenze einzuhalten. Der grosse Grenzabstand ist von der Süd- oder der Talfassade, die kleinen Grenzabstände von den übrigen Fassaden einzuhalten. Der Gebäudeabstand ergibt sich aus der Summe der beiden vorgeschriebenen Grenzabstände. Bei verschiedenen Bauten auf demselben Grundstück bemisst sich der Gebäudeabstand, wie wenn eine Grenze dazwischen läge.

Art. 48 Näher- und

Grenzbaurecht

Mit Zustimmung des Nachbarn können die Grenzabstände ungleich auf die Grundstücke verteilt werden. Auf schriftliches Begehren der beteiligten Grundeigentümer kann der Gemeindevorstand eine Reduktion des Gebäudeabstands bewilligen, sofern dadurch weder öffentliche, feuerpolizeiliche noch wesentliche private Interessen verletzt werden. Eingeschossige An- und Nebenbauten bis 3.0 m Ge18

.o

bäudehöhe und mit weniger als 30 m2 Grundfläche, welche keine Wohn- und Arbeitsräume enthalten, können bis an die Grenze gestellt werden, sofern keine feuer- und sicherheitspolizeilichen Vorschriften oder andere wichtige Gründe entgegenstehen. Der Bauherr hat dem Gesuch das schriftliche Einverständnis • des Nachbarn beizulegen. Bei Aussenisolationen von bestehenden Bauten darf der Grenz- und Gebäudeabstand um das entsprechende Mass unterschritten werden. Auskragende Gebäudeteile, wie offene Balkone, Erker, Vortreppen, Vordächer usw., dürfen bis zu 1.5 min den Grenzabstandsbereich hineinragen. Der Gemeindevorstand kann den Zusammenbau selbständiger Gebäude Über die Grenze unter Einhaltung der Zonenvorschriften gestatten, sofern die Bauten gleichzeitig erstellt werden oder wenn bei einseitigem Grenzbau der Nachbar sich verpflichtet, bei einer späteren Ueberbauung seines Grundstücks an die Brandmauer anzubauen. Die zwischen den Nachbarn getroffenen schriftlichen Vereinbarungen sind mit dem Baugesuch einzureichen und in das Grundbuch einzutragen. Der Nachweis der Eintragung ist spätestens vor Baubeginn einzureichen. V

't.

ERSCHLIESSUNG

Art. 49 Erstellung und Die Gemeinde sorgt nach Massgabe der genehmigten

Finanzierung Kredite für den etappenweisen Ausbau der im Geneder Erschlies- rellen Erschliessungsplan vorgesehenen Öffentlichen sungsanlagen, Erschliessungsanlagen. Gebühren Die Grundeigentümer haben an die Kosten der von der Gemeinde erstellten oder von ihr übernommenen Strassen, Plätze und Wege finanzielle Beiträge zu leisten, soweit ihnen daraus Sondervorteile erwachsen. Die Finanzierung der Öffentlichen Werkleitungen erfolgt durch Anschlussgebühren für den direkten oder indirekten Anschluss. Wird der Bau von Erschliessungsanlagen verlangt, bevor die Gemeinde einen entsprechenden Kredit bewilligt hat, so hat der Gesuchsteller die erforderlichen Mittel vor der Erteilung der Baubewilligung vorzuschiessen. später anschliessende Grundeigentümer haben sich an der Vorfinanzierung zu beteiligen. Können sich die Grundeigentümer Über die Kostenteilung nicht einigen, legt der Gemeindevorstand die Kostenanteile im Sinne von Art. 64 fest. Vorbehalten bleibt die Verteilung der Kosten im Quartierplanverfahren.

.. .

19

..

Für die Benützung der öffentlichen Werkleitungen erhebt die Gemeinde periodische Benützergebühren. Private Erschliessungsanlagen sind nach den Vorschriften der Gemeinde durch die Privaten zu erstellen.

Art. 50 Unterhalt der

Erschliessungsanlagen

Der Unterhalt der Öffentlichen Erschliessungsanlagen ist Sache der Gemeinde. Der Unterhalt der privaten Erschliessunganlagen ist Sache der Privaten. Auf Antrag kann die Gemeinde den Unterhalt einschliesslfch der Schneeräumung der privaten Erschliessungsanlagen durchführen lassen.

Art. 51 Beitrags- und

Gebührenordnung

Die Gemeindeversammlung erlässt eine Beitrags- und Gebührenordnung für den Bau, Betrieb und Unterhalt der Erschliessungsanlagen, insbesondere ein Wasserund Kanalisationsreglement. • Der Gemeindevorstand kann die Bewilligung für ein Bauvorhaben von der finanziellen Sicherstellung der der Gemeinde zu leistenden Beiträge und Anschlussgebühren abhängig machen.

20

-~

VI

QUARTIERPLANUNG 1. Allgemeines

Art. 52 Zweck und

Inhalt

Die Quartierpl~nung regelt die Gestaltung und Erschliessung eines bestimmten Gebiets im Rahmen der Grundordnung. Der Quartierplan besteht aus den Quartierplanbestimmungen, dem Quartiergestaltungsplan und dem Quartiererschliessungsplan. Er ist nach Bedarf durch Pläne und Verzeichnisse der Baulandumlegung, durch den Grenzbereinigungsplan und durch weitere Pläne, Modelle und Berichte zu ergänzen.

Art. 53 Quartierplanbestimmungen

Die Quartierplanbestimmungen enthalten Vorschriften' über die Gestalt~ng der Bauten und Anlagen. Sie regeln mindestens die Erstellung und Finanzierung der Quartiererschliessung sowie die Grundsätze für die Verteilung der Planungs- und der Erschliessungskosten unter den Grundeigentümern. Die Quartierplanbestimmungen können die Bauvorschriften der Grundordnung ergänzen. Sie können im Rahmen der Grundordnung Nutzungspflichten vorsehen.

Art. 54 Quartiergestaltungsplan

Durch den Quartiergestaltungsplan wird die Gestaltung der Bauten und ihrer Umgebung eines bestimmten Gebiets geregelt. Der Quartiergestaltungsplan trennt wenigstens die überbaubaren und freizuhaltenden Flächen. Er kann Angaben über Lage, Grösse und Gestaltung der Bauten, Anlagen und Freiflächen, deren Nutzung sowie allfällige Ueberbauungsetappen enthalten. Abweichend von den Zonenvorschriften können bei besonderen ortsbaulichen Leistungen im Quartiergestaltungsplan die Grenz- und Gebäudeabstände, die Gebäudelänge, der Zusammenbau mehrerer Baukörper sowie die Dachform und -neigung ~ach architektonischen Kriterien frei bestimmt werden. Drängt sich aus gestalterischen Gründen eine erhebliche Terrainveränderung auf, so kann die Berechnung der Gebäude- und Firsthöhe ab neuem Terrain festgelegt werden. Gegenüber Nachbargrundstücken ausserhalb des Quartierplangebietes gelten die gesetzlichen Grenz- und Gebäudebstände. 21

',.,

Art. 55 .•

Quartiererschliessungsplan

Der Quartiererschliessungsplan legt die Erschliessung des Quartierplangebiets mit den Verkehrs- und Versorgungsanlagen verbindlich fest. Er kann Gemeinschaftsanlagen vorsehen und Etappen für die Erstellung der Erschliessung festlegen. Als Gemeinschaftsanlagen gelten insbesondere auch gemeinschaftliche Anlagen der Energieversorgung, der Abfallbeseitigung und für die Parkierung. Eigentümer bestehender Bauten und Anlagen können zu einem Anschluss an Gemeinschaftsanlagen verpflichtet werden, sofern deren Anschluss zweckmässig und zumutbar ist.

2.

Baulandumlegung

Art. 56 Baulandumlegung

Die Baulandumlegung dient der Neuordnung der Eigentumsverhältnisse im Umlegungsgebiet. Sie schafft die Voraussetzungen für die Verwirklichung des Quartiergestaltungs- und des Quartiererschliessungsplans. Die Baulandumlegung kann vom Gemeindevorstand von Amtes wegen angeordnet werden. Sie ist ausserdem zu beschliessen, wenn es die Mehrheit der interessierten Grundeigentümer verlangt, denen mehr als die Hälfte des Umlegungsgebiets gehört.

,

Zum Schubz der Baulandumlegung kann der Gemeindevorstand einen Umlegungsbann beschliessen. Während des Umlegungsbanns dürfen ohne Zustimmung des Gemeindevorstandes keine rechtlichen oder tatsächlichen Verfügungen über die Grundstücke getroffen werden, welche die Baulandumlegung beeinträchtigen oder erschweren. Im übrigen gelten für den Umlegungsbann sinngemäss die Vorschriften Über den Erlass von Planungszonen.

Art. 57 Alter

Bestand

Für ~lle Grundstücke im Umlegungsgebiet sind gestützt auf das Grundbuch ein Bestandesplan und ein Bestandesverzeichnis zu erstellen. Daraus sind die Eigentumsverhältnisse an den einbezogenen Grundstücken mit Einschluss der beschränkten dinglichen Rechte, ausgenommen Pfandrechte, sowie die Vormerkungen und die Anmerkungen ersichtlich.

...

Bestandesplan und Bestandesverzeichnis sind während 20 Tagen aufzulegen. Den Betroffenen ist Gelegenheit zu geben, Aenderungen oder Ergänzungen zu beantragen. 22

• J

Streitigkeiten, welche den Bestand und Umfang des Eigentums betreffen, sind auf den Zivilweg zu verweisen.

Art. 58 Abzüge für

den Gemeinbedarf

Von der Gesamtfläche des Umlegungsgebiets ist das Land unentgeltlich in Abzug zu bri.n gen, welches benötigt wird für 'die Erschliessung sowie für Gemeinschaftsanlagen, die überwiegend den Bedürfnissen im Umlegungsgebiet dienen. Die verbleibende Fläche bildet die Verteilungsmasse für die Neuzuteilung. Die Abtretung von Boden oder Rechten zu weitergehenden öffentlichen Zwecken richtet sich, sofern keine Einigung erzielt wird, nach den Vorschriften des Enteignungsgesetzes.

Art. 59 Neuzuteilung,

Wertausgleich

Jeder Grundeigentümer erhält durch den Umlegungsplan und das Neuzuteilungsverzeichnis aus der Verteilungsmasse Boden zugewiesen, der anteilmässig dem Land entspricht, das er in die Umlegung eingeworfen hat. Grundeigentümer, deren Anteil an der Verteilungsmasse nicht ausreicht, um ein Überbaubares Grundstück zu bilden, haben keinen Anspruch auf eine Landzuteilung. Durch Boden nicht ausgleichbare Mehr- oder Minderwerte sind in Geld voll auszugleichen. Bei etappenweiser Erschliessung des Quartiers ist bei der Zuteilung der Grundstücke auf die Bauabsichten der Grundeigentümer Rücksicht zu nehmen. Bauwilligen Grundeigentümern ist Boden in der ersten Etappe zuzuweisen. Bei Baulandumlegungen zur Erschliessung von Land für den Wohnungsbau kann die Neuzuteilung mit der Verpflichtung verbunden werden, dass die Grundstücke in einer für den Eigentümer zumutbaren Frist überbaut oder für Zwecke, die der Ueberbauung dienen, zur Verfügung gestellt werden (Bauverpflichtung). Art.

Bereinigung von Rechten, Vormerkungen und Anmerkungen

,.

60

Beschränkte dingliche Rechte sowie Vormerkungen und Anmerkungen, die durch die Baulandumlegung gegenstandslos werden oder dem Umlegungszweck entgegenstehen, sind nicht in die Neuzuteilung aufzunehmen. Alle übrigen sind durch Rechte gleichen Inhalts im Neuzustand zu ersetzen. Rechte, die nicht in die Neuzuteilung übernommen werden, sind mit Ausnahme der gegenstandslos gewordenen Rechte voll zu entschädigen.

23

-

.

Mit Ausnahme der Grundpfandrechte gehen mit dem Erwerb des Eigentums an den neu zugeteilten Parzellen sämtliche beschränkten dinglichen Rechte des alten Bestandes unter~ Die Grundpfandrechte werden nach Massgabe von Art. 802 ZGB von den abzutretenden Grundstücken oder Teilen davon auf die zum Ersatz zugewiesenen Parzellen verlegt. Sofern ein Grundeigentümer kein neues Grundstück zugewiesen erhält, sind die Grundpfandrechte abzulösen.

,•

Art. Grenzbereinigung

61

Befinden sich im Quartierplangebiet ungünstig abgegrenzte Parzellen, die jedoch keine eigentliche Baulandumlegung erfordern, kann der Gemeindevorstand auf Begehren eines Grundeigentümers die Grenzbereinigung anordnen, wenn den andern Grundeigentümern hieraus keine nennenswerten Nachteile erwachsen. In gleicher Weise kann die Grenzbereinigung auch bei Randparzellen des Planungsgebiet~s angeordnet werden, wenn diese gegenüber Parzellen ausserhalb des Planungsgebietes ungünstige Grenzen aufweisen. 3. Quartierplanverfahren

Art. 62 Einleitung

Die Einleitung des Quartierplanverfahrens erfolgt durch Beschluss der Gemeindeversammlung. Diesen Beschluss kann die Gemeindeversammlung selbständig oder auf Antrag einer Mehrheit interessierter Grundeigentümer, die über mehr als die Hälfte eines sinnvoll abgegrenzten Quartierplangebiets verfügt, fassen. Der Beschluss über die Einleitung des Verfahrens hat Unterlagen Über den Zweck der Quartierplanung, die Abgrenzung des Gebietes und Angaben Über die allfällige Landumlegung und Nutzungsumlegung zu enthalten. Die betroffenen Grundeigentümer sind vor der Beschlussfassupg zu orientieren und anzuhören. Der Einleitungsbeschluss ist öffentlich bekanntzugeben. Den betroffenen Grundeigentümern ist er unter Angabe der Rekursmöglichkeiten schrit'tlich mitzuteilen. Einsprachen gegen die Durchführung einer Quartierplanung überhaupt, die Abgrenzung des Plangebiets und über die Durchführung einer Baulandumlegung oder Grenzberein~gung sind bei der Einleitung des Quartierplanverfahrens an den Gemeindevorstand zu erheben und können im nachfolgenden Verfahren nicht mehr erhoben werden. 24

..

Art. 63 Erstellen des

Quartierplans

Nach Eintritt der Rechtskraft des Einleitungsbeschlusses und Anhören der betroffenen Grundeigentümer lässt der Gemeindevorstand den Quartierplan durch Fachleute ausarbeiten. Den Grundeigentümern ist Gelegenheit zu bieten, bei der Ausgestaltung des Quartierplans mitzuwirken. Der Gemeindevorstan~ kann die Erstellung des Plans auch Fachleuten überlassen, welche von den Quartierplanbeteiligten beauftragt worden sind. Er kann dabei Weisungen Über die formelle Gestaltung der Bestandteile des Quartierplans erteilen und zudem Quartierpläne, die von den Beteiligten selbst erstellt werden, auf deren Kosten durch eigene Fachleute beurteilen lassei.

Art. 64 Kosten des

Verfahrens

Die Kosten des Verfahrens sind in der Regel nach Massgabe der in das Verfahren einbezogenen Grundstücksfläche auf die Grundeigentümer zu verteilen. Verfahrenskosten, die bloss einzelne Grundeigentümer betreffen, sind unter diesen aufzuteilen. Die Kostenbeiträge werden mit Abschluss des Verfahrens fällig. Die Quartierplanbeteiligten können bereits während des Verfahrens zu Kostenbeiträgen verpflichtet werden.

Art. 65 Oeffentliche

Auflage, Einsprachen

Der Quartierplan ist in der Gemeinde während 20 Tagen Öffentlich aufzulegen und in ortsübliche Weise bekanntzugeben. Die Auflage hat in der Regel folgende Dokumente und Planunterlagen zu enthalten: 1. Quartierplanbestimmungen 2. Quartiergestaltungsplan 3. Quartiererschliessupgsplan 4. Die Auflageakten der Baulandumlegung s. Kostenverteiler der Verfahrens-, Projektierungsund Baukosten mit allfälliger Regelung der Vorfinanzierung Unmittelbar betroffene Grundeigentümer sind vor der Öffentlichen Auflage schriftlich zu benachrichtigen. Einsprachen sind während der Öffentlichen Auflage schriftlich an den Gemeindevorstand zu richten. Die Auflage ist zu wiederholen, wenn auf Grund von Einsprachen der Quartierplan geändert wird. Betref25

fen die Aenderungen lediglich einzelne Grundeigentümer, so ist diesen Gelegenheit zur Einsprache innert einer Frist von 20 Tagen zu geben.

Art. 66 Genehmigung,

Anmerkung und Eintragung im Grundbuch, Inkrafttreten

Nach Ablauf der Auflagefrist entscheidet die Gemeindeversammlung über die eingegangenen Einsprachen und die Genehmigung des Quartierplans. Der Gemeindevorstand lässt den Quartierplan nach Eintritt der Rechtskraft im Grundbuch anmerken. Gleichzeitig sind Rechtsveränderungen aus der Baulandumlegung und Grenzbereinigungen im Grundbuch eintragen zu lassen. Der Gemeindevorstand teilt allen betroffenen Grundeigentümern das Inkrafttreten der Quartierplanung ohne Verzug mit und gibt das Inkrafttreten in ortsüblicher Weise bekann~.

Art. 67 Aufhebung

oder Abändeung von Quartierplänen

Haben sich die Verhältnisse seit dem Erlass erheblich geändert, kann die Gemeindeversammlung Quartierpläne von Amtes wegen oder auf Antrag von Grundeigentümern ganz oder teilweise aufheben oder abändern. Die Betroffenen sind vor der Einleitung des Verfahrens anzuhören. Für die Aenderung der Quartierpläne gelten sinngemäss die Bestimmungen über deren Einleitung und Erlass.

"•

VII

BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN

Art. 68 Bewilligungspflicht

Für alle Neubauten, baulichen Veränderungen und Abbrüche ist vor Beginn jeglicher Bauarbeiten ein Baugesuch einzureichen. Die Bewilligungspflicht gilt insbesondere für: a) b) c) d) e)

Neubauten; Um-, An- und Aufbauten sowie Aussenrenovationen; Aenderung der Zweckbestimmung bestehender Bauten; Abbruch von Bauten und Bauteilen; Verkehrsanlagen inkl. Parkplätze, Werkleitungen und Kläranlagen; f) Alle in den kantonalen Vorschriften über die Feuerpolizei und den Gewässerschutz aufgeführten Bewilligungsfälle; g) Einfriedungen entlang· Öffentlichem Eigentum, 26

• f

Stützmauern und wesentliche Terrainveränderungen; h) Anbringen von festen oder beweglichen Firmentafeln, Schaukästen, Lichtreklamen, Sonnenkollektoren, Empfangsanlagen und dergleichen; i) Fahrnisbauten, die mehr als 30 Tage am gleichen Ort stationiert werden (z.B. Wohnwagen); j ) Aussenantennen, Freileitungen (ausgenommen Telefon); k) Campingplätze, Zeltlagerplätze; 1) Deponien und Materialentnahmen.

.,

Projektänderungen sind vor der Ausführung anzuzeigen. Der Gemeindevorstand entscheidet, ob eine neue Publikation zu erfolgen hat.

Art. 69 Unterlagen

zum Baugesuch

.,

Dem 'Baugesuch sind die zum Verständnis des Baugesuches notwendigen Planunterlagen in doppelter Ausfertigung beizulegen, nämlich: a) Situationsplan 1:500/1:2000 des Bauplatzes und seiner Umgebung mit Einzeichnung der Zufahrt und aller Anschlussleitungen sowie der Grenzabstände; b) Grundris~e 1 : 100 sämtlicher Stockwerke mit Einschluss des Kellers und des Dachstockes mit vollständigen Angaben Über Aussenmasse, Mauerstärken, Fenster- und Türmasse sowie Zweckbestimmung der Räume; c) Pläne sämtlicher Fassaden 1:100, inkl. bestehendem und projektiertem Terrainverlauf; d) Querschnitt durch das Gebäude mit Angabe der Stockwerkshöhen, des Strassenniveaus, bestehender und projektierter Terrainhöhen, der Anschlüsse der Werkleitungen sowie mit Bezeichnung des versicherten Höhenfixpunktes; e) Baubeschrieb auf amtlichem Formular mit Angaben über Material und Farbe sowie Kostenschätzung; f) Berechnung der Baukubatur (nach SIA) und der Ausnützungsziffer; g) Unterlagen für die Anlagen, die der feuerpolizeilichen Bewilligungspflicht unterstellt sind; h) Energienachweis auf amtlichem Formular; i) Alle Unterlagen für den baulichen Zivilschutz gemäss eidgenössischen und kantonalen Vorschriften; k) Für Bauvorhaben in der Gefahrenzone: Vorprüfungsentscheid der Gebäudeversicherung; l) Bei Bauvorhaben mit Lärmquellen: Unterlagen gemäss eidgenössischen Vorschriften; m) Allfällige vertragliche Vereinbarungen mit Anstössern und entsprechende Auszüge Über Grundbucheinträge. Der Gemeindevorstand kann auf einzelne Unterlagen verzichten oder weitere anfordern, soweit dies für die Beurteilung des Bauvorhabens notwendig ist. 27

• C

Nicht der Bewilligungspflicht unterliegen Bauvorhaben, die keine äusserlich wahrnehmbaren Veränderungen und keine Aenderung der Zweckbestimmung des Gebäudes mit sich ziehen, Baubaracken und Baureklamen während der Bau-zeit, Terrainveränderungen von weniger als 1 m Höhe und 40 m2 Grundfläche sowie Viehweidezäune.

Art. 70 Baugespann

Gleichzeitig mit der Einreichung des Baugesuchs ist für Bauten und Anlagen, die nach Aussen in Erscheinung treten, ein Baugespann aufzustellen, das die Gestalt und Höhe des Vorhabens klar erkennen lässt. Die Grundstücksgrenzen sind soweit erforderlich zu markieren. Am Baugespann ist das Niveau des Erdgeschosses anzugeben. Das Baugespann ist bis zur rechtskräftigen Erledigung des Baugesuchs stehen zu lassen und nachher innert angemessener Frist zu entfernen. Mit dem Baugespann ist ein Höhenfixpunkt zu versichern, der bis zur Bauvollendung für Baukontrollen verwendet werden kann.

Art. 71 Planauflage

Die Baugesuche werden während 20 Tagen in der Gemeinde öffentlich aufgelegt. Diese Auflage wird unter Angabe des Bauherrn, der Bauparzelle und des Bauvorhabens im Publikationsorgan der Gemeinde publiziert. Innert 20 Tagen seit der Publikation können beim Gemeindevorstand Einsprachen Öffentlich-rechtlicher Natur erhoben werden.

Art. 72 Vereinfachtes

Verfahren

Für geringfügige Umbauten, die nach Aussen nicht in Erscheinung treten, sowie für bauliche Anlagen gemäss Art. 68 lit. d - k kann der Gemeindevorstand auf die Profilierung und/oder Publikation verzichten, wenn durch das Bauvorhaben keine schützenswerten Nachbarinteressen verletzt werden oder derbetroffene Nach~ar zum voraus seine Zustimmung schriftlich erteilt hat.

Art. 73 Baubescheid

Nach Ablauf der Einsprachefrist erlässt der Gemeindevorstand für Bauvorhaben innerhalb der Bauzonen den Baubescheid, in welchem auch über allfällige Einsprachen entschieden wird.

28

•·

• C

Gesuche für Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen, bei denen der Gemeindevorstand die Voraussetzungen für die Bewilligung' als erfüllt betrachtet, sind dem kantonalen Departement des Innern und der Volkswirtschaft zu unterbreiten. Die Baubewilligung wird erst nach Vorliegen aller Bewilligungen gemäss übergeordnetem Recht erteilt. Wird das Baugesuch oder eine Einsprache abgewiesen, so ist der Entscheid zu begründen. ~inspracheentscheide sind gleichzeitig mit dem Baubescheid dem Gesuchsteller und den Einsprechern zu eröffnen.

Art. 74 Vorentscheid

Bei grösseren oder besonderen Bauvorhaben kann der Gemeindevorstand vor Einreichung des Baugesuchs um seine grundsätzliche Stellungnahme Über einzelne wesentliche Punkte des Bauvorhabens ersucht werden. Der Vorentscheid gibt weder dem Gesuchsteller Anspruch auf Erteilung der Baubewilligung noch bindet er den Gemeindevorstand bei der Beurteilung des ordentlichen Baugesuchs und allfälliger Einsprachen.

Art. 75 \

Baubeginn

Mit den Bauarbeiten darf erst begonnen werden, wenn die Baubewilligung vorliegt. Eine Baubewill~gung erlischt, wenn der Gesuchsteller nicht innert eines Jahres seit Eintritt der Rechtskraft mit den Bauarbeiten beginnt und ohne erhebliche Unterbrechungen weiterführt. Der Gemeindevorstand kann die Frist auf begründetes Gesuch hin angemessen verlängern.

Art. 76 Baukontrolle

Di~ Ausführung der Bauarbeiten wird durch den Geund Bauabnahme meindevorstand kontrolliert. Es sind folgende Baustadien zu melden: a) Erstellung des Schnurgerüstes; b) Vollendung des Rohbaus; c) Anschluss Kanalisation und Wasser (jeweils vor dem Eindecken des Grabens); d) Vollendung des Baus. Die Kontrollen sind innert 3 Arbeitstagen nach Empfang der Meldung durchzuführen. 29

.

• 0

Vor der Bauabnahme darf der Bau in der Regel nicht bezogen werden •

.•

Art. 77 Bauausführung, Bauten und Anlagen sind nach den bewilligten Plänen

Aenderungen auszuführen. Aenderungen gegenüber den ursprünglich genehmigten Plänen müssen vorn Gemeindevorstand vor der Ausführung genehmigt werden. Wenn die Projektänderung nach aussen in Erscheinung tritt, wie insbesondere bei einer Vergrösserung der Gebäudemasse, einer Veränderung der Situation, oder wenn eine Zweckänderung vorgesehen wird, ist ein neues Baubewilligungsverfahren durchzuführen.

Art. 78 Gebühren

Für das Baubewilligungsverfahren, die Baukontrollen und die Bauabnahme erhebt die Gemeinde eine ihren Aufwand deckende Gebühr. In der Regel wird pro Kubikmeter umbauten Raumes Fr. 0.20 - 1.20 , wenigstens jedoch Fr. 20.- , verlangt. Erfordert die Behandlung eines Baugesuchs den Beizug eines Beraters (Jurist, Baufachleute usw.), können die Kosten dem Bauherrn auferlegt werden.

VIII

SCHLUSSBESTIMMUNGEN

Art. 79 Verantwortlichkeit

Bauherr, Architekt, Bauleitung und Unternehmer sind für die Einhaltung der baupolizeilichen Vorschriften und für die sachgemässe Ausführung des Baus verantwortlich. Durch die Erteilung der Baubewilligung und die Ausführung der Kontrollen übernimmt der Gemeindevorstand keine Garantie für Konstruktion, Festigkeit oder Materialeignung und Sicherheit der erstellten Bauten und Anlagen.

Art. 80 •

Widerhandlungen/Busse

Widerhandlungen gegen die Vorschriften des Baugesetzes oder darauf beruhender Erlasse und Verfügungen 30

.r

werden vom Gemeindevorstand ·mit Busse bis zu Fr. 30 1 000.-- geahndet. Handelt der Täter aus Gewinnsucht, so ist der Gemeindevorstand nicht an das HÖchstmass der Busse gebunden. Ist die Widerhandlung durch eine juristische Person, eine Kollektiv- oder Kommanditgesellschaft oder eine Personengesamtheit ohne Rechtspersönlichkeit begangen worden, so ist die Strafe gegenüber denjenigen Personen auszusprechen, die in deren Namen gehandelt haben oder hätten handeln müssen. Für Bussen und Kosten haftet die juristische Person, die Gesellschaft oder die Personengesamtheit solidarisch.

Art. 81 Wiederherstellung

Wird ein Bau entgegen den Vorschriften des Baugesetzes oder der Baubewilligung erstellt, so kann der Gemeindevorstand die erfqrderlichen Aenderungen oder den Abbruch anordnen. Wenn der Bauherr dieser Aufforderung nicht nachkommt, erfolgt die Vollstreckung durch Beauftragte des Gemeindevorstands auf Kosten des Bauherrn.

Art. 82 Re.chtsmi ttel

Beschlüsse der Gemeinde Über Erlass oder Aenderung des Baugesetzes, des Zonenplans, des Generellen Gestaltungs- und Generellen Erschliessungsplans können nach den Bestimmungen des kantonalen Raumplanungsgesetzes innert 20 Tagen seit öffentlicher Bekanntgabe bei der Regierung durch Beschwerde angefochten werden. Beschlüsse und Verfügungen des Gemeindevorstands auf Grund dieses Gesetzes oder der dar~uf beruhenden Erlasse sowie Beschlüsse der Gemeinde über den Erlass oder die Aenderung von Bau- und Baugestaltungslinien und von Quartierplänen können nach den Bestimmungen des Verwaltungsgerichtsgesetzes innert 20 Tagen durch Rekurs beim Verwaltungsgericht angefochten werden.

Art. 83 Inkrafttreten

Dieses Baugesetz tritt n.a ch Annahme durch die Gemeindeversammlung mit der Genehmigung durch die Regierung in Kraft. Seine Bestimmungen sind auf alle Baugesuche und Planungen anwendbar, die bis zum Inkrafttreten noch nicht bewilligt bzw. genehmigt sind.

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Mit dem Inkrafttreten dieses Gesetzes werden sämtliche widersprechenden früheren Vorschriften der Gemeinde aufgehoben, insbesondere das Baugesetz vom 11. Mai 1974 (Genehmigung Gemeindeversammlung) bzw. 19.8.1974 (Genehmigung Regierung). 31

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Also beschlossen in der Gemeindeversammlung vom 28. März 1992 Der Gemeindepräsident:

Der Aktuar: w

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D. Dolf ·

Von der Regierung des Kantons Graubünden genehmigt gemass Beschluss v9m.l6~l;/!n~. RB Nr.

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Namens der Regierung:

Der Präsident: Dr. Maissen

Der Kanzleidirektor:

Dr.Riesen

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Anhang

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Art. II

Bau-, Baugestaltungs- und Niveaulinien

Schutz von Strassen, Wegen und Plätzen 1., Bio

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max. 1.5m

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Baugeste ltungslinien 81

Baulinie

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Niveaulinie

Bio Baulinienabstand Baugestaltungslinie

.

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Art. 43 Ausnützungsziffer

S

=

Fahrbahn- und Trottoirflächen im Eigentum der Gemeinde

{:::::::;:;::::::)

anrechenbare Grundstücksfläche

!=:\::=::::;::) anrechenbare Grundstücksfläche infolge Nutz ungsü bertr agung

a + b = anrechenbare Grundstücksfläche

= Baulinie

BI

Waldareal

Erdgeschoss

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1

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1

Abstellräume, Garage

1 ----- -

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1b.

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•

Vollgeschoss

f2'M anrechen bare BruttoGeschossfläche

b

= Mauer- , Wandquerschnitt

wenn b>30cm: Innenseite t. 30cm

0

Dachgeschoss

30cm

(

Art. 45 Gebäude- und Firsthöhe

GH = Gebäudehöhe FH = Firsthohe

h2

GH = hl + h2 + h3 + h4 4

,,. , .....

,

77TT7777.

!::::::::::::::!

gewachsenes Terrain neues Terrain A bgra bungen

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8 b

I IJ...

Cl)

C

I IJ...

8

=

Breite der Fassade b > 813 =C> FH neu

Art. 46 Gebäudelänge

L

= massgebende Gebäudelänge

8

= Gebäudebreite

Lx 8 = kleinstes umschreibendes Rechteck A

Art. 47

Art. 48 = Anbaute siehe Art. 48 Abs. 3

Grenz- und Gebäudeabstand Näher- und Grenzbaurecht

= Balkon, Erker, Vortreppen, Vordächer . GA = Grenzabstand 8

. '

' ..,

l·

L

L

= Fossodenlänge

e

1.5 m

AMTSREGISTRATUR BI AMT FÜR RAUMEl'JTWICf<U 1:-•r~

Kanton Graubünden Gemeinde Casti-Wergenstein

Teilrevision Baugesetz

Von der Gemeindeversammlung angenommen am: 24. August 2005 Der Gemeindepräsident: Der Aktuar

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Von der Regierung genehmigt am: 1 .'l 2,a,b I J\ 5':l DerPräsident:

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Der Kanzleidirektor:

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•

Gemeinde Casti-Wergenstein

Bauberatung

Teilrevision Baugese tz

Art. Sa

Die Baubehörde bezeichnet eine ausgewiesene Fachperson als Bauberaterin oder Bauberater. Diese darf nicht in der Gemeinde wohnhaft sein und daselbst während der Amtsdauer keine Projektierungs- und Bauaufträge übernehmen. 2

Die Bauberatung orientiert und berät Bauherrschaften, Architektinnen und Architekten in Bezug auf die Gestaltung von Bauvorhaben in der Dorfzone. Der Bauberatung unterliegen auch Bauvorhaben an schützenswerten und erhaltenswerten Bauten.

3

Die Bauberatung kann im Generellen Gestaltungsplan für weitere Bauzonen oder Teile davon als obligatorisch erklärt werden.

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l

AMTSREGISTRATUR III AMT FÜR RAUMENTWICKLUNG

[ [

Kanton Graubünden

[

Gemeinde Casti - Wergenstein

LJ

C [

[

Teilrevision Baugesetz

D

Zone landschaftsprägende Bauten

[

D Der Gemeindepräsident: Der Gemeindeschreiber:

ßr-t

Von der Regierung genehmigt gemäss Beschluss vom

o„ Präsidenti",

.J~/?..?r?.1'.'.?: .......... RB-Nr. .}-s.3

Der Kanzleidirektor:

Februar 2012 / dr / sa

Stauffer

a

Studach

AG

CH • 7000 Chur• Alexanderstrasse 38 Fon +41 (0)81 258 34 44 • Fax +41 (0)81 258 34 <10

Mall lnfaOstauffer•studach . ch

L Boden- und Baulandpolitik/ Vorteilsausgleich (neu)

1.

Art. 4a

Bei Planungsmassnahmen, die zu erheblichen Vor- oder Nachteilen führen (z.B. Mehrwert bei Ein- und Umzonungen), sorgt die Baubehörde für einen angemessenen Ausgleich. Ausgleichsleistungen für Planungsmassnahmen auf Stufe Grundordnung werden zwischen der Gemeinde und den Betroffenen vertraglich festgelegt. Erhebliche Vor- oder Nachteile aus Folgeplanungen werden im Rahmen der Folgeplanung ausgeglichen.

Zonenplan

Art. 8

b) Zonen der überlagerten Nutzung:

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Quellschutzzone Gefahrenzonen Naturschutzzone Landschaftsschutzzone Zone landschaftsprägende Bauten Ruhezone Wintersportzone Zone landschaftsprägende Bauten (neu)

Art. 39a 1. Zweck

Die Zone landschaftsprägende Bauten dient dem Erhalt traditioneller Kulturlandschaften im Temporärsiedlungsraum, die durch das Zusammenwirken von Bauten mit ihrer landschaftlichen Umgebung noch intakt und deshalb besonders wertvoll sind. 2. Schutz und Erhaltung Die wertvollen traditionellen Kulturlandschaften mit den dazugehörenden Bauten werden im öffentlichen Interesse erhalten und sind im Sinne der Zone unter Schutz gestellt. Sie sollen durch die Bewirtschaftung und Pflege des Umlandes sowie durch Umnutzungen (Zweckänderungen) funktionsloser Bauten erhalten bleiben. Sämtliche Bauten (Wohnbauten und Ökonomiebauten) und Anlagen in der Zone landschaftsprägende Bauten sind in ihrem ursprünglichen Charakter und Erscheinungsbild sowie in ihrer Substanz zu erhalten, störende Elemente und Bauteile sind zu entfernen. Neubauten, Erweiterungen sowie der Abbruch und Wiederaufbau sind nicht zulässig. 3. Zulässige bauliche Massnahmen / Umnutzungen Im Generellen Gestaltungsplan (GGP) als geschützt bezeichnete Bauten sind zu unterhalten. Bauliche Massnahmen sind nur zulässig, wenn diese mit den Schutzzielen vereinbar sind. Alle Bauvorhaben unterliegen der kommunalen und kantonalen Gestaltungsberatung. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig. Ökonomiebauten dürfen im Sinne von Art. 84 KRG (Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden) bis zu einem Umfang von 50 m2 BGF zu Wohnzwecken umgenutzt werden.

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l Die Umnutzung nicht mehr genutzter landwirtschaftlicher Bauten und Anlagen begründen keine neuen landwirtschaftlichen lnfrastrukturanlagen.

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4.

Bauten mit Anpassungsbedarf Bauten mit Anpassungsbedarf sind im Rahmen eines baubewilligungspflichtigen Umbaus in Bezug auf Form, Gestaltung und Materialisierung der ortsüblichen Bauweise anzupassen. Stärende oder ortsuntypische Bauteile sind zu entfernen.

5. Gestaltungsrichtlinien - Auch untergeordnete Anbauten (Nebennutzungen} sind nicht zulässig. Für bestehende Wohnbauten (ohne Aussenplätze} und neu geschaffene Wohnbauten kann die Errichtung eines Aussensitzplatzes im Umfang von maximal von 5.0 m2 pro Objekt bewilligt werden. Bedingung ist, dass sie sich bezüglich Gestaltung und Materialisierung vorzüglich in das gewachsene Terrain und das bestehende Baugefüge einordnen. -

Die bestehenden Zugänge (Heuraumtore und Stalleingänge} sind zu erhalten.

-

Pro Objekt (Heuraum) ist die Errichtung eines Kaminzuges gestattet. Nach Aussen soll dieser schlicht in Erscheinung treten.

-

Wärmetechnische Massnahmen, wie z. B. der Einbau von Dichtungsebenen, Dämmschichten, Fenstern, Fensterläden, Türen inkl. der dazu erforderlichen Unterkonstruktionen, haben auf den Innenseiten der bestehenden Umfassungsflächen (Heuraumboden, Dachunterseite, Rundholzwände) zu erfolgen.

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Die neuen Belichtungsöffnungen, welche auf der Aussenseite des Rundholzstrickes in Erscheinung treten, dürfen insgesamt max. 5% der Grundfläche (lnnenmass) des jeweiligen Heuraumes umfassen.

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Neue Öffnungen im Rundholzstrick sind in traditioneller Art auszubilden (Ausbrüche auf bestehende Balkenlagen abgestimmt mit seitlichem Stützpfosten).

-

Bei Erneuerungen der Dacheindeckung ist der charakteristische Dachaufbau (Konstruktion, Material, schlanke Dachrandabschlüsse) wiederherzustellen. Das anfallende Regenwasser darf über Dachrinnen und Speier abgeführt werden. Fallrohre sind nur ausnahmsweise, sofern die Dachentwässerung ohne Fallrohre zu einer Beeinträchtigung von Nachbargebäuden führt, zulässig.

-

Antennenanlagen inklusive Parabolantennen sind nicht erlaubt. Bestehende Anlagen sind zu entfernen und dürfen nicht ersetzt werden.

-

Solaranlagen mit einer Absorberfläche von bis zu 1 m2 sind gestattet. Die Position der Anlage ist mit der Baubehörde abzusprechen.

-

Die Umgebung im Bereich der Gebäude ist im landschaftstypischen Zustand zu belassen, oder in ihren ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen. Terrainveränderungen, Einzäunung, Absperrungen, Gartengestaltung, feste Grillanlagen, Fahnenstangen, Bepflanzung etc. sind nicht gestattet.

-

Die im Generellen Gestaltungsplan als erhaltenswert bezeichneten Mauern und Zäune dürfen nicht abgebrochen werden. Sie sind vom Eigentümer in der ursprünglichen Bauart

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instandzuhalten. Die Baubehörde kann unerlässliche Teilabbrüche oder Verschiebungen erhaltenswerter Mauern und Zäunen bewilligen, wenn dadurch der landschaftstypische Zustand nicht beeinträchtigt wird. 6.

Erschliessung Verkehrs-, Versorgungs- und Entsorgungsanlagen sind nur nach den Vorgaben des Generellen Erschliessungsplans gestattet. Erschliessungskosten sind vollumfänglich von den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern zu tragen. Wassereinleitungen in Gebäude und Wassertanks sind nur zulässig, wenn eine gesetzeskonforme Abwasserbehandlung gewährleistet ist.

7.

Baubewilligung

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Die Gemeinde erteilt eine Bewilligung, wenn die Bauvorhaben gemäss der vorliegenden Bestimmung sowie den ergänzenden Gestaltungsrichtlinien und Gestaltungsskizzen im Anhang des Baugesetzes projektiert werden. Die Gestaltungsrichtlinien und Gestaltungsskizzen sind integrierender Bestandteil dieser Bestimmung. In Absprache mit der kommunalen und kantonalen Bauberatung können Abweichungen von den Gestaltungsskizzen gewährt werden, sofern sich diese aufgrund der Lage, Strukturierung oder Konstruktionsart der bestehenden Baute nicht sinngemäss anwenden lassen. Voraussetzung zur Erteilung einer Baubewilligung zum Ausbau von Ökonomiebauten ist eine Vereinbarung zwischen der Gemeinde und dem Eigentümer zur Abschöpfung des Mehrwertes im Betrag von pauschal Fr. 1'500.- sowie der Bewirtschaftungs- und Pflegepflicht. 8. Bewirtschaftungs- und Pflegepflicht Für die im Generellen Gestaltungsplan entsprechend bezeichneten Flächen gilt eine Bewirtschaftungs- und Pflegepflicht. Diese ist von den Grundeigentümern in der Zone landschaftsprägende Bauten (LPB) zu erfüllen und ist im Grundbuch anmerken zu lassen. Dritte haben die Pflege ihres Landes zu dulden, sofern sie es nicht selber bewirtschaften oder bewirtschaften lassen. Werden die Bewirtschaftungs- und Pflegeverpflichtungen nicht erfüllt, lässt die Baubehörde die notwendigen Massnahmen auf Kosten der Säumigen ausführen. Können die Kosten von den Säumigen nicht eingefordert werden, sind diese Bewirtschaftungs- und Pflegekosten von den übrigen Grundeigentümern entsprechend ihrer Vorteilsnutzung in der Zone landschaftsprägende Bauten einzufordern. Einzelheiten bezüglich Art und Weise der Bewirtschaftung, Zuständigkeit, Vorteilsnutzung sowie Kosten und Verteiler regelt der Gemeindevorstand per Reglement.

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Anhang Ergänzende Gestaltungsrichtlinien und Gestaltungsskizzen (Art. 39a)

1 Grundsätze für die Umnutzung von Stallbauten Eigentum

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Abparzellierung: Die abparzellierte Fläche darf max. die projizierte Dachfläche plus 1.5 Meter Umschwung sein.

•

Es ist nur eine Wohneinheit pro Stallbaute gestattet.

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Die Abtrennung des Stalles von der Wohnhütte zu zwei verschiedenen Grundeigentümer darf nicht zu baulichen „Erweiterungen" der Wohnhütte führen (z.B. infolge mangelnder Neben- und Abstellräume).

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Nutzung •

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Mind. 10% der Grundfläche müssen als Nebennutzfläche (Nebenräume für Ablagerung Holz etc.) ,,gesichert" sein.

Gestaltung I Materialisierunq •

Eine Umnutzung zu Wohnzwecken ist nur innerhalb der bestehenden Räume zulässig. An der Aussenhülle sind keine baulichen Veränderungen ausser Einschnitte zulässig (Prinzip Innenhülle).

•

Die Dacheindeckung sollte innerhalb einer Landschaftskammer oder Baugruppe möglichst einheitlich sein. Die Dacheindeckung kann mit Holzschindeln, Steinplatten (beide sofern typisch und charakteristisch), Blech (kein Stahl-, Well- oder Profilblech) oder in Eternitplatten (grau - dunkelgrau, kein Welleternit) erfolgen.

•

Pro Objekt ist die Errichtung eines Kaminzuges gestattet. Die Kamine sind innerhalb einer Landschaftskammer oder Baugruppe einheitlich zu gestalten.

•

Energieanlagen wie Sonnenkollektoren sind zurückhaltend zu dimensionieren und so anzuordnen, dass eine möglichst unaufdringliche Erscheinung gewährleistet ist. Innerhalb einer Landschaftskammer oder Baugruppe sind sie einheitlich zu gestalten.

Öffnungen •

Bestehende Fenster, Stall- und Heuraumtore sind zu verwenden. Sie können auf der Innenseite verglast werden.

•

Fenster und Belüftungsöffnungen, welche auf der Aussenseite in Erscheinung treten (bestehende und neue Fensteröffnungen) dürfen im Licht insgesamt max. 5% der Grundfläche (lnnenmass) des jeweiligen Heuraumes umfassen.

•

Es sind max. 4 neue Fenster in der Strickwand (Konstruktionsprinzip gemäss Schema) erlaubt.

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•

Fenster und Belüftungsöffnungen dürfen nur an den seitlichen Wänden in Erscheinung treten. Neue Fenster oder Öffnungen an der talseitigen Hauptfassade sind ausgeschlossen.

•

Es dürfen keine Fensterläden an Aussenhülle angebracht werden (Empfehlung: Schiebeläden zwischen Innen- und Aussenhülle).

•

Neue Öffnungen sind liegend und max. drei Kanthölzer hoch zu erstellen.

Umgebung

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Es dürfen keine neuen Parkplätze, ausgenommen eine geordnete Parkierung an einem geeigneten Ort, oder neue Zufahrten geschaffen werden.

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2 Bestehende Stalltypologie / Umbautypologien A-D Bestehende Stalltypologie Schemaschnitt Stallscheune:

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• Ökonomiebaute mit Heukammer und Stallteil • Durchgehender Zwischenboden ohne interne Erschliessung • Erschliessung Heuraum erfolgt bergseitig z. T. über eine Rampe, die Erschliessung des Stallteils talseits

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• Kaum oder nur kleine zusätzliche Öffnungen,

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Querschnitt Heukammer/Stallteil

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Grundriss ehemalige Heukammer

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Querschnittschema - 4 Varianten

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Variante 1 / Nur Heuraumausbau, keine interne Verbindung

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Variante 2 / Teilabbruch Heuraum, neuer Stallboden, interne Verbindung

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Variante 3 / neuer Stallboden, interne Verbindung

Variante 4 I Stallboden abgesenkt, interne Verbindung

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Neue Öffnungen in der Strickwand nur liegend und maximal über drei Kanthölzer hoch / Schiebeladen zwischen der Innen- und Aussenhülle

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Bestehende Öffnungen (Fenster, Stall- und Heuraumtore) sind zu verwenden. Sie können auf der Innenseite verglast werden.

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Stallkammer mit WC, Zugang über bestehende Stalltür

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Heuraum mit Wohnräumen und Schlafzimmer

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•

Ausbau nur im Heuraum (Wohnen und Schlafen oben)

•

Nur WC im Stallraum, kleine Lüftungsöffnung

•

Zwischenboden bleibt unverändert

•

Keine interne Verbindung (Treppe}

•

Max. 4 neue Fenster in der Strickwand (Konstruktionsprinzip gemäss Schema)

•

Abmessung der Fenster im Licht max. 5% des lnnenmasses der Heuraumfläche Fenster und Öffnungen nur seitlich

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Die Nutzfläche entspricht der Abstellfläche •

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Heuraum mit Schlafräumen ausgebaut, Ausbruch Zwischenboden mit interner Treppe

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Ausbau Stallteil (Wohnen, Küche und WC)

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Abgesenkter Stallboden da Wohngeschoss auf Stallniveau (Raunhöhen optimieren)

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Ausbau Heuraum (Schlafen) Grossflächiger Ausbruch Zwischenboden (überhoher Raum auf ca. 1/3 der Fläche)

neue interne Verbindung (Treppe)

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max. 4 neue Fenster in der Strickwand (Konstruktionsprinzip gemäss Schema)

•

Abmessung der Fenster im Licht max. 5% des lnnenmasses der Heuraumfläche

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Fenster und Öffnungen nur seitlich Zwei Luftlöcher für Kleinräume

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Grosse Nutzfläche (Stallraum und ein Grossteil des Heuraumes), Nebennutzflächen minimal

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Stallraum zu Wohnzwecken ausgebaut (inkl. Nebenflächen)

Heuraum mit Schlafräumen und WC ausgebaut,

Umbautyp D - Merkmale Ausbau Stallteil (Küche, Wohnen) Ausbau Heuraum (Schlafen, WC) Zwischenboden bleibt erhalten

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Max. 4 neue Fenster in der Strickwand (Kon• struktionsprinzip gemäss Schema)

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Abmessung der Fenster im Licht max. 5% des lnnenmasses der Heuraumfläche Fenster und Öffnungen nur seitlich

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Zwei Luftlöcher für Kleinräume

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Grösstmögliche Nutzfläche (Stall- und Heuraum) mit minimaler Nebennutzflächen (10%) 1 Kaminzug

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Kanton Graubünden Gemeinde Casti—Wergenstein

Teilrevision Baugesetz

Art. 38a , Trockenstandortzone

Art. 39a , Moorlandschaft Alp Anarosa

Von der Gemeindeversammlung angenommen am: 18. Dezember 2020

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DerGemeindeschreiber:

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Der Präsident:

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Der Gemeindepräsident: .

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Gemeinde Casti—Wergenstein Teilrevision Baugesetz

18. Dezember 2020

Hinweis

Rot = Änderung oder Ergänzung'

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Zonen der übergelagerten Nutzung

Trocl<ehstandortzone 1 _

Art. 38a Die Trocl<enstandortzone umfasst irockenwiesen und —weiden, deren Fläche

und Qualität erhalten werden soll.

Für die Bewirtschaftung werden Verträge zwischen Kanton und Bewirtschaftern

oder Bewirtschafterinnen abgeschlossen.

Zulässig sind neue standortgebundene Bauten und Anlagen, die für die land—-

oder forstwirtschaftliche Nutzung des Gebietes notwendig sind oder dem

Schutz vor Naturgefahren oder einem anderen überwiegenden öffentlichen In— teresse dienen, wenn ein Standort ausserhalb der Trockenstandortzone nicht

zumutbar ist. Werden Tr0ckenwiesen und —weiden beeinträchtigt, sind Ersatz— massnahmen zu leisten.

Für Trocl<enwiesen und —weiden von nationaler Bedeutung gelten ausschliess—

lich die Bestimmungen des Bundesrechts.

Moorlandschaft Alp Anarosa

l.

Art. 39a Die Moorlandschaft ML 365 Alp Anarosa von nationaler Bedeutung ist im Zo—

nenplan als Landschaftsschutzzone Moorlandschaft bezeichnet.

Die Flachmoor—Biotope von nationaler, regionaler und lokaler Bedeutung sind als Naturschutzzonen bezeichnet.

Die konkretisierten Schutzziele für die Moorlandschaft ML 365 Alp Anarosa sind in einem am 18. Dezember 2020 von der Gemeindeversarnmlung erlasse—

nen Reglement festgehalten.