Teilrevision Gewerbezone Gravas

57/2022 -

Gemeinde Surses

OP-Teilrevision "Gewerbezone Gravas"

Genehmigung

Die Stimmberechtigten der Gemeinde Surses beschlossen an der Gemeindever—

sammlung vom 30. August 2021 eine Teilrevision der Ortsplanung. Im Einzelnen

wurden folgende Planungsmittel verabschiedet: ——

Teilrevision Baugesetz TinizongwRona (Art. 4.6)

—

Zonenplan und Genereller Gestaltungsplan 1:1500 Tinizong, Gewerbezone Gravas

Neben diesen Planungsmitteln reichte die Gemeinde Surses die folgenden weiteren

Unterlagen ein:

»—-

Planungs- und Mitwirkungsbericht (PlVlB) vom 13. September 2021 gemäss

Art. 47 der eidgenössischen Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1)

„.„-

Rodungsgesuch Nr. 32/21, bestehend aus folgenden Unterlagen: .

Gesuchsformular vom 19.. November 2021

.

Kartenausschnitt 1:25 000

o

Rodungsplan 1:1000 Tinizong, Gewerbezone Gravas vom 16. September 2021

Das Amt für Raumentwicklung (ARE) verfasste mit Datum vom 13. Juli 2021 einen

Vorprüfungsbericht.

Die öffentliche Bekanntgabe des GemeindeversammlungsbeschIusses vom 80. August 2021 gemäss Art. 48 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Grau-

bünden (KRG; BR 801.100) erfolgte am 16. September 2021. Es gingen keine Bew schwerden ein.

lVlit Schreiben vorn 23. September 2021 ersuchte der Gemeindevorstand Surses um Genehmigung der Revisionsvorlage im Rahmen vOn Art. 49 des KRG.

Gegenstand der Revisionsvorlage lVlit der vorliegenden Teilrevision der Ortsplanung sollen die planerischen Vorausset-

zungen für die Realisierung eines HoIzverarbeitungszentrums für die Firma Uffer AG

auf den Parzellen Nrn. 684, 840 und 771 in Tinizong geschaffen werden. Das Holz-

verarbeitungszentrum sollverschiedene Gebäude bzw. Anlagen umfassen und zur

Sicherung der Ressourcen sowie zur Schliessung der Holzverarbeitungskette beitra—

gen. In der rechtskräftigen Gewerbezone auf den genannten Grundstücken wird bereits heute Holz gelagert und verarbeitet.

Damit den betrieblichen Bedürfnissen des geplanten Holzverarbeitungszentrums ent-

sprochen werden kann, soll das Zonenschema von Tinizong mit einer neuen Gewer—w

bezone B ergänzt werden. Für die Gewerbezone B ist eine Ausnützung von 1.0 vor-w gesehen, wobeiauf eine Regelung der zulässigen Gebäudeabmessung verzichtet wurde.

Weiter wurde im Zonenplan und Generellen Gestaltungsplan 1:1500 Tinizong, Gen werbezone Gravas die rechtskräftige Gewerbezone auf den Parzellen Nrn. 684, 340

und 771 in eine Gewerbezone B umgezont und erweitert. Die nördliche Abgrenzung

der heutigen Gewerbezone soll entlang der Parzellen Nr. 340, 684 und 771 den tat-

sächlichen Gegebenheiten angepasst werden (Arrondierung). Eine Arrondierung er— folgt ebenfalls für die beiden Flächen in der Zone für öffentliche Anlagen bzw. in der

Zone für öffentliche Bauten und Anlagen auf der ParZelle Nr. 684. lm Südosten der

Parzelle Nr. 771 ist eine eigentliche Erweiterung der Gewerbezone vorgesehen, wo— .

füreine Rodungsbewilligung nötig ist.

Sodann soll der Gewässerraum innerhalb des Planungsfensters grundeigentümer— verbindlich festgelegt werden.

Die Gewerbezone im Gebiet Gravas wird im rechtskräftigen Generellen Gestaltungsn plan 1:2000 Tinizong vom 12.. März 2004 (Begierungsbeschluss vom 18. April 2005,

Prot. Nr. 456/2005) von einem Neugestaltungsbereich nach Art. 69 des kommunalen

Baugesetzes überlagert. Diese Festlegung ist aufgrund des konkreten Bauvorhabens

obsolet geworden, weshalb sie im vorliegenden Zonenplan und Generellen Gestal—

tungsplan 1:1500 Tinizong, Gewerbezone Gravas aufgehoben wurde.

C.

Übereinstimmung mit der Richtplanung Gemäss Art. 26 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsw

gesetz, RPG; SR 700) obliegt der kantonalen Genehmigungsbehörde unter anderem

die Prüfung der Übereinstimmung der Nutzungspläne mit der Ftichtplanung. Es ist so—

mit zu prüfen, ob die vorliegende Teilrevision der Ortsplanung mit dem Richtplan

Graubünden 2000 (RIP2000, vom Bundesrat genehmigt am 19. September 2003)

sowie mit dem am 1. April 2019 in Kraft getretenen Kantonalen Richtplan Siedlung

(KRIP-S, vom Bundesrat genehmigt am 10. April 2019) übereinstimmt.

1. Erweiterung der Gewerbezone

I Wie im PMB richtigerweise festgehalten, handeltes sich vorliegend um ein Arbeitsgebiet von lokaler Bedeutung. Gemäss KBIP-S sind bestehende Arbeitsgebiete von

lokaler Bedeutung auf die Weiterentwicklung ansässiger Betriebe auszurichten. Ein-

zonungen für Betriebserweiterungen sind im Grundsatz möglich, wenn der Bedarf

ausgewiesen ist, keine betrieblich gleichwerte Lösung innerhalb der bestehenden

Bauzone möglich ist und der Bauzonenerweiterung keine überwiegenden Interessen

entgegenstehen.

Dem PIVlB ist eine Studie zur Projektentwicklung angefügt. Zudem wird im PMB be-n

schrieben, dass das Areal durch das neue Holzverarbeitungszentrum mit modernen Betriebsabläufen neu und effizienter organisiert werden soll. Ziel sei es, mit dem Vorw

haben — neben der Ressourcensicherung — einen wichtigen Beitrag zur regionalen

und kantonalen Wertschöpfung und der Waldbewirtschaftung zu leisten. Im PMB und "

der angehängten Studie wird damit hinreichend belegt, dass für die vorliegende Er-

weiterung der Gewerbezone ein Bedarf besteht und diese im überwiegenden öffentli-n

chen lnteresseliegt. lm Übrigen ergibt sich daraus, dass keine betrieblich gleichwerte

Lösung innerhalb der bestehenden Bauzone möglich ist.

2. Siedlungsgebiet

Gemäss einem in Kapitel 5.2.1 KRIP-S festgehaltenen Leitsatz sind Erweiterungen

und Verlagerungen des Siedlungsgebiets innerhalb derselben Gemeinde im Region

nalen Richtplan überkommunal abzustimmen, sofern diese Erweiterungen oder Ver-

lagerungen während einer Planungsperiode von 15 Jahren, gerechnet’ab Erlass des

KRlP durch die Regierung, jeweils eine Fläche von insgesamt 1 ha überschreiten. Er-

weiterungen und Verlagerungen werden dabei separat betrachtet.

Vorliegend geht es um eine Erweiterung sowie um eine Verlagerung des Siedlungs-u gebietes. Die Limite für das Erfordernis einer Richtplananpassung wird auch unter

Berücksichtigung der Teilrevision der Ortsplanung vom 24. Juni 2019 betreffend

”Sportplatz La Nars“ (genehmigt mit Regierungsbeschluss vom 14. Januar 2020,

Prot. Nr. 21/2020) nicht überschritten. Die Gemeinde wird praxisgemäss angewiesen,

vor weiteren Ortsplanungsrevisionen, die mit einer Vergrösserung oder Verlagerung

des Siedlungsgebiets einhergehen, beim ARE anzufragen, welche Fläche ihr hierfür

noch ohne vorgängige Richtplananpassung zur Verfügung steht. Es kann somit festgestellt werden, dass die Revisionsvorlage richtplankonform ist.

Teilrevision des Baugesetzes von Tinizong—Rona

Die am 30. August 2021 beschlossene Teilrevision des Baugesetzes von Tinizong

Rona (Art. 46) gibt zu keinen Bemerkungen Anlass; sie kann genehmigt werden.

Zonenplan und Genereller Gestaltungsplan 1:1500 Tinizong, Gewerbezone Gravas

1. Mehrwertabschöpfung

Am 25. Oktober 2018 hat der Grosse Fiat eine Teilrevision des KRG beschlossen, '

welche am 1. April 2019 in Kraft getreten ist und schwerpunktmässig neue Regelun-

gen über die Baulandmobilisierung (Art. 19aw—19h KRG) und den Ausgleich planungs-

bedingter Vor— und Nachteile (Art. 19r—19W KRG) umfasst.

Einzonungen, die von einer Gemeinde nach dem 1. April 2019 (Datum des lnkrafttre—

tens der Teilrevision des KRG) beschlossen wurden, unterliegen einer Mehrwertab—

gabepflicht, wobei sich diese nach den neuen Bestimmungen des teilrevidiertenKFiG

(Art. 19i bis Art. 19 KRG) zu richten hat (vgl. Übergangsbestimmung in Art. 108a Abs. 1 KRG). Die Erträge aus den Mehrwertabgaben (MWA) gehen Zu 2-5 Prozent in den

kommunalen und zu 75 Prozent in den kantonalen Mehrwertabgabefonds (Art. 19p Abs. 2 KFlG), aus denen allfällige Auszonungskosten, insbesondere Entschädigun—

gen aus materiellen Enteignungen, finanziert werden (Art. 19a Abs. 1 KRG und Art.

19r Abs. 1 Ziff. 1 KRG). Die Bestimmungen über die lVlWA sind eng mit den Regelun—

gen über die Auszonungskosten verknüpft. Es besteht ein grosses öffentliches lnte-— resse daran, dass die Gemeinden rechtlich geschuldete MWA effektiv einfordern, da-

mit in den beiden Fonds jederzeit genügend Mittel für die Bezahlung allfälliger Auszonungskosten vorhanden sind.

Der Abgabe unterliegen grundsätzlich Mehrwerte aus der dauerhaften Zuweisung des Bodens zu einer Bauzone. Der Tatbestand der Einzonung (Art. 19] Abs. 1 KRG)

ist bei der vorliegenden Teilrevision der Ortsplanung bei folgenden Parzellen gegen ben:

Parz.-

_ Zone bisher

Zone neu

340

Zone übriges Gemeindegebiet

Gewerbezone

684

Zone übriges Gemeindegebiet

Gewerbezone

684

Zone übriges Gemeindegebiet

Zone für öffentliche Anlagen

684

‚ _ Zone übriges Gemeindegebiet

Zone für öffentliche Bauten

771 "

Forstwirtschaftszone

Gewerbezone

771

Zone übriges Gemeindegebiet

Nr.

Eingezonte . Fläche

- 184 m2 -

9 m2

und Anlagen

'

Gewerbezone

813 m2

'

52 m2 890 m2

I

118 m2

Die Gemeinde kam der Empfehlung des ARE gemäss Vorprüfungsbericht vom

13. Juli 2021 nach und wandte die Vollzugshilfe "Parzellenliste Mehnlvertabgabe und

Baulandmobilisierung bei Einzonungen, PlVIB3" an. Auf Grundlage dieser ParzellenIiste wurde beim Amt für Immobilienbewertung (AlB) für die Parzelle Nr. 771 ein Be—

wertungsgutachten eingeholt. Aufgrund des Gutachtens des AlB vom 30. Juli 2021

kann die Einzonung auf der ParZelle Nr. 771 nur unter dem Vorbehalt genehmigt

werden, dass die Mehn/vertabgabe im Sinne von Art. 19i ff. KRG effektiv veranlagt

wird. Der vorliegende Genehmigungsbeschluss wird mit den entsprechenden Anord-

nungen zur lVIehn/vertabgabe verbunden. Die übrigen Einzonungen sind angesichts

eines jeweiligen MehnNertes von weniger als Fr. 20 000.——- pro Grundstück nicht abgaw

bepflichtig (Art. 19i Abs. 6 KRG).

2. Rodung

Für die Erweiterung der GeWerbezone ist eine permanente Rodung von 1292 m.2 not-

wendig. Die erforderliche Rodungsbewilligung des Departementes für Infrastruktur,

Energie und Mobilität vom 2. Dezember 2021 (Eingang beim ARE am 16. Dezember

2021) liegt vor und wird koordiniert mit dem vorliegenden Genehmigungsentscheid eröffnet.

3. Gewässerraum

Der vorgesehenen lateralen Verschiebung des Gewässerraums auf die orographisch

linke Flussseite der Julia kann grundsätzlich zugestimmt werden. Entsprechend sind

allfällige Bauvorhaben in diesem Gewässerabschnitt (2.8. Verlegung der Brücke) be—

sonders sorgfältig zu planen, damit die ökologischen Funktionen des vergrösserten

Gewässerraums sichergestellt bleiben. 4.. Lärmschutz

Das heutige Areal wird im Zuge der Neunutzungvollständig umstrukturiert. Die Er-

richtung des Holzverarbeitungszentrums gilt im Sinne der Lärmschutz—Verordnung

(LSV; SR 814.41) somit als neue ortsfeste Anlage. Es gelten die Anforderungen ge-

mäss Art. 7 und 9 LSV. Die Gemeinde hat im Rahmen des Baubewilligungsverfah-

rens gestützt auf Art. 20 des Einführungsgesetzes zum Bundesgesetz über den Um— weltschutz (Kantonales Umweltschutzgesetz, KUSG; BR 820.100) zu prüfen, ob bzw.

mit welchen Massnahmen beim Betrieb des geplanten Holzverarbeitungszentrums

die Anforderungen gemäss Art. 7 und 9 LSV eingehaltenwerden können.

Gestützt auf Art. 49 KRG

beschliesst die Regierung: 1.

Die am 30. August 2021 beschlossene Teilrevision des Baugesetzes

Tinizong-iFlona (Art. 46) wird genehmigt.

2.

Der Zonenplan und Generelle Gestaltungsplan 1:1500 Tinizong, Gewerbe—

zone Gravas vom 30. August 2021 wird im Sinne der Erwägungen mit folgenden

Anordnungen zur Mehrwertabgabe genehmigt:

2.1

Mehrwertabgabepflichtige Einzonung

Die Einzonung der ca. 1008 m2 messenden Fläche auf der Parzelle Nr. 771 in

die Gewerbezone B unterliegt der IVlehnNertabgabepflicht nach Art. 19i ff. KRG.

2.2

Nicht mehrwertabgabepflichtige Einzonungen

Folgende Einzonungen unterliegen nicht der MehnNertabgabepflicht nach

Art. 19i ff. KRG:

a)

'

Einzonung der Parzelle Nr. 684: lVIehn/vert unterhalb Freigrenze von Fr. 20 000.——.

b)

Einzonung der Parzelle Nr. 340: Mehrwert unterhalb “Freigrenze von

Fr. 20 000.-.

2.3

Veranlagung der Mehrwertabgabe

Die Gemeinde wird angewiesen, für die unter Ziffer 2.1 enNähnte Einzonung ge-

genüber der Grundeigentümerin, im vorliegenden Fall der Gemeinde selbst, un-

mittelbar nach Rechtskraft des vorliegenden Genehmigungsbeschlusses die ent- I

sprechende Mehnrvertabgabe auf der Basis des Bewertungsgutachtens des Am—

tes für Immobilienbewertung zu veranlagen und die Veranlagungsverfügung

gleichzeitig auch dem Amt für Raumentwicklung zu eröffnen.

2.4

Genehmigungsvorbehalt

Die Genehmigung der Einzonung gemäss Ziffer 2.1 hiervor erfolgt unter der Be-

dingung, dass die Gemeinde die Veranlagungsverfügung gemäss Ziffer 2.3 effektiv erlässt und diese in Rechtskraft enrvachsen ist.

2.5

Anweisung des GemeindeVorstands an das Grundbuchamt

Der Gemeindevorstand hat unmittelbar nach Rechtskraft der Veranlagungsverfüw

gung das Grundbuchamt anzuweisen, im Grundbuch auf dem betreffenden Grundstück die MehnNertabgabepflicht samt Abgabehöhe anzumerken sowie das

gesetzliche Pfandrecht einzutragen.

2.6

Bezug der fälligen Abgabe

Die Gemeinde wird angewieSen, die gemäss Ziffer 2.3 veranlagte Mehrwertabw

gabe in Rechnung zu stellen, sobald sie fällig ist. Die Fälligkeit tritt ein, wenn das

von der Mehnrvertabgabepflicht betroffene Grundstück (siehe Grundbuchanmer-

kung) veräussert wird oder wenn für das Grundstück eine Baubewilligung erteilt wird.

2.7

Meldung Rechnungstellung an das Amt für Raumentwicklung

Die Gemeinde wird angewiesen, die Rechnungstellung für die Mehrwertabgabe unverzüglich dem Amt für Raumentwicklung zu melden (separate Rechnungstel-

lung im Fall der Veräusserung; Baubewilligung mit Rechnungstellung im Fall der

Überbauung), damit das Amt gegenüber der Gemeinde den Kantonsanteil des

Abgabeertrags (75 %) einfordern kann.

3.

Die Rodungsbewilligung wird der Gemeinde Surses gleichzeitig mit dem“ vorlie-

genden Genehmigungsbeschluss zur Nutzungsplanung eröffnet.

4.

Die Gemeinde wird angewiesen, vor weiteren Ortsplanungsrevisionen, die mit ei-

ner Vergrösserung oder Verlagerung des Siedlungsgebiete einhergehen, beim

Amt für Raumentwicklung anzufragen, welche Fläche ihr hierfür noch ohne vor—

gängige Richtplananpassung zur Verfügung steht. 5.

Der Gemeindevorstand Surses wird angewiesen, den wesentlichen lnhalt des

Dispositives des vorliegenden Genehmigungsbeschlusses öffentlich bekannt zu

geben. Diese Bekanntgabe hat in den gleichen Publikationsorganen wie die Be-

kanntgabe der Gemeindeversammlung vom 30. August 2021 zu erfolgen. Im

Publikationstext ist darauf hinzuweisen, dass der Genehmigungsbeschluss bei

der Gemeinde eingesehen werden kann und dass gegen darin enthaltene Anwei-

I sungen innert 30 Tagen ab dem Publikationsdatum nach Massgabe des GeSet—

zes über die VenNaItungsrechtspege (VRG; BR 370.100) beim Verwaltungsgericht Graubünden Beschwerde erhoben werden kann.

6.

Soweit für die Verwirklichung der Planung Bewilligungen irgendwelcher Art not-

wendig sind, bleibt der Bewilligungsentscheid der zuständigen Behörde oder Amtsstelle vorbehalten.

7. Die von der Gemeinde bestimmte DatenvenNaltungssteIle führt die Nutzungsplan-

daten nach den Weisungen des Amts für Raumentwicklung nach.

10

8. Mitteilung an: A. Regierungsbeschluss und Rodunqsbewilliqung:

Gemeindevorstand Surses, Veia Cantunala 57, 7453 Tinizong i

Bundesamt für Strassen ASTRA, Via C. Pellandini 2a, 6500 Bellinzona

Amt für Jagd und Fischerei

'

Amt für Landwirtschaft und Geoinformation

Amt für Natur und Umwelt

Amt für Wald und Naturgefahren

Amt für Raumentwicklung Tiefbauamt

. Nur Reqierunqsbeschluss:

Stauffer & Studach AG, Alexanderstrasse 38, 7000 Chur

Amt für Immobilienbewertung Standeskanzlei

Departement für Volkswirtschaft und Soziales (samt Unterlagen)

. Nur Rodungsbewilligunq:

Bundesamt für Umwelt, Abteilung Wald, Postfach, 3003 Bern

Uffer AG, Enrico Uffer, Veia Pednal 1, 7460 Savognin

Graubündner Kantonalbank, SEKO, Postfach, 7001 Chur

Departement für lnfrastruktur, Energie und Mobilität, Rechtsdienst

Amt für Wald und Naturgefahren, Veia Dalmeras 13, 7450 Tiefencastel Namens der Regierung Der Präsident:

„m7

Marcus Caduff

Der Kanzleidirektor:

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Daniel Spadin