Arealplan Stenna, Änderung 2025

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Il Governo del Cantone dei Grigioni *

Mitgeteilt den

Protokoll Nr.

15. Oktober 2025

7159/2025

Gemeinde Flims OP-Teilrevision «Stenna» mit Rodungsgesuch Genehmigungder Ortsplanungsrevision A. Die Stimmberechtigten der Gemeinde Flims beschlossen an der Urnenabstimmung

vom 22. September 2024 eine projektbezogene Teilrevision der Ortsplanung, umfas-

send einen Zonenplan 1:1000 Stenna. Am 22.Oktober 2024 beschloss der Vorstand der Gemeinde F l i m s i m Rahmen derselben projektbezogenen Teilrevision folgende

Planungsmittelz

—

Arealplanvorschriften Stenna, Änderung

— Arealplan 1:1000 Stenna, Änderung

Neben diesen Planungsmitteln reichte die Gemeinde Films die folgenden weiteren Unterlagen ein:

—

Planungs- und Mitwirkungsbericht gemäss Art. 4 7 der eidgenössischen Raum-

planungsverordnung (RPV; SR 700.1)vom Dezember 2024 — Rodungsgesuch vom 20.Dezember 2024

.

— Rodungsplan 1:1000 Stenna vom 17. Dezember 2024

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— Rodungsvorhaben 1:25 000 mit Standort Rodung sowie Ersatz der definitiven Rodung vom Oktober 2024

— Projektpläne Persohalhaus 1:200 ohne Datum —— Kurzgutachten Einzonung Parzelle Nr. 1471 des Amtes für lmmobilienbewertung (AIB) vom 8. Mai 2025

Das Amt für Raumentwicklung verfasste mit Datum vom 3. Juli 2024 einen Vorprü—

fungsbericht. Die öffentliche Bekanntgabe der Urnenabstimmung vom 22. September 2024 bzw. der Gemeindevorstandssitzung vom 22. Oktober 2024 gemäss Art. 48 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) erfolgte am 20. Dezember 2024.

Mit Schreiben vom 27. Dezember 2024 ersuchte der Gemeindevorstand Flims um

Genehmigung der Revisionsvorlage im Rahmen von Art. 49 des KRG. —

Gegenstand der Revisionsvorlage 1.

Anlass

Die Nachfrage nach Wohnraum in Flims ist stark gestiegen, insbesondere auch im Bereich Personalwohnungen. Für die Tourismusbranche fehlt geeigneter Wohnraum,

was die Rekrutierung von Mitarbeitenden erschwert und die Qualität von Angeboten und Dienstleistungen beeinträchtigt. Besonders nachgefragt sind kleine Wohnungen oder Studios zur saisonalen Nutzung.

Die Überbauung «Stenna» wurde vor rund sechs Jahren eröffnet; sie basierte auf dem Arealplan Stenna (Regierungsbeschluss vom 14. Juni 2010, Protokoll

Nr. 566/2010). Unterhalb der Stennabrücke war ursprünglich ein Hotelprojekt über sechs Geschosse vorgesehen, das nicht realisiert wurde. Angesichts des akuten Bedarfs sollen diese für das Hotelprojekt vorgesehenen Flächen nun für Personalwohnungen genutzt werden. Eine entsprechende Überbauungsstudie dazu liegt vor.

2.

A n p a s s u n g e n i m Zonenplan

Im Rahmen der Überbauungsstudie wurde die Erschliessung der geplanten Personalwohnungen geprüft. Ein Zugang über die bestehende Überbauung «Stenna» ist

aus baulichen und betrieblichen Gründen nicht realisierbar. Der Ergänzungsbau ist daher als eigenständiger Baukörper mit eigener Erschliessung zu konzipieren; Synergien bestehen lediglich bei einer möglichen Anbindung an das bestehende Parkhaus. Die geplante Erschliessung soll nun über eine Verbindungstreppe von der Bushaltestelle zum Ergänzungsbau erfolgen. im Konkreten wird im Zonenplan für die Erschliessung des Ergänzungsbaus (Personalwohnungen) eine Fläche von rund 203 m2 vom Wald in die Kernzone ll eingezont. Diese Einzonung umfasst den Zugang einschliesslich der Verbindungstreppe von der Bushaltestelle bis zum Ergänzungsbau. Zusätzlich wird angrenzend eine Fläche von ca. 337 m2 — aufgrund des Waldabstands von 5 Metern — der Zone übriges Gemeindegebiet zugewiesen. Zugleich wird die bestehende statische Waldgrenze aufgehoben und an der korrekten Position neu festgelegt; zudem wird die'Waldabstandsliniean der sachlich richtigen Lage neu festgesetzt. Für die erforderliche definitive Rodung des Waldes im Umfang von 464 m2 wurde das entsprechende Rodungsgesuch mit Plänen eingereicht. 3. Anpassungen im Arealplan Stenna Für die Umsetzung des Projekts wird im Arealplan Stenna anstelle des rechtskräftigen Baubereichs B «Hotel» die Zweckbestimmung «Personalwohnungen» festgelegt. Der Baubereich B wird zudem innerhalb der rechtskräftigen Kernzone l l nach Nordwest und Südost erweitert. Entsprechend wird in den Arealplanvorschriften, Arti— kel 2, die Zweckbestimmung des Baubereichs B von «Hoteb> auf € < P e r s o n a l w o h n u n - _

gen» angepasst. 4. Zielsetzung und Vorgehen Mit der vorliegenden projektbezogenen Teilrevision der Ortsplanung wird die planerische Grundlage für die zügige umsetzung des Wohnbauprojekts für Personalwohnungén geschaffen und damit eine kurzfristige, wirksame Massnahme zur Bereitstellung dringend benötigten Wohnraums umgesetzt. Gleichzeitig wird das bereits durch Bauten geprägte Gebiet «Stenna» effizient genutzt und der rund 1,5 Jahre alte Arealplan an die heutigen Bedürfnisse angepasst.

Die bereits beschlossene Siedlungsrevision wird aufgrund ihres Umfangs und der komplexen Inhalte noch einige Zeit in Anspruch nehmen. Angesichts der Dringlichkeit

des Bedarfs an Personalwohnungen wird die vorliegende Teilrevision deshalb vorge-

zogen.

Zonenplan 1:1000 Stenna 1. Mehrwertabgabe

a) Einzonung mit Mehrwertabgabetatbestand gemäss Art. 19i ff. KHG Die vorliegende Einzonung auf derParzelle Nr. 1471 erfüllt den Mehwertabgabetat-

bestand gemäss Art. 19i ff. KHG (Abgabe von 30 % des Mehwerts). Das dazu erstellte Bewertungsgutachten des AIB vom 8. Mai 2025 liegt vor.

Gestützt auf das von der Gemeinde eingeholte Bewertungsgutachten des AIB ist die

Mehwertabgabe auf dem berechneten Einzonungsmehmert gegenüber der Grund— eigentümerschaft — im vorliegenden Fall der Gemeinde selbst — zu veranlagen. Die

Abgabe beträgt 30 % des Mehmerts. Die Genehmigung der Einzonung erfolgt unter der Bedingung, dass die Gemeinde die Mehmertabgabe im Sinne von Art. 19i ff.

KHG effektiv veranlagt, diese rechtskräftig wird und derHegierung die entsprec h e n d e Veranlag‘uhgsverfügung zugestellt wird (Art. 19m Abs. 2 KHG). Der vorlie-

gende Genehmigungsbeschluss wird mit den entsprechenden Anordnungen zur Mehmertabgabe verbunden. b) Einzonung ohne Mehrwertabgabetatbestand gemäss Art. 19i ff. KHG

Die vorliegende Einzonung auf der Parzelle Nr. 4330 erfüllt den Mehmertabgabetatbestand gemäss Art. 19i ff. KHG nicht. in der Folge ist hierfür keine Mehmertabgabe z u entrichten.

2. Bauverpflichtung

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Einzonungen unterliegen den Bestimmungen zur Überbauungspflicht gemäss

Art. 19b KHG (vertragliche Bauverpflichtung) oder Art. 190 KHG (subsidiäre gesetzliche Bauverpflichtung, sofern keine vertragliche Verpflichtung nach Art. 19b KHG zu-

stande kommt). Für die Einzonungen auf den Parzellen Nm. 1471 (ca. 175 m?) und

4330 (28 m?) liegt keine vertragliche Bauverpflichtung im Sinne von Art. 19b KHG vor. Für die entsprechenden Einzonungen gilt daher grundsätzlich die gesetzliche Bauverpflichtung gemäss Art. 190 KHG. Es wird diesbezüglich darauf hingewiesen, dass der Gemeindevorstand nach der Genehmigung der vorliegenden Ortsplanungsrevision das Grundbuchamt anzuweisen

hat, die Bauverpflichtungen auf den Grundstücken Nm. 1471 und 4330 im Grundbuch anzumerken (Art. 19w Abs. 2 Ziffer 2 bzw. 4 KHG). Die mit einer Bauverpflich— tung belegten Grundstücke sind mindestens zu 8 0 % des maximalzulässigen Nutzungsmasses gemäss Baugesetz zu überbauen (Art. 190 Abs. 3 KHG). Ist dies der Fall, erfolgt die Löschung der Grundbuchanmerkung.

3. H o d u n g Die eingereichte Planung bzw. der Zugang zum Ergänzungsbau bedingt eine Ho-

dung auf den Parzellen Nm. 1471 und 4330. Das eingereichte Hodungsgesuch vom 20. Dezember 2024 weist dazu eine definitive resp. permanente Hodungsfläche von

464 rn2 aus. Als Hodungsersatz sind Massnahmen im Rahmen der Waldrandpflege im Gebiet «Hens» (WEP-Objekt Nr. 3511) gemäss Vorgaben des zuständigen Regio— nalforstingenieurs vorgesehen. Mit Verfügung vom 28. März 2025 hat das zuständige Departement für Infrastruktur,

Energie und Mobilität die hierfür erforderliche Hodungsbewilligung Nr. 13/25 erteilt. Diese wird koordiniert mit dem vorliegenden Genehmigungsentscheid eröffnet. 4. Naturgefahren Gemäss d e m gültigen Gefahrenzonenplan der Gefahrenkommission l liegt das Bau-

vorhaben in einer Gefahrenzone mit erheblicher Gefährdung (Gefahrenzone 1, rot) aufgrund von Wassergefahren. Der geplante Ergänzungsbau soll — wie bereits das

bestehende Stennazentrum —- über dem Flembach errichtet werden. Dabei sind ins— besondere die Gefahren durch Hochwasserabfluss, Geschiebetransport, Seitenero-

sion sowie Unterkolkung infolge von Einstau zu berücksichtigen. Zudem ist siche‘rzué stellen, dass der Unterhalt des Gerinnes jederzeit gewährleistet ‚bleibt.

Es wird darauf hingewiesen, dass gemäss Art. 38 Abs. 5 KRG Baubewilligungen für Bauvorhaben in Gefahrenzonen nur erteilt werden können, wenn eine Genehmigung der Gebäudeversicherung des Kantons Graubünden vorliegt. Diese erlässt Richtlinien für die baulichen Schutzmassnahmen und für den angemessenen Objektschutz. Im Übrigen gibt der Zonenplan 1:1000 Stenna vomg22. September 2024 zu keinen weiteren Bemerkungen Anlass; er kann genehmigt werden.

D. Arealplanvorschriften Stenna, Änderung

Arealplan1:1000 Stenna, Änderung ' Die Arealplanvorschriften Stenna, Änderung undder Arealplan 1:1000 Stenna, Änderung, beide vom 22. Oktober 2024, geben zu keinen Bemerkt‘mgen Anlass; sie kön-

nen genehmigt werden.

G e s t ü t z t a u f Art. 4 9 K R G

.

beschliesst die Regierung: 1.

Der Zonenplan 1:1000 Stenna vom 22. September 2024 wird i m Sinne der Er-

wägungen mit folgenden Anordnungen zur Mehrwertabgabe und zu Bauverpflich—

tungen genehmigt: 1.1 Anordnungen zur Mehrwertabgabe a)

Mehwertabgabepflichtige Einzonung

Die Einzonung auf der Parzelle Nr. 1471unterliegt der Mehrwertabgabe-

pflicht nach Art.19i ff. KRG. Veranlagung der Mehrwertabgabe

Die Gemeinde wird angewiesen, die Einzonung gegenüber der Grundeigen-

tümerschaft — vorliegend der Gemeinde selbst —— unmittelbar nach Rechts— kraft des vorliegenden Genehmigungsbeschlusses die entsprechende Mehr-

wertabgabe auf der Basis der Kurzgutachten zur Bewertung des Amts für Immobilienbewertung zu veranlagen Und die Veranlagungsverfügung gleichzeitig auch dem Amt für Raumentwicklung zu eröffnen. Genehmigungsvorbehalt

Die Genehmigung der Einzonung gemäss Ziffer 1.1 lit. a) hiervor erfolgt unter

der Bedingung, dass die Gemeinde die Veranlagungsverfügungen gemäss

Ziffer 1.1 lit. b) effektiv erlässt und diese in Rechtskraft erwachsen sind. Anweisung des Gemeindevorstands an das Grundbuchamt

Der Gemeindevorstand hat unmittelbar nach Rechtskraft der Veranlagungs— verfügung das Grundbuchamt anzuweisen, im Grundbuch auf dem betreffen-

den Gruhdstück die Mehrwertabgabepflicht samt jeweiliger Abgabehöhe anzumerken sowie die gesetzlichen Pfandrechte einzutragen.

9)

Bezug der fälligen Abgabe Die Gemeinde wird angewiesen, die gemäss Ziffer 1.1 Iit b) veranlagte Mehrwertabgabe in Rechnung zu stellen, sobald sie fällig ist. Die Fälligkeit tritt ein,

wenn das von der Mehmertabgabepflicht betroffene Grundstück (siehe Grundbuchanmerkung) veräussert wird oder wenn für das betroffene Grundstück eine Baubewilligung erteilt wird.

Meldung Rechnungsstellung an das Amt für Raumentwicklung Die Gemeinde wird angewiesen, die Rechnungstellung für die Mehmertabgabe unverzüglich dem Amt für Raumentwicklung zu melden (separate Rechnungstellung im Fall der Veräusserung; Baubewilligung mit Rechnungsteilung im Fall der Überbauung), damit das Amt gegenüber der Gemeinde den Kantonsanteil des Abgabeertrags (75 %) einfordern kann.

1.2 Anordnungen zur Bauverpflichtung a)

Einzonungen mit Bauverpflichtung

Für nachfolgende Einzonungen bestehen gesetzliche Bauverpflichtungen gemäss Art. 19c KRG: -

Einzonung Parzelle Nr. 1471: in Kernzone ii

-

Einzonung Parzelle Nr. 4330: in Kernzone ll

Anweisung des Gemeindevorstands an das Grundbuchamt Der Gemeindevorstand hat unmittelbar nach Rechtskraft der Ortsplanung d a s G r u n d b u c h a m t anzuweisen, i m G r u n d b u c h a u f d e n betroffenen G r u n d -

stücken die Bauverpflichtung anzumerken.

2. Die Arealplanvorschriften Stenna, Änderung und der Arealplan 1:1000, Änd e r u n g , beide vom 22. Oktober 2024, werden genehmigt.

3.

Der Gemeindevorstand Films wird angewiesen, den wesentlichen inhalt des Dis—

positivs des vorliegenden Genehmigungsbeschlusses öffentlich bekannt zu ge— ben. Diese Bekanntgabe hat in den gleichen Publikationsorganen wie die Be-

kanntgabe der Urnenabstimmung bzw. der Gemeindevorstandssitzung vom 22. September 2024 bzw. vom 22. Oktober 2024 zu erfolgen. im Publikationstext

ist darauf hinzuweisen, dass der Genehmigungsbeschluss bei der Gemeinde ein— gesehen werden kann und dass gegen darin enthaltene Vorbehalte innert 30 Ta-

gen ab dem Publikationsdatum nach Massgabe desGesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beim Obergericht Graubünden Beschwerde erhoben werden kann.

4.0 Für direkte Adressaten des vorliegenden Beschlusses beginnt die 30-tägige Be— schwerdefrist a n das Obergericht bereits ab dem Zeitpunkt der Eröffnung des

vorliegenden Beschlusses. 5. Soweit für die Vemirkliöhung der Planung Bewilligungen irgendwelcher Art notwendig sind, bleibt der Bewilligungsentscheid der zuständigen Behörde oder

Amtsstelle vorbehalten. ' 6 . Die von der Gemeinde bestimmte Datenvemaltungsstelle führt die Nutzungsplan—

daten nach den Weisungen des Amtes für Raumentwicklung nach. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Nutzungsplanfestlegungen erst dann als definitiv rechtskräftig betrachtet werden können, wenn gegen den entsprechenden Genehmi-

gungsbeschluss innert 30 Tagen ab dem Publikationsdatum keine Beschwerden

an das Obergericht eingereicht werden bzw. wenn allfällige Beschwerden rechts— kräftig abgewiesen worden sind.

7.

Mitteilung an: A. Reqierunqsbeschluss undRodunqsbewilliqunq:

Gemeindevorstand Flims, Via dil Casti 2, 7017 Flims Dorf - Departement für lnfrastruktur, Energie und Mobilität - Amt für Natur und Umwelt — Amt für Wald und Naturgefahren

— Amt für Raumentwicklung B. NurReqierunqsbeschluss: -

Stauffer & Studach AG, Alexanderstrasse 38, 7000 Chur

-

Amt für Immobilienbewertung

-

Denkmalpflege

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Standeskanzlei

Departement für Volkswirtschaft und Soziales (samt Unterlagen)

C. Nur Rodunqsbewilliqunq: Bundesamt für Umwelt, Abteilung Wald, Postfach, 3000 Bern Flims Electric AG, Via Davos Sulten 4, Postfach 75, 7017 Flims Dorf

-

Amt für Wald und Naturgefahren, Region Rheintal/Schanfigg, Matthias Kalberer (per E-lVlail: [email protected]) Namens der Regierung Der Präsident:

Der Kanzleidirektor:

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Marcus Caduff

Daniel Spadin