Quartierplan Rüefa

I. Sachverhalt Gemäss rechtskräftiger Grundordnung der Gemeinde (Zonenplan) obliegt das Gebiet RÜEFA der Quartierplanpflicht. Nachdem der Vorstand am 21. März 2001 den Durchführungs- / Einleitungsbeschluss für die Quartierplanung RÜEFA gefasst und diesen am 12. April 2001 publiziert hatte, beauftragte er die in Chur domizilierte Stauffer & Studach AG in Zusammenarbeit mit dem ständigen Rechtsberater der Gemeinde, , mit dem Ausarbeiten des Quartierplanes.

1. Durchführungs-I Einleitungsbeschluss 1

. des öffentlichen Quartierplanverfahrens hatte ein

in Zusammenarbeit mit dem Ingenieurbüro Huf privater Basis einen Quartierplan mit Land,___„„ „„,„„„ .„ Diesen Bemühungen war jedoch kein Erfolg beschieden. In der Folge (im April 2001) erliess der Vorstand am 21. März 2001, gestützt auf Art. 73 ff in Verbindung mit Art. 85 BauG, den Durchführungs- / Einleitungsbeschluss für die Quartierplanung RÜEFA. Der Quartierplan Rüefa erstreckt sich über die Liegenschaften Parz. Nr. 955, 958, 959, 960, 963, 964, 965, 966, 967, 969, 970 (1676), 971, 1635, 1643 und 4502 des Grundbuches von Klosters-Serneus. Der Quartierplanperimeter wurde in Ergänzung zum im Zonenplan umschriebenen Gebiet um die Liegenschaften Parz. Nr. 955, 958, 959, 960, 963, 964, 965, 966, 969, 970 (1676), 971 und 1635 aus Gründen der Erschliessung (Einmündung in die Kantonsstrasse) erweitert. Gleichzeitig wurde das Landumlegungsverfahren eingeleitet. Gegen den Durchführungs- / Einleitungsbeschluss gingen keine Einsprachen ein. 2. Erste Orientierung der Grundeigentümer Im September 2002 waren die planerischen Untersuchungen und die rechtlichen Abklärungen soweit gediehen, dass am 20. September 2002

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eine erste Orientierung der Grundeigentümer mit anschliessender Fragerunde erfolgen konnte. b.. Das Bauamt ), das Planu n S uro S ufer & Studach ) sowie der Rechtsberater AG ( informierten über die vorgesehene Führung der Wasserleitung im Gebiet RÜEFA, den allgemeinen Ablauf einer Quartierplanung, das vorgesehene Konzept der Quartierplanung RÜEFA sowie über rechtliche Aspekte. 3.

Erster Entwurf Quartierplanung Rüefa I Stellungnahme Grundeigentümer

Bis März 2003 erfolgte unter weitmöglichster Berücksichtigung der anlässlich der Orientierungsversammlung seitens der Grundeigentümer eingebrachten Wünsche und Einwände das Erstellen des ersten Entwurfes der Quartierplanunterlagen, bestehend aus den Quartierplanvorschriften mit Anhang 1 bis 7, dem Bestandesplan 1:500, dem Neuzuteilungsplan 1:500 sowie den beiden Erschliessungsplänen l und II 1:500.

Mit der Zustellung dieser Quartierplanunterlagen (erster Entwurf, Stand 13. März 2003) am 7. April 2003 an alle Grundeigentümrer und der Bitte um Stellungnahme erhielten alle Betroffenen die Möglichkeit, schriftlich dazu Stellung zu nehmen.

Vers(;h~iedene„Grund~@~igentumer haben von dieser Möglichkeit Gebrauch

antragt. Diese sich zum Teil widerlwurden vom Planungsbüro Staufer oder Gemeinde und dem Rechtsbewid führten, zusammen mit derAbkläI einer Überarbeitung der Quartier-

planunterlagen. 4. Öffentliche Auflage

Nachdem die Baubehörde das Bauamt, das Grundbuchamt und der Rechtsberater die überarbeiteten Quartierplanunterlagen RÜEFA (Stand 19. November 2003), bestehend aus den Quartierplanvorschriften mit Anhang 1 bis 7, dem Bestandesplan 1:500, dem NeuzuteiIungsplan 1:500 sowie den beiden Erschliessungsplänen I und II 1:500 geprüft hatten, wurden die Akten vom 15. Dezember 2003 bis 5. Januar 2004 öffentlich aufgelegt. Den Quartierplanunterlagen der öffentlichen Auf-

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Wurde ein welchem die Änderungen letzten. üfi l zugestellten Entwurf vom fieschriebflfl wid in welcher Form die anlässlich der Vernehmlassungsrunde eingegangenen Einwände in der Überarbeitung berücksichtigt werden konnten. 5.

Einsprachen

Gegen den öffentlich aufgelegenen Entwurf des Quartierplans liessen diverse Grundeigentümer des Beizugsgebiets Einsprache an den Vorstand erheben. Auf die dabei gestellten Anträge und die dazugehörigen Begründungen wird unter den nachstehenden Erwägungen näher eingegangen.

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ıı. Enuägungen 1.

Einsprache

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Rechtsbegehren

seien angeDie Rechnungen der messen in den Verteiler des Quartierplanverfahrens einzubeziehen. Erwägungen

Die Einsprecher weisen darauf hin, dass der jetzige Quartierplan in vollem Umfang von ihren Plänen übernommen worden sei, ebenfalls die erforderlichen Berechnungen. Sie hätten auch die nötigen Kontakte mit den zuständigen Amtsstellen aufgenommen und insbesondere die Einfahrtsbewilligung in die Kantonsstrasse erwirkt. Sämtliche Leítungskataster seien durch ihre Büros eingeholt worden.

Tatsache ist indessen, dass all diese Aufwendungen nicht im Auftrag der den Quartierplan nunmehr durchführenden Gemeinde getätigt worden sind, sondern im Auftrag eines Teils der im Beizugsgebiet beflndlichen Grundeigentümer. Die Gemeinde hat daher von vornherein keine Handhabe, die erwähnten Vorleistungen direkt den Einsprechern zu vergüten. Mangels vertraglicher! [die Einsprecher auch nicht Eigentümer von P a r z l ı m fl sind, kann auf die vorliegende Einsprache von vor rh werden. An dieser Stelle sei immerhin erwähnt, das vwelche den übrigen Quartierplanbeteiligten direkt zugute kommen, im vorliegenden Verfahren berücksichtigt worden sind, und zwar im Sinne von Gutschriften zu Gunsten der auftraggebenden Grundeigentümer. Entscheid

Auf die Einsprache wird nicht eingetreten.

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Rechtsbegehren 2 Eventuell (falls kein Eintreten auf erstes Begehren) sei von einer grundlegenden Sanierung des bestehenden Rüefaweges (Parz. 965) abzusehen und es seien Art. 23 Abs. 1 und 2 Quartierplanvorschriften sowie im Anhang 2, Kostenposition 3 bzw. im Anhang 4, Kostenposition 4 (künftige Sanierung öffentliche Erschliessungsstrasse) ersatzlos zu streichen. Erwägungen

Die Einsprecher meinen, von einer Sanierung der öffentlichen Erschliessungsstrasse zu Lasten der Quartierplaneigentümer müsste abgesehen werden, weil sich der Rüefaweg in einem einwandfreien Zustand beende. Auch dieser Einwand erweist sich als unbegründet, denn die zur Diskussion stehende Sanierung wird erst vorgenommen, wenn hiefür eine Notwendigkeit besteht. Im Uebrigen übernimmt die Gemeinde nur Strassen, welche sich in einwandfreiem Zustand präsentieren. Entscheid Die Einsprache ist abzuweisen.

Rechtsbegehren 3 Eventuell (falls kein Eintreten auf erstes Begehren) sei der Einsprecherschaft unter dem Titel SANIERUNGSKOSTEN EINFAHRT KANTONSSTRASSE für

den Minderwert aufgrund der Verkleinerung des Holzschopfes eine Entschädigung von Fr. 6'000.-.- zuzusprechen Eıwägungen

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Wohl seien die im Zusammenhang mit fes angefallenen Baukosten im Quartier jedoch der objektive Minderwert, welche " erfahre. Hiefür werde ein Betrag von F „ . „ _ M . . te das Hauptbegehren nicht berücksichtigt werden können. SV

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Die Argumentation erweist sich bei näherer Betrachtung als nicht stichhaltig. Wohl hatte die Sanierung der Einmündung des Rüefawegs in die Kantonsstrasse eine Verkleinerung des Holzschopfes zur Folge, wodurch ein

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Parkplatz verloren ging. Dieser Verlust ist indessen im Rahmen des erwähnten Grunddienstbarkeitsvertrages vom 18. April 2000 kompensiert worden, indem zu Gunsten der Parz. Nr. 958 und zu Lasten der Parz. Nr. 964 ein Benützungsrecht an Garage begründet worden ist. Diese Verpflichtung der Eigentümer der Parz. Nr. 964 ist im Übrigen in der vorliegenden Quartierplanung mit Fr. 25'000.-- Rechnung getragen worden. Entscheid

Die Einsprache ist abzuweisen. 3.

(Parz. Nr. 959 Einsprache (Parz. Nr. 960 969) und (Parz. Nr. 971) sowie (Parz. Nr. 1643) vom 5. Januar 2004

Parz. Nr

Rechtsbegehren 1 Auf die Aufnahme der Kostenposition ÄNDERUNGEN ANBAU (HAUS NR. 354), ABBRUCH UND WıEOERAUi=BAU (ANPASSUNC) im Betrage von Fr. 9'440.-- bei

der Kostenschätzung SANıERUNG EıNFAHRT KANTONSSTRASSE sei zu ver-

zichten (Anhang 4 Position 3, Punkt 6, bzw. Anhang 6 1/6, Quartierplanvorschriften). Erwägungen

Die Einsprecher sind der Meinung, die Sanierung im Einmündungsbereich des Rüefawegs in die Kantonsstrasse brächten ihnen nur geringe Vorteile, von einer Eliminierung des grundsätzlichen Problems könne jedenfalls keine Rede sein, nämlich dass für die Einfahrt Richtung Klosters Platz die Gegenfahrbahn der Kantonsstrasse benützt werden müsste. Problematisch und gefährlich sei nach wie vor auch das Einbiegen Richtung Klosters Dorf, nicht zuletzt, weil die vor der Liegenschaft Landstrasse 56 abgestellten Autos die Sicht nach links verunmöglichten. Die sich auf Fr. 9'044.-- . ..rungen an der Liegenschaft Parz. Not i allerdings nicht nur deshalb nicht als W den dürfen, sondern auch darum nicht lßebäudeteils Voraussetzung für die Baum .*gewesen sei. '

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Letzteres mag zwar zutreffend sein, ändert jedoch nichts daran, dass die Aufwendungen nützen des Rüefawegs zugute kommen und früh hätten getroffen werden müssen, Erschliessung. Es wäre daher absolut spätestens bei unbillig, diesel unberücksichtigt zu lassen. Schon al- '„Bie Baubewilligung für die Liegenschaft lein der Umst . Parz. Nr. 964 von dieser Sanierung der Einfahrt abhängig gemacht hat, zeigt, dass diese eine echte Verbesserung der Erschliessungssituation, insbesondere eine Entschärfung der Ein- und Ausfahrtsproblematik gebracht hat. Dass damit nicht alle Risiken beseitigt werden konnten, ändert daran nichts. I

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Entscheid Die Einsprache ist abzuweisen.

Rechtsbegehren 2 Auf die Kostenposition ERSA†Z GARAGE RESP. EıNS†ELLPLATZ von Fr.

25'000.-- bei der Kostenschätzung SANıERUNG EıNı=AHR† KANTONSS†RASSE sei zu verzichten bzw. es sei dieser Betrag auf maximal Fr. 5'000.-- zu reduzieren (Anhang 4 Position 3, Punkt 7, Quartierplanvorschriften). Erwägungen

Nach Meinung der Einsprecher ist es nicht nachvollziehbar, warum den Eigentümern der Liegenschaft Parz. Nr. 964 unter dem Titel ERSATZGARAGE RESP. EıNSTELLPLATZ ein Betrag von Fr. 25'000.-- vergütet werden soll. Ihres Erachtens wäre ein Betrag von max. Fr. 5'000.-- ausreicf end. Entgegen der vertretenen Auffassung bestand früher genügend Raum, um im nördlichen Bereich der Parz. Nr. 958 ein Auto abstellen zu können. Dieser Platz ist durch die Einfahrtssanierung, welche früher oder später ohnehin hätte vorgenommen werden müssen, verloren gegangen. Wie vorne bereits erwähnt (ll.2.), hat hier im Zuge des erwähnten Dienstbarkeitsvertrages eine Kompensation stattgefunden, indem betreffende Eigentümer der Parz. Nr. 964 den Eigentümern der Parz. Nr. 958 einen Garagenplatz zur Verfügung stellen. Mit Fr. 25'000.-- liegt die Entschädigung in einem angemessenen Bereich.

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Die Einsprache ist abzuweisen. Rechtsbegehren 3 Auf die Kostenposition GRUNOBUCHEıN†RAG FUR ERSATZABGABE DOPPELGARAGE bei der Kostenschätzung SANIERUNG EıNFAHRT

KANTONSSTRASSE sei zu verzichten (Anhang 4 Position 3, Punkt 7a, Quartierplanvorschriftenz Fr. 2'353.--). Erwägungen

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Die Einsprecher rügen des Weiteren die Kostenposition Fr. 2'353.-- für einen Grundbucheintrag für Ersatzabgaben.

Es ist tatsächlich nicht ersichtlich, inwiefern diese Aufwendungen den Grundeigentümern im Beizugsgebiet zugute kommen sollen, weshalb die Einsprache in diesem Punkt gutzuheissen ist. Dementsprechend entfällt in Anhang 4 Position 3 SANıERUNG EıN1=AHRT KANTONSSTRASSE der Punkt 7a: GRUNDBUCHEINTRAG FÜR ERSATZABGABE DOPPELGARAGE (vgl. bereinigte

Fassung der Quartierplanvorschriften in der Beilage). Entscheid

Die Einsprache ist gutzuheissen, d.h. auf die Abgeltung von Fr. 2'353.-wird verzichtet. Rechtsbegehren 4

Auf die Entschädi un von Vorleistungen des im Betrage von Fr. 2'856.-- sowie Fr. 1"656.-- bei der Kostenschätzung VERFAHRENSKOSTEN bzw. Fr. 3'970.und Fr. 4'684.-- bei der Kostenschätzung SANIERUNG EINFAHRT KANTONSSTRASSE sei zu verzichten.

Erwägungen Diese Aufwendungen sind detailliert ausgewiesen.

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Wie sich dem Anhang 5 entnehmen lässt, sind nur jene Vorleistungen berücksichtigt worden, welche im vorliegenden Quartierplanverfahren ohnehin hätten getroffen werden müssen. Dementsprechend sind denn auch massiv "reduziert" worden. Die die Rechnungen Einwendungen enneisen sich daher als unbegründet. Entscheid

Die Einsprache ist abzuweisen. Rechtsbegehren 5 Der Kostenverteiler sei gemäss den Grundsätzen des Vorteils- sowie Aequivalenzprinzips wie folgt anzupassen:

Verfahrenskosten, Gebühren Sanierung Einfahrt Kantonsstfasse Künftige Sanierung ÖFFENTLICHE

Parzelle überbaut 0% - 20% 20% 30% 50%

nicht überbaut 80% - 100% 70% - 80% 50%

ERSCHLIESSUNGSSTRASSE

Erwägungen

Der Kostenverteiler gemäss Quartierplanvorschriften präsentiert sich demgegenüber wie folgt:

Verfahrenskosten, Gebühren

Sanierung Einfahrt Kantonsstrasse Künftige Sanierung ÖFFENTUCHE

Parzelle überbaut 40% 50% 50%

nicht überbaut 60% 50% 50%

ERSCHLIESSUNGSSTRASSE

Was die Position VERFAHRENSKOSTEN / GEBÜHREN anbelangt, SO ist es zwar richtig, dass die Eigentümer der noch nicht Überbauten Parzellen vom vorliegenden Quartierplanverfahren am meisten profilieren, weil die Erteilung von Baubewilligung en ja unter anderem von einer einwandfreien Erschliessung abhängt. Eine einwandfreie Erschliessung des ganzen Beizugsgebiets wirkt sich jedoch auch für die Eigentümer der bereits über-

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bauten Liegenschaft sehr positiv aus, nicht zuletzt auch der Umstand, dass der Haupterschiiessungsträger, nämlich der Rüefaweg von der Gemeinde übernommen wird und diese inskünftig für den Unterhalt aufl<ommen wird. Die Aufteilung 40 zu 60 % trägt daher der Interessenlage durchaus Rechnung. Hinsichtlich der Position SANıERUNG EıNFAHRT KANTONSSTRASSE sind hinsichtlich der lnteressenlage zwischen den Überbauten und den nicht überbauten Grundstücken überhaupt keine Unterschiede auszumachen, diese Sicherungsmassnahme wirkt sich für alle Beteiligten in gleichem Masse positiv aus. Die auf die Privatinteressenz entfallenden Kosten für die künftige Sanierung der ÖFFENTLICHEN ERSCHLIESSUNGSSTRASSE (70 %) im geschätzten

Beträge von Fr. 81'900.-~ sind im Verhältnis 50 zu 50 % auf die Überbauten und die noch nicht Überbauten Parzellen aufgeteilt worden. Daraus ist offenbar der falsche Eindruck entstanden, die beiden Grundeigentümerkategorien würden gleich belastet. Dies ist jedoch nicht der Fall, weil die Fläche der Überbauten Parzellen mit 9'647 m2 ungleich grösser ist als jene der nicht Überbauten Parzellen mit 4'494 m2 Dementsprechend haben die Eigentümer der Überbauten Parzelle an die künftig liehen Erschliessungsstrasse lediglich Fr. 4.25/m2 tümer der noch nicht Überbauten Parzellen jedoch I terschiedliche Behandlung ist auch von der Sache „..„„.¬.„._„_._„„.„„. ¬'*-1¬"';. die Eigentümer der bereits Überbauten Parzellen bereits erhebliche Vorleistungen erbracht haben, welche nur zum Teil vergütet werden. Die Strassenparz. Nr. 965 - also der Rüefaweg - wird von der Gemeinde entschädigungslos übernommen. Dazu kommt, dass die Eigentümer der noch nicht Überbauten Parzellen über weite Strecken auf die Schaffung eines einwandfreien Erschliessungsregimes angewiesen sind, wenn sie ihr Land baulich nutzen wollen. na

Entscheid

Die Einsprache ist abzuweisen. Rechtsbegehren 6 Auf die Kostenüberwälzung für die Aufwendun en der privaten Erschliessungsstrasse auf die Parz. Nr. 1643 ( ) im Betrage von Fr. 11'052.-- sei zu verzichten.

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Erwägungen

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Nach Meinung der Einsprecher resultiert aus der geplanten privaten Erkein Vorteil, welcher eine Koschliessungsstrasse für die stenbeteiligung von 10 % der gesamten Erstellungskosten rechtfertigen würde. Die Stockwerkeigentümer hätten das bisherige Stichsträsschen auf eigene Kosten erstellt, die geplante Erschliessungsstrasse führe über dieses Stichsträsschen und werde in Zukunft auch der Erschliessung der vier Garagen dienen mit der Konsequenz, dass ihr Land mit einer Dienstbarkeit belastet werde. Die geplante Erschliessungsstrasse diene praktisch ausschliesslich anderen Parzellen, ihre eigenen Wohn- und Schlafräume würden lediglich mit zusätzlichen Immissionen eingedeckt. Auch diese Argumentation erweist sich bei näherer Ueberprüfung als nicht stichhaltig. Abgesehen davon dass die erwähnten Immissionen praktisch gar nicht ins Gewicht fallen_, hat die neue Anlage für sie auch Vorteile, indem dies E durch die verbreiterte Fahrbahn wesentlich verbess ff fiıinaus ist der westliche Teil ihrer Liegenschaft t nunmehr in geringem Masse mit einer Strasse belegt, sodass diese Fläche für andere Zwecke zur Verfügung steht. a

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Entscheid

Die Einsprache ist abzuweisen.

Rechtsbegehren 7 Die Liegenschaften Parz. Nr. 4620, 4621, 4622, 4508 sowie 4624 und 4623 seien ebenfalls - analog der Parz. Nr. 967 - zur Zahlung einer einmaligen Entschädigung zu Gunsten der Eigentümer der Parz. Nr. 1643 zu verpflichten. Erwägungen

Die Einsprecher machen geltend, dass die letztgenannten Parzellen ebenfalls von der privaten Erschliessungsstrasse erschlossen würden, weshalb deren Eigentümer ebenfalls eine Entschädigung an sie leisten müssten. Es sei nicht nachvollziehbar, warum dies nur mit Bezug auf die Parz. Nr. 967 vorgesehen sei.

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Bei dieser Argumentation übersehen die Einsprecher indessen, dass die Erschliessungssituation der zur Diskussion stehenden Parzellen, welche alle aus der Parz. Nr. 4502 hervorgegangen sind, mit jener der Parz. Nr. 967 nicht vergleichen lässt. Währenddem Letztere ursprünglich weit ab von jeder strassenmässigen Erschliessung lag, grenzte die weit über 4'000 m2 messende Parz. Nr. 4502 schon früher über weite Strecken an den Rüefaweg und war damit hinreichend erschlossen. Der Eigentümer dieser Parzelle war daher auf die Beanspruchung der Liegenschaft Parz. Nr. 1643 in keiner Art und Weise angewiesen. Abgesehen davon beansprucht der neue private Erschliessungsweg weit mehr Land von der ursprünglichen Parz. Nr. 4502 als von der Parz. Nr. 1643. Dieser Weg kann ,der Liegenschaft Parz. Nr. 1643 (Haus MAYA) hze Breite befahren werden. Die Einsprache erweist Sem Punld als unbegründet Entscheid

Die Einsprache ist abzuweisen. 4. Einsprache (Parz. Nr. 964) vom 5. Januar 2004 Rechtsbegehren 1

Es sei von einer grundlegenden Sanierung des bestehenden Rüefawegs (Parz. Nr. 965) zu Lasten der Quartierplankosten abzusehen und es seien Art. 23 Abs. 1 und 2 Quartierplanvorschriften sowie im Anhang 2 die Kostenposition 3 bzw. im Anhang 4 Position 4 KÜNFTıGE SANIERUNG ÖFFENTLICHE ERSCHLIESSUNGSSTRASSE ersatzlos zu streichen.

Erwägungen

Auch diese Einsprecher sind der Meinung, dass auf die vorgesehene Sanierung des Rüefawegs von vornherein verzichtet werden müsste. Hiefür gilt das vorne Gesagte (lI.2.). Entscheid Die Einsprache ist abzuweisen.

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Rechtsbegehren 2 Es sei im Erschliessungsplan I (1 : 1000) die Lage des öffentlichen Fussweges derart anzupassen, dass dieser maximal zur Hälfte über Parzelle Nr. 964 verläuft. Erwägungen Wie die Abklärungen gezeigt haben, fehlt in der Grundordnung der Gemeinde (Genereller Erschliessungsplan) eine entsprechende Festlegung, für einen solchen Fussweg, sodass auf diesen gänzlich zu verzichten ist. Dementsprechend entfällt auch Art. 15 Abs. 3 der Quartierplanvorschriften. Des Weitern ist auch eine Anpassung von Art. 14, 21, 23 und 30 der erwähnten Vorschriften vorzunehmen (vgl. bereinigte Fassung des Quartierplan-Erschliessungsplans und der Quartierplanvorschriften in der Beilage) Entscheid

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Die Einsprache ist im Sinne der Erwägungen gutzuheissen. Rechtsbegehren 3

Es sei in der Kostenzusammenstellung der Quartierplankosten RÜEFA unter Position 3 SANıERUNG EıNFAHRT KANTONSSTRASSE die Position 7 ERSATZGARAGE RESP. EıNSTELLPLATZ auf mind. Fr. 40'000.-- zu erhöhen.

Erwägungen

Die Einsprecher sind der Auffassung, diese Entschädigung sei mit Fr. 25'000.-- zu gering bemessen. Der Verkaufpreis einer solchen Garage im Halte von knapp 30 m2 betrage mind. Fr. 50'000.--. Es sei schlechthin nicht einzusehen, weshalb der gemäss Kostenzusammenstellung (Angang 4) unter diesem Titel lediglich die hälftige Entschädigung von Fr. 25'000.-- zugestanden werde.

Diese Kritik erweist sich als J es sein, dass für einen solchen Garagenplatz F de. Anknüpfungspunkt für das Quartierplanv ›rimär dieser Garagen platz, sondern die auf d .,.„, -¬--- ¬_-.-„.J gegangene Parkierungsfläche, und diese ist mit Fr. 25'000.-- ausreichend abgegolten. Zu-

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dem ist der Hinweis erlaubt, dass die Räumlichkeiten der Garage auf Parz. Nr. 958 teilweise anderweitig genützt werden können. Bezeichnenderweise ist von Seiten anderer Grundeigentümer gerade dieser Punkt beanstandet worden. Es wurde sogar verlangt, diesen Entschädigungsbetrag auf Fr. 5'000.-- zu reduzieren.

Entscheid Die Einsprache ist abzuweisen. Rechtsbegehren 4 Es sei im Quartierplan von einer provisorischen Lösung der Abfallsammelstelle (Art. 20 Quartierplanvorschrifien) abzusehen und sofort eine definitive Regelung im Bereich der Kantonsstrasse (Fusswegverbindung) zu realisieren. Erwägungen

Gemäss Einsprecher beabsichtigt die Gemeinde hier ein "Providurium", welches nicht im Interesse der Quartierplaneigentümer liege, zumal die Gemeinde bei der Bewilligung des Mehrfamilienhauses RÜEFAHOF selbst ausdrücklich von einer Kehrichtsammelstelle im Bereich der Kantonsstrasse gesprochen habe. Es sei daher unerlässlich, das definitive Abfallentsorgungskonzept direkt im Zuge der pendenten Quartierplanung zu bearbeiten und umzusetzen, sodass auch dieser Teilbereich der Erschliessungsplanung keine Fragen mehr offen lasse. Tatsache ist indessen, dass die Bedingungen noch nicht erfüllt sind, um im Bereich der Kantonsstrasse die Kehrichtsammelstelle für das Quartier einzurichten. Will man nicht eine Verzögerung des ganzen Quartierplanverfahrens riskieren, bleibt nichts anderes übrig, als bis auf weiteres die Kehrichtsammelstelle am dafür vorgesehenen Ort im Quartierplangebiet einzurichten. Diese Sammelstelle kann dann aber aufgehoben werden, wenn der dafür geeignete Platz im Bereich der Kantonsstrasse sich festsetzen lässt. Aus diesen Gründen drängt sich folgende Modifikation von Art. 20 der Quartierplanvorschriften auf: Von der Gemeinde wird auf der Parzelle Nr. 4624 eine Ab fallsammels telle betrieben.

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g dieser Abfallsammelstelle und der dafür den Fall, dass im Bereich der Kansteht (Vgl, bereinigte Fassung der Quare).

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der Quartierplanvorschriften in der Bei-

(Parz. Nr. 967) vom 30. Dezember

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1 gsstrasse (Parz. Nr. 965 und 4628) als öfzu qualifizieren und es seien die diesbeierplanvorschriften betreffend Erstellung, neuerung (insbesondere Art. 14, 15, 21, engen (insbesondere Anhänge 2, 3 und 4)

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keine gesetzliche Verpflichtung dafür besteht, eine im Quartierplanverfahren neugeschaffene Verkehrsanlage als öffentliche Strasse auszuscheiden, darf nicht übersehen werden, dass durch das zur Diskussion stehende Strassenstück weit weniger Grundeigentümer erschlossen werden als durch den vorbestehenden Rüefaweg, der in diesem Sinne Sammelcharakter hat. Bezeichnenderweise muss dieser Weg im Gegensatz zum neu geschaffenen Strassenstück praktisch von allen Grundeigentümern des Beizugsgebiets benutzt werden. Entscheid

Die Einsprache ist abzuweisen. Rechtsbegehren 2

Die in Anhang 2, Kosten 4, der Quartierplanvorschriften ausgewiesenen Kosten sollen (eventuell) strikte nach der Brutto eschossfläche (BGF) erfolgen, d.h. keine 50 % Reduktion für Erwägungen ' allem, dass beim vorgeschlagenen Ko-

Eigentümerschaft von Parz. Nr. 1643 Abzug von 50 % gewährt worden sei „__.,Sieht der Rekurrent jedoch, dass die er. wähnte Liegenschaft schon bisher über eine Zufahrt verfügt hat. „

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Entscheid Die Einsprache ist abzuweisen. Rechtsbegehren 3

Verzicht auf Sanierung Rüefaweg Erwägungen

Auch dieser Einsprecher verlangt einen definitiven Verzicht auf eine Sanierung des Rüefawegs.

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Wie vorne bereits eingehend dargelegt worden ist (ll.2.), wird die Gemeinde diese Sanierung erst vornehmen, wenn dafür eine entsprechende Notwendigkeit besteht. Es entspricht nicht der lntension der Gemeinde, solche kostspieligen baulichen Massnahmen ohne Not zu treffen. Verfehlt wäre es jedoch, Sanierungen für alle Zukunft auszuschliessen. Abgesehen davon hätte es die Gemeinde auch ohne diese Regelung in der Hand, bei einer späteren Sanierung ein Perimetewerfahren durchzuführen und so die Grundeigentümer im Beizugsgebiet zu belasten. Entscheid Die Einsprache ist abzuweisen.

Rechtsbegehren 4 Es sei die Entschädigung zu Lasten von Parz. Nr. 967 für die erforderlichen Zufahrtsrechte auf einen Gesamtbetrag von Fr. 6'000.-- festzulegen, evtl. sei die Entschädigung angemessen zu reduzieren unter entsprechender Anpassung von Art. 15 und 30 Quartierplanvorschriften bzw. des Anhangs 3. Erwägungen

Für den Einsprecher gibt es keinen vernünftigen Grund, um die Entschädigung von vormals Fr. 6'000.-- auf total Fr. 18'800.-- zu erhöhen. Dies komme einer Steigerung von 313.33 % gleich. Falsch sei es jedenfalls, nicht von der BGF, sondern von der Gesamtfläche der Parz. Nr. 967 auszugehen. Darüberhinaus werde der in Anschlag gebrachte Landpreis von Fr. 200.-- pro m2 beanstandet, welcher dem effektiven Nutzen von Patz. Nr. 967 überhaupt nicht Rechnung trage, da ja nicht eine Miteigentumsquote an den Strassengrundstücken, sondern lediglich ein Fuss- und Fahrwegrecht erworben werde. Dieser Auffassung vermag sich der Vorstand indessen nicht anzuschliessen. Tatsache ist und bleibt, dass die Patz. Nr. 967 bis anhieb überhaupt nicht erschlossen war und für die Durchsetzung einer genügenden Erschliessung die erwähnte Landfläche ab den Nachbarparzellen hätte beansprucht werden müssen. Geht man, was zweifellos richtig ist, von einem Quadratmeterpreis von Fr. 700.-- für Bauland aus, dann ist es sicherlich vertretbar, wenn 30 % davon den betroffenen Landeigentümern gutgeschrieben werden. Wenn nur diese 30 % vergütet werden, so liegt das daran, dass sich die BGF der betreffenden Landfläche trotz der Bela-

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daran, dass sich die BGF der betreffenden Landfläche trotz der Belastung baulich nutzen lässt. Die zugesprochene Summe lässt sich indessen auch vom Ergebnis her rechtfertigen. Denn für die Schaffung einer genügenden Zufahrt für eine Baulandpaızelle ist eine Entschädigung von Fr. 18'000.sicherlich nicht überrissen. In einem Notwegrechtsprozess hätte der Einsprecher zweifellos eine höhere Entschädigung leisten müssen. Entscheid

Die Einsprache ist abzuweisen. Rechtsbegehren 5

Auflwebung der provisorischen Abfallsammelstelle und definitive Regelung im Bereich der Kantonsstrasse. Erwägungen

Auch dieser Einsprecher beanstandet, dass die Abfallsammelstelle nicht definitiv im Bereich der Kantonsstrasse festgelegt wird.

Abgesehen davon dass derb nicht zum Beizugsgebiet der im Zusammenhang mit der Eine Gründe für die jetzige Ausg le .Erwägungen verwiesen werden, ~insbesondere auch auf die Modifikation, welche Art. 20 der Quartierplanvorschriften im Rahmen dieses Einsprache- und Genehmigungsentscheids erfährt. I

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Entscheid

Die Einsprache ist abzuweisen.

e. Einsprache

Nr. 965 und 4502) vom 5. Januar 2004

(Parz.

Rechtsbegehren 1

Aufhebung der Differenzierung überbaute / nicht überbaute Grundstücke.

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Erdstücken differenziert werden sollBehandlung werde dadurch verletzt.

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gibt es indessen durchaus gute zelle ausmachende bauliche Nutbebauten Parz überbauten llen der noch nicil angewiesen. Wie gerade rem Masse "' ) gezeigt hat, sind die unüberbauten rschlossen qualifiziert worden. Abr der Überbauten Parzellen bereits der bestehenden und nunmehr von Iiessungsstrasse RÜEFAWEG erbracht, r zierte Behandlung aufdrängte.

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19. Mai 2004 Erwägungen

Nach Auffassung der Einsprecher ist es nicht nachvollziehbar, weshalb die _ Vorleistungen der Baugesellschaft RUEFAHOFQ Spätestens seit der Zonenplanrevision 1993 Ü dass in der Rüefa eine Quartierplanpflicht bestehe... EArt. 78 des Baugesetzes geregelt. Wenn jemand Vor ëinleitung åeš Üuaríierplanverfahrens Pläne etc. ausgearbeitet habe, sei dies auf eigenes Risiko geschehen.

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Dass die zur Diskussion stehenden Vorleistungen auf eigenes Risiko erbracht worden sind, ist zwar richtig, dies ändert jedoch nichts daran, dass es einem Gebot der Fairness entspricht, dass jene Vorleistungen, welche gerade auch für das vorliegende Quartierplanverfahren verwendbar sind, den betreffenden Grundeigentümern gutgeschrieben werden. Wie vorne bereits dargelegt, sind vorliegend tatsächlich nur solche Vorleistungen berücksichtigt worden, von welchen auch die übrigen Grundeigentümer des Beizugsgebiets profitieren. Entscheid

Die Einsprache ist abzuweisen. Rechtsbegehren 4

Aufhebung der Bevorzugung Enuägungen

Die Einsprecher rügen des Weitern eine unzulässige Bevorzugung der Wenn schon, würden bauliche Anlagen unentgeltlich der Gemeinde zufallen. Es ist nicht ganz klar, worauf die Einsprecher mit ihrin hinauswollen. Hier geht es ja lediglich um die Frage„l Grundeigentümer im Beizugsgebiet von der ganzen l rung mehr profitieren als andere, was sich entsprecllL,-,_,__„.„¬___ , Verteiler auswirken muss. Ein Grundeigentümer, welcher bis anhieb schon über eine eigene genügende Zufahrt zu einer bestehenden Liegenschaft verfügt, profitiert von einer Gesamterschliessung des Quartierplangebiets zweifellos weit weniger als einer, dessen Land bis anhieb nur unzureichend

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oder überhaupt nicht erschlossen war. Bei ihrer Argumentation übersieht die Einsprecherschafi des Weitern, dass das hier zur Diskussion stehende Privatsträsschen neu erstellt und im Gegensatz zum bestehenden Rüefaweg gar nicht von der Gemeinde übernommen wird. Entscheid

Die Einsprache ist abzuweisen.

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7. Uebrige Genehmigungsvoraussetzungen

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Wie die vorstehenden gen, erweisen sich die meisten Einsprachen als unbeg E stehen die in diesem ZusamGenehmigung des Quartierplans menhang vorgebracht' ' . nicht im Wege. Es sind aber auch keine anderen Hindernisse zu erken. . ` n. Die fl nen, welche eine Ueberarbeitung des Entwurfil Vorgaben der Grundordnung sind in allen Teiläı sfifliaıb der Quartierplan unter dem Vorbehalt der vorerwä EIlı1Üli¶ı.„„„__.„. .„„.„...„_.„„ im Quartiererschliessungsplan und in den Quartierplanvorschriften als ganzer zu genehmigen ist. Hı

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Ill. Demnach erkennt der Vorstand:

1. Die Einsprachen werden im Sinne der Erwägungen beurteilt. 2. Der Quartierplan Rüefa wird mitsamt den Quartierplanvorschriften mit Anhang 1 bis 8, mit Bestandesplan 1 : 500 mit Neuzuteilungsplan 1 : 500 und Erschliessungsplan I und II 1 : 500 genehmigt, und zwar mit den Modifikationen, wie sie im beiliegenden Erschliessungsplan eingezeichnet und in den beiliegenden Quartierplanvorschriften enthalten sind. 3. Nach Rechtskraft des vorliegenden Quartierplanes wird dieser zur Anmerkung im Grundbuch Klosters angemeldet werden. 4. Die Behandlungs~ und Bewilligungsgebühr wird mit separater Verfügung veranlagt.

5. Rechtsmittel Gegen diesen Einsprachen- und Genehmigungsentscheid kann innert 20 Tagen seit Mitteilung Rekurs an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden erhoben werden.

6. Mitteilung durch Protokollauszug an:

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GEMEINDE KLOSTERS-SERNEUS Der G e m s e r \ Jörg A. Nold

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