Teilrevision Custanzas

1. Februar 2023

75/2023

Gemeinde Muntogna da Schons OP-Teilrevision "Custanzas, Donat"

Genehmigung

A. Die Stimmberechtigten der Gemeinde Muntogna da Schons beschlossen an der

Gemeindeversammlung vom 3. Juni 2022 eine Teilrevisiön der Ortsplanung umfas-

send einen Zonenplan und Genereller Gestaltungsplan 1:500 Donat, Custanzas. '

Neben diesem Planungsmittel reichte die Gemeinde Muntogna da Schons einen Pla—

nungs- und Mitwirkungsbericht vom 14. Juni 2022 gemäss Art. 47 der eidgenössi-

schen Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) ein.

Das Amt für Raumentwicklung verfasste mit Datum vom 28. Mai 2021 einen Vorprüfungsbericht.

Die öffentliche Bekanntgabe des Gemeindeversammlungsbeschlusses vom 3. Juni

2022 gemäss Art. 48 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden

(KRG; BR 801.100) erfolgte am 16. Juni 2022. Es gingen keine Beschwerden ein.

Mit Schreiben vom 11. Juli 2022 ersuchte der Gemeindevorstand Muntogna da

Schons um Genehmigung der Revisionsvorlage im Rahmen von Art. 49 des KRG.

Gegenstand der Revisionsvorlage

Inhalt der Nutzungsplanungsvorlage bildet die Schaffung der nutzungsplanerischen

Voraussetzung für eine erste Etappe der Entwicklung des Gebiets Custanzas im

Sinne der Leitüberlegungen gemäss dem Kommunalen räumlichen Leitbild der Ge-

meinde Muntogna da Schons vom 8. März 2022 (KRL). Damit einher geht eine flä-

chengleiche Arrondierung der teilweise überbauten Dorfzone auf der Parzelle

Nr. 4058 sowie die Aufhebung der noch auf dem ursprünglichen Bebauungskonzept basierenden Baugestaltungslinien.

C. Übereinstimmung mit der Richtplanung

Gemäss Art. 26 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700)

obliegt der kantonalen Genehmigungsbehörde unter anderem die Prüfung der Über—

einstimmung der Nutzungspläne mit der Richtplanung. Es ist somit zu prüfen, ob die

vorliegende Teilrevision der Ortsplanung mit dem kantonalen Richtplan sowie mit

dem regionalen Richtplan Viamala übereinstimmt. Diese Prüfung erfolgt nachstehend

im gegebenen Zusammenhang.

Unter Vorbehalt der nachfolgenden Ausführungen kann jedoch bereits an dieser

Stelle festgestellt werden, dass die Revisionsvorlage richtplankonform ist.

Zonenplan und Genereller Gestaltungsplan 1:500 Donat, Custanzas

1.

Beurteilung vorgezogene Teilrevision

Nutzungsplanungen haben aus einer Gesamtsicht der raumbedeutsamen Belange

heraus zu erfolgen (vgl. BGE 118 la 172; BGE 116 Ia 342). Insbesondere ist zur Pla—

nung der Entwicklung der Bautätigkeit ein planerisches Gesamtkonzept erforderlich.

Teilrevisionen der bestehenden Zonenplanung erweisen sich daher nur als zulässig,

wenn sie nicht isoliert erfolgen, sondern sich in die Zonenplanung der Gemeinde ein—

fügen. Unter diesen Voraussetzungen kann eine Nutzungsplanung auch für einen

Teil des Gemeindegebiets oder sogar für eine einzelne Liegenschaft gesondert erfol—

gen. So ist es beispielsweise zulässig, wenn im Zuge einer Totalrevision der kommu-

nalen Zonenplanung die Planung für eine kleine, vom übrigen Dorf abgeschiedene

Fraktion zeitlich vorgezogen wird, soweit dies sachlich geboten erscheint. Vorausset-

zung ist indessen, dass sich diese Teilplanung ins planerische Gesamtkonzept der

Gemeinde einfügt und die weitere Planung für den Rest des Gemeindegebiets nicht

präjudiziert (vgl. Urteil des BGer 1P.14/2001 vom 5. April 2001; zum Ganzen vgl.

Handkommentar RPG, Bern 2006, Art. 2 Rz. 25, S. 40).

Die vorliegende Teilrevision’svorlage sieht auf der Parzelle Nr. 4058 eine Bauzo—

nenumlagerung von 124 m2 Dorfzone (flächengleiche Ein— und Auszonung) sowie die

Aufhebung der ursprünglichen Baugestaltungslinie vor. lVlit dieser Revision greift die

Gemeinde somit hinsichtlich der erforderlichen Überprüfung der Lage und Grösse der

Wohn-, lVlisch— und Zentrumszone (WMZ) der Gesamtrevision ihrer Ortsplanung vor.

Zudem nimmt sie einen Teil der im KRL definierten Entwicklungsstrategie Custanzas

vonNeg. Die Gemeinde Muntogna da Schons hat die folgenden im Rahmen der Vor-

prüfung geforderten Planungsgrundlagen geschaffen, um eine Beurteilung der Teilrevision zu ermöglichen:

—

Bauzonen- und Kapazitätsübersichten

Es liegt eine Übersicht über den Überbauungs- und Erschliessungsstand und die

Nutzungsreserven innerhalb derWlVIZ und der übrigen Bauzonen sowie im Ergeb-

nis über die Bauzonenkapazitäten in den vier Fraktionen der Gemeinde lVIuntogna da Schons vor.

-

Ermittlung Auszonungs- und WMZ-Bedarf

.

Weiter enthalten die Planungsunterlagen eine Übersicht über das Mass an erfor-

derlichen Auszonungen und von bedarfsgerechten Bauzonenreserven in den vier

Fraktionen sowie über das ganze Gebiet der Gemeinde Muntogna da Schons (Er—

mittlung des Reduktionsmasses und WlVlZ—Bedarfs).

Vorstudie und Bebauungskonzept Zudem macht die Gemeinde nachvollziehbare Darlegungen zu den erfolgten Vor-

bzw. Variantenstudien sowie zum bevorzugten Bebauungskonzept Custanzas ent:

lang der Strasse "Tscharvi". Der Fokus liegt auf der Erreichung einer ortsange-

passten hochwertigen Verdichtung, einer angemessenen Siedlungsqualität und ei-

nes angemessenen Ortsbildschutzes. Kommunal räumliches Leitbild (KRL) Das KRL für die fusionierte Gemeinde Muntogna da Schons basiert auf den Vorar—

beiten der ehemaligen Gemeinden. Gestützt auf die vorstehenden Grundlagen

und einer Entwicklungsstrategie zeigt das KRL, wo konkret die Auszonungspoten-

ziale einerseits sowie die Entwicklungs- und Mobilisierungspotenziale andererseits

liegen und mit welchen Massnahmen diese Potenzialgebiete künftig überprüft, be-

plant und nach welchen Prioritäten entwickelt werden.

Hinsichtlich der Entwicklungsgebiete für Wohnnutzungen hat sich im Rahmen des

Mitwirkungsprozesses zum KRL ergeben, dass in Donat primär eine Baulandnach—

frage von Familien besteht. Grund hierfür ist die gute Anbindung an die Schule,

die Versorgungseinrichtungen und der öffentliche Verkehr. Gleichzeitig zeigt die

Auswertung der vorhandenen Bauzonenreserven, dass in Donat derzeit lediglich

noch ein Baustandort (Parzelle Nr. 4007 im Quartier Surses) vorhanden ist. Das

entsprechende Grundstück stehtjedoch für eine Überbauung nicht zur Verfügung.

Bei den weiteren Bauzonenreserven handelt es sich umpotenzielle Auszonungs-

gebiete oder wichtige Grünräume, die im KRL entsprechend bezeichnet sind (z.B.

Parzelle Nr. 4024). Aufgrund dieser Erkenntnisse zeigt sich, dass in Donat Bauzo-

nenumlagerungen erforderlich sind, um zumindest ein Minimum an geeigneten

Baulandparzellen für Zuzügerinnen und Zuzüger zu schaffen.

Für die bauliche Entwicklung wurden seitens der Gemeinde verschiedene Stand-

orte geprüft. Eine Ergänzung des Wohnquartiers Surses in südöstliche Richtung

erweist sich als nicht möglich, da dies die unmittelbaren Betriebsflächen des an-

sässigen Landwirtschaftsbetriebes (Parzelle Nr. 4015) tangieren würde. Weiter

stünde eine bauliche Entwicklung am östlichen Siedlungsrand in Konflikt mit den

Interessen des Ortsbild- und Landschaftsschutzes sowie der angrenzenden bzw.

ausgesiedelten Landwirtschaftsbetriebe. Damit hat die Gemeinde nachvollziehbar

dargelegt, weshalb sie das Gebiet Custanzas als Entwicklungsgebiet für Donat im

KRL definiert hat.

Die Gemeinde ist aufgrund der überdimensionierten Bauzonen gleichzeitig ver-

pflichtet, ihre Bauzonenreserven zu reduzieren (Art. 15 Abs. 2 RPG). Im KRL sind

daherjene Flächen bezeichnet, welche potenziell für eine Auszonung in Frage

kommen. Die Gemeinde ist damit auf strategischer Ebene des KRL ihrer gesetzli-

chen Pflicht nachgekommen und hat konkrete Gebiete für Bauzonenreduktionen bezeichnet.

Zusammenfassend gelangt die Regierung zum Schluss, dass sich die vorliegende

Teilplanung in das von der Gemeinde hinreichend aufgezeigte planerische Gesamtkonzept einfügt. Im Rahmen der vorliegenden Teilrevision werden jedoch aus—

schliesslich die planerischen Voraussetzungen für die erste Etappe der EnhNicklung

des Gebiets Custanzas geschaffen. Die weitere Entwicklung des Gebietes wurde im

Variantenstudium im Sinne einer Grundlage aufgezeigt, bildet aber explizit nicht Ge-

genstand der vorliegenden Teilrevision. Für die erste Etappe bestehen bereits kon-

krete Bauabsichten bzw. ein Bauprojekt für eine Bebauung. Dieses präjudiziert die

aufgezeigten Varianten für die Weiterentwicklung nicht. Dementsprechend kann auch

der vorliegende Genehmigungsentscheid nicht als Präjudiz für die Folgeplanung aufgefasst werden.

2.

Siedlungsgebiet

Gemäss einem in Kapitel 5.2.1 des kantonalen Richtplans Siedlung (KRlP-S) festgehaltenen Leitsatz sind Erweiterungen und Verlagerungen des Siedlungsgebiets in—

nerhalb derselben Gemeinde dann regional abzustimmen und richtplanerisch zu si-

chern, sobald diese während einer Planungsperiode von 15 Jahren, gerechnet ab Er-

lass der Richtplananpassung durch die Regierung, jeweils eine Fläche von insge— samt 1 ha überschreiten.

Mit der vorliegenden Planung wird das Siedlungsgebiet insgesamt um wenige 34 m2

enNeitert. Diese EnNeiterung ist auf eine Geoinformationssystem-technisch bedingte

Bereinigung der Siedlungsabgrenzung zurückzuführen, welche (materiell) zu einer

Vergrösserung der Siedlungsflächeführt. Zusammenfassend wird die Grenze von

1 ha offensichtlich und bei weitem nicht überschritten und auf eine vorgängige An—

passung des regionalen Richtplans kann verzichtet werden.

3.

Kompensationspflicht

Gemäss KRlP-S (vgl. Ziff. 5.2.2, S. 5.2-10) sollen Einzonungen von WMZ in Gemein— ‘

den mit zu gross dimensionierten WMZ, wie die Gemeinde Muntogna da Schons eine

darstellt, wenn möglich gemeindeintern kompensiert werden.

Mit der vorliegenden Teilrevision werden die WMZ insgesamt rechnerisch weder er—

weitert noch reduziert. Die Einzonung der Dorfzone auf der Parzelle Nr. 4058 von

124 m2 wurde mit einer Auszonung auf der gleichen Parzelle flächengleich kompen-

siert. Im Übrigen sorgt die Planung Custanzas für eine verbesserte Nutzung des Bo-

dens und ist somit insbesondere im Sinne des Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG zu verste-

hen. Unter dem Aspekt der Kompensationspflicht zeigt sich die Vorlage somit als ge-

nehmigungsfähig.

4.

Mehrwertabschöpfung

Am 25. Oktober 2018 hat der Grosse Rat das KRG u.a. in Bezug aufdie Baulandmo-

bilisierung (Art. 19a bis 19h KRG) und den Ausgleich planungsbedingter Vor- und

Nachteile (Art. 19i bis 19w KRG) revidiert. Einzonungen, die von den Gemeinden

nach dem 1. April 2019 beschlossen wurden und werden, unterliegen einer Mehr-

wertabgabepflicht nach Massgabe der neuen Vorschriften des teilrevidierten KRG

(vgl. Art. 19i bis Art. 19r KRG sowie Übergangsbestimmung in Art. 108a Abs. 1 KRG). Die lVlehrwertabgabe hat sich vorliegend somit nach den neuen Vorschriften des teil—

revidierten KRG zu richten. Zur Bestimmung des PlanungsmehnNerts im Zusammen—

hang mit der vorliegend zur Diskussion stehenden Einzonung von 124 m2 Dorfzone

auf der Parzelle Nr. 4058 hat die Gemeinde Muntogna da Schons auf die Erstellung

eines Gutachtens vom Amt für Immobilienbewertung (AlB) gemäss Art. 19k Abs. 2

KRG verzichtet. lm Rahmen der Vorprüfung wurde jedoch der von der Gemeinde angenommene Baulandpreis zwischen 120 und maximal 140 Franken vom AIB bestä—

tigt. Bei einer Einzonungsfläche von 124 m2 kann die Mehrwertabgabepflicht gestützt auf die Freigrenze von 20 000 Franken gemäss Art. 19i Abs. 6 KRG in jedem Fall verneint werden.

5.

Bauverpflichtung

Einzonungen unterliegen den Bestimmungen zur Überbauungspflicht gemäss Art. 19b KRG (vertragliche Bauverpflichtung) oder Art. 19c KRG (subsidiäre gesetzli—

che Bauverpflichtung, sofern keine vertragliche Verpflichtung nach Art. 19b zustande kommt). Für die Einzonung auf der Parzelle Nr. 4058 im Umfang von ca. 124 m2 liegt

keine vertragliche Bauverpflichtüng im Sinne von Art. 19b KRG vor. Für die Einzo— nung gilt daher die gesetzliche Bauverpflichtung gemäss Art. 19c KRG (Überbau-

ungsfrist von acht Jahren). Es wird diesbezüglich darauf hingewiesen, dass der Gemeindevorstand nach der Ge— nehmigung der vorliegenden Ortsplanungsrevision das Grundbuchamt anzuweisen

hat, die Bauverpflichtungen auf dem Grundstück Nr. 4058 im Grundbuch anzumer— ken (Art. 19w Abs. 2 Ziffer 4 KRG). Die mit einer Bauverpflichtung belegten Grund—

stücke sind mindestens zu 80 °/o des maximal zulässigen Nutzungsmasses gemäss Baugesetz zu überbauen (Art. 190 Abs. 3 KRG). Ist dies der Fall, erfolgt die Lö-

schung der Grundbuchanmerkung. 6.

Siedlungsentwicklung / Ortsbildschutz

_

Der KRlP—S bezeichnet in Kapitel 5.4 "Schützenswerte Ortsbilder und Objekte" den historischen Ortskern von Donat als schützenswert. lm Inventar der schützen'swerten

Ortsbilder der Schweiz (ISOS) ist Donat als Ortsbild von regionaler Bedeutung einge— stuft. Das Gebiet der Einzonung auf der Parzelle Nr. 4058 liegt gemäss lSOS in der

Umgebungsrichtung l (Wieshang auf Hangterrasse —- Ortsbildumgebung), welche mit dem Erhaltungsziel "A" definiert ist. Das Ziel bezweckt die Erhaltung der Beschaffenheit als Kulturland oder Freifläche.

Das Stallgebäude (Assek.—Nr. 24) ist, wie im Planungs— und Mitwirkungsbericht erwähnt, wichtig für das Ortsbild. Aus diesem Grund wird die Gemeinde angehalten,

auf einen Ersatzneubau zu verzichten und die Umnutzung des Staligebäudes

blick aufdie Quartierentwicklung gegenüber weiteren Neubauten entlang

im Hin—

der Strasse

"Tscharvi" zu priorisieren.

im Übrigen gibt der Zonenplan und Generelle Gestaltungspian 1:500 Donat,

zas vom 3. Juni 2022 zu keinen weiteren Bemerkungen Anlass; er kann

Custan-

genehmigt

werden.

Allgemeiner ortsplaneriScher Revisionsbedarf aufgrund des geänderten

Raum-

pianungsrechts

1.

Anpassung Nutzungspläne

Aufgrund der enNähnten Teilrevision des RPG und des neuen KRiP-S wird

die Ge-

meindenebst dem Baugesetz auch die Nutzungspläne (insbesondere die Zonen-

pläne) gesamthaft zu überprüfen und zu überarbeiten haben. im Vordergrund

die Überprüfung der Dimensionierung der Bauzonen wie beispielsweise der

iViisch— und Zentrumszonen (gemäss KRiP—S verfügt Muntogna da Schons

stehen

Wohn-‚

mutmass-

iich über zu gross dimensionierte Bauzonenreserven) sowie die Baulandmobiiisi e— rung in Bezug auf die bestehenden Bauzonen.

Wie bereits ausgeführt, kann an dieser Steile festgehalten werden, dass die

vorlie-

gend zu genehmigende TeilreviSionsvoriage im Gebiet Custanzas die Pflicht

der Ge-

meinde zur Überprüfung resp. Reduktion ihrer Wohn-, Misch- und Zentrumszonen weder erschwert noch verhindert.

2.

Zeitliche Vorgabe

Die Überprüfung des Baugesetzes und der Nutzungspläne im vorstehend dargeleg

— ten Sinne hat bis spätestens 2023 (fünf Jahre nach Erlass des KRiP-S) zu erfolgen . Die Gemeinde Muntogna da Schons wird ersucht, die notwendigen Revisio nsarbei-

ten zügig voranzutreiben.

Gestützt auf Art. 49 KRG

beschliesst die Regierung:

1.

Der Zonenplan und Genereller Gestaltungsplan 1:500 Donat, Custanzas

vom 3. Juni 2022 wird im Sinne der EnNägungen mit folgender Feststellung und

folgenden Anordnungen genehmigt: 1.1 Einzonungen ohne MehnNertabgabepflicht

Die Einzonung auf der Parzelle Nr. 4058 (124 m2) unterliegt nicht der Pflicht zur Mehrwertabgabe nach Art. 19i ff. KRG. 1.2 Einzonungen mit Bauverpflichtung

Für die Einzonung auf der Parzelle Nr. 4058 im Umfang von total 124 m2 besteht

eine gesetzliche Bauverpflichtung gemäss Art. 190 KRG.

1.3 Anweisung des Gemeindevorstands an das Grundbuchamt

Der Gemeindevorstand hat unmittelbar nach Rechtskraft der Ortsplanung das

Grundbuchamt anzuweisen, im Grundbuch auf dem betroffenen Grundstück die

Bauverpflichtung anzumerken.

2. Die Gemeinde wird angewiesen, vor weiteren Ortsplanungsrevisionen, die mit ei—

ner Vergrösserung oder Verlagerung des Siedlungsgebiets einhergehen, beim

Amt für Raumentwicklung anzufragen, welche Fläche ihr hierfür noch ohne vor-

gängige Richtplananpassung zur Verfügung steht.

3.

Der Gemeindevorstand Muntogna da Schons wird angewiesen, den wesentli-

chen Inhalt des Dispositives des vorliegenden Genehmigungsbeschlusses öffent-

lich bekannt zu geben. Diese Bekanntgabe hat in den gleichen Publikationsorga—

nen wie die Bekanntgabe der Gemeindeversammlung vom 3. Juni 2022 zu erfol-

gen. lm Publikationstext ist darauf hinzuweisen, dass der Genehmigungsbeschluss bei der Gemeinde eingesehen werden kann und dass gegen darin ent—

10

haltene Anordnungen innert 30 Tagen ab dem Publikationsdatum nach Mass-

gabe des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beim

VenNaltungsgericht Graubünden Beschwerde erhoben werden kann.

Für direkte Adressaten des vorliegenden Beschlusses beginnt die 30-tägige Be—

schwerdefrist an das Verwaltungsgericht bereits ab dem Zeitpunkt der Eröffnung des vorliegenden Beschlusses. Soweit für die VenNirklichung der Planung Bewilligungen irgendwelcher Art not-

wendig sind, bleibt der Bewilligungsentscheid der zuständigen Behörde oder Amtsstelle vorbehalten.

Die von der Gemeinde bestimmte DatenvenNaItungsstelle führt die Nutzungs-

plandaten nach den Weisungen des Amtes für Raumentwicklung nach. Mitteilung an:

- Gemeindevorstand Muntogna da Schons, Farden 40, 7433 Donat

- Stauffer & Studach Raumentwicklung, Alexanderstrasse 38, 7000 Chur

-

Region Viamala, Rathaus, Untere Gasse 1, 7430 Thusis

-

Elektrizitätswerk Hinterrhein AG, Spitalstrasse 7, 7430 Thusis

-

Gebäudeversicherung, Ottostrasse 22, 7001 Chur I

- Amt für Immobilienbewertung — Amt für Natur und Umwelt

-

Denkmalpflege

- Tiefbauamt - Amt für Wald und Naturgefahren

- Amt für Landwirtschaft und Geoinformation

-

Grundbuchinspektorat und Handelsregister

- Amt für Raumentwicklung

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-

Standeskanzlei

—

Departement für Volkswirtschaft und Soziales (samt Unterlagen)

Namens der Regierung Der Präsident:

Der Kanzleidirektor:

VW Peter Peyer

Daniel Spadin