Quartierplan Laret

Laret Quartiergfan Quartierpian Laret

Rückweisungsentscheid - Rückweisungsentscheid -

Latet erhob Zum Quartierplan Quartierplan Laret erhob Einsprache gegen gegen den den QP. QP. beanstandete insbesoninsbeson beanstandete Einsprache Zum dere, dass ihre im im Baubereich Baubereich iiii befindliche befindliche Liegenschaft Liegenschaft nicht nicht in in den den Genuss Genuss des des im im QP QP möglichen möglichen AZ-Bonus AZ-Bonus gedass ihre dere, ge langen soll, dies dies im Gegensatz zum zum Baubereich Baubereich |1 im Gegensatz langen soll, Einsprache gegen gegen den den aufliegenden aufliegenden QP QP Laret Laret erhoben erhoben auch auch die die Zu diesen diesen Einsprachen Einsprachen hat hat Zu stand gutgeheissen werden werden muss. muss. stand gutgeheissen

einen Rückweisungsantrag Rückweisungsantrag ausgearbeitet ausgearbeitet der der vom vom GemeindevorGemeindevor einen

Die Einsprachen Einsprachen von von und den den vorstehenden Ausführungen werden und Die werden nach nach den den vorstehenden Ausführungen zum gutgeheissen und zum Teil Teil abgewiesen. abgewiesen. und zum Teil gutgeheissen zum Teil Der Quartierplan Laret wird wird mit mit den den in in den den Erwägungen Erwägungen erwähnten erwähnten Änderungen Änderungen (Anpassungen (Anpassungen und und Ergänzungen) Ergänzungen) Quartierplan Laret Der genehmigt. genehmigt. Diese Genehmigung Genehmigung erfasst erfasst auch auch die die vom Grundbuchamt Oberengadin Oberengadin vorgenommene vorgenommene Bereinigung Bereinigung der Dienstbar vom Grundbuchamt Diese der Dienstbarkeiten Grundlasten im im Zusammenhang Zusammenhang mit mit den den Grenzänderungen Grenzänderungen im im Quartierplangebiet. Quartierplangebiet. und Grundlasten keiten und

Abstimmung: Abstimmung: Der vorliegende EinspracheEinsprache- und und Genehmigungsentscheid Genehmigungsentscheid wird wird vorn vom Gemeindevorstand Gemeindevorstand zu betroffenen Der vorliegende zu Händen Handen der der betroffenen Grundeigentümer gutgeheissen. Grundeigentümer gutgeheissen. Pontresina, 14. 14. Februar Februar 2019 2019 Pontresina,

Für Für den den korrekten korrekten Protokollauszug: Protokollauszug:

Urs Dubs Dubs Urs

Gemeindeschreiber

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Gemeinde Pontresina, Pontresina, Gemeindekanzlei, Gemeinde- und Kongresszentrum Rondo, Via Gemeinde via Maistra 133, CH-7504 Pontreslna Pontresina 83881 ÷41 81 83881 91, [email protected]‚ TT +41 +41 81 838 81 85, 35, FF +41 81 838 81 91, [email protected], www.gemeinde-pontresina.ch www.gemeinde-pontresina.ch

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QUARTIERPLAN LARET

EINSPRACHE- UND GENEHMIGUNGS-

ENTSCHEID

vom 16. August 2005

Sachverhalt

Am 30.11.1995 hatten die Stimmberechtigten der Gemeinde Pontresina im Rah-

men einer Teilrevision der Ortsplanung einen Teilzonenplan Laret 1:500, einen

Generellen Gestaltungs- und Erschliessungsplan 1:500 mit speziellen Vorschrif-

ten sowie eine Teilrevision des kommunalen Baugesetztes beschlossen. Mit dem

enNähnten Teilzonenplan Laret 1:500 wurde das Baugebiet im westlichen (unte-

ren) Teil der Dorfkernzone Laret (bisher Dorfkernzone) und im östlichen (oberen)

Teil der Wohnzone W4 Laret (bisher Wohnzone W4) zugewiesen. Diese Teilrevision wurde in der Folge von der Regierung des Kantons Graubünden am 02.07.1996 genehmigt.

Nachdem eine in der Folge vorgesehene Quartierplanung an den finanziellen

Schwierigkeiten der damaligen Eigentümerin der Parzellen Nrn. 1746 und 1747

gescheitert war, erwarb die Baugesellschaft Laret im Jahre 2000 die beiden

Grundstücke und führte sodann einen Studienwettbewerb für deren Neuüber-

bauung durch. Die dabei siegreiche Projektidee stand insofern mit der 1995 fest-

gesetzten Regelung des Baugebietes Laret in Widerspruch, als sie in der Wohn-

zone W4 Laret die zulässige Ausnützungsziffer von 0.6 nicht einhielt und

vorschriftswidrige Gebäudelängen vorsah.

Auf Antrag der Baugesellschaft Laret leitete der Gemeindevorstand Pontresina in

der Folge eine erneute Revision der für das Gebiet Laret geltenden ortsplaneri-

schen Grundlagen in die Wege. Die Stimmberechtigten von Pontresina be—

schlossen am 11.12.2001 nach vorgängig durchgeführtem Mitwirkungsverfahren einen „Generellen Gestaltungs- und

Erschliessungsplan Laret (Ergänzung)

1:500“ sowie „Vorschriften zum Generellen Gestaltungs- und Erschliessungsplan Laret 1:500". Der enNähnte Plan ergänzte den Teilzonenplan insofern, als er das

Gebiet Laret in einen südlichen Baubereich I mit den Parzellen Nrn. 1746, 1747,

2428 und Teil von 1758 und in einen nördlichen Baubereich II mit den Parzellen

Nrn. 2064, 2154, 1739 - 1743, 1749 - 1751 und Teil von Parzelle Nr. 1752 unter-

teilte und im Baubereich I drei „Baufenster“ mit jeweils zugewiesener maximaler

Bruttogeschossfläche (BGF) festlegte. Die innerhalb des Baugebiete Laret insge-

samt zulässige Ausnützung blieb gegenüber der bisher erlaubten grundsätzlich

gleich; die neue Regelung gestattet indessen die zuvor unzulässige Nutzungs-

verlagerung von der Dorfkernzone Laret in die Wohnzone W4 Laret und gewähr-

te überdies einen Quartierplanbonus von 10% bei Verwirklichung des im Wettbewerb erfolgreichen Projekts.

Die Regierung des Kantons Graubünden genehmigte am 07.10.2002 die letzterwähnte Teilrevision der Ortsplanung im Bereich von Laret und wies die dagegen

erhobenen Beschwerden ab. Die Eigentümerin der Liegenschaft Parzelle Nr.

2064 erhob in der Folge gegen diesen Entscheid Rekurs an das VenNaltungsge-

richt und nach dessen Abweisung auch eine Staatsrechtliche Beschwerde und

eine VenNaltungsgerichtsbeschwerde ans Bundesgericht, welche beide mit Urteil

vom 04.05.2004 im Wesentlichen abgewiesen wurden. Damit wurde der Weg frei, um die in der Grundordnung für dieses Gebiet vorgesehene Quartierplanung

durchzuführen.

Nach entsprechenden Vorarbeiten und Anhörung der involvierten Grundeigentü—

mer konnte in der Zeit vom 19. Mai bis 20. Juni 2005 die öffentliche Auflage des

Quartierplans erfolgen, und zwar mit folgenden Bestandteilen:

- Bestandesplan 1:500 - Landabtausch— und Grenzänderungsplan 1:500 - Erschliessungsplan1z500 -

Gestaltungsplan (mit Richtplan) 1:500

- Quartierplanvorschriften mit Bestandes-, Landabtausch-, Grenzänderungsund Kostenverteilungstabelle.

Mit den enNähnten Unterlagen wurde auch das zuständige Grundbuchamt Oberengadin bedient.

mit Eingabe vom Gegen den aufgelegten QP-Entwurf erhob 10.06.2005 Einsprache und zwar mit folgenden Rechtsbegehren:

„a) Die Baufenster gemäss Art. 10 der Quartierplanbestimmungen sind in Bezug auf die Parzelle 2064 verbindlich und nicht mit Richtplancharakter auszugesta/ten.

b) Art. 16 der Quaitierplanbestlmmungen ist dahingehend zu ergänzen, dass die Eigen— tümerin der Parzelle 2064 nur unter der Voraussetzung auf die Zufahrt des Erschlies-

sungssystems des Baubereiches l verzichtet, wenn die verkehrsmässige Erschies-

sung der Parzelle 2064 über die Giassa Stipa vollumfänglich gewährleistet und im Quartierplan festgeschrieben wird.

c) Art. 17 und 18 der Quattierplanbestimmungen sei dahingehend zu ändern, als die Einsprecherin und Eigentümerin der belasteten Parzelle 2064 Wünscht, dass der optionale Fussgängerverbindung der Vorrang gegenüber der in Art. 17 vorgesehenen

Fusswegverbindung gibt.

d) Art. 19 Abs. 2 der Quartierplanbestimmungen sei dahingehend abzuändern, dass die unterirdische Erschliessungsanlage im Standort D verbindlichen Charakter haben

muss, wenn die Eigentümerin der Parzelle 2064 gleichzeitig auf die Beanspruchung

der Erschliessungsanlagen des Baubereiches l verzichten soll.

e) Art. 28 der Quartierplanvorschriften sei dahingehend zu ergänzen, dass das Mass der

zulässigen Nutzung für das neue Gebäude auf Parzelle 2064 analog zu den Bestim-

mungen im Baubereich / mit mindestens 964.8 m2 Bruttogeschossfläche zu garantie—

ren ist.

f) An‘. 30 der Quartierplanvorschriften sei dahingehend abzuändern, als die Parzelle 2064 davon nicht betroffen ist.

g) Art. 33 der Quartierplanbestimmungen sei dahingehend abzuändern, dass minde-

stens % der Verfahrenskosten den Eigentümern der Parzelle im Baubereich l zu überbinden ist, und nur Z den Grundeigentümern im Baubereich II.“

beanstandet insbesondere, dass ihre im Baubereich II befindli-

che Liegenschaft Parzelle 2064 nicht in den Genuss des im Quartierplanverfah-

ren möglichen AZ-Bonus gelangen soll, dies im Gegensatz zum Baubereich l. Dies bedeute im Ergebnis eine Ungleichbehandlung gegenüber der Baugesell—

schaft Laret. Diese werde noch verstärkt, indem die Grundeigentümer des Bau-

bereichs Il gleichwohl 1/3 der Planungskosten zu tragen hätten.

Einsprache gegen den im Entwurf aufliegenden Quartierplan Laret erhoben mit und Eingabe vom 16.06.2005 indessen auch die Gebrüder , und zwar als Eigentümer der Parzelle Nrn. 1739, 1741, 1742, 1743, 1751 und 2154. Sie stellen folgende Anträge:

„1. Es sei auf An‘. 7Abs. 2 QPV am Schluss wie folgt zu ergänzen:

Auf Liegenschaft Nr. 2064 Dienstbarkeiten und Grundlasten Recht: Fusswegrecht zu Lasten Grundstücke Nrn. 1746, 1747 Fuss- und Fahn/vegrecht zugunsten Gründstück Nr. 2154 Last: Recht: Höherbaubeschränkung zu Lasten Grundstück Nr. 2154

Recht: Höherbaubeschränkung zu Lasten Grundstück Nr. 1739

Auf Liegenschaft Nr. 2154 Dienstbarkeiten und Grundlasten Last: Baubeschränkung zugunsten Gründstück Nr. 2064 Recht: Höherbaubeschränkung zu Lasten Grundstück Nr. 1739

Auf Liegenschaft Nr. 1739 Last: Höherbaubeschränkung zugunsten Grundstücke Nrn. 2064 und 2154

2. Art. 30 QPV sei neu wie folgt zu fassen:

Im Baubereich II richtet sich das Nutzungsmass der einzelnen Parzellen nach den Vorgaben der Grundordnung zuzüglich einem QP-AZ-Bonus von 10%.

3. Anf. 31 QPV Abs. 3 und 4 seien durch folgende Fassung zu ersetzen:

Übertragung der BGF von Parzelle Nr. 1751 auf Baufenster 4, 5, 6 und 8

Übertragung der BGF von Parzelle Nr. 2154 auf Baufenster 5, 6 und 8.

Ev. ist der Ausnützungstransport unter den Parzellen Nrn. 1739, 1741, 1742,

1743, 2154 und 1751 überhaupt freizustellen.

4. a) Das Baufenster 8 im Gestaltungsrichtplan sei in der nordöstlichen Ecke so auszudehnen, dass dessen nördliche Abgrenzung ab der nordwestlichen

Ecke des Baufensters senkrecht zur westlichen Abgrenzung verläuft.

b) Ev. das Baufenster im Gestaltungsrichtplan auf der ganzen Tiefe in südöstlicher Richtung um 3 m erweitern.“

(Verzicht auf Bau- bzw. Höherbaube-

Da das Begehren 1 der

schränkungen zugunsten der Liegenschaft Parzelle Nr. 2064) auch

betrifft, wurde dieser Gelegenheit gegeben, sich hiezu zu äussern.

gab mit Schreiben vom 28.06.2005 klar zu erkennen, dass sie mit einer

solchen Löschung nie und nimmer einverstanden wäre, genauso wenig wie mit

der von

anbegehrten Liberalisierung des Ausnützungstrans-

portes unter den Parzellen Nrn. 1739, 1741, 1742, 1743, 2154 und 1751. Würde

diesem Begehren entsprochen, würden die gestalterischen Vorgaben des Quar-

tierplanes vollständig aus den Angeln gehoben und die Rechtssicherheit wäre

dahin.

dem In ihrer Stellungnahme vom 05.07.2005 schlossen sich die Anliegen der verbindlichen Feststellung der Baufenster im Baubereich II an ebenso wie der Forderung, bezüglich des QP-Bonus müsste im ganzen Beizugsgebiet die gleiche Regelung gelten. Werde der Bonus im Baubereich Il nicht ge-

währt, so müsste sich dies entsprechend auf den Kostenverteiler niederschlagen.

10. Innert der Einsprachefrist ging auch ein Schreiben der Erbengemeinschaft dat. 20.06.2005 ein, welches sich jedoch nicht gegen den Quartierplan selbst, sondern gegen das gestützt darauf ausgearbeitete Bauprojekt der Baugesellschaft Laret richtet.

11. Mit Schreiben vom 18.07.2005 teilte

der Gemeinde schliesslich

bleiben könnte, weil sie sich mit

privat geeinigt habe. Sie sei

mit, dass das Schreiben ihres Rechtsvertreters vom 28.06.2005 ausser Betracht

damit einverstanden, wenn die Baubeschränkungen auf den Parzellen Nrn. 1739

und 2154 aufgehoben würden. Sie hätte im Übrigen auch nichts gegen die im

Schreiben erwähnten Ausnützungstransporte einzuwenden.

12. Gleichzeitig mit der öffentlichen Auflage hat das Grundbuchamt Oberengadin eine Bereinigung der zur Diskussion stehenden Dienstbarkeiten und Grundlasten

vorgenommen und eine Zusammenstellung erarbeitet, welche als Anhang IIl die-

sem Einsprache- und Genehmigungsentscheid beigeheftet ist. Die Grundpfand-

rechte auf den Parzellen Nrn. 1746 und 1747 sollen abmachungsgemäss zwi— schen der Baugesellschaft Laret und dem Grundbuchamt Oberengadin direkt be-

reinigt werden.

Der Gemeindevorstand zieht in Erwägung a)

verlangt in Iit. a ihres Rechtsbegehrens, dass die Baufenster

gemäss Art. 10 der Quartierplanbestimmungen (QPV) verbindlich und nicht nur richtplanmässig festgelegt würden. Nachdem die Baufenster auf der Par-

zelle A (Baugesellschaft Laret) bereits im Gelände profiliert worden seien, stel— le sich auch für die übrigen Parzellen mit Baufenstern im Rahmen des vorlie-

genden Quartierplanverfahrens die Profilierungsfrage.

b) Bei näherer Betrachtung enNeisen sich die geäusserten Bedenken indessen als unbegründet. Wie Art. 10 QPV und der Legende zum Quartiergestaltungsplan zu entnehmen ist, sind entgegen der Meinung der Einsprecher die blau umrandeten Baufenster für alle Beteiligten absolut verbindlich und können in

einem nachfolgenden Baubewilligungsverfahren nicht mehr zur Diskussion gestellt werden. Richtplancharakter haben lediglich die innerhalb der Baufenster eingezeichneten Gebäude; nur diese sind dementsprechend nicht ver-

bindlich festgelegt worden. Mit der Einzeichnung dieser Gebäude im Quartiergestaltungsplan sollte nur aufgezeigt werden, dass sich die zur Verfügung ste—

hende Baumasse innerhalb der Baufenster sinnvoll platzieren lässt. Soweit die

Baufenster Raum lassen, ist eine andere Anordnung durchaus zulässig und

möglich, was insbesondere für das Baufenster auf Parzelle Nr. 2064 gilt.

c) Angesichts dieser Variationsmöglichkeiten wäre eine Profilierung der einzelnen im Quartierplan richtplanmässig festgelegten Bauten überhaupt nicht sinn-

voll. Wenn schon müssten die Baufenster profiliert werden, wodurch für den

Betrachter jedoch ein völlig falsches Bild entstünde. Wenn auf der Parzelle A

der Baugesellschaft Laret seinerzeit eine Profilierung erfolgt ist, dann geschah

dies einzig und allein deshalb, weil bereits im Rahmen der Grundordnung (Genereller Gestaltungsplan) eine Festlegung der maximalen Gebäudehöhe

vorgenommen worden ist, und zwar im Sinne einer EnNeiterung gegenüber

den Vorgaben in der Grundordnung. Ziel der Profilierung war es daher, diese

Abweichung dem Publikum transparent zu machen. Dies ändert jedoch nichts

daran, dass sämtliche Bauvorhaben innerhalb der Baufenster 1 und 2 im Zuge

des Baubewilligungsverfahrens nochmals zu profilieren sind. Für die Gebäude

in den übrigen Baufenstern besteht im jetzigen Zeitpunkt umso weniger Anlass

niger Anlass zur Profilierung, als diesbezüglich überhaupt noch keine klaren

Überbauungsvorstellungen bestehen. Die dannzumal realisierten Bauten kön-

nen ganz erheblich von den richtplanmässig festgelegten Baukörper abwei—

chen.

Die Einsprache von

a abgewiesen. 2.

a)

wird bezüglich Rechtsbegehren Iit.

verlangt sodann in Iit. b ihres Rechtsbegehrens, Art. 16 der

Quartierplanbestimmungen sei dahingehend zu ergänzen, dass sie für ihre

Liegenschaft Parzelle Nr. 2064 nur unter der Voraussetzung auf die Zufahrt

des Erschliessungssystems des Baubereichs l zu verzichten hätte, dass die

verkehrsmässige Erschliessung über die Giassa Stipa vollumfänglich gewähr—

leistet und im Quartierplan festgeschrieben werde.

b) Es ist in der Tat so, dass gemäss Art. 11 Abs. 2 der Vorschriften zum GenerelIen Gestaltungs- und Erschliessungsplan Laret unter anderem die Eigentüme—

rin der Parzelle Nr. 2064 berechtigt ist, „für die Schaffung von Zufahn‘en das

Erschliessungssystem des Baubereichs I zu beanspruchen“. Dieses in der

Grundordnung verankerte Recht soll im Rahmen des vorliegenden Quartierplanverfahrens keineswegs abgesprochen werden; vielmehr war es die Genannte selbst, welche im Vorstadium einen entsprechenden

Verzicht abgegeben hat.

c) Offenbar geht es

auch jetzt nicht darum, diesen Verzicht zu

widerrufen; vielmehr will sie sichergestellt haben, dass sie die Alternativzufahrt

zu ihrer Liegenschaft über die Giassa Stipa tatsächlich auch vornehmen kann. Wie sich Art. 16 Abs. 3 QPV und der entsprechenden Festlegung im Quartiererschliessungsplan (vgl. roter Pfeil und dazugehörige Legende) entnehmen lässt, sind ihre diesbezüglichen Bedenken unbegründet. Die Zufahrten sind

nämlich mit den enNähnten Vorgaben im Quartierplan verbindlich festgelegt,

was selbstredend auch für die Zufahrt ab der Giassa Stipa zur Parzelle Nr.

2064 gilt. Diese Verkehrsanlage stellt eine öffentliche Strasse dar und kann somit von jedermann uneingeschränkt benutzt werden, sicher jedenfalls von

jedem Anstösser. Auf einer öffentlichen Strasse zusätzliche privatrechtliche Berechtigungen festzulegen, wäre überhaupt nicht sinnvoll, ganz abgesehen

davon, dass sich die enNähnte Verkehrsanlage nicht innerhalb des Beizugs-

gebiets befindet. Allen Beteiligten, welche nunmehr auf diese Verkehrsverbin-

dung angewiesen sind, insbesondere auch

, kann an dieser

Stelle garantiert werden, dass ihre Erschliessung über die Giassa Stipa auch

in Zukunft erhalten bleibt.

Die Einsprache von

wird bezüglich Rechtsbegehren lit.

b im Sinne der Erwägungen abgewiesen.

3.

a) Im Quartiererschliessungsplan wird von der Via dals Ers quer durch das Bei— zugsgebiet zur Giassa Stipa ein öffentlicher Fussweg festgelegt und als Alter-

native dazu eine Wegführung entlang der Ostgrenze des Beizugsgebiets über

die neue Parzelle A der Baugesellschaft Laret und die Parzelle Nr. 2064 von möchte im Sinne einer Option vorgesehen.

nun gemäss ihrem Rechtsbegehren lit. c, dass diese „optionale“ Lösung definitiv festgelegt würde, und zwar unter Verzicht der vorerwähnten Querverbin-

dung.

b) Nachdem auch die Baugesellschaft diese Lösung in aller Form begrüsst hat,

gibt es keinen Grund, diesem Antrag keine Folge zu leisten, dies umso weni-

ger, als auch keine anderen privaten und öffentlichen Interessen einer solchen Lösung entgegenstehen. In den Planunterlagen, insbesondere im Quartierer-

schliessungsplan sind die entsprechenden Korrekturen vorzunehmen. Der

einschlägige Art. 17 QPV ist anzupassen und Art. 18 QPV ersatzlos zu strei—

chen.

Die Einsprache von c gutgeheissen.

4.

a)

wird bezüglich Rechtsbegehren lit.

verlangt in ihrem Rechtsbegehren lit. d des weitern bei Ver-

zicht auf den Anschluss an die Erschliessungsanlagen im Baubereich l die verbindliche Festlegung der unterirdischen Parkierungsanlage auf ihrer Lie-

genschaft Parzelle Nr. 2064.

b) Hier liegt offensichtlich ein Missverständnis vor. Wenn es in Art. 19 QPV heisst, die im Erschliessungsplan für unterirdische Autoeinstellhallen bezeich-

neten Standorte a, b, c und d hätten lediglich Richtplancharakter, dann bedeutet dies natürlich nicht, dass die Zulässigkeit solcher Anlagen auf den betref-

fenden Parzellen noch unsicher wäre. Mit dieser Formulierung wollte lediglich

zum Ausdruck gebracht werden, dass die unterirdischen Parkierungsanlagen auch ausserhalb des blau gekennzeichneten Bereichs möglich sind, wenn sich

dies aus gestalterischen und erschliessungstechnischen Gründen ebenso gut Rechnung zu tragen, vertreten lässt. Um den Bedenken von

ist Art. 19 Abs. 2 wie folgt zu modifizieren:

Im Erschliessungsplan sind die Standorte a, b, c und d für unterirdische Autoeinstellhallen eingetragen. Die Festlegungen innerhalb der Parzellen haben lediglich Richtplancharakter.

wird bezüglich Rechtsbegehren Iit.

Die Einsprache von

d im Sinne der Erwägungen gutgeheissen.

Sowohl

diese im Rechtsbegehrens Iit. e, wie die Gebrüder

diese im Rechtsbegehren Ziff. 2 verlangen, dass im Baubereich II der glei-

che AZ-Bonus wie im Baubereich I gewährt werde; alles andere wäre rechtsun—

gleich und willkürlich. Dieser Auffassung vermag sich der Gemeindevorstand in—

dessen nicht anzuschliessen.

a) Gemäss Art. 112 BauG hat der Quartierplan Gewähr zu bieten für eine sich harmonisch ins Orts- und Landschaftsbild sich einfügende Bauweise, für eine

vorzügliche Gestaltung der Bauten sowie generell für eine benützerfreundliche

Umgebungsgestaltung. Im Rahmen eines solchen Quartiergestaltungsplanes können folgende Abweichungen von den Zonenvorschriften gewährt werden:

- Erhöhung der Ausnützungsziffer um max. 10% — Aufhebung der Gebäudelängenbeschränkung - Unterschreitung der Gebäude- und Grenzabstände - Erhöhung der Gebäude— und Firsthöhe um max. 3 m — Freier Nutzungstransport innerhalb des ganzen Quartierp/angebietes

Art. 61 des alten Baugesetzes hat bereits analog gelautet.

b) Im Gegensatz zum Baubereich II ist im Baubereich I mit grossem planerischen und finanziellen Aufwand ein Wettbewerb durchgeführt worden, dessen Ergebnis bereits im Generellen Gestaltungs- und Erschliessungsplan Laret sei-

nen Niederschlag gefunden hat. Auf der Basis Grundordnung ist denn auch der Trägerschaft der Parzellen Nrn. 1746 und 1747 (heute Baugesellschaft Laret) der AZ-Bonus zugestanden worden, und zwar aus der Erkenntnis daraus,

dass die im Baubereich I geplante Überbauung den Vorgaben in Art. 68 a BauG bzw. nunmehr in Art. 112 BauG in optima forma entsprechen würde. Diese Regelung wird heute von keiner Seite mehr angefochten, sodass sie als

verbindlich betrachtet werden kann.

c) Demgegenüber erfolgen im Baubereich II in gestalterischer Hinsicht nur rudi— mentäre Festlegungen; sie beschränken sich im Wesentlichen auf die vorne

erwähnten Baufenster. Dies allein vermag die vom Gesetzgeber vorgesehene

Vorzugsbehandlung jedoch noch nicht zu rechtfertigen.

d) Kommt noch dazu, dass bei näherer Überprüfung die Unterschiede heute gar nicht mehr ins Gewicht fallen. Wohl profitieren die Eigentümer im Baubereich I

bis zu einem gewissen Grad (nicht 100%ig) vom erwähnten Bonus. Das Nut-

zungsmass ist damit jedoch verbindlich festegelegt worden, sodass die Bau— gesellschaft Laret nicht mehr in den Genuss der AZ-Erhöhung gelangt, welche

10 mit der Revision des Baugesetzes 2003/2004 für die Wohnzone W4 Laret einhergegangen ist. Demgegenüber können zumindest die Grundeigentümer in

der Wohnzone W4 Laret von der AZ-Erhöhung 0.6 auf 0.65 profitieren, da sich gemäss Art. 30 QPV das Nutzungsmass hier ausschliesslich nach den

hat umso weniger

Vorgaben der Grundordnung richtet.

Grund zur Klage, als die Übertragung der sich in der Dorfkernzone Laret be-

findlichen BGF auf den in der Wohnzone W4 Laret liegenden Teil der Parzelle Nr. 2064 nach wie vor zulässig ist, was ihr zweifellos zum Vorteil gereicht.

Schliesslich darf in diesem Zusammenhang auch nicht übersehen werden, dass die Baustandorte gerade unter dem Gesichtspunkt der Gestaltung keine

grösser dimensionierten Bauten mehr erlauben.

insoweit entgegen kommen, als

Immerhin kann man den

mit dem vorliegenden Quartierplan die AZ der Dorfkernzone Laret Baubereich II mit 1.0 definitiv festgelegt wird, also nicht nur im Sinne eines Richtwerts, wie

dies Art. 69 Abs. 3 BauG vorsieht. Der entsprechende Passus von Art. 30

QPV wird mit einem Abs. 2 ergänzt und lautet neu wie folgt:

„Für die in der Dorfkernzone Laret befindlichen Parzellen wird die AZ

verbindlich auf 1.0 festgelegt. “

Die Einsprache von

wird bezüglich Rechtsbegehren lit.

Die Einsprache der

wird bezüglich Rechtsbegehren Ziff.

e vollumfänglich abgewiesen.

2 im Sinne der Erwägungen abgewiesen.

6.

z verlangen in Ziff. 3 den Ersatz von Art. 31 Abs. 3 und 4

a) Die G

QPV durch die vorne unter Ziff. l 7 zitierte Fassungen.

b) Art. 31 Abs. 3 und 4 der aufgelegten Quartierplanvorschriften lautete wie folgt:

„Übertragung der BGF von Parzelle Nr. 1751 auf Baufenster 4 und 5, soweit

diese nicht auf der Parzelle selbst realisierbar ist.

Umfassende Übertragung der BGF von Parzelle Nr. 2154 auf Parzelle Nr. 1739 oder 1743.“

lrrtümlichenNeise wird in diesem Zusammenhang mit Abs. 3 sowohl von der das Baufenster 4 enNähnt, Gemeinde wie auch von den

was jedoch keinen Sinn macht, befindet sich dieses doch auf der enNähnten

Parzelle Nr. 1751 selbst. RichtigenNeise hat sich diese Übertragungsmöglich-

keiten also auf die Baufenster 5, 6 und 8 zu beziehen, welche auch die

enNähnen.

11 Was die Nutzung aus der Parzelle 2154 angeht, besteht der Unterschied zwi— bezüglich schen der Fassung der Gemeinde und jener der

Abs. 4 im Wesentlichen nur darin, dass auch noch die Nutzungsübertragung auf das Baufenster 6 beansprucht wird. Die Gemeinde hat gegen eine solche EnNeiterung nichts einzuwenden.

Dementsprechend sind Art. 31 Abs. 3 und 4 entsprechend dem Antrag der

zu fassen, und zwar wie folgt:

„Übertragung der BGF von Parzelle Nr. 1751 auf Baufenster 5, 6 und 8,

soweit diese nicht auf der Parzelle selbst (Baufenster 4) realisierbar ist.. Übertragung der BGF von Parzelle Nr. 2154 auf Baufenster 5, 6 und 8.“

Die Einsprache der

wird bezüglich Rechtsbegehren Ziff.

3 im Sinne der Erwägungen gutgeheissen. 7.

a) Was die Gestaltung betrifft, so möchten die

in ihrem Rechts-

begehren Ziff. 1 die auf ihren Parzellen Nrn. 1739 und 2154 Iastenden Baubzw. Höherbaubeschränkungen zugunsten der Liegenschaft Parzelle Nr. 2064

aufgehoben haben mit der Begründung, die kumulative Einschränkung der Bebaubarkeit durch private Baubeschränkungen und dem Quartierplan sei

nicht zulässig. Des weitern verlangen sie auch die Aufhebung der auf der Parzelle Nr. 1739 lastende Höherbaubeschränkung auf 9.5 m zugunsten von Parzelle Nr. 2154.

w entgegen der früheren Äusserungen ihres b) Nachdem sich Rechtsvertreters in der Einsprache mit Schreiben vom 18.07.2005 ausdrück-

Iich damit einverstanden erklärt hat, die ihre Liegenschaft Parzelle Nr. 2064 begünstigenden Grunddienstbarkeiten zu streichen, besteht aus Sicht der

Gemeinde keinen Grund, dem Begehren der

keine Folge zu

leisten. Dementsprechend können die Baubeschränkung auf Parzelle Nr. 2154

und die Höherbaubeschränkung auf Parzelle Nr. 1739 ganz aufgehoben werden, was in Art. 7 QPV entsprechend zu berücksichtigen ist. Analoges gilt

auch für die oben enNähnte auf der Parzelle Nr. 1739 lastende Höherbaubeschränkung auf 9.5 m zugunsten von Parzelle Nr. 2154. Sowohl die belastete

wie auch die begünstigte Parzelle gehören den

, sodass es

in ihrem Belieben steht, die entsprechenden Rechte und Pflichten bezüglich dieser Grundstücke zu regeln.

c) Die in Form von Baufenstern im Quartiergestaltungsplan vorgesehenen öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkungen sind in diesem Bereich indessen

aufrecht zu erhalten. Tatsächlich gibt es gute planerische Gründe, die Parzelle

Nr. 2154 weitgehend von Hochbauten freizuhalten, lässt sich doch nur da-

12

durch die Aussicht der hinterliegenden Liegenschaft Parzelle Nr. 2064 eini-

germassen gewährleisten. Es kommt nicht von ungefähr, dass sich die Eigenursprünglich gegen tümerin der betreffenden Liegenschaft

die Aufhebung der auf der Parzelle 2154 Iastenden Baubeschränkung zugun—

sten der Parzelle 2064 aufs Entschiedenste zur Wehr gesetzt hat. Die in der Parzelle Nr. 2154 enthaltene Nutzung lässt sich nach Wegfall der obgenann-

ten Höhenbeschränkung ohne weiteres im Baufenster 8 realisieren.

wird bezüglich Rechtsbegehren Ziff.

Die Einsprache der

1 im Sinne der Erwägungen gutgeheissen.

8.

a) Die

stellen in Ziff. 4 den Antrag, das Baufenster 8 in der

nordöstlichen Ecke anders auszugestalten, evtl. dieses auf der ganzen Tiefe in südöstlicher Richtung um 3 m zu enNeitern.

b) Diesem Antrag kann schon deshalb nicht stattgegeben werden, weil die ge-

wünschte Veränderung nicht nur mit der Grenze zur Parzelle Nr. 2064 in Kon-

flikt käme, sondern dadurch auch die dort vorgesehenen Erschliessung der enNähnten Liegenschaft Renshaw betroffen würde.

c) Eine EnNeiterung des Baufensters in die umgekehrte südöstliche Richtung würde den vorenNähnten Aussichtsbereich zugunsten der hinterliegenden Parzelle Nr. 2064 zu stark beeinträchtigen und erübrigt sich nun ohnehin, nachdem die auf der Parzelle 1739 enthaltene Höherbaubeschränkung weg-

gefallen ist und dementsprechend die Nutzung aus der Parzelle 2154 weitge-

hend im Baufenster 8 realisierbar ist. Wie oben bereits dargelegt ist die Erhaltung eines grösseren Freiraumes in diesem Bereich aus planerischer Sicht

ausserordentlich wichtig, sodass auch dem Eventualbegehren nicht entspro-

chen werden kann.

Die Einsprache der

4 vo’umfänglich abgewiesen. 9.

wird bezüglich Rechtsbegehren Ziff.

a) Gemäss Art. 33 werden 2/3 der Verfahrenskosten nach Massgabe der BGF

den Eigentümern der Parzellen im Baubereich I und 1/3 den Grundeigentü—

mern im Baubereich II überbunden.

verlangt eine Änderung

dieser Verteilung, und zwar dergestalt, dass 3%. der Verfahrenskosten den Ei-

gen’fiimern im Baubereich I überbunden werden müssten und nur 1A den haben sich in ihrer Gru: deigentümern im Baubereich II. Die

SteIlJngnahme vom 05.07.2005 diesem Antrag grundsätzlich angeschlossen.

b) Entgegen der Meinung der Einsprecher trägt dieser Verteiler durchaus den

Vorteilen Rechnung, welche die Grundeigentümer aus den beiden Bereichen

13 auf dem Quartierplan zu ziehen vermögen. Wohl trifft es zu, dass für die Um— setzung des aus dem Wettbewerb resultierenden Konzepts ein grosser Auf—

wand betrieben werden musste; dieser Aufwand ist indessen zur Hauptsache bereits im Zusammenhang mit der Ausarbeitung des Generellen Erschlies—

sungs- und Gestaltungsplanes Laret angefallen, welcher eine Art projektbezogene Nutzungsplanung darstellte. An diesen Kosten mussten sich die Grund-

eigentümer des Baubereichs II überhaupt nicht beteiligen. Bei der Quartierplanung selbst sind demgegenüber hinsichtlich Planungsaufwand keine Unter-

schiede auszumachen, welche eine noch grössere Belastung der Trägerschaft im Baubereich I rechtfertigen würde. BezeichnendenNeise hat sich Milena

Renshaw im umstrittenen Verfahren um den Generellen Gestaltungs- und Erschliessungsplan Laret immer auf den Standpunkt gestellt, es bestehe nach all

den Festlegungen in der Grundordnung kaum mehr ein Bedarf für eine Quartierplanung. Wie die vorliegende Vorlage zeigt, enNies sich diese Aussage

dann allerdings auch als übertrieben.

wird bezüglich Rechtsbegehren Iit. Die Einsprache von bezüglich dem in der Stellungnahme g und jene der vom 05.07.2005 enthaltenen Rechtsbegehren abgewiesen.

10. Die Abklärungen des Gemeindevorstandes haben gezeigt, dass der vorliegende Quartierplanentwurf auch sonst in allen Teilen den Vorgaben entspricht, welche die Grundordnung, insbesondere der Generelle Gestaltungs- und Erschlies-

sungsplan Laret in diesem Bereich macht. Einer Genehmigung der Planungs-

massnahme steht daher nichts im Wege.

Demnach erkennt der Gemeindevorstand

Die Einsprachen von

und den

werden nach

den vorstehenden Ausführungen zum Teil gutgeheissen und zum Teil abgewie—

sen.

Der Quartierplan Laret wird mit den in den EnNägungen enNähnten Änderungen (Anpassungen und Ergänzungen) genehmigt. Die geänderten Quartierplanvor-

schriften und Pläne (Erschliessungsplan und Gestaltungsplan) werden dem vorliegenden Entscheid als integrierender Bestandteil als Anhang I und II beigefügt. Diese Genehmigung erfasst auch die vom Grundbuchamt Oberengadin vorge— nommene Bereinigung der Dienstbarkeiten und Grundlasten im Zusammenhang

14 mit den Grenzänderungen im Quartierplangebiet. Diese Bereinigung wird vom

Gemeindevorstand unterzeichnet und sodann dem Grundbuchamt Oberengadin

weitergeleitet. Sie bildet integrierender Bestandteil dieses Quartierplans und wird

als Anhang III beigefügt.

4.

Gegen diesen Einsprache- und Genehmigungsentscheid kann innert 20 Tagen seit Mitteilung Rekurs an das VenNaltungsgericht des Kantons Graubünden er-

hoben werden.

Pontresina, 16. August 2005

GEMEINDE PONTRESINA D rGemeindepräsi ent:

Martin Aebli

761

Der Gemeindeaktuar:

( 4*(741/5/44 «’ "”7

Reto Danuser