QP Haidenhof

2.

Die Prüfung hat ergeben, dass der Quartierplan «Häidehof» mit integrierter Landumle­ gung rechtmässig zustande gekommen ist. Nach dem Beschluss durch den Gemeinde­ rat wurde der Quartierplan mit integrierter Landumlegung öffentlich aufgelegt. Im Ge­ nehmigungsverfahren wurden nachfolgende Erwägungen zum Quartierplan angestellt.

3.

Durch die Haartalstrasse wird der Perimeter in zwei Teilbereiche unterteilt, welche sich sowohl im Charakter als auch der ortsbaulichen Qualitäten unterscheiden. Beim nördli­ chen, zwischen Dorfkern und Landwirtschaftsgebiet gelegenen Bereich, handelt es sich um ein Siedlungsrandgebiet. Von den umliegenden Hügeln aus, insbesondere je­ nem der Bergkirche, ist das nördlicheTeilgebiet gut einsehbar. Der zwischen Ortskern und· neuerem Einfamilienhausquartier gelegene südliche Teil grenzt teilweise an den Siedlungsrand an. Die betroffenen Grundstücke sind bereits überbaut, weshalb es sich beim südlichen Teilbereich. um ein Innenentwicklungsgebiet handelt. In den Unterlagen 1

findet keine Auseinandersetzung mit diesen sehr unterschiedlichen Teilbereichen statt. 2

4.

Die Auseinandersetzung mit dem nördlichen Teilbereich entspricht weder den Anforde. rungen eines Quartierplan mit Landumlegung noch wird sie dem Umstand gerecht, dass es sich um ein Siedlungsrandgebiet handelt. Obwohl sich in diesem Teilbereich zwei Liegenschaften mit einer Tiefe von unter 10 Metern befinden, beschränkt sich die Landumlegung auf den Südteil. Der Beschrieb der Ausgangslage beschränkt sich im Wesentlichen ebenfalls auf den Südteil. Es wird zum Beispiel geschrieben, dass eine sinnvolle Erschliessung des Gebietes nur über den Weiherweg möglich sei. Für den nördlichen Teilbereich ist diese Aussage falsch. Insbesondere der Umgang mit dem di­ rekt angrenzenden historischen Dorfkern sowie eine mögliche Erscheinung der Bebau· ung 'fehl.en gänzlich. Es ist nicht klar, wie im Nordteil eine gute Qualität der Einordnung und Gestaltung sichergestellt werden soll. Mit Ausnahme der Festlegung des Perime­

ters sowie den Abstandslinien .Bach wird der nördliche Teilbereich in der Planung kon­ sequent nicht miteinbezogen. 5;

Im südlichen Teilbereich findet eine Auseinandersetzung mit den örtlichen Gegeben­ heiten statt. Auf Grund der gültigen Grenzverläufe eignet sich das Gebiet heute nicht für eine Überbauung. Eine Erschliessung ist nicht vorhanden. Mit der Landumlegung werden Flächen für eine Erschliessungsstrasse ausg�schieden und die Parzellen neu geordnet. Die durch die Landumlegung geschaffenen Grundstücke ermqglichen eine zweckmässige Bebauung. Es wird dargelegt, in welchen Bereichen allfällige Neubau­ ten zu erwarten sind. Der Teilbereich grenzt nordwestlich an den Historischen Dorf­ kern. Die be.reits heute rechtsgültige Freihaltezone stellt sicher, dass der gut lesbare Rand des Dorfkerns erhalten bleibt.

6.

wird in einer Tiefe von rund 3 Metern von einem eingedolten Das Quartierplangebiet . ' Bach durchquert. Gebäude dürfen nicht über diesem errichtet werden und ein Abstand von 2 Metern ist einzuhalten. Um dennoch eine zweckmässige Überbauung des Ge­ biets zu ermöglichen, wird dieser umgelegt. Gemäss Art. 38, Abs. 2, Ziff. e des eidg. Gewässerschutzgesetzes GSchG kann die Behörde für den Ersatz bestehender Eindo­ lungen und Überdeckungen Ausnahmen bewilligen, sofern eine offene Wasserführung nicht möglich ist. Würde der 3 Meter tiefer gelegene Bach offen gelegt, ergäbe sich ein Querschnitt von 14 Metern (2m Bach+ 2 x 6m Böschung). Auf einer Länge von 34 Me­ tern würden somit 476 Quadratmeter weniger Land zur Verfügung stehen. In der Kan-. tonalen Revitalisierungsplanung wird der Nutzen einer Revitalisierung dieses Bachab­ schnittes als gering eingeschätzt. Infolge des minimalen ökologischen Gewinns und der unverhältnismässigen .Beanspruchung eines Innenentwicklungsgebietes soll der Bach als Eindolung umgelegt werden. 3

7.

Die EKS möchte die geplante Strasse elektrisch erschliessen und das Kabel, welches heute über die Parzelle 1322 führt, darin integrieren. Die EKS bittet um frühzeitige In­ formation über den Baustart.

8.

Es wird darauf aufmerksam gemacht, dass Teile der Parzelle 308 und 311 als ehema­ liges Rebbaugebiet und demzufolge als Fläche mit Verdacht auf Bodenbelastung (Schwermetalle) registriert sind. Bei beabsichtigten Bodenverschiebungen sind ent­ sprechende Auflagen einzuhalten.

9.

Nach heutigem Kenntnisstand befindet sich im Quartierplangebiet keine Archäologi­ sche Fundstelle. Es wird darauf hingewiesen, dass in zentralen und randlichen Dorfzo­ nen immer Überraschungsfunde möglich sind. Es besteht die Verpflichtung, allfällige archäologische Funde sofort zu melden und ihre fachgerechte Ausgrabung zu gestatten.

111. Demgemäss wird verfügt: 1.

Der vom Gemeinderat Wilchingen am 22. Juli 2014 beschlossene Quartierplan «Häi­ dehof», umfassend Bauvorschriften, Plan 1: Situation 1:500 Erschliessung, Plan 2: Si­ tuation 1.500 Bebauung und Baulinien sowie die integrierte Landumlegung· umfassend Bestimmungen zur Landumlegung, Plan 1: Erschliessung 1.500, Plan 3: Landumle­ gung - Altbestand 1:500 und Plan 4: Landumlegung - Neubestand 1:500, wird nur teil­ weise genehmigt.

2.

Der. Quartierplan wird für den südlichen Teilbereich (Grundstücke 300-304, 307-312, 561, 1313 und 1354) genehmigt.

3.

Der Quartierplan wirf für den nördlichen Teilbereich (Grundstücke 262 - 265, 267-269 und 306) nicht genehmigt.

4.

Die Führung eines offenen Gerinnes beansprucht unverhältnismässig viel Platz wes­ halb der Umlegung der Eindolung zugestimmt wird.

4

5.

Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen nach erfolgter Mitteilung beim Regie­ rungsrat des Kantons Schaffhausen, Rathaus, 8201 Schaffhausen, schriftlich Rekurs · erhoben werden (Art. 16 ff. des Gesetzes über den Rechtsschutz in Verwaltungssa­ chen vom 20. September 1971). Die Rekursschrift muss einen Antrag und seine Be­ gründung enthalten und unterschrieben sein. Der angefochtene Entscheid und allfällige Beweismittel sind beizulegen oder genau zu bezeichnen.

6.

Mitteilung an: Gemeinderat Wilchingen (Einschreiben; die genehmigten Unterlagen werden durch das Planungs- und Naturschutzamt versandt) Baudepartement ([email protected]) Planungs- und Naturschutzamt, [email protected] (unter Beilage der geneh­ migten Akten) Grundbuchamt (martin. alder@ktsh. eh) EKS AG ([email protected]) Rechtsdienst des Baudepartements ([email protected]) Vermessungsamt ([email protected]) Tiefbauamt (dino:[email protected]) Bauinspektorat ([email protected]) Amt für Grundstückschätzung ([email protected]) KNHK ([email protected])

Der Departementsvorsteher

Martin Kessler, Regierungsrat

5

-2-

Ingress Gestützt auf Art. 17 ff. des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht im Kanton Schaffhausen vom 01. Dezember 1997 (BauG) sowie Art. 70 der Bauordnung 2013 (BauO) erlässt der Gemeinderat den Quartierplan „Häidehof".

A.

Allgemeine Bestimmungen

1.

Zweck Der Quartierplan bezweckt eine der ortsspezifischen Lage und den Bedürfnissen der Ein­ wohnergemeinde Wilchingen angepasste, sinnvolle, geordnete Bebauung unter Berücksich­ tigung einer haushälterischen Nutzung des Bodens sowie einer rationellen Erschliessung und Energienutzung.

2.

Bestandteile Der Quartierplan mit Landumlegung besteht aus folgenden Teilen: • Bauvorschriften • Plan 1: Situation 1 :500 Erschliessung • Plan 2: Situation 1:500 Bebauung und Baulinien

3.

Geltungsbereich Quartierplan

3.1

Der Quartierplan gilt für das in den Plänen 1 und 2 umgrenzte Gebiet.

3.2

Wo in diesen Bauvorschriften keine speziellen Regelungen getroffen werden, gelten dieje­ nigen der jeweils gültigen Bauordnung der Gemeinde Wilchingen.

B.

Parzellierung, Etappierung und Erschliessung

4.

Parzellierung und Etappierung

4.1

Nach dem Vollzug der Landumlegung können die Grundstücke weiter parzelliert werden, falls dadurch keine unüberbaubaren Parzellen ohne besondere Zweckbestimmungen ent­ stehen. Die Parzellen für die Verkehrserschliessung gemäss Plan 1 sind als eigene Parzel­ len auszuscheiden. Diese gehen mit dem Vollzug der Landumlegung in den Besitz der Ge­ meinde über.

4.2

Das Quartierplangebiet ist in einer Etappe zu erschliessen.

5.

Erschliessung Werkleitungserschliessung

5.1

Das Quartierplangebiet ist teilweise erschlossen.

5.2

Die grundsätzliche Linienführung der Werk- und der Kanalisationsleitungen sowie der Medi­ enkabel der Feinerschliessung; die Standorte der Beleuchtung des öffentlichen Grundes und der Hydranten richten sich nach Plan 1. Geringfügige Abweichungen dazu sind mög­ lich, sofern dadurch keine privaten Interessen massgeblich verletzt werden. Diese sind vom Gemeinderat zu bewilligen.

-35.3

Das unverschmutzte Abwasser wie Dachwasser, Vorplatzwasser, sowie Wasser aus Sicker­ leitungen darf nicht in die Kanalisation abgeleitet werden. Dieses unverschmutzte Abwasser ist unter Einhaltung der VSA- Richtlinie „Versickerung, Retention und Ableitung von Nieder­ schlagswasser in Siedlungsgebieten" zu versickern. Ist die Versickerung oder Teilversicke­ rung nicht möglich, so ist es in die Meteorwasserleitung abzuleiten. Auf Vorplätzen, welche in eine Versickerungsanlage oder in eine Meteorwasserleitung entwässert werden, dürfen keine Fahrzeuge gewaschen werden.

5.4

Bestehende, nicht mehr benötigte Leitungen sind auf Kosten der Werke von den überge­ ordneten Netzen zu trennen und, wo nötig, durch die Grundeigentümer oder auf deren Kos­ ten abzubrechen. Allfällige Anschlüsse im Bereich von aufzuhebenden Leitungen sind an die neue Leitung zwingend anzuschliessen.

Verkehrserschliessung und Parkierung 5.5

Die Lage und Dimensionierung der Verkehrserschliessung richtet sich nach Plan 1.

5.6

Die Erschliessungsstrasse dient als Notzufahrt. Das Abstellen von Fahrzeugen auf den öf­ fentlichen Strassen- und Platzflächen ist nötigenfalls mit geeigneten Massnahmen zu ver­ hindern.

5.7

Das in Plan 1 eingetragene Fahr- und Fusswegrecht ist im Grundbuch vor Abschluss der Erstellung der Erschliessung einzutragen.

Energieversorgung 5.8

Sämtliche beheizten Bauten innerhalb des Quartierplanperimeters sind grundsätzlich an das Fernwärmenetz der Wärmeversorgung der Gemeinde Wilchingen anzuschliessen. Aus folgenden Gründen kann auf einen Anschluss an das Fernwärmenetz verzichtet wer­ den, wenn: a. Kein direkter Anschluss an das vorhandene Netz sinnvoll ist b. Aus gebäudetechnischen Gründen ein Anschluss nicht möglich ist c. Aufgrund fehlender Wärmelieferungskapazität nicht angeschlossen werden kann Der Gemeinderat entscheidet im Einzelfall.

5.9

Der gesamte Wärmebedarf für Heizung, Lüftung und Warmwasser ist vom Wärmeverbund zu beziehen.

C.

Nutzung, Bebauung und Gestaltung

6.

Nutzung

6.1

Im Falle einer besonders guten architektonischen Vorgabe kann die Ausnützungsziffer ge­ genüber der Regelbauweise um bis zu 20% erhöht werden.

7.

Bebauung Baulinien

7.1

Wo in Plan 2 Baulinien eingetragen sind, ersetzen diese den Grenzabstand für Hauptbau­ ten.

-4-

Massvorschriften 7.2

7.3

Für sämtliche Bauten innerhalb des Quartierplanperimeters gelten folgende Masse (Ände­ rungen gegenüber der Regelbauweise): Gebäudeabstand

Min. Schutzabstände Brandschutz

Ausnützungsziffer

Max. 0.54

Gegenüber der eingetragenen Meteorwasserleitung (eingedolter Bach) ist beidseitig, ge­ messen ab Leitungsachse, ein Abstand von mindestens 2.0 m für Bauten und befestigte An­ lagen einzuhalten. Unbefestigte Anlagen dürfen innerhalb der Abstandslinien erstellt wer­ den. Der Zugang zur eingedolten Leitung ist jedoch jederzeit zu gewährleisten.

Naturgefahren 7.4

Bauten und Anlagen, welche gemäss Gefahrenkarte der Gemeinde Wilchingen in einer Na­ turgefahrenzone erstellt werden, sind entsprechend der Gefährdung (G1-G4) zu schützen. Die Bestimmungen gemäss Art. 71 BauO der Gemeinde Wilchingen sind anzuwenden.

8.

Gestaltung Gestaltungsvorschriften

8. 1

Die Bauten sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen Umgebung so zu gestalten, dass eine besonders gute architektonische Vorgabe erreicht wird. Dies gilt auch für Materialien, sowie die Dach-, Umgebungs- und Terraingestaltung. Das Vorprojekt ist dem Baureferat rechtzeitig vor der Einreichung des Baugesuchs zur Stellungnahme zuzu­ stellen.

8.2

Gebäude und Umgebung haben sich dem natürlichen Terrainverlauf anzupassen. Allfällige Abgrabungen und Aufschüttungen sind möglichst gering zu halten und, soweit möglich, sinnvoll zu verteilen.

8.3

Materialien und Farbgebung von Fassaden und Dach dürfen nicht glänzen. Dem Baureferat sind Muster zur Stellungnahme vorzulegen.

8.4

Für die Bepflanzung sind einheimische Pflanzen zu verwenden. Mit der Baueingabe sind die zu deren Beurteilung notwendigen Planeintragungen einzureichen.

E.

Schlussbestimmungen

9.

Inkrafttreten Der Quartierplan „Häidehof" tritt nach der Genehmigung durch das Baudepartements des Kantons Schaffhausen in Kraft.